El Gobierno exige que en inmuebles de ese tipo se calcule una persona por cada 0,8 metros cuadrados
En un anterior informe vimos cómo el Betis ha ofrecido cifras dispares sobre el número de espectadores de la nueva grada de Preferencia y que tendrían que evacuarla de forma rápida en caso de una emergencia por incendio u otro motivo. Primero dijo que su capacidad sería de 15.745, y después, que de 13.500. Dado que el estadio, a través justamente de la grada de Preferencia, conforma una edificación unitaria con la mole de uso terciario anexa mediante un complejo inmobiliario de carácter urbanístico, a la hora de una evacuación hay que meter necesariamente en la ecuación dicha mole.
Entre las singularidades del Estudio de Ordenación de la parcela del nuevo estadio Benito Villamarín aprobado al Betis por el Ayuntamiento de Sevilla, convertido en juez y parte de la operación en cuanto propietario y cedente de la explanada contigua de, según el club verdiblanco, 8.812 m2 (que tras la construcción de la mole se reducirían a entre más de 2.500 y 3.815 en la versión bética, y 2.044 en la versión de los vecinos); entre las singularidades del proyecto -decía- figura la eliminación del capítulo referido a la evacuación en caso de emergencia (retirado a instancias de la Gerencia de Urbanismo en un informe emitido en la primavera de 2025) y la indefinición de usos de la mole terciaria (lo que se dice y se representa gráficamente al respecto en los documentos no es más que una ficción para salir del paso, aceptada por el gobierno de Sanz, ya que el Betis lo remite todo al momento en que solicite la licencia de obras).
Los usos de la mole que constan en el Estudio de Ordenación no son reales, ya que el Betis se remite al momento en que presente la solicitud de licencia de obras
A estas dos singularidades hay que añadir una tercera: que la propia sociedad anónima deportiva minimice (cuando aborda la cuestión del impacto del proyecto en la demanda de transportes y de aparcamientos) la clientela potencial de la mole que promueve con el argumento de que en fin de semana acudirá poca clientela porque sería disuadida por el temor a las molestias de las aglomeraciones generadas por el partido de fútbol en el contiguo Villamarín. No tiene en cuenta el Betis los partidos que se disputen entre semana o épocas de gran afluencia como la navideña.
Como el estadio y la mole de uso terciario conformarán una misma unidad inmobiliaria a resultas de la operación urbanística participada por el Ayuntamiento en que con los suelos municipales agregados a los del Betis se crea también una manzana unitaria, a la hora de la evacuación del coliseo bético (especialmente de la grada de Preferencia), hay que considerar también la de la mole. ¿Y cuántas personas albergaría en el momento crítico de una emergencia?
La manzana creada con la adición de los suelos municipales (azul) a los del Betis (verde)
Dada la indefinición de usos y la ausencia de datos más allá de los 31.500 m2 edificados que tendrá, a la hora de hacer un cálculo se puede tomar como referencia la instrucción del Ministerio de Ciencia y Tecnología (la ITC-BT-28) sobre instalaciones en locales de pública concurrencia, en la que dice que “la ocupación prevista de los locales se calculará como 1 persona por cada 0,8 m2 de superficie útil, a excepción de pasillos, repartidores, vestíbulos y servicios”.
En este sentido, la calificación de local de pública concurrencia se puede aplicar tanto a un único local u oficina, una agrupación de locales u oficinas, un edificio completo o a parte o partes de un edificio. Cuando un edificio o local completo es considerado como de pública concurrencia, todas sus dependencias, están consideradas también como de pública concurrencia. Por ejemplo, en el caso de un teatro, los camerinos o los despachos del personal, aunque no estén abiertos al público, también se consideran locales de pública concurrencia, según la Guía-BT-28 del Ministerio de Industria.
El resultado de la aplicación de la ITC-BT-28 dependerá de qué fracción de esos 31.500 m² sea realmente superficie útil (es decir, la parte que queda después de descontar muros, conductos, aseos, vestíbulos, pasillos, salas técnicas, cuartos de instalaciones, etcétera).
He usado cuatro hipótesis de eficiencia neta (fracción de la edificabilidad que queda como superficie útil):
El resultado de los cálculos para una edificabilidad de 31.500 m2 es el siguiente:
- Máximo teórico (100% útil)
Superficie útil = 31.500 m²
Ocupación = 31.500 / 0,8 = 39.375 personas - Oficinas (75%)
Superficie útil = 31.500 × 0,75 = 23.625 m²
Ocupación = 23.625 / 0,8 = 29.531 personas (≈ 29.531) - Mixto retail+servicios (60%)
Superficie útil = 31.500 × 0,60 = 18.900 m²
Ocupación = 18.900 / 0,8 = 23.625 personas - Baja eficiencia (50%)
Superficie útil = 31.500 × 0,50 = 15.750 m²
Ocupación = 15.750 / 0,8 = 19.688 personas (≈ 19.688)
Hay que tener en cuenta observaciones como las siguientes:
Las cifras anteriores son cálculos teóricos basados en la regla 1 persona / 0,8 m². El valor real de ocupación aplicable en proyecto será el que resulte después de medir la superficie útil conforme a la definición reglamentaria en la ITC y el DB-SI, y tras descontar exactamente los espacios que la instrucción excluye (pasillos, vestíbulos, aseos, etcétera). El Documento Básico de Seguridad en caso de Incendio (DB-SI) es parte del Código Técnico de la Edificación (CTE). Su objetivo es garantizar la seguridad en los edificios estableciendo requisitos técnicos mínimos para la protección contra incendios, con el fin de reducir los riesgos para los usuarios. La normativa abarca aspectos como la resistencia de los materiales al fuego, la evacuación de ocupantes, la detección y extinción de incendios y la actuación de los bomberos.
La ocupación admisible también está condicionada por la capacidad de evacuación (anchuras de salidas, recorridos, número de salidas), por lo que aunque la ocupación teórica sea X, las salidas y la solución de evacuación pueden limitar la ocupación máxima autorizada. Debe verificarse con el cálculo de evacuación y la normativa DB-SI (ancho de salida por persona, tiempos de evacuación, etcétera).
Si en la mole del Betis hay diferentes usos (oficinas, comercio, restauración, salas de espectáculos), cada uso puede requerir aplicar criterios distintos o contabilizar por separado (por ejemplo, en algunas actividades de pública concurrencia se usan coeficientes distintos). La instrucción del Ministerio citada es de aplicación general a locales de pública concurrencia, pero conviene revisar caso por caso.
Para obtener el número definitivo se necesita el plan de plantas con las superficies por planta y el desglose de usos y núcleos para calcular la superficie útil real.
En la imagen puede observarse la escasa capacidad de refugio que ofrece la denominada «plaza pública» delante de la mole y del estadio en caso de emergencia
En el proyecto del Betis no se ha tenido en cuenta hasta ahora la capacidad de las terrazas de la mole, las cuales tendrán un uso lucrativo y un elevado potencial de público, por lo que las estimaciones realizadas en este informe pueden hasta quedarse cortas por esta causa.
Tampoco se habla para nada de los usuarios de las plazas de aparcamiento que se construyan en el subsuelo y cuyo número potencial habría que añadir para el caso de una evacuación por emergencia.
El Betis sí destaca la creación de una supuesta plaza pública (hasta la Gerencia de Urbanismo duda de que pueda otorgársele ese calificativo) sin considerar que por su elevación sobre el nivel de la calle (cinco metros) y formar parte en la práctica del complejo unitario estadio-mole, en caso de una emergencia difícilmente podría, por su proximidad, erigirse en un área de refugio segura.
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