Acusa a la Junta de pretender, con la recalificación del Canal de la Expo, extender el proceso que sufre la isla
Afirma que las subastas de suelo desiertas revelan que los interesados no son empresas de I+D+i
Aboga por recualificar los espacios abandonados por la Junta en vez de recalificarlos
Estima que con el convenio firmado el Ayuntamiento no recibiría suelo lucrativo alguno, al contrario que el Gobierno andaluz
La Asociación para la Defensa del Patrimonio de Andalucía (ADEPA), que preside Joaquín Egea, ha presentado ante la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de Sevilla una batería de alegaciones a la propuesta de convenio urbanístico entre el Consistorio hispalense y la Junta de Andalucía y cuya consecuencia sería la recalificación del Canal de los Descubrimientos de la Expo-92 y suelos colindantes. Los conservacionistas de ADEPA son enormemente críticos con este convenio, que rechazan de plano por considerarlo muy perjudicial para la ciudad.
Por su interés, ofrezco a continuación un extracto de la alegación de ADEPA:
Políticos y urbanistas de aquella época coincidieron en calificar a la Expo 92 como
“un hecho exógeno de Sevilla”, lo que implicaba que no tenía nada que ver con la ciudad ni con sus instituciones representativas. El Plan General de 1987, entonces en redacción, dejó todo el espacio de la Isla sin ordenar, ni para ese momento ni tampoco para cuando terminara la Exposición.
Al terminar ésta, el Ayuntamiento redactó el Plan Especial de la Cartuja y su Entorno, aprobado en enero de 1993, único documento urbanístico que, en más de 30 años ha entrado a analizar la problemática de la Cartuja en su conjunto y en su relación con la ciudad.
Logotipo del proyecto de reutilización del recinto de la Exposición Universal
El objetivo principal de este Plan Especial era crear en el recinto de la Exposición, un Parque Tecnológico de “excelencia” en el que solo tuvieran cabida empresas de Investigación + Desarrollo + Innovación. En ese sentido se estableció la calificación denominada “Servicios de Tecnologías Avanzadas” y se relacionaron 16 usos permitidos, entre ellos:
-Centros de investigación pura de carácter tecnológico,
-Centros difusores de Innovación.
-Centros de Investigación Aplicada.
-Centros de transferencias de Tecnologías.
-Centros de control, organización y transmisión de Datos.
Como se puede apreciar eran unos criterios muy estrictos y fundamentalmente se pretendía la implantación de centros y empresas de investigación tecnológica.
El siguiente planeamiento que afectaría a esta zona fue el Plan General de 2006,
todavía vigente. Mantuvo en lo esencial la calificación, pero de una forma más genérica
y, significativamente, eliminando la palabra “tecnologías” pasando a llamarse
simplemente “Servicios Avanzados”. No obstante lo mantiene en lo esencial.
EL PARQUE TECNOLÓGICO HOY
Aunque se insiste por sus gestores que son 557 las empresas radicadas en el Parque
Cartuja 93, la realidad es que no todas ellas merecen el calificativo de “tecnológicas”.
Entre ellas abundan los bufetes de abogados, los estudios de ingeniería y de arquitectura, las oficinas de asociaciones profesionales varias, los negocios de hostelería y restauración, consultorios médicos, numerosas oficinas de la Administración pública, farmacias, agencia de viajes, copisterías, y un sinnúmero de
actividades que nada tiene que ver con el I+D+I que era el requisito repetido que lo debe caracterizar.
Por incluirse como empresas tecnológicas se ha incluido hasta el Parque del
Alamillo, el Parque Isla Mágica y hasta un Palacio Andaluz cuyas “tecnologías”
desconocemos.
Da la impresión de que, cuando se ha concedido la licencia de obras o de actividad no se ha tenido presente lo que el PGOU establece al efecto sobre la exigencia de dedicación a actividades de Investigación, Desarrollo e Innovación, condiciones que entendemos no se están cumpliendo en muchos de los ejemplos señalados. Es cierto que el artículo 12.11.4 apartado 2, permite Servicios Terciarios, pero siempre ligados a la actividad principal de I + D + I, y con un máximo del 5 % de ésta.
Por el contrario, el Parque Cartuja 93, en su página web, cuando alude a las
condiciones de uso para el ingreso, no hace referencia alguna a las Normas Urbanísticas del Plan General, reduciendo las exigencias al mínimo cuando señala que para instalarse cualquier empresa en el Parque es suficiente que “La actividad que desarrollen esté relacionada con la Ciencia o la Tecnología. Que, en suma, sea una empresa innovadora”.
Vista aérea del parque científico y tecnológico Cartuja
O sea que basta que una empresa se considere así misma como “innovadora” para tener abiertas las puertas de Cartuja 93. Esta disparidad entre unas y otras exigencias está detrás de la aparente paradoja de que, según los gestores del Parque, abundan las solicitudes de entrada y, sin embargo, cuando se convocan subastas públicas para su adquisición e ingreso, queden desiertas.
Al parecer, los aspirantes, confiados en lo que afirma la web, y no siendo empresas específicamente de I+D+I, se echan para atrás cundo conocen la verdadera exigencia de usos del PGOU. Por eso están solicitando el cambio de calificación urbanística, no para dar cabida a más empresas tecnológicas, sino para todo lo contrario, para extender el proceso de terciarización que, actualmente, sufre la Isla de la Cartuja.
EL CONVENIO JUNTA-AYUNTAMIENTO
Lo primero que llama la atención de la propuesta de convenio es que, aunque se firma
entre dos Administraciones que tienen competencias sobre la ordenación del territorio, es que por parte de la Junta de Andalucía no lo hace la Consejería que tiene dichas
competencias, esto es la de Fomento y Articulación del Territorio, sino que lo presenta
Economía y Hacienda.
Esto nos hace pensar que no estamos ante un verdadero convenio urbanístico propiamente dicho sino más bien ante un convenio de carácter MERCANTIL, en el que una parte concede o entrega algo a la otra a cambio de un pago, en efectivo o en especie. En este sentido deberíamos limitarnos a analizar en primer lugar si lo que se recibe es equivalente o proporcional a lo que se concede. Lo analizaremos primeramente como un Convenio Mercantil.
-Lo que recibe el Ayuntamiento: Dos edificios:
–Doña María Coronel Nº 44: es un edificio residencial de 5 plantas, esto es, planta
baja comercial y 4 plantas, con 3 viviendas por planta, de 84 m2, 57 m2 y 78 m2,
respectivamente; en total 12 viviendas ocupadas previsiblemente, desde 1965 y
aparentemente en buen estado. No vemos qué interés puede tener el Ayuntamiento
en conseguirla, aunque se afirme que está calificada como equipamiento ASEDC-05 del Plan Especial de Protección del sector 8 “Encarnación-Magdalena”.
Edificio y solar del número 44 de la calle Doña María Coronel
Consultado dicho Plan Especial se comprueba que no cuenta con dicha
calificación de equipamiento. Por otra parte, la parcela es de forma irregular, con
poca fachada y solo 223 m2 de superficie de solar. Ocuparla exigiría el desalojo
de los 12 vecinos, lo que nos parece una carga más que un beneficio, aparte de los
costes económicos y sociales que supondría. Por todo ello pensamos que debe
tratarse de un error, o bien del planeamiento, o bien de la Consejería de Economía,
Hacienda y Fondos Europeos.
–Simón de Pineda Nº 23: es prácticamente un solar, de 225 m2 de superficie y 115 m2 construidos en dos plantas (baja + 1), en el borde exterior de Ciudad Jardín, a espaldas de la Ronda del Tamarguillo. Por su localización y escasa superficie no se le considera, ni de especial interés ni muy adecuado para acoger algún tipo de equipamiento.
Alzado y plano de situación del número 23 de Simón de Pineda
Lo que no cabe duda es que la recalificación que pretende la Junta supone un importante incremento lucrativo del valor de sus terrenos, mientras que el Ayuntamiento recibe suelos sin valor lucrativo alguno.
–Jardines del Guadalquivir: En cuanto a la otra contraprestación que se hace al Ayuntamiento a cambio de estos incrementos, esto es, la cesión de los Jardines del Guadalquivir, hay que decir que, como toda zona verde, ha de ser cedida gratuitamente al Ayuntamiento (cesión que ya se hace con treinta años de retraso) y que han de ser regenerados ampliamente para que puedan ser recepcionados por el Ayuntamiento.
Jardines del Guadalquivir poco después de la clausura de la Exposición Universal
Entendemos que esta cesión no se puede demorar por más tiempo y mucho menos condicionar su entrega obligatoria a la concesión de una recalificación, más que discutible, beneficiosa exclusivamente para la propietaria, en este caso, la Junta de Andalucía.
LO QUE PRETENDE LA JUNTA DE ANDALUCÍA
Pese a las reiteradas afirmaciones sobre el número de empresas de ese carácter del
Parque Tecnológico, de su actividad económica y el número de empleados, y de la
cantidad de empresas de Investigación + Desarrollo + Innovación, que se disputan para
entrar en él, la realidad es más modesta y es que las últimas subastas de enajenación de parcelas para asentamiento de empresas han quedado desiertas.
Y la razón hay que buscarla en la calificación urbanística actual de los terrenos y es por este motivo que se pretende cambiarla. A cambio de las “concesiones” al Ayuntamiento ya descritas, la Junta de Andalucía pretende las siguientes recalificaciones:
–Primera recalificación. Sustitución para sus parcelas de la calificación de Servicios Avanzados por la calificación de Servicios Terciarios: Al describir la situación actual del Parque Cartuja 93 ya señalamos la disparidad existente entre la normativa urbanística vigente y los criterios de admisión en el Parque.
Gracias a la permisividad municipal esta anomalía no ha supuesto grandes problemas al funcionamiento del Parque. El problema surge cuando se pretende vender en pública
subasta una o varias parcelas y es preciso publicitar las condiciones urbanísticas reales de las parcelas.
Al conocer la normativa del PGOU, los posibles compradores, que no son
precisamente empresarios de I+D+I, se echan para atrás, y la subasta queda desierta.
En cambio, con la calificación de Servicios Terciarios no se tienen tales cortapisas y se
pueden edificar hoteles, comercios, locales de ocio, etc. Eso demuestra que no hay una
auténtica demanda de localización por parte de empresas realmente tecnológicas, sino un interés por aumentar la ya excesiva terciarización de la Cartuja y la desnaturalización de su Parque. En consecuencia, se pretende que unos terrenos que,
con su calificación urbanística actual no tienen apenas valor comercial, se revaloricen
exponencialmente.
Los suelos objeto del convenio, en el Plan General
Los defensores de la propuesta argumentan que no es especulativa porque se
rebaja la edificabilidad, de 28.015 m2/techo a 24.015 m2/techo. Pero esto no es una
concesión graciable de los promotores, sino algo obligado porque, según el PGOU el uso Terciario tiene mayor Índice Lucrativo que el de Servicios Avanzados: esto es, a mayor Índice Lucrativo, menor edificabilidad; por eso es preciso rebajar la edificabilidad para no provocar un exceso de aprovechamiento que obligue a mayores cesiones al Ayuntamiento.
En los cuadros del Convenio podemos comprobar que los Aprovechamientos
Objetivos y Subjetivos se mantienen los mismos valores para las dos calificaciones, lo cual solo es posible si reducimos la edificabilidad más lucrativa, la Terciaria en este caso.
–Segunda recalificación. Del suelo del canal, calificado actualmente Zona Verde, por la calificación de garaje y aparcamiento: Este canal, junto con sus puentes y pasarelas, era un elemento estructurador del Recinto de la Expo 92, servía de transición entre los Jardines del Guadalquivir y el recinto de los distintos pabellones. Discurría desde el Lago de España, a lo largo del Camino de los Descubrimientos, reflejando en sus aguas el Pabellón del Futuro, hasta que, previo paso por una esclusa, conectar con el río Guadalquivir. Fue un elemento emblemático de la Exposición Universal y, como tal, debe ser conservado y protegido.
Desgraciadamente, durante treinta años no ha sido así y por ello hoy presenta un
estado de abandono, cubierto de vegetación parásita y jaramagos.
No es admisible que la misma Administración que, con su desidia y desinterés
ha propiciado su degradación actual, lo utilice ahora como excusa para proponer una
recalificación salvaje. Y no de otra manera se puede denominar el intento de sustituir la
calificación de “zona verde”, que es la que le asigna el Plan General por la, más rentable
económicamente, de garaje y aparcamiento.
Después del proceso de degradación que han sufrido estos terrenos los que es preciso no es una RECALIFICACIÓN sino una RECUALIFICACIÓN, esto es dotar de valor ambiental de calidad a unos espacios abandonados por la propiedad.
El Canal de la Expo, antes (arriba) y ahora (abajo), abandonado por la Junta de Andalucía
Y qué mejor “recualificación” que recuperar el canal como transición entre el Parque Cartuja 93 y los Jardines del Guadalquivir, dotando de sentido y lógica los puentes y pasarelas existentes. Y no se argumente el coste de mantenimiento en comparación con la cualidad que aporta: cambiar una lámina de agua por una cubierta de hormigón. Si hace un siglo este tipo de planteamientos hubieran prevalecido, hoy no contaríamos con la ría de la Plaza de España.
CIRCUNSTANCIAS URBANÍSTICAS
Ya hemos señalado anteriormente el avanzado proceso de terciarización que está
sufriendo el Parque en perjuicio de su verdadero carácter de localización de empresas
avanzadas de I+D+I. Recalificar como terciarias las últimas parcelas que podrían albergar empresas verdaderamente de ese carácter supone desnaturalizar completamente el sentido original con el que fue creado.
Pero esta terciarización está teniendo efectos más allá de la Cartuja. La relocalización aquí de numerosos bufetes de abogados, estudios de arquitectura e ingeniería, sedes de colegios profesionales y agrupaciones empresariales, etc. que, históricamente se asentaban en el casco histórico, está vaciando funcionalmente éste, generando unos espacios vacíos que rápidamente son ocupados por el sector turístico.
Estas recalificaciones, que implican eliminación de zonas verdes y con efectos más
allá de su propio ámbito suponen, lógicamente, la redacción, como mínimo, de una
Modificación Puntual del Plan General redactada por la Gerencia de Urbanismo.
Pues no es eso lo que se ha conveniado: basándose en una interpretación muy discutible de una Disposición Transitoria del Reglamento de la LISTA, pretenden (Estipulación Primera) sustituir la modificación del PGOU por un “un instrumento de ordenación detallada”, como un Estudio de Detalle, por ejemplo.
Y más aún, la Estipulación Tercera plantea la posibilidad de que sea el adjudicatario de las parcelas quien redacte este documento de ordenación quien, lógicamente, estará más preocupado por sus intereses particulares antes que por los generales. Parece increíble que las dos Administraciones con competencia en la Ordenación del Territorio (Local y Autonómica) acuerden cedérselas a un promotor privado.
Es preciso, por tanto, la redacción de un documento urbanístico que ordene la Isla
de la Cartuja en su integridad física y funcional y sería deseable que su redacción corriera a cargo de una colaboración técnica entre la Gerencia de Urbanismo y la Consejería de Fomento y Articulación del Territorio.
ALEGACIONES
Por todo lo expuesto formulamos las siguientes alegaciones:
1ª) La finca número 44 de la calle Doña María Coronel no está calificada de
equipamiento y su referencia catastral no coincide con la señalada en la propuesta de
convenio.
2ª) El convenio que se propone no está equilibrado. La recalificación que
pretende la Junta de Andalucía supone un importante incremento en el valor de sus
terrenos y resulta muy lucrativa para ella. Por el contrario, el Ayuntamiento no recibe
suelo lucrativo alguno, puesto que el que recibe corresponde a parcelas calificadas de
equipamiento, cuya cesión, por otra parte, es obligatoria y gratuita.
3ª) La recalificación pretendida exige una Modificación Puntual del Plan General, redactada y tramitada por la Gerencia de Urbanismo, nunca un documento de
menor rango y, menos aún redactado por un promotor.
4ª) La recalificación de unas Zonas Verdes exige una compensación de nuevos
espacios libres; de otra manera se alteraría el equilibrio entre aprovechamientos y cargas establecido por el Plan General, pudiendo llegar incluso, de no hacerse, a requerir una Revisión del mismo.
5ª) La complejidad y dimensión de los problemas urbanísticos, funcionales, de
conexión con la ciudad, etc. anteriormente descritos no puede abordarse mediante
sucesivas modificaciones puntuales. Necesita un planeamiento de mayor ámbito como,
por ejemplo, de un Plan Especial de toda la isla.
6ª) Alegamos en contra de esta propuesta porque reduce las zonas verdes, sin
más justificación aparente que la de eliminar la vegetación parásita que se ha permitido
desarrollarse.
7ª) Alegamos en contra de esta propuesta porque reduce la disponibilidad de
suelos para Servicios Avanzados, actividad productiva que es la razón misma de la
creación del Parque Tecnológico.
8ª) Alegamos en contra de esta propuesta porque supone un aumento de la
excesiva terciarización que ya está sufriendo el Parque Cartuja 93, en contra de su razón de ser original y en detrimento de otras zonas históricas de la ciudad.
9ª) Alegamos en contra de esta propuesta porque elimina una zona verde, prevista
en el planeamiento, así como la posibilidad de restituir la lámina de agua del Canal,
recuperar su conexión con el Lago de España, conectado con el cauce del Guadalquivir.
Se aboga por restaurar la conectividad aluvial de la «isla de la Cartuja» emblema del
patrimonio de la Expo del 92 de Sevilla. Sustituir esas posibilidades por una cubierta de
hormigón de un aparcamiento supone una degradación ambiental de unos espacios que se pretenden de “excelencia”. En pleno siglo XXI, con la tendencia de aumento de las temperaturas (2-4ºC) y de la aridez, la eliminación tanto de zonas verdes como de la lámina de agua inhabilitaría la capacidad de actuación de los mecanismos de
autorregulación climática, anulando con ello las posibilidades de confortabilidad térmica en la Cartuja.
10ª) Alegamos en contra de esta propuesta porque una operación urbanística que
pretende eliminar Zonas Verdes, sustituir suelos productivos por suelos comerciales,
incrementando significativamente el valor de los terrenos no puede adjetivarse con otro término que el de ESPECULATIVA.
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