El lucro cesante

Zoido reiteró en el encuentro ‘Nueva Economía’ que no pondrá en riesgo la declaración de Sevilla como Patrimonio de la Humanidad y, lo más significativo, añadió en presencia del presidente de Cajasol, promotora de la torre Pelli, que “ni la Caja permitirá que la ciudad la perdiese”, aunque la entidad financiera sigue insistiendo en que el rascacielos es “muy positivo” para la ciudad (Pulido ‘dixit’).
El alcalde, pues, apunta a un hipotético (subrayo lo de hipotético) escenario en que el Ayuntamiento declararía lesiva para el interés público la licencia de obras  e iniciaría la negociación para indemnizar a Cajasol, un supuesto para el que se ha barajado una cifra de 200 millones de euros por lucro cesante.
Pero antes de llegar a ese extremo hay que preguntarse hasta qué punto es “muy positivo” para la propia Cajasol y Sevilla el rascacielos y si tiene lógica económica, al margen de cómo se haya otorgado la licencia y del debate patrimonial.
Cuando Pulido anunció en 2007 que el proyecto de torre de 178 metros diseñado por César Pelli sería el que se construiría en la Cartuja, con una cifra de inversión elevada dos años más tarde por la consultora Deloitte hasta 353 millones de euros, aún nos hallábamos en pleno ‘boom’ inmobiliario.
El ‘boom’ en realidad era una burbuja que estalló con la quiebra de Lehman Brothers en 2008 por  las hipotecas-basura, las cuales desvelaron el desmedido riesgo inmobiliario asumido por las entidades financieras.
Ya en plena crisis, Cajasol difundió en marzo de 2009 el estudio de Deloitte para acallar la oposición a la torre: con su construcción se iban a crear más de 4.000 empleos en Sevilla; en su primer año generaría más de 561 millones de euros y mantendría 11.327 puestos de trabajo; en el segundo, 795 millones y 16.106 empleos; y en el noveno, 1.351 millones y 27.910 empleos.
El rascacielos lleva meses en construcción (se ha rematado ya en una cuarta parte) pero el paro no deja de crecer en Sevilla: un 7,47% más que hace un año y 217.689 personas afectadas. Por tanto, su efecto en el empleo (los anunciados 4.000 puestos de trabajo se habrían tenido que notar) no ha sido el estimado o se ha diluido.

EL RIESGO INMOBILIARIO

El estallido de la ‘burbuja’  ha puesto de manifiesto la incoherencia de asumir un riesgo inmobiliario aún mayor con una obra de la magnitud del rascacielos  y al coste de 353 millones de euros. El Banco de España ha levantado el velo de las Cajas, forzado por los tests de estrés impuestos por la UE al sector financiero, y el pasado enero aquéllas desvelaron su exposición al riesgo del ladrillo: 148.969 millones de euros en conjunto. Previamente, según publicó este periódico, Cajasol fue obligada por el Banco supervisor a integrarse en Banca Cívica debido a un ‘agujero’ estimado en mil millones de euros. Pues bien, la exposición de Cajasol/Banca Cívica al riesgo inmobiliario ascendía a 9.187 millones de euros.
La morosidad en el sector promotor e inmobiliario de Cajasol era del 16,5%, muy superior a la media de las entidades financieras. Cajasol/Banca Cívica tuvo que pedir una primera ayuda de unos mil millones de euros al FROB para paliar esta situación y sufragar, a un coste inicial de 327 millones de euros, la prejubilación de 1.100 empleados y el cierre de 116 sucursales para ahorrar costes, número que se sumó a las 200 oficinas clausuradas previamente.
La carta de Zoido al Gobierno en la que planteaba la asunción de responsabilidades por el rascacielos, es lógica a la luz de estos datos porque ¿tiene sentido que a través del FROB se inyecten mil millones de euros a Cajasol/Banca Cívica debido al riesgo inmobiliario contraído para que esta entidad incremente ese mismo riesgo destinando 353 millones de euros a construir una torre de oficinas? ¿Tiene sentido gastar por un lado 353 millones en un rascacielos mientras que por otro se aplian 327 millones del FROB a reducir la plantilla en 1.100 empleados? ¿Crea empleo Cajasol/Banca Cívica con la torre Pelli o más bien lo destruye para seguir construyéndola?
Tal como está la situación, ¿puede el rascacielos ser un gran negocio inmobiliario que reporte esos augurados beneficios a Cajasol/Banca Cívica y Sevilla? Confrontemos las expectativas con la realidad. En Madrid, con mucha más actividad económica que aquí, los cuatro rascacielos más altos de España (uno, de 250 metros) y que componen el ‘Business Area’ de la capital aún estaban vacíos en un 75% dos años después de su comercialización a entre 29 y 42 euros/m2.
BNP Paribas presentó EN 2010  un informe sobre el mercado inmobiliario sevillano según el cual la contratación de oficinas se redujo en un 37% en 2009 por tercer año consecutivo y había una superficie disponible de 174.000 m2, equivalente a dos veces y media la futura torre Pelli. Así pues, no sólo se ha hundido la demanda, sino también los precios, con varios años de reajuste a la baja (-10% en 2009).
Para que se pueda conceder una indemnización por lucro cesante la jurisprudencia exige: 1) que exista y pueda ser probado; y 2) que pueda determinarse la cuantía que se ha dejado de percibir.
¿Se han dejado de percibir acaso rentas por alquileres en la torre Pelli por valor de 200 millones de euros? No. ¡Si aún no hay tales oficinas!. Y ya hemos visto cómo de hundido está el mercado inmobiliario. Por tanto, salvo el valor tangible de lo construido físicamente, el resto de lo que rodea a la torre se basa en meras lucubraciones sobre el papel. Y en este caso el papel, al contrario de lo que se dice, no lo soporta todo.

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