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La Junta se endeudará a través de Agesa

La Junta usará a Agesa para burlar el veto de

Madrid a nuevos endeudamientos


Cambiará su objeto social, limitado hasta ahora a la

gestión de activos de la Expo-92


Agesa financiará a la Junta mediante créditos bancarios, con

los que le comprará y alquilará sus propios inmuebles y solares


Transferida a la Junta en pago por la ‘deuda histórica’,

Agesa está libre de cargas y tiene 52 millones en caja


La Consejería de Economía y Hacienda convocará una junta general de accionistas de Agesa, la empresa pública que le fue traspasada por el Gobierno en pago por la ‘deuda histórica’, para cambiar sus estatutos y convertirla, junto con Sogefinpa, en el brazo ejecutor de la operación político-económica en virtud de la cual la Junta burlará la prohibición del Gobierno de la nación a que recurra a nuevos endeudamientos. L

os créditos no los pedirá la Junta, sino Agesa, que reinyectará el dinero al Gobierno autonómico comprándole sus activos inmobiliarios y alquilándoselos luego en condiciones especiales pagaderas cómodamente a lo largo de hasta 35 años.

De la ‘deuda histórica’ a la deuda de la Junta. Es el sino de Agesa, la empresa pública heredera y gestora de los activos de la Expo-92: verse marcada en los últimos tiempos por el endeudamiento de las Administraciones Públicas. El Gobierno de la nación no tuvo más ocurrencia que recurrir a esta sociedad, totalmente saneada y dedicada a hacer caja en la isla de la Cartuja con los pabellones y solares dejados por la Expo, para pagar con ella buena parte de la ‘deuda histórica’ con Andalucía mediante su traspaso a la Consejería de Economía y Hacienda, cuya titular, Carmen Martínez Aguayo, es la mano derecha del presidente José Antonio Griñán.

Agesa, que fue valorada por el Gobierno andaluz en 456,64 millones de euros, venía a la Junta libre de cargas tras haber saldado el crédito multidivisas con que afrontó los ‘agujeros’ dejados por la Muestra Universal, con un patrimonio inmobiliario en plena explotación en la cada vez más revalorizada isla de la Cartuja de Sevilla (sede de la Tecnópolis de Cartuja-93) y con 52,5 millones de euros en dinero contante y sonante, fruto de la operación ‘Puerto Triana’. Por ende, sus activos en alquiler tienen una ocupación del 89%, lo que le asegura unas rentas fijas y beneficios a final de año. Por todo ello, la sociedad es una bicoca en estos tiempos de crisis, endeudamiento y restricciones crediticias.

Con esta situación saneada y con una caja llena de dinero, Agesa no debería tener problemas para obtener créditos de la banca, justo cuando el sector financiero se caracteriza por cerrar el grifo y atender sólo a los clientes con solvencia acreditada.

DISEÑO DE LA OPERACIÓN

Martínez Aguayo lo vio claro desde el principio, de ahí que el reciente anuncio que realizó durante el acto de presentación de los Presupuestos de que la Junta recurriría a ingeniería financiera para incrementar sus recursos económicos pese al veto del Gobierno a nuevos endeudamientos no es una operación fraguada de la noche a la mañana, sino que ya fue diseñada en pleno verano y preparada en la Disposición Adicional Segunda del Decreto Ley de 27 de julio, por el que se aprobaron las medidas urgentes en materia de reordenación del sector público (Boja Nº 147, de 28 de julio).

En ese Decreto ya se faculta a la Sociedad Estatal de Gestión de Activos Agesa (denominada ahora Empresa Pública de Gestión de Activos tras su traspaso a la Junta) y a Sogefinpa (creada previamente con el nombre de Sociedad de Gestión, Financiación e Inversión Patrimonial) para la enajenación directa y a título oneroso de los bienes inmuebles, cualquiera que sea su valor, que autorice el Consejo de Gobierno durante 2010. Asimismo, se autoriza a ambas sociedades al endeudamiento necesario para la adquisición de aquéllos, atendiendo al valor que se dé a los mismos mediante la oportuna tasación y el de los gastos que la operación suponga.

Item más, se autoriza a Agesa y a Sogefinpa a la celebración de contratos de arrendamiento de hasta 35 años de duración por parte de la Consejería de Hacienda para su utilización por los departamentos de la Administración de la Junta de Andalucía y Entidades de Derecho Público vinculadas o dependientes de los inmuebles adquiridos por este procedimiento.

Carmen Martínez Aguayo se ha encontrado con un obstáculo administrativo imprevisto que deberá resolver previamente: el objeto social de Agesa es únicamente la gestión de los activos heredados de la Expo-92. Por tanto, ha de cambiar los estatutos para eliminar esa limitación mediante la convocatoria de una junta general de accionistas. Dado que la Consejería de Hacienda y el equipo directivo de la misma tiene el control de la sociedad pública al 100%, ello no entraña ninguna dificultad.

PRESTAMISTA INTERPUESTO

Durante el acto de presentación de los Presupuestos para 2011, la consejera de Hacienda anunció que espera ingresar hasta 951,7 millones de euros mediante la venta de entre 80 y 90 edificios administrativos de la Junta y que en conjunto disponen de casi 400 millones de m2. Según Carmen Martínez Aguayo, estos edificios “podrían ser del interés de los inversores”, aunque no aclaró cómo podrían interesarles con los funcionarios dentro.

Los inversores no serán más que Agesa y Sogefinpa, los cuales se endeudarán en los mercados para comprarlos y alquilarlos a la Junta durante al menos 35 años, conforme a la Disposición Adicional Segunda del Decreto de Reordenación del Sector Público andaluz. Dicho de otro modo, la Junta se prestará el dinero a sí misma a través de estas dos empresas públicas, pero la deuda no computará en su balance, sino en el de Agesa y Sogefinpa.

El papel de Agesa será esencial, no sólo por la posición de fortaleza que le da su patrimonio, la liquidez que tiene en caja y su cartera de clientes y grado de ocupación de sus inmuebles en renta, sino también porque es la que tiene la experiencia de la gestión del patrimonio inmobiliario, tras haberse dedicado con éxito a esta tarea durante casi 18 años desde su fundación para administrar el legado de la Expo-92.

NUEVO OBJETO SOCIAL:

CARGAR CON LA DEUDA DE LA JUNTA

El PSOE (A), para justificar el pago por parte del Gobierno de Zapatero de la ‘deuda histórica’ con la sociedad estatal Agesa y solares, hizo hasta una campaña de propaganda en la que destacaba los supuestos elevados dividendos que Agesa aportaría a las arcas de la comunidad autónoma , que llegó a cifrar en unos 9 millones de euros anuales.

Sin embargo, los buenos resultados económicos de los últimos años se han debido fundamentalmente a ingresos de carácter extraordinario. Así, los 6.706.000 euros de  beneficio de 2008 se han convertido en 4.186.000 en 2009 con la actividad ordinaria (alquiler de inmuebles y venta de servicios) de la empresa.

El nuevo Consejo de Administración tiene una composición similar al de Sogefinpa, integrado por la plana mayor de la Consejería, con Martínez Aguayo al frente. La consejera ha nombrado como director-gerente a Adolfo García Fernández en detrimento de Alicia Ruiz Badanelli, auténtica memoria viva de la Expo y persona de confianza a lo largo de 18 años de los cinco presidentes que, tanto con Gobiernos del PSOE como del PP, ha tenido anteriormente la sociedad. Badanelli dimitió recientemente de su cargo y pidió el reingreso en la Cámara de Cuentas.

En este periodo de tiempo, Agesa ha liquidado el crédito multidivisas con el que se afrontó el pasivo de la Muestra Universal, resuelto infinidad de pleitos jurídicos heredados del 92 y rentabilizado los activos del Estado en la isla de la Cartuja, hasta el punto de que al cierre de 2009 había logrado un 89% de ocupación de los 78.000 m2 que ofrece en alquiler. La empresa tiene un patrimonio de 153.726 m2 de edificaciones y de 71.916 m2 en parcelas.

Dimite la directora general de Agesa

La directora general de Agesa se va

tras el desembarco de la Junta en

la firma heredera de la Expo

Pilotó durante 18 años toda la transición post-92 junto a cinco presidentes de distinto color político

Alicia Ruiz Badanelli, directora general de Agesa, la sociedad creada por el Estado para la gestión de los activos de la Exposición Universal de Sevilla, ha dimitido de su cargo y ha pedido el reingreso en la Cámara de Cuentas, a cuyo cuerpo de auditores pertenece.

El Consejo de Administración de la empresa conoció ayer oficialmente esta renuncia voluntaria. A nadie se le escapa en la isla de la Cartuja la circunstancia de que la marcha de Ruiz Badanelli se produce tras el desembarco en la sociedad pública de la Junta de Andalucía, a la que Agesa fue transferida antes del verano por el Gobierno de la nación como parte del pago de la denominada ‘deuda histórica’.

Tras pasar a manos del Gobierno andaluz, ha cambiado su denominación por la de Empresa Pública de Gestión de Activos, adscrita a la Consejería de Hacienda. La nueva titular de Agesa es la propia consejera, Carmen Martínez Aguayo, lo que implica la marcha efectiva a Madrid de su antecesora, Carmen Rodríguez Ares, desde este mes de octubre. Se deshace así, pues, el último equipo directivo que ha tenido la compañía  bajo la dependencia del Gobierno central.

Después del acuerdo de liquidación definitiva de la ‘deuda histórica’ mediante el pago con solares y el traspaso de Agesa, el objetivo de Martínez Aguayo consiste en facilitar la futura fusión de la heredera de la Expo con otra empresa patrimonial de la Junta, Sogefinpa, y que no arroje pérdidas, ya que fue presentada por los socialistas ante la opinión pública como la ‘joya de la corona’ para tratar de justificar su aceptación en pago de la deuda por Zapatero.

En su momento, el PSOE (A) hizo hasta una campaña de propaganda en la que destacaba los supuestos elevados dividendos que Agesa aportaría a las arcas de la comunidad, que llegó a cifrar en unos 9 millones de euros anuales. Sin embargo, los buenos resultados económicos de los últimos años se han debido fundamentalmente a ingresos de carácter extraordinario. Así, los 6.706.000 euros de  beneficio de 2008 se han convertido en 4.186.000 en 2009 con la actividad ordinaria (alquiler de inmuebles y venta de servicios) de la empresa.

El nuevo Consejo de Administración tiene una composición similar al de Sogefinpa, integrado por la plana mayor de la Consejería, con Martínez Aguayo al frente. La consejera había nombrado como director-gerente a Adolfo García Fernández en detrimento de Ruiz Badanelli, auténtica memoria viva de la Expo y persona de confianza a lo largo de 18 años de los cinco presidentes que, tanto con Gobiernos del PSOE como del PP, ha tenido anteriormente la sociedad.

En este periodo de tiempo, Agesa ha liquidado el crédito multidivisas con el que se afrontó el pasivo de la Muestra Universal, resuelto infinidad de pleitos jurídicos heredados del 92 y rentabilizado los activos del Estado en la isla de la Cartuja, hasta el punto de que al cierre de 2009 había logrado un 89% de ocupación de los 78.000 m2 que ofrece en alquiler. La empresa tiene un patrimonio de 153.726 m2 de edificaciones y de 71.916 m2 en parcelas.

Alicia Ruiz Badanelli es, además de auditora de la Cámara de Cuentas de Andalucía, vicedecana del Colegio de Economistas de Sevilla, y ha sido miembro del Consejo de Administración de Cartuja-93 y la sociedad Estadio Olímpico, así como profesora asociada de la Universidad Hispalense.

El gato al agua

Se equivocó Arenas, se equivocaba, como la paloma de Alberti. No es que el Gobierno le dijera a la Junta que Agesa valía 300 millones y haya dicho luego que son 518, sino que era la Junta la que, conforme a su propia tasación, decía que valía 300 y la que al final ha acabado pasando por el aro de la valoración de Zapatero, que siempre se mantuvo en los 518 millones desde el primer día. Por tanto, el que se ha llevado el gato al agua con la Deuda Histórica no ha sido Griñán, sino Zapatero, apodado ‘el Maquiavelo de León’ en cierta biografía no autorizada. Griñán, que fue consejero de Hacienda antes que presidente, deberá explicarles a los sevillanos y a los andaluces cómo ha comprado por casi el doble de su valor los activos de la Expo que ya teníamos y encima gratis. El Estado ha hecho el negocio del siglo cobrándose de golpe todas las plusvalías de la Exposición. Parafraseando a Luis Aragonés con el fútbol, lo peor de esta derrota política de Sevilla ante Madrid con la Deuda Histórica no es la derrota en sí misma, sino la cara de tontos que se nos queda.

Atrasado a su tiempo

Más de 70.000 personas han participado esta semana en Sevilla en el sorteo de Emvisesa para la adjudicación de 233 viviendas de protección oficial (VPO) en régimen de venta en las antiguas cocheras de Tussam en El Porvenir y de 95 para alquiler en Torrelaguna y San Luis, siendo el 70% de ellas jóvenes. Actualmente, el 57% de los sevillanos con edades comprendidas entre los 18 y los 34 años no pueden emanciparse de sus padres debido, fundamentalmente, al elevado precio de los pisos pese a las aparentes bajadas por efecto de la crisis.

Según el Observatorio Joven de Vivienda en España, en el hipotético caso de que un joven sevillano decidiera comprarse un piso, tendría que dedicar casi el 65% de sus ingresos a pagar la hipoteca; sólo le quedaría el 35% para afrontar  las facturas de la luz, el agua, el gas, el teléfono, la ropa, la comida, el transporte…..Es un sueño prácticamente imposible, pues para realizarlo el joven sevillano medio debería ganar al menos 2.582 euros/mes, cuando sus emolumentos no superan los 1.200 en el mejor de los casos. Se comprende, pues, la avalancha de solicitudes ante cualquier sorteo de VPO como el del Porvenir.

Antes y ahora

Con este panorama social sorprende aún más si cabe que en su comparecencia parlamentaria para explicar el acuerdo con el Gobierno sobre los pormenores de la ‘deuda histórica’, la consejera de Economía, Carmen Martínez Aguayo, dijera que el hecho de que la mayoría de los suelos cedidos sirvan para levantar, más que VPO (ninguna en Sevilla, ya que aquí se paga con los restos de la Expo) viviendas de renta libre (3.128, el 71% del total),  da más valor económico a la operación, puesto que la Junta podrá venderlas sin límite de precio y obtener así más dinero. ¿Cuánto tiempo deberá esperar el Gobierno andaluz a que se reactive, y al alza, el mercado inmobiliario para colocar esos futuribles pisos? El INE revela que en octubre la venta de casas cayó un 21% y el BBVA augura una caída de los precios del 20% en dos años.

La Junta de signo socialista se felicita, pues, de poder construir pisos de renta libre (los más caros) en suelos públicos para los ciudadanos de mayor poder adquisitivo en vez de para los jóvenes sin recursos y los mileuristas, justamente lo contrario de lo que en su momento hizo  Monteseirín en las antiguas cocheras de Tussam,  por puro oportunismo político en busca de un pacto con IU porque ya no podía soportar más  la por entonces vigente coalición con el PA.

Subasta

Recuérdese que Monteseirín sacó a subasta las cocheras del Porvenir con el declarado fin de obtener fondos con los que acabar con el enorme déficit acumulado por Tussam bajo su mandato y aprovechando el traslado de los autobuses al antiguo cuartel de San Fernando. Dada su privilegiada situación en la nueva ‘milla de oro’, varias empresas pujaron por el solar. Umbella 4  presentó la mayor oferta en vísperas de las elecciones municipales de 2004: 43 millones de euros, dinero más que suficiente para haber liquidado la deuda de Tussam.

En una de sus características marchas atrás (el frenazo al edificio de Moneo, en el Prado, inauguró la serie) Monteseirín decidió, sin embargo, anular el proceso de venta para anunciar la construcción de VPO en vez de pisos de renta libre. El caso acabó en un pleito en que el juez impuso una condena mínima al Ayuntamiento en una sentencia que fue todo un varapalo para el alcalde. Dijo el magistrado en su fallo que se había producido  “una falta de lealtad y quiebra de la buena fe” por “la ruptura unilateral provocada de forma consciente por la entidad demandada, quien primero quiere acudir al mercado a hacer caja con sus terrenos, convoca a los interesados en la adquisición, y luego modifica las condiciones de la cosa que se ofrece en venta para provocar precisamente el efecto contrario, es decir, su salida del mercado”.

Balance cero

Urbanismo  tuvo que salir al rescate del alcalde tras su frenazo y marcha atrás: rediseñó el solar del Porvenir en el PGOU para permitir 233 pisos de VPO y detrajo del Patrimonio Municipal de Suelo unos veintitantos millones de euros (frente a los 43 que pagaba Umbella) para comprarle a Tussam las cocheras, que luego cedió gratis a Emvisesa a fin de que construya las viviendas que se han adjudicado esta semana y que tardarán en entregarse varios años. Si el concurso de venta se hubiera resuelto tal como se planteó, habrían estado ya edificadas el 30% de VPO a que obligaba la ley al promotor privado que lo ganó y las arcas municipales habrían ingresado 43 millones de euros con los que enjugar el déficit de Tussam.

Por el contrario, la habitual improvisación de Monteseirín le ha costado a la ciudad esos veintitantos millones de euros que con una mano hubo que sacar de un organismo municipal (Urbanismo) para entregarlo con la otra a una empresa 100% municipal, Tussam. No se ganó ni se perdió nada con la transacción, porque el dinero simplemente se cambió de un sitio a otro, como en el trile. El balance económico fue cero, como el famoso objetivo de la Expo. Lo que no pudieron conseguir ni Olivencia ni Pellón en la Cartuja lo logró  por arte de birlibirloque el alcalde en El Porvenir. Pero  en vez de quedar como un adelantado a su tiempo al trocar viviendas de renta libre por VPO, a Monteseirín la jugada le ha salido al revés, ya que la Junta dice ahora, con motivo de la ‘deuda histórica, que lo ortodoxo es construir pisos caros en los suelos públicos con tal de hacer, cuanta más caja, mejor.

El Estado apaga la luz

Sevilla, tal como analizó Javier Rubio en estas páginas en su artículo ‘La misma moneda’, ha hecho un pésimo negocio con la decisión de la Junta de Andalucía de aceptar el pago de la deuda histórica en solares en cinco provincias y, en nuestro caso, la asunción de Agesa, gestora de los activos de la Expo. La consejera de Economía, Martínez Aguayo, afirma que los bienes de Agesa valen más de 300 millones de euros. ¿Cómo lo sabe, si el primer punto del acuerdo es tratar de ponerse de acuerdo en su valoración? Estado y Junta los tasarán por separado y, en caso de discrepancia, se remiten a un tasador  independiente. El  proceso llevará tiempo, más el que impliquen los cambios registrales, asignación de activos a los organismos correspondientes y otros trámites, con lo que los hipotéticos fondos que se obtuvieran mediante ventas difícilmente podrán aplicarse ahora a las partidas ‘a priori’ presupuestadas por el Gobierno andaluz a cuenta de la deuda histórica cuando el criterio era el de cobrarla en líquido en vez de en especie.

Los activos de la Expo no valen ni 300 millones, ni los 150 que se ha dicho luego, cuando se ha moderado el oficialista exceso de entusiasmo por esta operación que habría que preguntarse si, por ejemplo,  se la hubiera ‘tragado’ Cataluña.  El valor neto contable que figuraba en los libros de Agesa antes del cambalache era de 93 millones de euros: tres veces menos de lo pregonado por la consejera de Economía. Y aunque el papel lo soporta todo y se podrán hacer los apuntes que se quiera, el valor real de sus activos será el que marque el mercado en cada momento. Huelga decir que el mercado inmobiliario está hundido. ¿Qué, pues, va a poder venderse o malvenderse de Agesa? Repásense sus bienes y se verá la dificultad de que, como ha dicho Griñán, su contravalor en “dinero contante y sonante” (¿un edificio es dinero contante y sonante o en la actual coyuntura más bien un inmovilizado devaluado, como bien sabe la banca cuando trata de vender sus impagados con rebajas ya de hasta el 50%?) “se reinvertirá en vivienda, salud y educación a lo largo y ancho de las ocho provincias andaluzas”?

Gastos en vez de ingresos

¿A quién le puede interesar comprar el pabellón del Futuro, el de la Navegación, la torre Schindler, la torre panorámica, el helipuerto, el pabellón de España (dentro de Isla Mágica), el teatro Central, la nao Victoria…..Agesa soporta el mantenimiento de esos activos ‘ociosos’ tras la Expo merced a la explotación de sus particulares joyas de la corona, como el edificio Expo, el centro de prensa, el edificio Leonardo, la banda de servicios y, en el futuro, el centro de negocios del Palenque. En el hipotético caso de que la Junta vendiera esos inmuebles rentables para hacer caja con destino a viviendas, hospitales y colegios en toda Andalucía, Agesa entraría en barrena, al quedarse con los ‘marrones’ (Futuro, Navegación…)  que no generan rentas y sí gastos de conservación.

Lo más sensato sería mantener el modelo actual, que ha costado perfilar estos 17 años tras las regulaciones de plantilla (quedan 48 trabajadores) y el pago del crédito multidivisas de unos 20.000 millones de pesetas por el ‘agujero’ del 92. Hoy, como dijo  Aguayo, Agesa es una sociedad saneada que ha dado beneficios de 6,7 millones al Estado, pero sólo en 2008 y por extraordinarios derivados de la regularización de Isla Mágica. De ordinario los beneficios no superan el millón de euros. Como de los 784,21 millones de deuda histórica la Junta se cobra 300 millones en especie sólo con Agesa, para que las rentas generadas por esta última (ese millón anual) equivalgan en dinero contante y sonante a esa cantidad harían falta ¡300 años!

Si la Junta vende los activos rentables de la Expo para reinvertir en toda Andalucía habrá una transferencia de recursos desde Sevilla al resto de las provincias. Sevilla pierde. Y si se mantiene el ‘statu quo’, o no gana nada, o también pierde, porque se queda sin la presencia del Estado y sin las inversiones que Madrid se sentía moralmente obligada a ejecutar en la isla a través de Agesa, como esos 10 millones de euros en plena crisis en un nuevo museo en el Pabellón de la Navegación cuando Cultura recorta, difiere o rechaza inversiones en la ciudad (véanse si no los casos de la Fábrica de Artillería, el Museo y el Maestranza), 42 millones en el nuevo Palenque y 15 en el Instituto Cartuja.

El mayor error ocurrido tras la Expo fue que el 13 de octubre de 1992 el Gobierno, por las críticas a la inversión realizada, dejara el piloto de la Cartuja en ‘stand by’ y propiciara el ‘síndrome de los jaramagos’. Con el trueque de Agesa por la deuda histórica,  la Junta logra que el Estado ‘apague la luz’ y se vaya definitivamente de Sevilla.

Salida para Monteseirín

La asunción de Agesa podría tener un efecto rebote añadido, ya que en el PSOE se empieza a sopesar que esta empresa pública, o en su defecto Sogefinpa –a la que podría ser adscrita- sería una honrosa salida para Monteseirín y su equipo de máxima confianza en caso de que el partido optara por otro candidato para la Alcaldía en las próximas elecciones.

Sería toda una paradoja, ya que Monteseirín acuñó la famosa frase de que Agesa no tenía corazón, sino únicamente cartera, cuando le exigía mayores inversiones en la ciudad, y podría verse en la tesitura de negarle a otros lo que él pedía para sí mismo. ¿Aceptaría Monteseirín ser el Pellón del siglo XXI? De alcalde de Sevilla a alcaide de la Cartuja.