El PGOU de Beltrán

En Sevilla queda suelo calificado para construir 30.787 viviendas

Si el PGOU frena la inversión, ¿cómo se explican los 1.309 millones en licencias de obra?

 

El título de este artículo es equívoco, ya que según se desprende de una reciente comparecencia del portavoz y alcaldable del PP, Beltrán Pérez, éste en realidad no se identifica con el vigente Plan General de Ordenación Urbana (PGOU), el cual data de 2006, y promete no la redacción de uno nuevo, sino su revisión parcial en caso de que acceda a la Alcaldía tras las elecciones municipales del próximo mes de mayo.

Habría que preguntarse por qué si el PGOU heredado de los gobiernos de Monteseirín no satisfizo y sigue sin satisfacer al PP, este partido no aprovechó la oportunidad de haberlo revisado, e incluso redactado uno nuevo, cuando gozó de la mayoría absolutísima de los 20 concejales durante el mandato de Zoido (2011-2015). Misterios de la política.

Según Beltrán Pérez, el Plan General no permite el desarrollo de los suelos vacantes y frena la inversión privada y el crecimiento residencial, ya que en su opinión hay un exceso de terrenos terciarios que no favorecen la construcción de viviendas baratas, motivo por el cual nativos de Sevilla capital emigran a municipios del área metropolitana donde sí se desarrollan áreas residenciales.

 

RECALIFICACIÓN

 

Tras este diagnóstico, la receta del alcaldable popular consiste en recalificar suelos terciarios como residenciales e incrementar su edificabilidad mediante la regla del tres por dos, es decir que donde ahora se permite construir dos viviendas se autorizaría la edificación de tres y esta mayor densidad serviría teóricamente para abaratar el precio de los inmuebles y para que los sevillanos no tuvieran que irse a otros municipios limítrofes, con la consiguiente sangría demográfica que sufre la capital en los últimos años.

 

El problema es que el diagnóstico urbanístico de Beltrán Pérez no concuerda con la realidad que reflejan las estadísticas oficiales. Los números hablan, pero los políticos prefieren no escucharlos para que no les estropeen sus apriorismos.

 

Afirma el alcaldable del PP que en Sevilla no hay suficiente suelo residencial para la construcción de viviendas. Sin embargo, en el PGOU de 2006 (aprobado de forma definitiva por la Junta de Andalucía el 19 de julio de dicho año) se calificó suelo residencial para la construcción de 45.000 viviendas. Entre 2007, primer año completo de aplicación de la nueva norma urbanística, y el pasado 2018 se han construido en el término municipal sevillano 14.213  nuevas viviendas. La conclusión es obvia: queda aún suelo para erigir 30.787 viviendas, con lo cual se desmorona el edificio argumental elaborado por el alcaldable del PP.

El número de nuevas viviendas se ha disparado además en el actual mandato de Espadas (4.224) en contraste con el de Zoido (1.294), lo cual se debe en parte a que éste gobernó en plena crisis económica y Espadas lo ha hecho en la fase final de la misma y en el inicio de la recuperación, pero como ésa ha sido la realidad, así hay que contarla.

 

Si, como dice Beltrán Pérez, existiera falta de interés entre los promotores inmobiliarios, el número de nuevas viviendas en Sevilla capital se hubiera mantenido estancado o su crecimiento habría sido irrelevante, pero no es el caso, como demuestra la estadística: 169 en 2015; 711 en 2016; 1.137 en 2017 y 2.207 en 2018.

 

INVERSIÓN SIN FRENO

 

Según el discurso del alcaldable del PP, por causa del vigente PGOU se ha frenado la inversión privada. Veamos qué dicen a respecto los datos de la Gerencia de Urbanismo: entre 2011 y 2018 se han concedido un total de 16.992 licencias de obra y declaraciones responsables, con un incremento progresivo a partir de 2016, cuando cada año se han superado los dos millares (2.600 en 2018), hecho demostrativo de que no existe ningún frenazo, sino todo lo contrario: una notable aceleración.

 

Y el presupuesto de esas licencias y declaraciones responsables ha ascendido a un total de 1.309,6 millones de euros. Muy significativo es que en 2016 se superaron los 100 millones de euros (117,4 millones); en 2017, los 200 millones (238,4), y en 2018, los 300 millones (310,6). De nuevo hay que preguntarse dónde está el frenazo a la inversión.

 

Estas cifras son engañosas por cortas, porque sólo están reflejadas las licencias de obra, cuando el global de la inversión ha sido muy superior. Por ejemplo, la licencia para el complejo comercial en Palmas Altas, rebautizado como Lagoh y promovido por el grupo LAR, fue evaluada en 70 millones de euros, pero cuando se inaugure en el próximo mes de septiembre la inversión por todos los conceptos habrá ascendido a unos 250 millones de euros. Un caso similar es el del rascacielos en la isla de la Cartuja con su zona comercial.

 

Afirma Beltrán Pérez que como Sevilla no dispone ni ofrece actualmente oportunidades de inversión ni suelos a desarrollar, la mayoría de las nuevas promociones se están construyendo en otros municipios como Dos Hermanas y Mairena del Aljarafe. ¿Que no hay en la capital suelos residenciales por desarrollar? Citemos a vuelapluma Palmas Altas, Buen Aire, Hacienda del Rosario, Cortijo de Cuarto, Cruzcampo, Santa Justa, Fábrica de Vidrio, Su Eminencia, Sevilla Este…. Lo dicho anteriormente: hay suelo pendiente y suficiente para 30.787 viviendas nuevas.

 

DOS PROMESAS

 

Por tanto, no se puede establecer una ecuación falta de suelo residencial/exceso de suelos terciarios para fundamentar las dos promesas estrella del alcaldable del PP.

 

La primera es la recalificación de suelos terciarios en residenciales, que aunque no fuera el propósito de Beltrán Pérez haría la felicidad de esos promotores privados que tienen suelos terciarios en buenas zonas de la ciudad y que aspiran a que se los recalifiquen para poder construir promociones de lujo que les deparen mayores plusvalías que los usos actualmente previstos.

La segunda consiste en incrementar la densidad urbana: permitir que se construyan tres viviendas en lugar de dos con la teoría de que así saldrán más y a precios más baratos al mercado y se contendría la sangría demográfica. Estaría por ver si esa mayor colmatación de la ciudad ocupando mucho más espacio, que de entrada redundaría en una menor calidad de vida, tendría como efecto pisos más baratos, pero a buen seguro multiplicaría las ganancias de los promotores y constructores. El alcaldable popular olvida además que esta propuesta suya de una mayor densidad de viviendas obligaría a compensarla con mayores dotaciones y equipamientos y que una revisión general del PGOU, en un momento además de notable recuperación del sector de la construcción, obligaría también a la suspensión de licencias.

 

En resumen, no parece que más ladrillo sea la fórmula para, como preconiza Beltrán Pérez, convertir Sevilla en una ciudad mucho más atractiva para vivir.

 

MMMMMM

 

Viviendas nuevas en Sevilla capital

Año                            Viviendas

2007                          2.953

2008                          2.325

2009                          1.997

2010                          1.600

2011                            584

2012                            362

2013                            179

2014                            169

2015                            169

2016                              711

2017                          1.137

2018                          2.027

TOTAL                     14.213

NOTA.- En el PGOU de 2006 se calificó suelo para 45.000 viviendas, por lo que aún queda terreno para construir 30.787.

Presupuesto licencias de obras y

declaraciones responsables en Sevilla capital

Año                                        Presupuesto

2011                                      164.721.565

2012                                      171.055.816

2013                                      126.606.423

2014                                       87.149.833

2015                                       93.518.331

2016                                      117.489.161

2017                                      238.465.415

2018                                      310.633.539

TOTAL                                1.309.640.083

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