El Consistorio permitirá a la empresa erigir dos edificios separados de 7 y 8 plantas
El Ayuntamiento podrá construir otros dos, pero con menor edificabilidad
La ejecución del proyecto podría iniciarse dentro de dos años tras los trámites
El proyecto de convenio urbanístico firmado por el Ayuntamiento y Altadis para la reutilización de la abandonada fábrica de tabaco de Los Remedios prevé la demolición de toda la factoría, salvo la capilla de Las Cigarreras y del edificio central (oficinas y archivo histórico) y la construcción de tres nuevos inmuebles: dos para Altadis y uno para el Consistorio. Este tendrá además la posibilidad de aplicar 8.000 m2 de edificabilidad lucrativa en la zona de oficinas del edificio central, con una altura máxima de 27 metros.
Técnicamente, el documento firmado por el alcalde con Altadis no es un convenio urbanístico, sino un mero proyecto o declaración de intenciones, que si no se materializa no supone obligación alguna para el Ayuntamiento ni tampoco genera derechos a la multinacional, tal como se recoge expresamente en la cláusula octava del texto. Asimismo, se remite al artículo 30 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, el cual establece que los convenios (y éste aún no lo es) “en ningún caso vincularán a las Administraciones Públicas en el ejercicio de sus potestades”.
No obstante estas salvedades y referencias legales, en sus 15 folios y planos se entra en unos niveles de detalle sobre la futurible ordenación de los suelos que en realidad corresponderían a un Plan de Reforma Interior o Peri, y de alguna manera se preconfiguran expectativas a la propiedad.
LOS OBJETIVOS
El pacto urbanístico trata de justificarse por una “innovación” del PGOU de 2006, cuando en realidad se trataría de una modificación estructural del mismo, dado el alcance de la recalificación, reparcelación y altura de las nuevas edificaciones proyectadas (dos torres de 30 y 27 metros de altura para Altadis).
También se dice que su objetivo es “incorporar funciones productivas” a ese espacio, cuando teóricamente ya existen por estar ocupado por todo un complejo fabril, pero se obvia así la espinosa cuestión de por qué no funciona desde hace un decenio, tras la deslocalización de la actividad fuera de Sevilla y el despido de toda la plantilla. Asimismo, se alude a la necesidad de dotar de equipamientos y espacios libres a Los Remedios y de permitir usos lucrativos de restaurantes, hoteles y complejos deportivos y de ocio para la margen derecha del río, ya en buena parte ocupada por las concesiones otorgadas a clubes deportivos privados sobre el dominio público.
Tras la prevista demolición del complejo industrial, salvo del edificio central y la capilla cedida a las Cigarreras, Altadis obtendrá 31.000 m2 de edificabilidad de uso terciario (oficinas, comercios, hoteles…), cuando actualmente tiene un total de 13.254 m2 de uso industrial construidos. Esta superior edificabilidad con otro tipo de uso la podrá repartir en dos inmuebles de nueva construcción, en el suelo más cercano al puente de Los Remedios, con ocho y siete plantas y una altura de 30 y 27 metros, respectivamente, frente al Paseo de las Delicias.
Altadis no da a la ciudad más de lo que le exige la ley por cesiones para lucrativo, zonas verdes y dotaciones, por lo que el Ayuntamiento tendrá que asumir los costes de desarrollarlas (incluida la instalación del museo del que se habla), salvo el de la urbanización del suelo, que asumirá la multinacional en todo el complejo. No se mejora, pues, el marco legal existente pese al historial de Altadis en su relación reciente con Sevilla, uno de los reproches fundamentales que hace la oposición. Esta ya ha planteado que la multinacional revierta parte de los beneficios que obtenga con la venta de los suelos.
EL TERCIARIO MUNICIPAL
Los 8.266 m2 de edificabilidad terciaria que obtiene el Consistorio le permitirán construir un nuevo edificio de dos plantas (1.000 m2) junto a los clubes deportivos, y aplicar los 7.266 m2 restantes en la zona de oficinas del actual edificio central, que no se derriba. Ahora bien, para ello tendría que llegar hasta las siete plantas y los 27 metros de altura, con el consiguiente impacto visual sobre un inmueble protegido, que en tal caso quedaría empotrado entre tres torres que modificarían el paisaje de la margen derecha del Guadalquivir.
Por otra parte, dado que los 7.266 m2 de edificabilidad lucrativa para el Ayuntamiento se han asignado sobre los actuales 957 m2 de la zona de oficinas del edificio central y éste tiene 3.367 m2 construidos, de detraérse el uso terciario, sólo quedarían 2.419 m2 para dotaciones destinadas a Los Remedios en este inmueble.
El proyecto de convenio urbanístico prevé la construcción de un aparcamiento subterráneo para dar servicio a los futuros edificios y del que no se dan más detalles, salvo el establecimiento de una servidumbre de paso de vehículos por el subsuelo de la parcela pública (posiblemente se refiera a la EL-3).
Los plazos acordados para la ejecución son tales que aunque algunos trámites urbanísticos se aceleren o simultaneen, en el mejor de los casos se precisarán al menos dos años de ‘papeleo’ para empezar a acometer su ejecución. Su materialización podría situarse en el segundo tramo del próximo mandato municipal.
Altadis. Los plazos
Actuación Plazo máximo
-Firma del convenio definitivo 4 meses (31 julio 2014)
-Modificación del PGOU y 3 meses tras la entrada en vigor
aprobación inicial del convenio urbanístico
-Redacción del planeamiento 6 meses, tras la aprobación
por el Ayuntamiento definitiva modificación del PGOU
-Proyecto de urbanización 6 meses a partir de la aprobación
por Altadis o terceros definitiva del PERI
-Ejecución de las obras 18 meses desde la aprobación del
de urbanización proyecto de urbanización
-Proyecto de reparcelación 6 meses desde la aprobación PERI
NOTA.– El convenio quedará resuelto y sin efecto alguno si sus términos no se cumplen en el plazo de dos años después de la tramitación y, en su caso, aprobación de los instrumentos de planeamiento, gestión y urbanización.
El convenio con Altadis y su traslación al Plano
Parcela Uso m2 suelo edificabilidad Nº plantas Altura
ST-1 Terciario 5.487 23.000 m2 1+7 30 m.
para Altadis
ST-2 Terciario 723 1.000 m2 1+1 5 m.
para Consistorio
ST-3 Terciario 957 7.266 m2 7 27 m.
para Consistorio
ST-4 Terciario 2.005 8.000 m2 7 27 m.
para Altadis
TOTAL Terciario 39.266 m2
S-1 Interés público 833 Parcela nueva
y social (SIPS)
S-2 SIPS 1.826 Parcela capilla Cigarreras. Se conserva
S-3 SIPS 3.546 Parcela edificio principal. Se conserva
TOTAL SIPS 6.205 m2
EL-1 Espacio libre 3.673 Ribera del río Guadalquivir
EL-2 Espacio libre 4.440 Plaza de la Tabacalera
EL-3 Espacio libre 2.420 Plaza Manuel Ferrand
EL-4 Espacio libre 5.052 Ampliación Jardines Los Remedios
TOTAL Espacios libres 15.585 m2
Viarios peatonales 4.476 m2
NOTAS.-
1) Se construirá un aparcamiento bajo rasante que no computa en edificabilidad pero que no se define aún, salvo una servidumbre desde las zonas de dominio público.
2) En la parcela ST1 Altadis o terceros podrán construir un nuevo edificio tras demoler el actual (almacén e instalaciones) , sito al Sur del edificio central.
3) En la parcela ST2 , el Ayuntamiento podrá construir un edificio junto a los clubes deportivos tras la demolición del destinado a viviendas sito delante de la capilla de las Cigarreras.
4) En la parcela ST3, el Ayuntamiento obtendrá una edificabilidad lucrativa de 8.000 m2 en la parte del edificio central (no se derriba, por estar protegido) que actualmente ocupan las oficinas y con posibilidad teórica de ocupar 7 plantas con 27 metros de altura máxima.
5) En la parcela ST4 Altadis o terceros podrán construir un nuevo edificio tras la demolición del actual, el más cercano al puente de Los Remedios y ocupado ahora por un almacén e instalaciones.