El PGOU ya fue la recalificación

El alcalde admitió tras el último Consejo de la Gerencia de Urbanismo que él en persona está negociando con posibles inversores en Isla Mágica y en otros proyectos “ajustes” en el PGOU aprobado hace ahora sólo cuatro años, para favorecer el desarrollo económico de la ciudad en plena crisis. Esos “ajustes” se traducirían en recalificaciones de suelo o aumento de edificabilidad para generar empleo bajo los criterios de un urbanismo “sostenible”, porque, según Monteseirín, el Plan General  nació en un contexto de “vacas gordas” y ahora estamos en “vacas flacas”.

El Ayuntamiento traslada a la opinión pública la idea de que Isla Mágica necesita crecer mediante un cambio urbanístico que permita abrir un gran complejo comercial y de ocio en la parcela sita frente al Teatro Central y redactar un Plan Especial que requería al menos un año de papeleo.

SIN NOVEDAD

Sin embargo, no hay nada nuevo bajo el sol. No hay nuevos inversores ni necesitan recalificaciones o más edificabilidad, aunque a nadie amargan esos dulces. Y, por otra parte, el Plan Especial también estaba previsto desde el principio.

Hagamos memoria. Isla Mágica ya se benefició de una enorme recalificación en la revisión del PGOU de 2006 bajo el gobierno de Monteseirín, justamente con el argumento de propiciar su supervivencia, comprometida desde que vio la luz tras la Expo. Fue el Ayuntamiento y nadie más el que al incrementar la edificabilidad y permitir nuevos usos en diversas parcelas, como la citada y la situada frente al antiguo pabellón de Cruzcampo, predeterminó el futuro del recinto lúdico conforme a ese modelo de ciudad sostenible  del que presume Monteseirín. ¿Ha cambiado el modelo o es que estaba errado?

EL CANON, LA CLAVE

Hace dos años, la Junta sacó a concurso el Parque Temático, que se alza sobre suelo público y en régimen de concesión. La clave del concurso radicaba en que justamente por el incremento de edificabilidad otorgado a Isla Mágica (unos 55.000 m2 para usos terciarios como hoteles, comercios y oficinas, a sumar a los 64.000 que ya tenía) se actualizaba el canon pagadero a la Administración.

Haciendo una comparación en euros constantes, la empresa gestora pasaba de pagar un canon de 985.066 euros/año a otro promedio de 1.209.457 euros a lo largo de 50 años (período también aumentado desde los 30 iniciales). La diferencia era de 224.391 euros/año (un 22,77% más), pero a cambio el adjudicatario podía explotar los 55.000 m2 más de edificabilidad asignados en el PGOU mediante el desarrollo de un Plan Especial y se libraba del mantenimiento de los activos que se incluyeron en el primitivo contrato de explotación y que se devolvieron a sus titulares originales: el Pabellón del Futuro, la torre panorámica y los Jardines del Guadalquivir.

El adjudicatario también se obligaba a pagar el canon y el IBI adeudados por Isla Mágica a lo largo de los años anteriores (unos 5 millones de euros) y a comprarle todos los activos acumulados desde 1997 (valoración extraoficial de unos 37 millones de euros), amén de a conservar la plantilla (91 trabajadores).

HASTA EL CIRCO DEL SOL

El pliego de condiciones era taxativo, por lo que las empresas tenían muy claras las reglas de juego urbanísticas: “De acuerdo con la revisión del PGOU, para materializar la edificabilidad y uso urbanístico previstos…se exigirá la aprobación de un Plan Especial….debiendo respetar en todo momento las previsiones urbanísticas que resulten de aplicación”. Asimismo, se exigían planos y dimensiones de la superficie a ocupar, planos de detalle de las obras, cronograma de los trabajos, memoria justificativa, presupuesto y plan económico-financiero…..

Con ese marco preestablecido, los inversores a que ahora alude el alcalde y que eran y son Inverco, Parques Reunidos y Martín Casillas (entre otros), redactaron un proyecto ‘a priori’ muy atractivo, ya que preveía la instalación de la sede permanente para el Sur de Europa del Circo del Sol, una subsede de la Escuela Andaluza de Arte Ecuestre de Jerez, un centro comercial tematizado –no en sociedad con El Corte Inglés, como se ha llegado a decir- orientado hacia la isla y no hacia la ciudad, un hotel colindante con los Jardines del Guadalquivir, la conexión del Parque con el río y nuevas atracciones “de impacto” en sustitución de las ya demasiado vistas. Se cifró la inversión en unos 250 millones de euros, a desarrollar en al menos cinco años,  y se estimaron unos mil empleos.

DESIERTO

He vuelto a hablar con algunos de los socios de aquel proyecto y me ratifican que el problema no radicaba ni radica en la edificabilidad, a su juicio suficiente, entre otras razones porque las atracciones no computan a efectos urbanísticos. Vieron como principales obstáculos el coste del canon, a su juicio excesivo, y las discrepancias sobre el uso del suelo. Al final, no se presentaron, el concurso quedó desierto y en segunda convocatoria el único aspirante fue la propia Isla Mágica, en manos de Cajasol (73%) y Unicaja.

Su proyecto para el concurso valoraba en 100 millones de euros la futura inversión, que realizaría “en su momento” la entidad sevillana o bien cualquier otra. Inverco y compañía siguen a la expectativa siempre que Junta, Ayuntamiento e Isla Mágica estén por la labor, y reconocen que prácticamente nada ha cambiado, de lo que coligen que el más interesado en “mover ficha” es Monteseirín, dispuesto a abrir la ‘caja de Pandora’ de las recalificaciones aun a costa de colmatar aún más la Cartuja.

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