Las residencias estudiantiles darán una rentabilidad del 7% anual a los grandes fondos y empresas internacionales

La belga Xior se ha hecho con la promotora de la construida en La Palmera Nº 17 por 58,5 millones de euros

Los miles de automovilistas y transeúntes que a diario circulan por la emblemática avenida de La Palmera, la vía de penetración desde el Sur al Centro de Sevilla, probablemente no habrán dado mayor importancia al cambio de rótulo realizado sobre el portal de la residencia universitaria construida en el número 17, una de las polémicas moles al amparo del PGOU de Monteseirín. Ahora la denominación es Xior Student Housing, pero antes era Hubr. El cambio de rótulo es también la expresión de un cambio en la propiedad, demostrativo del apetito inversor por los alojamientos universitarios, causa de un ‘boom’ que está propiciando la erección en Sevilla de una veintena de residencias de este tipo.

La polémica mole del número 17, con 8.600 m2, es una de las tres (una de ellas de carácter triple) proyectadas en la avenida de la Palmera. Popularmente se la conoce como “la de los barrotes”, por su estilo arquitectónico. La ha promovido Student Properties Spain (SPS), fundada en el año 2016 con el objeto de constituir una cartera de residencias estudiantiles de calidad en las ciudades españolas con mayor población universitaria.

Fue la primera Socimi (sociedad anónima cotizada de inversión inmobiliaria) especializada en este sector que cotizó en la Bolsa, concretamente en el BME Growth (mercado orientado a empresas de reducida capitalización y con planes de expansión), desde 2017.

Gracias al capital captado, Student empezó a crear una pequeña red de residencias universitarias en tres zonas estratégicas para sus planes: el barrio de Salamanca (Madrid), inaugurada en 2018 con 146 habitaciones; otra en el barrio de Teatinos (Málaga), con 221; y la que entonces estaba todavía construyendo en la sevillana avenida de La Palmera, con 309 habitaciones, para que estuviera operativa en el curso 2021-2022 y que de forma polémica también funcionó como hotel: https://www.manueljesusflorencio.com/2022/07/la-residencia-universitaria-xior-respondio-a-potenciales-clientes-que-podian-alojarse-en-verano-pese-a-no-pertenecer-al-mundo-estudiantil/

CAMBIO DE PROPIEDAD

Student tenía prácticamente una sola residencia operativa y dos aún en ejecución cuando la compañía belga Xior, también especializada en este segmento y que ya tenía residencias estudiantiles en Bélgica, Holanda, Portugal y España le lanzó una Opa (Oferta Pública de Adquisición) tras haber negociado, y logrado, el apoyo de los propietarios del 90% del capital y del equipo directivo de la empresa española.

En su país, Xior justificó la operación como “una oportunidad única en el mercado actual de residencias de estudiantes, con ubicaciones inigualables en las ciudades más relevantes de España”. La empresa belga ofreció 2,34 euros por acción, por lo que ha valorado Student en 58,5 millones de euros.

Así pues, en sólo un lustro una compañía ha pasado de cero a valer tal  cantidad de dinero, gracias en parte al plus de edificabilidad del 80% del PGOU de Monteseirín, que en Sevilla le ha permitido colmatar la parcela de Palmera 17 con una mole de 8.601 m2 en que ha comprimido 309 habitaciones.

Uno de los ‘sponsors’ de Student, Orienta Capital, expresó su satisfacción por la venta a Xior, en estos términos: “Hemos conseguido un resultado superior al presentado a los inversores en menos de la mitad del tiempo que habíamos estimado. Se trata de un proyecto cuyo éxito reafirma nuestra estrategia de proponer a nuestros clientes-inversores sumarse a proyectos de economía real en activos ilíquidos con grandes oportunidades de rentabilidad en plazos muy interesantes”.

SEGUNDO PROYECTO

La belga Xior, que de esta manera ha plantado su rótulo en La Palmera, entró en el mercado español en marzo de 2019 con la compra, talonario en mano, de cuatro residencias universitarias, una de ellas en Granada. Tras la absorción de Student cuenta con 2.200 camas en nuestro país, de las 17.500 que oferta en todos los mercados en que opera.

Animada por el éxito de su Opa, posteriormente anunció en Bélgica, donde tiene su sede, que promovería otra residencia universitaria en Sevilla, cerca de uno de los campus de la Hispalense y a diez minutos del Centro.

Tendrá 416 habitaciones (incluidas 78 para estancias cortas) y estará dotada de amplias zonas comunes como recepción, salas de estudio, restaurante, lavandería y piscina.

Cuando ejecute este proyecto tendrá en nuestra ciudad una cartera de 725 camas universitarias, sumando las 309 adquiridas en La Palmera.

Dado que la otorgada a la triple mole en el número 38 de la avenida de La Palmera ha sido la última licencia concedida por Urbanismo con el plus de edificabilidad del 80% del PGOU de Monteseirín, es posible que Xior haya comprado uno de los proyectos que ya contaban con permiso urbanístico y que estuviera previsto construir en la zona de Ramón Carande.

La inversión será de 44,4 millones de euros y aquí viene lo más interesante del anuncio de la compañía belga: espera obtener un rendimiento inicial bruto del 7% anual.

Este dato es el que explica el ‘boom’ de las residencias universitarias en Sevilla por impulso de grandes fondos internacionales de inversión, los cuales suelen financiar o constituir las empresas que promueven o gestionan aquéllas. En el actual panorama de hundimiento de las Bolsas y también de la renta fija residencias universitarias que ofrezcan un retorno del 7% anual se convierten en un activo refugio para cualquier tipo de inversor.

Recuérdense las palabras de Orienta Capital: “proyectos de economía real en activos ilíquidos con grandes oportunidades de rentabilidad en plazos muy interesantes”.

CAPITAL BRITÁNICO

Otra empresa extranjera, Amro Vantage, filial del grupo británico Amor Property Management, es quien está realmente detrás (aunque al principio apareciera ante el Ayuntamiento Portisco) de la residencia de estudiantes construida sobre una parcela de 2.866 m2 entre las calles Elche y Ali Al-Gomari, cerca de la estación telefónica de Pineda, el Hospital Militar, el parque del Guadaíra y el barrio de Los Bermejales.

Compuesta por torres de 11 y 9 metros de altura, su perfil destaca en la línea del horizonte de esta zona, donde a menos de 450 metros de distancia se ha culminado la edificación de otra de la veintena de residencias proyectadas en Sevilla en los últimos años: en la plaza de la Marina Española de la barriada Elcano.

La residencia de Amro (ahora ya sí aparece como Amro Sevilla), a la que la Gerencia de Urbanismo dio licencia a finales de noviembre de 2019, forma parte de un conjunto inicial de cuatro que la compañía británica proyectó para su desembarco en 2018 en España: en Granada (354 plazas), Málaga (229), Sevilla (341) y Valencia (169). Posteriormente añadió tres más, con una inversión global de unos 200 millones de euros.

Como curiosidad, acabó vendiendo a la belga Xior, la compradora de Palmera 17, la residencia de Granada y otra más por 60 millones de euros, lo que da idea de la pujanza de este mercado.

El grupo Amro está especializado en residencias estudiantiles en el Reino Unido, donde posee nueve complejos con más de 2.500 plazas. Tiene como objetivo replicar su modelo en España y Portugal. En el país vecino va a añadir a su portfolio 500 camas, en Lisboa y Oporto.

El cofundador y director general, Raj Kotecha, también ha hablado de la solidez de las residencias universitarias en este escenario de crisis: “Hemos logrado un extraordinario periodo de crecimiento que nos ha permitido hacer realidad nuestra ambición de convertirnos en una empresa verdaderamente pan-ibérica en sólo tres años. El mercado de alojamientos para estudiantes en la Península Ibérica sigue estando críticamente desatendido y, lo más importante, ha demostrado ser resistente…”.

TARIFAS

Amro ya está comercializando las 341 camas en las torres que ha erigido en la zona de Pineda, con tiempo para que los estudiantes puedan alojarse de cara al curso 2022-2023. Oferta hasta diez modalidades distintas de alojamiento: sencillos, dobles, con terraza, sin terraza…siendo los más caros los situados en las últimas plantas, con la promesa de que sus inquilinos gozarán de unas vistas privilegiadas sobre el entorno.

Según el tipo de alojamiento (curso completo de 9,5 meses o permanencias temporales) los precios de lanzamiento oscilan entre 410 euros del apartamento más barato y 1.007 euros del más caro, el denominado “premium”, con terraza exclusiva incluida.

Los 341 alojamientos de las torres de Amro que están operativos desde septiembre serán sólo una parte de los casi 4.000 que gradualmente entrarán en servicio en los próximos tres años y que permitirán, gracias al plus de edificabilidad del 80% del PGOU de Monteseirín, que grandes fondos internacionales obtengan en Sevilla retornos económicos de al menos el 7% año tras año.

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