El TSJA estima parcialmente un recurso de Ecologistas y anula el Modificado del Estudio de Detalle en que se basó el complejo de Palmas Altas
El Ayuntamiento de Sevilla aprobó el texto para otorgarle a todo el centro comercial una altura de 6 plantas, cuando sólo estaba prevista para algún edificio singular
Dejó sin definir, y al albur de Lagoh, la zona de aparcamientos públicos con al menos 600 plazas y el viario secundario
También permitió que Lagoh se apropiara para su garaje subterráneo de una parte importante del subsuelo de propiedad pública
La imagen del gobierno local del socialista Juan Espadas, y más todavía la de su delegado de Urbanismo, Antonio Muñoz, ha quedado claramente afectada por una sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía (TSJA), el cual ha estimado parcialmente un recurso de Ecologistas en Acción y anulado no el Estudio de Detalle, como han interpretado los propios verdes, sino el Modificado del mismo que aprobó el Ayuntamiento de Sevilla para, asumiendo los planteamientos de la empresa, permitir la construcción del centro comercial Lagoh sin velar por los intereses públicos. Así, el Consistorio otorgó a todo el complejo una altura de seis plantas, cuando sólo estaba prevista para algún edificio singular; no delimitó, y por tanto lo dejó en manos de la promotora comercial, la zona de aparcamientos públicos y el viario perimetral, y además permitió que aquélla se apropiara de parte del subsuelo de propiedad pública para la construcción de su aparcamiento subterráneo. De momento se mantiene el ‘statu quo’ urbanístico porque los perdedores con este fallo judicial han anunciado que recurrirán la sentencia.
Pasa de los más de 14 millones de clientes a 12 millones
La rebaja de expectativas se produce pese al “efecto apertura”
José Manuel Llovet, director general de Terciario del grupo LAR, propietario del centro comercial Lagoh en Palmas Altas, ha rebajado a 12 millones la previsión de visitas durante el primer año de funcionamiento, en unas declaraciones realizadas al diario ABC ( https://sevilla.abc.es/sevilla/sevi-centro-comercial-lagoh-negocia-alquiler-parcelas-para-aparcamientos-201912112013_noticia.html ), cuando oficialmente hasta ahora el objetivo marcado eran más de 14 millones. La nueva cifra supone una caída superior al 14%.
El alto cargo de LAR, al ser preguntado por las expectativas de futuro del centro comercial, se muestra convencido de que “el primer año se superará la previsión de los doce millones de visitantes”. En la información citada se afirma que desde el pasado 27 de septiembre de 2019 (fecha de la apertura) ya se han recibido más de dos millones de clientes y que todavía queda la campaña de Navidad y las rebajas de invierno. “Llegará un momento -afirma el señor Llovet- en el que la afluencia será estable, pero todavía se nota el efecto de apertura”.
Pues aun notándose todavía el efecto inaugural, la cifra de 12 millones de visitas durante el primer año supone una rebaja de más de dos millones (más de un 14%) en las previsiones iniciales de la compañía, que no sólo reflejaron todos los medios de comunicación en su momento sino también la propia empresa.
Así, en el ‘Informe de Resultados 9M 2019’ (Cifras clave tercer trimestre de 2019), de LAR España Real Estate SOCIMI SA, a partir de la página 14 se dedica un capítulo a la apertura de Lagoh y una pequeña crónica a su inauguración oficial con la asistencia de Juan Manuel Moreno Bonilla, presidente de la Junta de Andalucía.
Y se dice textualmente lo siguiente: “El centro comercial abre a pleno rendimiento, con sus 200 superficies comerciales ya alquiladas (casi el 100% de ocupación) y operativas. Reúne en sus más de 100.000 metros de superficie de ocio y entretenimiento una oferta exclusiva de comercios y marcas de referencia, muchas de ellas inéditas hasta ahora en Sevilla. Con 17 millones de euros de ingresos anuales y una zona de influencia de 1,5 millones de habitantes se espera la visita de más de 14 millones de visitantes anuales”.
Para llegar, que no superar, a los 14 millones de visitas/año, Lagoh debería estar recibiendo una media de 38.356 personas/día. Al rebajarse el objetivo a 12 millones, la media diaria debería situarse en 32.876 personas.
Según las declaraciones del señor Llovet a ABC, desde la apertura de Lagoh a los clientes (27 de septiembre) hasta la fecha se han recibido más de dos millones de clientes. De esta cifra se colige que la media en estos dos meses y medio sería del orden de 27.000 visitas/día en números redondos y con una estimación al alza, es decir unos 11.000 menos que en el objetivo inicial.
Si pese a este incumplimiento de expectativas y rebaja en la previsión de visitas se sufren colapsos en los aparcamientos y LAR quiere alquilar más parcelas con este fin además de la ya contratada a Abengoa (800 plazas), la situación demuestra la infradotación de plazas de estacionamiento con que se ha construido el centro comercial, aunque los atascos puedan proyectar la imagen de un desbordamiento de clientes que no concuerda con la rebaja en la previsión de visitas hecha por el director general de LAR.
El centro comercial Lagoh, situado en Palmas Altas (Sevilla), ha quedado por debajo de sus propias expectativas durante su primer mes de funcionamiento (del 27 de septiembre al 27 de octubre de 2019), en el que según sus propios promotores ha recibido un millón de visitas.
El objetivo anunciado por la compañía LAR España es de llegar al menos a 14 millones de visitas durante el primer año, para lo cual necesita captar una media de 1.166.666 visitas mensuales y de 38.356 cada día.
Con el millón recibido en los 31 días en que se ha realizado el primer balance, la media diaria se ha quedado en 32.258, seis mil menos de los necesarios para alcanzar el objetivo anual.
Vista interior del centro comercial Lagoh
Si se tiene en cuenta que durante la primera semana el número de visitas ascendió a 321.000, a una media de 45.850 cada día, en las siguientes tres semanas el número total ha sido de 679.000, un significativo descenso que denotaría que se habría ido diluyendo con el paso de los días el efecto novedad subsiguiente a la inauguración.
De mantenerse este promedio mensual de visitas en el futuro, la proyección para el primer año sería de 12 millones en vez de los 14 millones anunciados por los promotores.
Ahora habrá que ver el impacto de las próximas fiestas navideñas en las tiendas del centro comercial y si sus responsables emprenden algún tipo de iniciativa para incrementar la atención del público y la llegada de visitantes.
Los Bermejales y Heliópolis pagan los errores de cálculo del centro comercial en Palmas Altas
El Ayuntamiento quiere ceder a Lagoh solares que nunca ofreció a los vecinos para aparcar
Tras su primera semana de funcionamiento, el gobierno local (que ya se lo temió por boca de Juan Carlos Cabrera), la oposición, los ecologistas y los vecinos de Los Bermejales y de Heliópolis ya han podido comprobar el efecto del centro comercial Lagoh.
El portavoz del PP, Beltrán Pérez, lo ha descrito con estas palabras: “El barrio de Los Bermejales se ha convertido en un segundo aparcamiento del centro comercial, en el que el caos, el desorden, la invasión de zonas verdes, aceras y de la zona de vida de los vecinos está claramente alterada, incluida también la invasión de gorrillas. Los sábados y domingos los vecinos tardan más de 45 minutos en entrar a su propio barrio. Lo que no se puede consentir es que por la inacción del gobierno municipal la vida en Los Bermejales esté empezando a ser un infierno. Hace falta ese plan de movilidad que permita que los vecinos puedan disfrutar de su barrio, aparcar con normalidad, que los gorrillas no les pidan dinero por aparcar en la puerta de sus casas, puedan disfrutar de sus zonas verdes, que no estén invadidas por coches y se haga de Los Bermejales un barrio sostenible”.
Por su parte, en respuesta a la invasión de vehículos de Los Bermejales y Heliópolis, incluida parte del tramo final del parque del Guadaíra, el delegado de Urbanismo, Antonio Muñoz, ha afirmado que se están analizando distintos solares en el primero de los barrios citados para que puedan albergar un importante número de vehículos que descarguen las calles de coches y no se altere el día a día de los vecinos.
No será por que las Administraciones no hubieran sido advertidas en su día, durante el proceso de alegaciones al proyecto, por entidades vecinales del entorno, Ecologistas en Acción y la Autoridad Portuaria del negativo efecto que podría tener la autorización del centro comercial en el saturado, de tráfico, emplazamiento de Palmas Altas en vez de en otra zona menos congestionada de la ciudad.
SIMULACIÓN
Ese diagnóstico también fue realizado en un trabajo de fin de máster que en el año 2018 redactó Juan Carlos Sánchez Bellas con el título ‘Macrosimulación del impacto en el tráfico de la apertura del centro comercial de Palmas Altas’ y que fue presentado en la ETS de Ingeniería de la Universidad de Sevilla.
El autor expuso que “la construcción de un elemento tan relevante en cuanto a la generación y atracción de viajes en un entorno donde actualmente existen importantes conflictos y problemas de congestión del tráfico” era lo que le había motivado para la elaboración de un estudio pormenorizado sobre su impacto.
En su trabajo afirma que “siendo el tamaño de un centro comercial (inciso: y Lagoh es el más grande de Andalucía) una magnitud indicativa de la demanda, el principal problema del centro comercial de Palmas Altas es su emplazamiento en las inmediaciones del enlace de la SE-30 con la A-4. Ya en el análisis de la localización -añade- se detecta que dicho punto es uno de los más conflictivos de toda el área metropolitana de Sevilla. Los niveles de congestión del tráfico presentes en la zona son los más elevados de la SE-30, siendo frecuente la aparición de retenciones en la zona durante la hora punta”.
Según Sánchez Bellas en algunas de sus conclusiones, el tráfico diario generado por el centro comercial podía estimarse en 35.000 vehículos; la intensidad de entrada a Lagoh (entonces conocido como Palmas Altas) considerada durante la hora punta sería de 1.278 y la de salida, de 840.
ALTERNATIVA
En cuanto al escenario futuro deducible de las simulaciones aplicadas, la disminución de las afecciones que provocaría Lagoh estaría condicionada por el hecho de que la salida de los vehículos estaría impedida, lo que supondría importantes retenciones a los usuarios. Esta retención en el interior del centro comercial podría provocar que las condiciones de congestión que se producen en la zona durante la hora punta se prolongasen durante más tiempo.
Para que la red (viaria) pueda asumir toda esta nueva carga de vehículos, una vez que se ha garantizado su correcta salida del centro comercial, el autor propone como medida técnicamente viable el cambio de sentido del carril reversible del puente del Centenario durante la hora punta de mediodía y disponerlo en sentido Huelva.
En su opinión, esta medida eliminaría el cuello de botella del puente, responsable de todos los problemas de la zona, gracias al aumento de capacidad que supondría. “De esta forma -asevera- aunque se traslada el problema al otro sentido y su impacto sale de los límites de este estudio, se obtiene una solución viable técnicamente, en la que se llega a mejorar incluso el comportamiento con respecto al escenario base a pesar del incremento de la demanda producido por la apertura del centro comercial”.
Mientras se aplica esa posible solución, que como reconoce el autor supondría trasladar el problema al otro lado del puente, la realidad es que el incremento del tráfico de vehículos generado por Lagoh, con una media diaria de 45.850 visitas (superior en un 19,5% a la estimación inicial de 38.356) ha desbordado la capacidad de su aparcamiento, que tiene 3.321 plazas, y los vehículos excedentarios han inundado los barrios colindantes de Los Bermejales y Heliópolis.
TAMAÑO
Hemos hecho una tabla comparativa de una decena de centros comerciales de Sevilla a partir de datos estimados, dada la diversidad de cifras que los promotores de los mismos han ido dando a lo largo del tiempo. Se observa cómo siendo el centro comercial Lagoh el más grande de Andalucía y de Sevilla y con el mayor número de visitas esperadas (14 millones al año), es sin embargo es el quinto con la menor ratio de plazas de aparcamiento por cada 1.000 m2 de superficie bruta alquilable, aun superando en un 61% al segundo en la clasificación por tamaño, Los Arcos. Dicho de otro modo, en proporción a su magnitud, los aparcamientos de Torre Sevilla especialmente (112 plazas por cada 1.000 m2), Metromar (64), Nervión Plaza (60) y Aire Sur+Ikea (59) están mejor dimensionados que el de Lagoh (47 plazas por cada 1.000 m2).
La paradoja es que fueran las entidades vecinales, Ecologistas en Accción y la Autoridad Portuaria quienes alertaran de las consecuencias de ubicar Lagoh prácticamente debajo del puente del Centenario, las Administraciones Públicas rechazaran sus alegaciones y lo autorizaran y que ahora esas mismas Administraciones, especialmente el Ayuntamiento, se lamenten de la situación creada pero sin asumir responsabilidad alguna por ello.
AL SERVICIO DE LAGOH
Así vemos cómo el delegado de Urbanismo, Antonio Muñoz, que dio la licencia de obras a Lagoh con un proyecto con la quinta menor ratio m2 / plazas de aparcamiento de los centros comerciales es el mismo que ahora anda buscando solares en Los Bermejales -los existentes, que se sepa, son de titularidad pública- para convertir alguno de los mismos en aparcamiento al servicio de Lagoh, con lo cual ratificaría la conversión del barrio y de sus suelos en un anexo del centro comercial. En llamativo contraste, en toda la historia de Los Bermejales el Ayuntamiento nunca se ha preocupado lo más mínimo de poner a disposición de los vecinos del barrio esos solares vacíos para que aparquen.
Tal como afirman urbanistas consultados, un negocio privado debe cumplir los estándares que marcan las normas y si el efecto llamada es mayor del previsto, el sector público puede contribuir a paliarlo pero no dedicarse a sustituir al sector privado. La conclusión del efecto Lagoh es que los cálculos de sus promotores sobre tráfico y accesibilidad han quedado desfasados desde el principio pero las consecuencias las están pagando los barrios de su entorno.
Dos tercios de la plazas de la línea especial número 35 no se ocupan
LOS BERMEJALES
Los coches colonizan el barrio, donde aparecen los gorrillas a diario
TRABAJADORES
Piden en Internet más transporte público “para no cruzar escampados”
El balance del centro comercial Lagoh tras su primera semana de funcionamiento (del 27 de septiembre al 3 de octubre) puede calificarse como un éxito de público pero un problema para la movilidad, mayores de lo esperado en ambos casos a tenor de los datos facilitados por la promotora y por el Ayuntamiento de Sevilla.
Según Lar España, la compañía promotora del centro comercial, éste ha recibido en sus primeros siete días una media diaria de 45.850 visitas, que sumarían un total de 320.950. Este número es muy probable que se haya incrementado tras el reciente fin de semana, en que de nuevo se llenaron las 3.321 plazas de aparcamiento existentes en el complejo situado en Palmas Altas.
A falta aún de los últimos datos, las 45.850 visitas diarias suponen 7.494 más que la previsión inicial de 38.356 para un total anual de 14 millones durante el primer año. Por tanto, en su primera semana Lagoh ha superado sus propias estimaciones en un 19,53%, aunque ahora habrá que ver la evolución cuando se diluya el factor novedoso de su estreno y se entre en la normalidad del día a día. Si se mantuviera a este ritmo de afluencia, Lagoh cerraría su primer año con 16.735.250 visitas en vez de los 14 millones en números redondos inicialmente previstos.
El pasado fin de semana los paneles luminosos existentes en las vías de acceso al centro comercial alertaban de que su aparcamiento estaba ocupado al 100% y recomendaban el uso del transporte público. Sin embargo, ese llamamiento no está siendo atendido por los clientes, que prefieren el vehículo privado al autobús especial número 35 de Tussam.
Según fuentes municipales, en los primeros siete días de funcionamiento del centro comercial han utilizado la línea 35 un total de 19.000 personas. Dado que Tussam oferta 9.200 plazas diarias en este autobús (64.400 a la semana), esos 19.000 pasajeros sólo han ocupado el 29,50% del total y dejados libres dos tercios en números redondos.
Entre que el número de visitas a Lagoh ha crecido respecto de las previsiones iniciales y que dos tercios de las plazas del autobús especial no se han ocupado la consecuencia es una menor proporción cada vez del uso del transporte público en beneficio del coche y de otras opciones. Así, si durante el primer fin de semana el 89% de los clientes de Lagoh no recurrieron al transporte público, tras los primeros siete días la proporción se eleva ya al 94%. Y es que los viajeros del autobús Nº 35 sólo han supuesto el 5,91% del total de los clientes de Lagoh.
EMPLEADOS
Paradójicamente, los trabajadores del complejo lanzaron el pasado viernes, 4 de octubre, una petición en la conocida plataforma de Internet Change.org dirigida al Ayuntamiento y a Tussam para que incrementen la oferta de transporte público ante la escasez del aparcamiento del centro comercial y sus dificultades para acceder al mismo. “Los trabajadores -se lee en la petición- piden poder disponer de transporte urbano suficiente para poder acudir a su centro de trabajo sin tener que atravesar escampados y sufrir todo tipo de inseguridades y sin esperar horas eternas”.
La saturación del aparcamiento de Lagoh está afectando de manera directa, además de a Heliópolis, al contiguo barrio de Los Bermejales, al que se dirigen los conductores que no hallan sitio en el centro comercial. Durante el fin de semana ha estado a rebosar de vehículos avenidas como la de Dinamarca y aledañas, y los gorrillas, que antes sólo aparecían por el barrio en los días en que jugaba el Betis en su cercano estadio, ya han hecho acto de presencia diaria en el entorno del parque de Los Bermejales y de la pasarela que lo cruza hasta el centro comercial, a la caza de los conductores que aparquen por esta zona.
“Lagoh tiene aparcamiento limitado con poquísimas plazas”, dicen los trabajadores en Internet
El pasado viernes, 4 de octubre, se lanzó en la plataforma de Internet Change.org una petición por parte de los trabajadores del centro comercial Lagoh dirigida al Ayuntamiento de Sevilla y a Tussam que a primera hora de la mañana del lunes 7 había sido firmada por sesenta personas. En el texto se dice lo siguiente: “El pasado 27 de septiembre se inauguró el nuevo centro comercial Lagoh en Sevilla. Este centro comercial tiene aparcamiento limitado con poquísimas plazas y su acceso en coche, ya que el Ayuntamiento sólo ha habilitado con transporte público la línea exprés 35 para acceder a él.
Los más de 1.500 trabajadores tienen mucha dificultad para acudir a su centro de trabajo, ya que el parking es escaso y los trabajadores no pueden acceder a él hasta las 9:30 horas y el bus urbano está exclusivamente pensado para los clientes, por lo que hasta las 9:30 no llega hasta allí.
Los trabajadores piden poder disponer de transporte urbano suficiente para poder acudir a su centro de trabajo sin tener que atravesar escampados y sufrir todo tipo de inseguridades y sin esperar horas eternas.
Necesitamos transporte urbano suficiente y en una horquilla horaria amplia y plazas de parking en el centro comercial para los trabajadores que accedan en coche. Tener dificultad para acudir al puesto de trabajo es muy duro”.
