Las ‘setas’, un negocio de 100 millones

Los compromisos del Ayuntamiento ascienden a 80 millones por privatizar la plaza durante 40 años

El Consistorio carga con el alquiler del edificio de Hacienda y de parte de los puestos del mercado y subvención a las visitas

El coste para las arcas públicas se incrementa con el Antiquarium y las indemnizaciones por desechar el proyecto de PSOE y PA

Visita de Monteseirín y Celis a las setas de la Encarnación

Visita de Monteseirín y Celis a las setas de la Encarnación

Sacyr podría hacer un negocio de al menos 100 millones de euros por la construcción y explotación comercial de las setas y la plaza de la Encarnación,  tras comprometerse en el concurso que le fue adjudicado en su día a invertir tan sólo unos 25 millones de euros y haber obtenido ya del Ayuntamiento durante estos años aportaciones de fondos públicos por valor superior a los 63 millones, que sumarán más de 80 millones (sin contar aportaciones en especie) al cabo de 40 años.

Las estimaciones pueden empezar a hacerse a la luz de las cifras de negocio que se van concretando en las distintas áreas del Metropol Parasol y su entorno y en las previsiones contenidas en el Plan de Financiación elaborado en su día (2005) por la propia compañía.

Recordemos someramente que el Ayuntamiento presidido por Monteseirín valoró la ejecución del proyecto de la Encarnación en 51,2 millones de euros. A cambio de la construcción del Metropol Parasol, el Consistorio permitirá a Sacyr la explotación de todo el conjunto durante 40 años.

La constructora desembolsaría unos 25.778.834 euros y el Ayuntamiento, además de permitirle rentabilizar comercialmente las setas, le aportaba de entrada una subvención a fondo perdido de unos 25.421.166 euros, que con el tiempo y por ahora se han convertido en al menos 63 millones, más  la cesión también por esos cuatro decenios del edificio de la Hacienda Municipal, tasado por Tinsa en 32,3 millones de euros.

Vamos a ir desglosando cada uno de los activos explotables por Sacyr en la Encarnación con sus previsiones de negocio y las variaciones surgidas desde 2005 a la fecha:

EDIFICIO DE LA HACIENDA MUNICIPAL

Se trata en realidad de dos edificios de dos plantas unidos entre sí y con un parking subterráneo, con 6.797 m2 de superficie sobre rasante y 1.113 m2 de aparcamiento. La estimación de negocio de Sacyr era alquilarlo como oficinas a razón de 12 euros por m2 y mes y con un 90% de ocupación, de lo que resultarían unos ingresos  de 73.408 euros al mes; 880.896 al año y 35.235.840 euros en los 40 años de concesión.

El plan de negocio prevé alquilar las 41 plazas de estacionamiento con una ocupación plena y a razón de 150 euros mensuales por plaza. Resultaría una renta mensual de 6.150 euros; anual de 73.800 y de 2.952.000 en los 40 años.

El Ayuntamiento, propietario del inmueble, previó el traslado de los funcionarios a la antigua Comisaría de la Gavidia, que adquirió al Ministerio del Interior a cambio de 9 millones de euros más la entrega de cinco solares para que construyera Comisarías de Policía, pero hasta  la fecha Interior sólo ha construido una comisaría, y el Consistorio ni ha rehabilitado la Gavidia ni trasladado a los funcionarios para dejarle libre a Sacyr la sede de Hacienda y que aquélla, conforme al compromiso adquirido con la Corporación Municipal, la demoliera para alzarla de nuevo o la rehabilitara a sus expensas.

Desechada la idea de la demolición y nueva edificación por razones de ahorro para Sacyr, la constructora estimó el coste de la rehabilitación a razón de 360 euros/m2 en las oficinas y de 250 euros/m2 en el garaje. Total, 2.725.170 euros.

Por su parte, el Ayuntamiento se comprometía a indemnizar a Sacyr con unos 21.000 euros periódicamente si cuando estuvieran acabadas las setas no había liberado el edificio. Las setas no se han terminado aún, tras un retraso de varios años, y pese a ello y sin que haya mediado concurso público, Monteseirín ha decidido que los funcionarios municipales continúen al menos cinco años más en la Encarnación y convertirse en inquilino de su propio edificio, a cambio de una renta mensual para Sacyr de 60.000 euros. Así pues, en esta época de hundimiento del mercado inmobiliario, el Ayuntamiento garantiza a Sacyr el alquiler de los próximos cinco años con una cifra de 3.600.000 euros. Y por ende la constructora se ahorra el coste de la rehabilitación, esos 2,7 millones citados.

METROPOL PARASOL

La cubierta del Metropol Parasol

La cubierta del Metropol Parasol

Por niveles, desde el subsuelo hasta la coronación de las setas, hay los siguientes elementos:

-Antiquarium (Cota: – 5 metros)

El Consistorio ha anunciado que invertirá 8,5 millones de euros en la construcción de este gran espacio museístico bajo el suelo de la Encarnación y que acogerá todos los restos arqueológicos hallados durante las excavaciones. De momento no está claro si el museo será de entrada libre. El alcalde anunció su propósito de que fuera gestionado por el Patronato del Alcázar, aunque Sacyr también ha sacado tajada, ya que el alcalde le ha adjudicado aquí obras por valor de 4,7 millones de euros.

-Nivel Plaza Cero (Cota: – 5 metros)

Servicios del mercado, que se encuentran bajo rasante. Aquí Sacyr proyecta explotar 376 m2 con una renta mensual de 15 euros/m2, lo que arrojaría 5.640 euros mensuales; 67.680 euros al año y 2.707.200 euros en todo el periodo.

Nivel Plaza Uno (Cota: 0,00 / 10,25 metros)

La seta sobre la plaza de la Encarnita

La seta sobre la plaza de la Encarnita

Este es el nivel del mercado y de toda la Plaza de la Encarnación, con una superficie de 4.500 m2. Aquí se ha construido el mercado para los 39 placeros supervivientes del primitivo mercado derruido en 1973, si bien la previsión de Sacyr es la de recuperar toda esta zona dentro de unos 20 años, cuando calcula que los placeros se habrán ido retirando, abandonando o desapareciendo físicamente, una previsión que ha indignado a aquéllos. El plan de negocio de la constructora consistía originalmente en cobrarles 360 euros por puesto y mes, lo que arrojaría 168.480 euros/año, pero ahora se ha descolgado con una tarifa de 680 euros, según el delegado de Urbanismo (Manuel Rey), para recaudar 318.240 euros al año.

Así pues, de una proyección de 6.739.200 euros de ingresos totales en 40 años, Sacyr pasará a ingresar 12.729.600 euros, gracias a que Monteseirín, otra vez, se ha comprometido a abonar con cargo a los contribuyentes la diferencia que se niegan a pagar los comerciantes privados, un total de 5.990.400  euros en 40 años y que suponen otra aportación extra municipal para las arcas de la compañía.

El Ayuntamiento incurrirá en otro coste en este sentido, al destinar 179.700 euros para indemnizar a seis placeros que teniendo derecho no se podrán trasladar al nuevo mercado desde las actuales instalaciones provisionales porque bajo las setas sólo caben 39 puestos en vez de los 45 que habrían hecho falta, por lo que aquéllos renunciaron a la mudanza a cambio de este dinero.

En este mismo nivel, aunque en el lado contrario (fachada a calle Imagen, para entendernos) al de los puestos de los placeros, se halla la galería comercial. En el Plan financiero inicial de Sacyr figuraban 836 m2 de locales alquilables a razón de 30 euros/m2/mes.

Sin embargo, al final la constructora ha estirado al máximo para obtener un total de 1.040,45 m2, divididos en principio en diez módulos que incluso podrían modificarse en función de las demandas de los clientes: siete con medidas inferiores a los 100 m2 (el más pequeño, de 16,19 m2) y los otros de 100,83 m2, 148,87 m2 y 394,02 m2. Los precios de alquiler oscilan entre 18 y 54 euros mensuales el m2 y la estimación (no se dan cifras oficialmente) de ingresos sería ahora de 40 euros/m2/mes, lo que reportaría a Sacyr 499.416 euros/año y un total de 19.976.640 euros a lo largo de 40 años.

-Nivel Plaza 2 (Cota: + 5 metros)

Este es el nivel de la plaza elevada. En principio Sacyr proyectaba una especie de kiosco que le reportaría 3.000 euros mensuales. Sin embargo, con el fin de incrementar la facturación, en la parte noroeste piensa habilitar un restaurante-terraza y dos bares. No hay datos oficiales, pero si se multiplicaran esos 3.000 euros por los tres negocios, los ingresos podrían ascender a 108.000 euros/año y un total de 4.320.000 en todo el periodo de la concesión.

-Nivel Plaza 3 (Cota: + 21,50 metros)

Imagen virtual de un bar en el mirador

Imagen virtual de un bar en el mirador

El nivel del café panorámico en el mirador de los parasoles. El plan inicial de negocio consistía en autorizar un restaurante de 844 m2, con un alquiler de 12 euros/m2/mes, pero ahora Sacyr está pensando en colocar dos restaurantes en uno de los extremos, aun a costa de incrementar el número de puertas de un muro cortina de separación y control de acceso. Quizás no duplicará la superficie alquilable, pero sí la incrementará en buena medida para seguir haciendo caja. Si nos atenemos al plan inicial de un solo restaurante, la estimación de ingresos sería de 10.128 euros/mes; 121.536 euros/año y 4.861.440 euros en 40 años.

La previsión de Sacyr es ingresar un millón de euros anualmente por las visitas turísticas (estimación de 400.000 clientes) a la cima de los parasoles, de lo que se deduce que cobraría por la entrada 2,5 euros. El Plan financiero no las tiene todas consigo sobre la realización de este objetivo, que sería el más rentable, ya que supondría unos ingresos de 40 millones de euros en todo el periodo.

El Ayuntamiento, en su campaña de propaganda en pro de las setas y de “democratizar” las vistas sobre Sevilla y la Giralda, prometió que los sevillanos subirían gratis a lo alto del Parasol, pero esa promesa no era de la incumbencia de Sacyr, que ha exigido a la Corporación Municipal el pago de 180.000 euros anuales para permitir a todos los que aporten el DNI de vecinos de la ciudad el paso libre al mirador. En los 40 años de este régimen de concesión, esa indemnización municipal por el lucro cesante le reportaría a la constructora 7.200.000 euros. El resto, hasta los 40 millones, deberían aportarlo los forasteros.

ESPACIOS PUBLICITARIOS

En su Plan financiero, Sacyr prevé el cobro de 10 euros/m2 por la publicidad que se coloque en el conjunto de la Encarnación. De momento, su idea es aprovechar como soportes propagandísticos en el nivel Plaza Cero los muros que delimitan los itinerarios peatonales, las escaleras y las rampas; y en el nivel Plaza Uno habrá una zona publicitaria específica. Carecemos de datos para hacer una estimación de este tipo de ingresos a lo largo de 40 años.

Como se recordará, el proyecto de las setas de la Encarnación, sin contabilizar todos los costes de deshacer el anterior empezado a ejecutar durante el gobierno de coalición PSOE-PA entre Monteseirín y Rojas Marcos, tenía un presupuesto inicial de 51,2 millones de euros, de los que el Ayuntamiento aportaba como subvención a fondo perdido 25.421.166 euros. Por tanto, el desembolso correspondiente a Sacyr era de 25.778.834 euros (cifras aproximadas, dado el oscurantismo existente al respecto).

El sobrecoste de las obras ha obligado al Ayuntamiento a aprobar posteriormente dos modificados, el primero por valor de 8,4 millones de euros y el segundo, por 29,9 millones de euros. De momento, las cuentas de las setas salen así: la factura para el Ayuntamiento hasta ahora y por sus compromisos futuros asciende a más de 80 millones de euros (sin contar los costes del proyecto PSOE-PA desechado en su día, ni los 8,5 millones del ‘Antiquarium’, cargados al Plan 5.000 de Zapatero) para privatizar la plaza de la Encarnación a favor de Sacyr, que podría mover  al menos 100 millones de euros en números redondos, sin contabilizar los ingresos por publicidad.

LAS FACTURAS DEL AYUNTAMIENTO

(Estimación. Cifras en euros, sin contabilizar actualización por IPC)

-Aportación inicial en líquido                                                   25.421.166

-Primer modificado                                                                               8.400.000

-Segundo modificado                                                                         29.900.000

-Alquiler durante 5 años del edificio                                           3.600.000

de la Hacienda Municipal

-Subvención de la tarifa de Sacyr a los                                       5.990.400

placeros durante 40 años

-Indemnización a 6 placeros por no                                                           179.700

poder trasladarse al nuevo mercado

bajo las setas

-Subvención de la visita de los sevillanos                                                  7.200.000

al mirador del Parasol durante 40 años

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TOTAL                                                                                                80.691.266

Y ADEMÁS

-Obras del Antiquarium cargadas a los planes                            8.500.000

del Gobierno y/o la Junta

-Indemnizaciones al constructor del mercado y parking

iniciados durante la coalición Monteseirín/Rojas Marcos:                      9.000.000

-Mantenimiento de pantallas en torno a los restos

arqueológicos hallados durante las obras del mercado

y parkings en la coalición Monteseirín/Rojas Marcos                5.300.000

-Honorarios de Jürgen Mayer                                                    5.000.000

-Honorarios del coordinador                                                                      30.000

-Valor del edificio de la Hacienda Municipal cedido                32.300.000

(aportación en especie) a Sacyr para que lo explote

durante 40 años

EL NEGOCIO  DE SACYR

(Estimación según Plan Financiero para los 40 años de concesión. Cifras en euros, sin contar actualización por IPC)

GASTOS                                INGRESOS TOTALES

-Aportación inicial                   25.778.834                                         –

-Rehabilitación de la

Hacienda Municipal                            –                                              –

-Alquiler de oficinas en

la Hacienda Municipal                       –                                              35.235.840

-Alquiler del parking de

la Hacienda Municipal                       –                                                2.952.000

-Servicios comerciales

Nivel Plaza Cero                               –                                                2.707.200

-Placeros de la Encarnación                 –                                              12.729.600

Nivel Plaza Uno

-Galería comercial                               –                                              19.976.640

Nivel Plaza Uno

-Bares Nivel Plaza Dos                       –                                                4.320.000

-Restaurante(s) Mirador Parasol

en Nivel Plaza Tres                                                                             4.861.440

-Visitas turísticas al Parasol                  –                                              40.000.000

-Espacios publicitarios             –                                                         ¿?

-Obras del Antiquarium                       –                                                4.700.000

TOTAL                                   25.778.834                                      127.482.720

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NOTA.- No ha acometido la rehabilitación de la Hacienda Municipal a que se obligaba ante el Ayuntamiento, con un coste estimado de 2.725.170 euros.

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Monteseirín manipula la historia

para ocultar que votó cinco veces

a favor de un parking

Restos arqueológicos hallados en el solar de la Encarnación

Restos arqueológicos hallados en el solar de la Encarnación

Alfredo Sánchez Monteseirín, que durante su coalición de gobierno con el PA votó en los órganos municipales cinco veces a favor del proyecto de construcción de un parking subterráneo de cuatro plantas y un mercado diseñado por Carvajal en la Encarnación, manipula en su blog (http://smsevilla.wordpress.com/2010/09/09/antiquarium-2/) la historia reciente para ocultar este hecho.

Según dice Monteseirín en su blog, en el mandato 1991-1995, los dos partidos (PA y PP) que gobernaban en coalición en el Ayuntamiento trataron de convertir el inmenso solar de la Encarnación en un gran aparcamiento subterráneo. “Cuando fui elegido alcalde (1999) aquella idea desapareció del debate político y las excavaciones que se empezaron a realizar dieron a la luz el mayor yacimiento arqueológico romano de toda la ciudad”, añade el alcalde en su blog.

Monteseirín oculta deliberadamente que esas excavaciones se acometieron en el marco del proyecto de su gobierno de coalición con el PA (1999-2003) de construir un mercado en superficie más cuatro plantas de parking subterráneo y que él apoyó cinco veces en los organismos municipales con su voto ese plan del Ayuntamiento que presidía como alcalde.

Tras coligarse con IU a partir de 2003 para mantenerse en el poder y tratar de desvincularse de la etapa anterior, tuvo que pagar con dinero público 9 millones de euros en indemnizaciones a los adjudicatarios de aquellas obras y 5,3 millones por mantener las pantallas en torno a los restos arqueológicos, condición ‘sine qua non’ para poder convocar el concurso del que surgieron las setas de la Encarnación, diseñadas por el alemán Jürgen Meyer.

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