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Ikea, alfa y omega

Dentro de cinco días empieza a correr oficialmente el reloj político para la cita con las elecciones municipales del 24 de mayo, ya a tan sólo veinte días vista, por lo que a falta de un Pleno municipal extraordinario para la concesión de las medallas de la ciudad, el Pleno ordinario celebrado el pasado martes tuvo todo el ambiente de la despedida del mandato en que Zoido logró la mayoría más absoluta –veinte concejales- de un alcalde en la historia de la Democracia en Sevilla.

En ese último Pleno se acabó tratando sobre el mismo tema con el que Zoido inició su trayectoria como alcalde: la segunda tienda de Ikea, proyectada por la multinacional sueca en los terrenos de San Nicolás Oeste, sitos en el entorno del aeropuerto.

Con la fuerza moral y política de su arrolladora victoria en las urnas hace cuatro años, Zoido llegó a la Alcaldía prometiendo resolver poco menos que en un santiamén los problemas pendientes de la ciudad y, especialmente, los grandes proyectos que tenían un componente urbanístico, como el de la tienda de Ikea.

Por eso, de forma temeraria, anunció que en dos meses iba a desbloquear el proyecto de la multinacional nórdica, un bloqueo que achacaba a las disputas internas que hasta entonces habrían mantenido el PSOE e IU durante los últimos gobiernos de la coalición capitaneada por Monteseirín y Torrijos.

 

SIN VISIÓN TÉCNICA

 

Fue un craso error por su parte, a consecuencia de un gran desconocimiento del urbanismo y del derecho urbanístico, parcelas fundamentalmente técnicas y sometidas a procedimientos reglados y de lenta tramitación administrativa que no pueden acelerarse introduciendo un reactivo de tipo político.

El urbanismo tiene sus tiempos, máxime en un sistema jurídico garantista como el nuestro, que obliga a someter a información pública cada fase, en línea con el derecho a la participación ciudadana reconocido por nuestra Constitución y que, por la crisis del sistema, los partidos políticos se esfuerzan ahora en incentivar mucho más que antes. Ninguna fuerza osaría cuestionar los procedimientos establecidos.

Por eso resulta aún más sorprendente el desconocimiento mostrado por Zoido sobre el área más esencial de la administración local, que se expresa y desarrolla a través del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU). Este documento, calificado como ‘la Biblia de la ciudad’, marca y condiciona todo lo que se puede hacer –y no hacer- en la urbe durante su periodo de vigencia.

Esta subestimación del urbanismo no ha sido exclusiva de Zoido, sino proverbial en el PP de Sevilla, como ya demostró Soledad Becerril al dejarlo en manos del PA de Rojas Marcos cuando gobernó en coalición con los andalucistas, que se vieron teniendo entre las manos el gran instrumento de poder municipal.

Zoido, pese a provenir del mundo jurídico, haber sido delegado del Gobierno en Castilla-La Mancha y Andalucía y líder de la oposición municipal en los cuatro años previos, no pareció aprender de la etapa de Soledad Becerril, mantuvo una visión meramente política del urbanismo –como si las cuestiones en esta parcela pudieran acelerarse o ralentizarse por el designio de los gobernantes- y nombró delegado y gerente de Urbanismo a Maximiliano Vílchez y Alberto de Leopoldo, respectivamente, dos personas con buena voluntad pero ajenas por completo a este mundo.

EL PEOR MOMENTO

Además, desembarcaron en las caracolas de la Cartuja en una de sus peores por no decir la peor época reciente. El estallido de la crisis inmobiliaria, con el hundimiento de los ingresos por licencias de obra ante la casi nula actividad constructora, había dejado bajo mínimos las arcas de la Gerencia, ya esquilmadas por la dupla Monteseirín/Marchena, que hasta se gastó el dinero del PGOU para los nuevos desarrollos urbanísticos en obras faraónicas como las Setas de la Encarnación (140 millones de euros).

Por ende, las imputaciones judiciales de la juez Alaya en las diversas ramas del caso Mercasevilla, entre ellas la venta de los suelos a una filial de Sando, causaron un miedo cerval entre los técnicos de Urbanismo a sobrepasar cualquier límite a la hora de mover papeles en el departamento, con lo que se extremaron aún más las exigencias de documentos y el agotamiento de los plazos, sin que dos neófitos como Vílchez y Leopoldo tuvieran la capacidad y los conocimientos precisos para cambiar la dinámica de funcionamiento de la Gerencia.

Frente al optimista anuncio de Zoido en 2011 de que él iba a desbloquear en dos meses el proyecto de Ikea gracias a la existencia de un gobierno local con mayoría absoluta que no tuviera que hacer concesiones a un socio de coalición, como había venido ocurriendo en la ciudad desde hacía veinte años, pronto empezó a imponerse la cruda realidad técnica del urbanismo, mucho más compleja en sus normas, plazos y garantías legales.

JUNGLA POR DESBROZAR

En realidad, el proyecto de Ikea era como una jungla que había que desbrozar a machetazos para avanzar. El alcalde descubrió que la multinacional sueca pretendía dar un pelotazo a la vieja usanza, con una recalificación urbanística a la carta y gracias a la cual, con un exceso de edificabilidad de 41.00 m2 en números redondos, construir un cinturón de tiendas alrededor de la suya como gancho y con cuyas rentas financiar de forma gratuita su segundo proyecto en Sevilla.

Por los terrenos de San Nicolás Oeste cruzaba una vía pecuaria que había que deslindar primero y desafectar después (los problemas de recalificar como urbanos unos suelos rústicos de toda la vida), con todo lo que ello implicaba de informes, exposiciones públicas, alegaciones, procesos de aprobación administrativa, publicación en boletines oficiales…

La propia normativa urbanística imponía sucesivas aprobaciones del preceptivo Plan Parcial, con aportación a los expedientes de los informes sectoriales y alegaciones también de organismos oficiales, alguno de los cuales (Dirección General de Carreteras) fue incluso negativo para los intereses del Ayuntamiento.

Y como guinda del pastel, la supeditación del proyecto a su conexión con una vía rápida de comunicación, la SE-35, pintada sobre una zona verde cual era el parque del Tamarguillo, financiado con fondos europeos, razón por la que Bruselas abrió un dictamen motivado al Gobierno de España, máxime tras el precedente del derribo de la biblioteca de la Universidad por haberse erigido sobre los jardines del Prado.

Y SIGUE

La resolución de toda esta maraña administrativa y urbanística, en la que estaban implicados también el Gobierno de la nación y la Unión Europea y no sólo la Junta de Andalucía, sobre la que siempre ha puesto el foco el Ayuntamiento, le ha ocupado a Zoido los cuatro años de este mandato. La historia, sin embargo, aún no ha terminado, ni mucho menos, porque se estima que todavía le pueden quedar un par de años de trámites urbanísticos (por ejemplo, los proyectos de reparcelación y urbanización), y de otro tipo para  la construcción de la conexión alternativa a la SE-35.

El caso de Ikea sería extrapolable a muchos otros proyectos de índole urbanística que el alcalde pensaba se desbloquearían o activarían, según los casos, por la simple formulación de un designio político del gobierno municipal, como si los procedimientos reglados pudieran desvanecerse de la noche a la mañana: la Gavidia, Altadis, Sevilla Park, el Caixaforum en las Atarazanas, el complejo comercial de Decathlon en la isla de la Cartuja, el museo de las Tradiciones junto a la Torre de la Plata, el Paseo de las Artes en Torneo, la Ciudad de la Justicia en el Prado, un nuevo puente en la Cartuja, un nuevo parking al margen del PGOU en la Alameda y en las naves de la calle Becas….

Se comprende,  pues, que por el desgaste sufrido durante estos cuatro años, Maximiliano Vílchez, que reconoció que se planteó su dimisión, no repita en la lista de Zoido para las próximas elecciones municipales: de él han dependido las dos áreas en las que el alcalde ha sufrido más sinsabores, el urbanismo y (polémicas por los arboricidios y las podas de árboles a mansalva) y el medio ambiente.

 

 

Cal y arena

El Consejo Consultivo de Andalucía ha dado una de cal y otra de arena al Ayuntamiento de Sevilla al emitir un dictamen favorable a su pretensión de modificar puntualmente el PGOU para recalificar la antigua comisaría de la Gavidia y convertirla en un centro comercial, y otro negativo a una operación similar para construir un gran parking subterráneo en la Alameda de Hércules, dos proyectos que han contado con la oposición de la Junta de Andalucía a través de la Comisión Provincial de Patrimonio Histórico Artístico.

En su día, la Comisión informó negativamente sobre la recalificación de la Gavidia por entender que supondría “una alteración sustancial de la ordenación estructural” dispuesta en el Plan General de Ordenación Urbana para el Casco Antiguo. En el capítulo XIII de la Memoria de Ordenación del Plan se aboga por fomentar el pequeño y mediano comercio en el Centro (el comercio calificado de “especializado” o tradicional), frente a la competencia de las grandes superficies.

Según el razonamiento de la Comisión, la conversión de la Gavidia en otro gran centro comercial frente al que ya existe de El Corte Inglés, podría suponer “una merma considerable para la puesta en valor (del comercio especializado o tradicional), además de introducir nuevas tensiones no previstas estructuralmente”.

Estas “nuevas tensiones no previstas” aludirían al ‘efecto llamada’ que sobre el tráfico privado provocaría otra superficie comercial (Primark ha sido generalmente señalada como principal candidata a hacerse con el edificio) cuando con el actual se llegaba a colapsar la calle Baños, única vía cercana de penetración al Centro, si bien el colapso ha quedado bastante mitigado a raíz del advenimiento de la crisis económica y la caída del tráfico privado.

DOS RAZONES

El Consejo Consultivo, sin embargo, ha informado favorablemente a la solicitud de modificación del PGOU en el caso de la Gavidia por, esencialmente, dos razones:

  1. No se va a producir una pérdida de equipamiento público: Recuérdese que la antigua comisaría está calificada en el Plan General como Suelo de Interés Público y Social (SIPS), destinado a albergar equipamientos para la colectividad (colegios, bibliotecas, centros cívicos…) en un distrito como el del Casco Antiguo no precisamente sobrado de ellos, debido al alto coste del suelo y a su propia trama urbana.

Antes de cambiar el uso urbanístico (recalificación) de la antigua comisaría, o simultáneamente,  Ayuntamiento tendría que compensar esa pérdida de suelo para equipamiento con el ofrecimiento de una superficie equivalente y en el mismo distrito. No le valdría ofertar suelos nuevos en distritos diferentes, ya que entonces los vecinos del Casco Antiguo quedarían discriminados en comparación con el resto de ciudadanos.

Para equilibrar la balanza de la recalificación, el Ayuntamiento ha tenido que ofrecer otras en sentido contrario y sin que al final disminuya la superficie para equipamiento en el balance. A cambio de la Gavidia, el Consistorio recalificará para SIPS el antiguo Registro de la calle Pajaritos y los bajos municipales del mercado del Arenal.

La demostración de que sin esta compensación el Consejo Consultivo no habría dado su visto bueno a la operación es que, en paralelo, le ha tumbado al Ayuntamiento su propuesta de recalificación de varias parcelas sitas en la calle Muro de los Navarros de SIPS a suelo residencial justamente porque en este caso no se ha preocupado de ofrecer compensación urbanística alguna.

  1. La segunda razón del Consultivo para informar favorablemente la recalificación e la Gavidia es el deterioro acelerado en el estado de conservación de un edificio que es intocable por estar declarado Bien de Interés Cultural (BIC) pero que lleva años abandonado, desde que el Ministerio del Interior dejó de usarlo como comisaría y luego lo vendió al Ayuntamiento.

El Consistorio, además, viene gastando más de 36.500 euros anuales en contratar un servicio de seguridad, control y vigilancia privado del inmueble, para prevenir más actos vandálicos.

El Consejo Consultivo, pues, ha sido sensible al argumento municipal de que compensando el SIPS de la Gavidia con otros lugares sitos en el Casco Antiguo era necesario evitar, por una parte, la ruina del inmueble y, por otra, hacer caja con su venta para poder afrontar otras necesidades de la ciudad en un contexto de restricción del gasto público y de reducción de ingresos debido a la crisis.

Si la Junta no pone reparos al dictamen y da vía libre a la recalificación, quedará por ver si hay empresas interesadas en la compra de la antigua comisaría y la operación no queda desierta como ha ocurrido con otros proyectos municipales (aparcamientos, Costurero de la Reina, Paseo del Arte, museo de las tradiciones…), y comprobar también en qué precio se valora, si a la baja o no, para tratar de darle salida cuanto antes.

NO AL PARKING

El Consultivo, por el contrario, ha hecho suyos los argumentos de la Comisión de Patrimonio al dictaminar en contra de la modificación puntual del PGOU para construir un gran aparcamiento subterráneo en la relativamente cercana Alameda de Hércules, un proyecto que no figuraba en el programa electoral de Zoido y que buena parte de los vecinos -opuestos al mismo- ha vinculado siempre a la venta de la Gavidia, como una especie de paquete conjunto que sirviera para dar salida comercial a la antigua comisaría.

Dicho de otro modo, el parking no estaría pensado tanto en satisfacer las necesidades de los residentes (nadie lo había pedido) como de la gran superficie que se instalara en la Gavidia, dado que este inmueble carece de aparcamiento propio y de posibilidades de construirlo por su colindancia con el existente en la plaza de la Concordia.

El Consejo Consultivo entiende que para construir ahora un parking en la Alameda, en cuyas obras de reurbanización se tardaron casi dos años y se gastaron 8 millones de euros según algunas estimaciones, habría que modificar estructuralmente el PGOU, que veta la ejecución de más estacionamientos en el Casco Antiguo para derivarlos a su periferia. Por tanto, Zoido no puede recurrir a una mera modificación puntual del Plan, sino a la redacción de uno nuevo en el que plasme su propio modelo de ciudad si es que quiere cambiar el del gobierno anterior.

PROVISIONALIDAD

Además, el Consejo destaca que el Ayuntamiento no ha sido capaz de razonar una justificación para esta recalificación más allá de que se ha retrasado la ejecución la red de transporte público prevista en el PGOU y de que se trataría de un parking provisional hasta que aquélla se materialice.

Urbanísticamente, la tesis no puede ser más endeble: no se puede otorgar una licencia de obras provisional para un parking que obligaría a poner de nuevo patas arriba el bulevar durante meses, si no años, y a un coste millonario para, posteriormente, volver a hacer lo mismo con el fin de enterrarlo una vez que se construyera el Metro.

Sería un sinsentido urbanístico (no es ése el fin de las licencias provisionales de obra) y económico, por lo que la pretendida provisionalidad sería a la postre un subterfugio para colar un parking estructuralmente irreversible y cuya construcción iría, por estimular el tráfico privado con el ‘efecto llamada’, en detrimento de la demanda creciente del transporte público de la empresa municipal Tussam, con lo que al final el Ayuntamiento acabaría actuando contra sus propios intereses.

Semana Santa versus Alameda

El  Consejo de la Gerencia de Urbanismo aprobó en pleno Miércoles Santo modificaciones puntuales del PGOU que permitan construir aparcamientos rotatorios en el Casco Antiguo (fundamentalmente, en la Alameda de Hércules) y recalificar para usos comerciales la Gavidia. La aprobación incluye la documentación complementaria exigida por la Junta de Andalucía tras la remisión de un expediente incompleto a principios de año, pese a que el Ayuntamiento lleva hablando del tema prácticamente desde el inicio del mandato y denunciando el supuesto boicot del Gobierno andaluz, cuando oficialmente no ha planteado hasta ahora la recalificación de la antigua comisaría.

La nueva estrategia del Consistorio consiste en justificar la construcción de aparcamientos rotatorios en el Casco Antiguo con la tesis de que la falta de transporte público impide su vertebración; una vez que se subsane esa deficiencia, los aparcamientos rotatorios dejarían de tener sentido como tales y se ofrecerían a los residentes, con lo cual cabe calificarlos como una medida provisional, una especie de solución intermedia.

PLANES NO EJECUTADOS

La Gerencia de Urbanismo cita en su informe todas las medidas no ejecutadas en la política de transporte prevista anteriormente, tales como:

-El Metro: De las cuatro líneas de que se iba a componer la red de Metro de Sevilla, sólo se ha construido una, la primera, que además únicamente bordea el Centro (estaciones de Puerta de Jerez y del Prado de San Sebastián), pero sin penetrar en su interior.

-Tranvía: Sólo se ha ejecutado al 40%, ya que no se ha realizado la conexión con la estación de Santa Justa ni se ha extendido la red hasta la Plaza de Armas.

-Microbuses: De las líneas proyectadas (Puerta de Jerez-Alameda; Plaza Nueva-Santa Justa; Prado-Macarena; Triana-La Cartuja; La Palmera-Macarena) no se ha puesto en servicio ninguna.

-Intercambiadores metropolitanos de transporte: En el Prado y en Santa Justa, de los que no hay noticias.

-Cintas transportadoras: Entre la Puerta de Jerez y la Plaza Nueva, que tampoco se han puesto en servicio.

VIEJOS PROYECTOS

Urbanismo vuelve a recordar las tres líneas de Metro que faltan y cuyo coste estimado es al menos de 3.750 millones de euros, una quimera en tiempos de crisis y justo cuando el propio alcalde, Juan Ignacio Zoido, declara que “no es el momento de grandes proyectos, nadie los hace”.

En cuanto a la ampliación del tranvía, el PP fue siempre escéptico sobre la conveniencia de un medio de transporte en el que Monteseirín se gastó 80 millones de euros y que se limita a replicar en superficie parte del mismo trazado en subterráneo de la línea 1 del Metro (Puerta de Jerez-San Bernardo). Una vez en el gobierno municipal, tampoco ha mostrado el menor interés por extenderlo hasta Santa Justa y Plaza de Armas, pese a lo cual ahora utiliza los viejos proyectos de Monteseirín, que ha desechado o relegado al olvido, para tratar de justificar el parking rotatorio en la Alameda como apoyo al futurible complejo comercial en la Gavidia.

Lo mismo podría decirse de las seis líneas de microbuses: si no existen es por decisión del propio Ayuntamiento, que tiene la potestad de implantarlas a través de Tussam, la empresa municipal de transportes. Por tanto, el Consistorio le reprocha a la Junta algo que sólo es imputable a él mismo. No parece ‘a priori’ muy justificable la implantación de esta red de microbuses ideada en los tiempos de Monteseirín a la luz de la experiencia con alguna otra y con las líneas de autobuses de barrio creadas por razones políticas en tiempos de Blas Ballesteros como delegado de Transporte y que fueron una ruina para Tussam. Por más que Urbanismo las saque ahora a colación, la empresa municipal hace bien en dejarlas aparcadas mientras no se justifiquen económicamente cuando hay líneas tradicionales que conectan distintos barrios de la ciudad y que son estructuralmente deficitarias.

Más sorprendente aún es que se pretenda justificar el parking rotatorio de la Alameda con la falta de un tapiz rodante -como el de los aeropuertos- entre la Plaza Nueva y la Puerta de Jerez, una mera idea expuesta en un concurso público sin compromiso alguno y cuya materialización en todo caso, y pago de la correspondiente factura más el de la energía y su mantenimiento, correspondería al Ayuntamiento.

MODIFICACIÓN ESTRUCTURAL

El argumentario de Urbanismo es bastante endeble para camuflar como medida puntual y transitoria lo que no es más que una modificación estructural del PGOU, ya que implicaría volver a poner patas arriba la Alameda durante un par de años y tirar a la basura los millones de euros gastados durante su completa y desafortunada remodelación (le ha dado un aspecto equivalente al de los paseos marítimos de Benalmádena e Islantilla) por el gobierno de Monteseirín.

El informe de la Gerencia ha coincidido con el del Real Automóvil Club de Cataluña sobre la movilidad en España y Europa y que revela que, a pesar de la drástica caída en el tráfico por la crisis económica, Sevilla es la tercera ciudad española con más atascos, causa por la cual los sevillanos pierden 16 horas/año en sus coches (en 2010 perdían 57,5 horas). Construir aparcamientos rotatorios en el Centro supondría generar un efecto llamada, como el clásico de la Gavidia hasta la calle Baños y Torneo, que agravaría aún más la saturación del tráfico rodado, pese al alivio que ha experimentado en estos años de recesión.

Asimismo, mientras la Gerencia redactaba su informe, en París se celebraba una cumbre sobre Transporte, Salud y Medio Ambiente entre los ministros europeos del ramo. Según los datos expuestos, en Europa se producen anualmente unos 500.000 muertos por contaminación, en su mayor parte generada por la circulación rodada, y 90.000 por accidentes de tráfico.

La Conferencia abogó por seguir el ejemplo de Copenhague, en la que el transporte por bicicleta supone el 26% del total. Mientras internacionalmente se apuesta por un modelo con cada vez menos coches, Sevilla va en dirección contraria tratando de crear infraestructuras de apoyo y fomento del automóvil privado.

LA ALTERNATIVA DEL CESS

El tercer elemento paralelo al informe de la Gerencia de Urbanismo ha sido el dictamen del Consejo Económico y Social de Sevilla (CESS) a la Ordenanza de Circulación. Los agentes sociales (empresarios, sindicatos, vecinos, consumidores y usuarios) han planteado al Ayuntamiento una alternativa a sus parkings rotatorios en el Centro y que evitaría la penetración de automóviles en el Casco Antiguo: ‘áreas verdes’ de aparcamiento en la periferia, conectadas con la ciudad por lanzaderas de Tussam, sobre todo en horas-punta y siguiendo el exitoso modelo del Charco de la Pava durante la Feria. A esta zona, que junto con la Banqueta del río permitió estacionar 40.000 coches cuando la Expo-92, se le podría unir, según el CESS, el entorno del estadio de la Cartuja. Esta alternativa redundaría además en beneficio de la cuenta de resultados de la empresa municipal de transportes.

Urbanismo eligió un Miércoles Santo para elevar sus tesis sobre la necesidad de aparcamientos rotatorios en el Centro por la falta de transporte público que otorgue conectividad a esta parte de la ciudad, sin reparar en que el Plan de Tráfico municipal por Semana Santa desmonta sus argumentos.

RÉCORD DE TUSSAM

Recuérdese que desde el Viernes de Dolores al Lunes de Pascua se blinda el Centro al tráfico con cortes totales de circulación en distintos puntos desde las 8 de la mañana a las 2 de la madrugada, y cortes parciales en función de las cofradías, con importante afección al acceso y uso de los aparcamientos existentes y a la mayor parte de la zona azul. Además, este año el Ayuntamiento ha dificultado aún más el uso del coche privado al eliminar las plazas de aparcamiento que existían en el Paseo de Colón y prohibir estacionar en la trasera de Plaza de Armas.

En el peor escenario posible para el coche privado y los aparcamientos existentes en el Centro (privados, públicos y rotatorios como los de Albareda, Gavidia, San Pablo….) y con la afluencia de centenares de miles de personas para ver las procesiones de Semana Santa, los autobuses de Tussam habían transportado entre el Domingo de Ramos y el Viernes Santo 1.468.953 pasajeros, cifra que supone 171.141 más que en el mismo periodo del año anterior (+ 13,2%) y la demostración de que la conectividad está asegurada de sobra con el transporte público actual, sin necesidad de aparcamientos rotatorios que, por otra parte, restarían usuarios a la empresa municipal e irían finalmente en detrimento del propio Ayuntamiento.

En evidencia

Hay entrevistas que las carga el diablo. El mismo día en que El Mundo publicó el documentado informe marca de la casa de Carlos Mármol sobre el Plan General de Ordenación Urbana de Sevilla,  le preguntaron en la competencia al alcalde sobre su política en materia de vivienda. Zoido, para tratar de justificar su pobre balance también en este capítulo ya en su ecuador, respondió que el PSOE e IU agotaron todo el suelo disponible, pero que aun así están terminando algunas, comenzando otras y preparando terrenos para más. La ‘minería de datos’ de El Mundo dejó en evidencia al alcalde, porque demuestra que sólo ha construido 46 VPO  pese a que dispone de suelo apto para erigir 8.033 VPO y casi 20.000 de renta libre y que con el suelo en desarrollo a punto de concluirse habrá capacidad añadida para 7.448 viviendas de protección y 11.427 de renta libre más. Todo el argumentario del alcalde y de la patronal sobre que como falta suelo para edificar hay que cambiar el Plan General se derrumba. Otra falso mito más. No falta PGOU, falta capacidad para gestionarlo.

 

Más ladrillo

El anuncio del Ayuntamiento sobre la supuesta necesidad de ‘actualizar’ el PGOU, con la tesis de que impide el desarrollo al frenar la actividad económica, ha colmado sólo de momento las aspiraciones de Gaesco, cuyo aún presidente, Miguel Rus, ya ha revelado su estrategia: quiere más densidad de viviendas en el nuevo Plan y que se desarrolle el actual para construir los pisos que se pueda.

Más densidad de viviendas, ésta es una de las claves. Significa más ladrillo y más negocio, obviamente, pensando en que como los altibajos económicos son cíclicos, volverá a producirse otro ‘boom’ inmobiliario, y si para entonces se permite construir más pisos  y/o que sean aún más pequeños, los beneficios del sector se multiplicarán. Quienes alientan el cambio del PGOU no están pensando a corto plazo, sino a medio y largo.

Gaesco invoca el dato del Ministerio de Fomento de que en el primer trimestre la venta de pisos ha repuntado un 11% en Sevilla, supuesta prueba de que entre nosotros ya no existe problema de ‘stock’ y razón por la cual habría que desarrollar más suelo urbano, objetivo teóricamente incumplido con el Plan General vigente, de lo que se deduciría  la necesidad de su modificación.

CONCURSO DESIERTO

Apenas anunciada la ‘actualización’ del PGOU, en los últimos días algunas noticias cuestionan el argumentario de la patronal y del propio Consistorio. Urbanismo convocó un concurso para la construcción de 220 viviendas protegidas sobre una parcela de 7.586 m2 de la Hacienda del Rosario, con un presupuesto base de 3,8 millones de euros. Para optar a la concesión sólo era necesario depositar una fianza del 5% de dicha cantidad: 190.000 euros.

Dado que, según la patronal, ya no hay ‘stock’ de viviendas ni suelo desarrollado para construir y, por el contrario, una demanda creciente e insatisfecha, sobre todo de sevillanos desplazados al alfoz que quieren retornar, cabría esperar que las empresas se lanzaran en tromba a aprovechar esta buena oportunidad. Ha ocurrido todo lo contrario: Urbanismo ha tenido ahora que declarar desierto el concurso porque no se ha presentado ninguna oferta.

OBRAS PARADAS

Segunda noticia en paralelo: el Ayuntamiento ha detectado 109 obras de edificios en construcción paralizados en la ciudad, por lo que ha enviado a sus promotores un requerimiento para que en el plazo de diez días acrediten las medidas de seguridad adoptadas. Es una decisión más que acertada y oportuna, ya que en la memoria colectiva se mantiene el recuerdo de la tragedia por el derrumbamiento del muro perimetral del antiguo solar del Bazar España.

Si existiera esa demanda de pisos que supuestamente frena el actual PGOU, sería inimaginable que existieran 109 edificios en construcción paralizados por los promotores. Algo, pues, no cuadra aquí. Y no cuadra el argumentario de la patronal y del Ayuntamiento porque en Sevilla tenemos actualmente suelo desarrollado de sobra para construir tanto miles de viviendas de renta libre como de protección.

Sin embargo, los promotores no promueven, pese a la existencia de esas amplias bolsas de suelo (el reciente caso de la Hacienda del Rosario es la prueba evidente), pero  siguen con su campaña, secundada por Zoido, de que el PGOU impide el crecimiento económico de la ciudad y su propia actividad sectorial.

STOCK Y SUELO

Si ha habido un repunte de las ventas de viviendas en el primer trimestre habrá contribuido a rebajar ese ‘stock’ cuya existencia también niega la patronal pero que han reflejado el Censo de Población y Vivienda del Instituto Nacional de Estadística (48.178 pisos vacíos en Sevilla capital, de los que 18.394 serían invendidos, y 126.900 en el conjunto de la provincia) y el Pulsímetro inmobiliario del Colegio de Aparejadores, según el cual en 2012 había en Sevilla 17.014 pisos nuevos terminados y sin vender.

En los cinco meses de 2013 transcurridos, es prácticamente imposible que se haya absorbido esa ingente cifra, porque en tal caso habría sido noticia económica nacional y hasta internacional. Fomento estima 1.219 transacciones en nuestra ciudad, sin discriminar entre pisos nuevos y de segunda mano, pero aunque todos fueran del primer tipo, tomando como referencia el Pulsímetro de los Aparejadores aún quedarían 15.795 viviendas nuevas en ‘stock’. Si se mantuviera ese ritmo de ventas y todas fueran de pisos nuevos, aún se tardarían casi cuatro años en poner el contador a cero.

LA ALAMEDA

No caigamos, pues, en falsos espejismos, porque una golondrina no hace verano. En Sevilla tenemos aún un amplio parque por colocar en el mercado y suelo desarrollado de sobra para seguir construyendo en paralelo,  a fin de satisfacer un hipotético repunte sostenido de la demanda, por lo que si promotores y constructores no edifican no es precisamente porque se lo impida el Plan General vigente, sino porque no les interesa a los actuales precios de mercado, no quieren arriesgarse o no encuentran financiación bancaria en estos momentos de sequía crediticia.

Por otra parte, las modificaciones del PGOU para permitir la ejecución de los proyectos promovidos por Zoido, están empezando a levantar ampollas. El alcalde ha incurrido en un enorme patinazo al asegurar que el parking en la Alameda figuraba en su programa electoral, un aserto ajeno a la realidad, y el presidente del Colegio de Aparejadores y el secretario provincial de UGT han mostrado su abierta oposición a ese estacionamiento rotatorio y subterráneo en el bulevar, máxime tras unas obras de remodelación que duraron años y que fueron financiadas con fondos europeos. ¿Podría repetirse aquí la historia de la biblioteca en el Prado?

Todos….

….los políticos acaban siendo iguales. Lo primero que hicieron el PP y Zoido tras ganar las elecciones municipales de 2011 por mayoría absoluta fue retirar de la página web el programa con las numerosas promesas a los sevillanos, distrito por distrito, no fueran a recordárselas luego. Por deformación profesional tuve la precaución de descargármelo antes de que lo escamotearan. Por éso ahora no salgo de mi asombro al comparar lo que declara el alcalde sobre que el parking de la Alameda figuraba entre sus promesas electorales y lo que realmente dice su programa: “dotación de aparcamientos en el perímetro” del Casco Antiguo. Perímetro, según el Diccionario de la Academia, significa contorno de una cosa; o sea, en este caso concreto, lo que rodea y está fuera del Centro, no dentro del mismo. No hace mucho se cumplió el 300 aniversario del clásico libro de Jonathan Swift o John Arbuthnot (los historiadores no se ponen de acuerdo sobre la autoría) titulado ‘El arte de la mentira política’. Hay obras que, con conductas como la de Zoido, nunca pierden su vigencia.

 

Sinrazones del PGOU

Maximiliano Vílchez, delegado de Urbanismo, ha vuelto a recordarnos la vigencia de aquella frase de Manuel Fraga, el fundador del PP, de que “la política hace extraños compañeros de cama”. Vílchez ha anunciado un ‘lifting’ del PGOU en forma de ‘actualizaciones’ pero que pueden derivar en una completa cirugía estética y, entre sus argumentos, ha afirmado que durante la elaboración del Plan vigente  “en ningún caso la oposición -entonces el PP- tuvo acceso a poder participar; nunca se le dio oportunidad para participar”.

El delegado podría preguntar a su antecesor en el cargo, el diputado y coordinador del Área de Política Económica del PP (A) Rafael Carmona, que en aquella época, cuando aún era militante del PA, impulsó la redacción del PGOU y alardeaba de haber convertido el proceso, desde el Metaplán inicial, en el más participativo de la historia de Sevilla. Se constituyeron nueve mesas de participación ciudadana abiertas al público durante 100 días y referidas a cada una de las nueve áreas de interés en que se dividió la Biblia urbanística de la ciudad. Luego se formaron 14 mesas más en los barrios, se distribuyeron CD entre los sevillanos y se creó una página web específica, por lo que al final los ciudadanos presentaron 7.000 alegaciones. ¡Si hasta el PP votó a favor del Metaplán, aunque al final del proceso lo hiciera en contra!

FALTA DE ARGUMENTOS

El gobierno de Zoido, y máxime con su mayoría absoluta, está legitimado para cambiar el PGOU, como cualquier ayuntamiento democrático. Su problema es el argumentario -o más bien su falta- que emplea para tratar de justificarse, como cuando para derogar el Plan Centro se inventó el pretexto de que las cámaras de grabación no funcionaban, cuando ocurría lo contrario.

Para empezar, no existe el concepto jurídico o urbanístico de ‘actualización’ de un Plan General. El PGOU se modifica puntualmente (este Consistorio ya ha tramitado ocho modificaciones), se revisa parcialmente o se cambia por uno nuevo, pero como el gobierno local quiere aparentar que no trata de alterar el modelo de ciudad existente para así no propiciar una posible reacción en contra de los sectores más beligerantes contra su política (recuérdese el movimiento ciudadano surgido en la Alameda a causa del parking), evita utilizar el concepto de cambio del Plan y lo sustituye por el eufemismo de la ‘actualización’.

LA CAUSA CONTRARIA

Vílchez argumenta en pro de la misma que tras la aprobación del PGOU de 2006 “no se ha iniciado la construcción de las más de 45.000 viviendas previstas en suelo urbanizable, debido a la falta de financiación para las actuaciones de urbanización y a la escasez de suelo urbanizado y en curso de urbanización”.

¿Y quién ha sido el primero en dejar de construir viviendas, en su caso de protección oficial, y ha ralentizado al máximo, incluso con despidos de personal, la actividad de Emvisesa? El propio Ayuntamiento, que alega que no hay demanda o que la escasa existente ya no es para compra, sino para alquiler, debido a que la banca no concede créditos. Vílchez no pretenderá que los promotores privados hagan lo que él tampoco hace como delegado de Urbanismo.

La causa que justificaría un cambio del PGOU sería justamente la contraria de la invocada por Vílchez: que se hubiera agotado el suelo para construir viviendas y parques empresariales en Sevilla. Pero, no, el delegado confirma que el suelo prácticamente no se ha tocado pese a los siete años transcurridos. El Plan preveía la ocupación de 38 millones de m2 (todo el término debe de tener unos 141 millones) para llegar a cubrir el 90% del suelo  y satisfacer las necesidades de 870.000 habitantes.

SIETE AÑOS NO SON NADA

Si en siete años y por el estallido de la crisis nos hemos estancado o apenas crecido en población y no se construyen nuevas viviendas ni siquiera por el Ayuntamiento, todo el andamiaje verbal levantado por Vílchez para decir que el PGOU está desfasado por el tiempo transcurrido desde su aprobación difícilmente se sostiene: ¡si el PGOU está prácticamente virgen y por desarrollar!

Si mi memoria no me falla, los PGOUs anteriores datan de 1946, 1964, 1987 y 2006. El periodo de vigencia de cada uno ha oscilado entre 18 y 23 años, y si no hubiera mediado la Expo-92 alguno incluso habría durado más tiempo. Habida cuenta de estos precedentes y de que por la crisis nos hallamos en recesión, iniciar un cambio del PGOU por la tesis de su desfase en sólo un septenio es poco convincente.

MODELO DE CIUDAD

Por que Zoido cambie el Plan General e inicie así un periodo de inseguridad jurídica no significa que vaya a cambiar automáticamente el contexto económico, vayamos a salir de la crisis y se abra el grifo del crédito bancario. El PGOU no es la causa del problema sino, en todo caso, la consecuencia. No es el PGOU, sino la falta de dinero en el mercado y en la Administración y el elevado paro los que impiden que se construyan las 45.000 viviendas, las infraestructuras y los sistemas viarios programados, ya que hay suelo calificado de sobra para bastantes años por delante.

Vílchez debe cambiar de argumentario. Que diga claramente que en realidad pretende cambiar el modelo de ciudad de PSOE e IU, volver a construir aparcamientos rotatorios en el casco antiguo -como el de la Alameda- y recalificar para uso comercial la Gavidia, pero ni un comercio ni varios parkings más en el Centro van por sí solos a reactivar la economía ni acabar con los 90.000 parados sevillanos como trata de sugerirnos el delegado cuando dice que el PGOU “impide el desarrollo de la ciudad”.

A lo mejor impide otros desarrollos, que no están encima de la mesa, sino debajo de la falda camilla.

 

La alfombra roja de Zoido

La ‘fuga’ de Decathlon, de la que se culpan el Ayuntamiento y la Junta, pone en evidencia las contradicciones del gobierno local y ha dado munición al presidente de la CES, Miguel Rus, para su sonada andanada contra Zoido.

El alcalde y su delegado de Urbanismo, Maximiliano Vílchez, sostienen que si el Consistorio ha iniciado ahora y no antes la modificación puntual del PGOU para permitir en la Cartuja comercios como el ya dejado escapar de la multinacional francesa ha sido por:

1) La Junta lo tenía bloqueado porque debía darle luz verde.

2) El Gobierno autónomo no dijo anteriormente que aprobaría la modificación.

3) El proyecto había sido desechado por Monteseirín.

MODIFICACIÓN DEL PGOU

Argumentos inconsistentes. Conociendo al personaje, que  se dedica a enviar mensajes por las redes sociales reivindicando la paternidad de cuanto inaugura Zoido, es muy improbable que Monteseirín le hubiera dado largas a Decathlon cuando podía arrogarse un nuevo proyecto para Sevilla, de una marca con gran gancho popular y que habría reactivado el denostado Estadio pseudo Olímpico, otra de las grandes asignaturas pendientes de la ciudad y un reto para él como el Prado (biblioteca), la Encarnación (‘Setas’) y el rascacielos (torre Pelli).

Afirmar que la Junta bloqueó Decathlon porque debía autorizar la modificación del PGOU equivale a responsabilizarla también del bloqueo de Ikea, que se hallaba en una situación similar. Si el Ayuntamiento jamás vinculó la solución del problema de la multinacional sueca a la postura que pudiera tener el Gobierno autónomo, tampoco puede hacerlo en este caso. Si el Consistorio no tramita la modificación del Plan, la Junta no tendrá ocasión de darle luz verde o roja. Es elemental.

 

CONCESIÓN POR 40 AÑOS

 

Recapitulemos. La Sociedad Estadio Olímpico convocó en 2008 un concurso para la implantación de empresas en una parcela colindante a la instalación deportiva. No hubo ningún interesado, pero después  llegó Decathlon con un proyecto de una tienda complementada por una piscina climatizada, un gimnasio y pistas para el pádel y otros deportes, para lo que necesitaría 15.000 m2 de edificabilidad (la décima parte que Ikea). La inversión estimada era de 18 millones de euros y crearía 160 empleos.

En el verano de 2008, desde Urbanismo se le dijo que podía ser viable siempre que se ajustase a los requisitos del PGOU y a los de la Junta para las grandes superficies comerciales. En marzo de 2009, la Sociedad Estadio Olímpico adjudicó a Decathlon la explotación del terreno (un derecho de superficie por un plazo de 40 años), condicionada a la obtención de licencia de obras y al ‘nihil obstat’ del Gobierno autónomo. La compañía reservó el suelo en enero de 2010 mediante el pago de una fianza de 200 euros diarios. El convenio la obligaba al abono de 440.000 euros/año a la Sociedad Estadio Olímpico, a cuyo Consejo de Administración pertenece el Ayuntamiento, que por tanto ha estado informado desde el principio del tema. Ese mismo año, la Junta dictaminó que por incluir una gran superficie comercial el proyecto de Decathlon debía adaptarse al PGOU vigente.

DOBLE DISCURSO

Por tanto, al igual que con Ikea, o la empresa se adaptaba al Plan General o éste se modificaba para ajustarse a sus pretensiones mediante un procedimiento cuya tramitación debía incoar Urbanismo.

Hay constancia de al menos dos ‘cumbres’ en la Gerencia, ya con Zoido en la Alcaldía: diciembre de 2011 y febrero de 2012. Mientras nada trascendía a la opinión pública del proyecto de Decathlon, el de Ikea aparecía continuamente en los medios. El gobierno local insistía en la necesidad de no ponerle cortapisas urbanísticas a la multinacional sueca porque a los proyectos empresariales había que extenderles una alfombra roja.

Mientras, a Decathlon se le decía todo lo contrario: su proyecto era urbanísticamente irrealizable y no se le daba tampoco la opción de cambiarle el PGOU, como se ha hecho para Ikea, la Gavidia y el parking en la Alameda. En junio de 2012 Decathlon tiró la toalla, la Sociedad  Estadio Olímpico tuvo que devolverle los más de 100.000 euros que le había entregado como  reserva y perdió una expectativa de negocio de 18 millones de euros por el canon (sin IPC), y Sevilla a su vez una inversión de cuantía similar y 160 empleos.

EL MUNDOBASKET

 

En doce meses, el ‘desbloqueador’ Zoido fue incapaz de buscarle una solución a Decathlon. ¿Por qué? Atemos cabos. El 15 de enero de 2012, seis meses antes de que la firma francesa se fuera aburrida por el Ayuntamiento, un medio local publicó: “La Gerencia de Urbanismo lleva meses negociando, a través de la Federación Española de Baloncesto, un proyecto que permitiría a Sevilla contar con un nuevo pabellón para el Mundobasket de 2014 y que después de ese evento deportivo se convertiría en un espacio multiusos en el que se mezclaría la actividad deportiva y musical con la de ocio y comercial. Este nuevo edificio estaría ubicado en la Cartuja, junto al Estadio Olímpico…El solar cumple los requisitos del proyecto: tener unos 30.000 m2 para parking y en torno a 70.000 de superficie construida en el edificio. Urbanismo estaba de acuerdo……”.

Sí, de acuerdo con el proyecto de la Federación, que amadrinaba a una empresa israelí, mientras daba largas a Decathlon. Sin embargo, en agosto de 2012 el grupo inversor israelí renunció a su proyecto, por lo que el Mundobasket tendrá que jugarse en San Pablo, y sólo después de la espantá de los hebreos y de dejarse escapar Decathlon el Ayuntamiento ha movido ficha para modificar el PGOU.

Así ha sido cómo Zoido perdió la oportunidad de extender su alfombra roja.

 

El PGOU

El neófito delegado de Urbanismo, Max  Vílchez, afirma que el PGOU frena el desarrollo “cuando te viene una empresa que necesita tantos metros y tú le tienes que decir que no cabe”. Max confunde el desarrollo con la especulación. En el PGOU cabe un desarrollo  digamos civilizado, pero no los pelotazos generalizados (algunos en particular sí se han propiciado) de antaño, cuando todo se sacrificaba al becerro de oro del ladrillo en beneficio de los de siempre y de algunos recién llegados. Por definición, el especulador lo quiere todo y ahora. Si por él fuera no habría cesiones de terreno para parques, escuelas, bibliotecas, equipamientos… ni empresas diversificadas con una volumetría razonable, sino uso exclusivo para él, colmatación del suelo y 100% de edificabilidad que supongan dinero rápido en beneficio únicamente de su bolsillo y traslado de costes a la ciudad. Por éso hay  un Plan General, para marcar las reglas. Antes, a Sevilla le cabía todo. El objeto del PGOU, señor delegado, es justamente eso que usted dice sin comprenderlo: que no le quepa todo.

A huevo

Max Estrella es un personaje de ficción creado por Valle Inclán para ‘Luces de Bohemia’, con la que inauguró un nuevo género teatral: el esperpento. (Max)imiliano Vílchez es un personaje real, para más señas delegado de Urbanismo, que amenaza con convertirse en la estrella mediática de la era Zoido merced a sus esperpénticas observaciones urbanísticas sin haber hecho previamente un cursillo de Urbanismo en siete días. Tampoco es tanto. Recuerden que Jordi Sevilla se comporometió a enseñarle economía a ZP en tan sólo dos tardes. La última de Max, declarar que Espadas aprobó once modificaciones del PGOU en 2006, durante su anterior etapa como consejero de la Junta. Naturalmente, el PSOE no ha perdido la oportunidad de dejarlo en ridículo con un comunicado ‘ad hoc’ en el que, aparte de mentarle sus confusiones sobre las tipologías urbanísticas,  le recuerda que Espadas no fue consejero hasta 2008, por lo que no pudo firmar resolución alguna sobre el PGOU. Con el estrellado Max, Zoido se las pone a Espadas como decían que se las ponían a Fernando VII: a huevo.