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Venta forzosa de solares de la Banca en Sevilla Este

El Pleno del Ayuntamiento ha desestimado los recursos interpuestos por el BBVA como acreedor hipotecario y de Building Center (compañía inmobiliaria en que La Caixa suele aparcar los solares, viviendas y edificios que se ha adjudicado durante la crisis económica) y tras declarar el incumplimiento del deber de edificar en 34 solares de Sevilla Este optará por su venta forzosa para que terceros lo hagan.

Estos solares fueron en origen propiedad de Inmobiliaria Osuna, que tenía por objetivo su desarrollo urbanístico. Por diversas circunstancias acabaron en poder de La Caixa y sus filiales inmobiliarias, Building Center y Servihábitat.

El Ayuntamiento suscribió unos convenios urbanísticos con estos nuevos propietarios para la programación de las actuaciones edificatorias en los terrenos. Como pasaban los años y no se cumplían los términos del acuerdo, el Consejo de Gobierno de la Gerencia de Urbanismo de fecha 18 de junio de 2014 acordó la resolución de los acuerdos, incluir los 34 solares que fueron objeto del convenio en el Registro Municipal de Solares y Edificaciones Ruinosas, declarar el incumplimiento del deber de edificar y optar por la venta forzosa para su ejecución por sustitución.

Contra este acuerdo de la Gerencia interpusieron recursos de alzada el BBVA en su calidad de acreedor hipotecario y Building Center como propietaria sobrevenida. La Gerencia, por su parte, propuso al Pleno municipal la desestimación de los recursos, y éste se ha pronunciado en esa línea, por lo que seguirá adelante el proceso de su inclusión en el Registro y su venta forzosa.

NUEVE AÑOS

La historia ‘maldita’ de estos 34 solares de Sevilla Este viene de lejos, ya que el 16 de febrero de 2006 (mandato de Monteseirín) la Gerencia había acordado un convenio de gestión urbanística con Inversiones Noga, Inonsa e Inmobiliaria Osuna, todas pertenecientes al mismo grupo granadino de Nicolás Osuna.

En virtud de aquel convenio, Osuna se comprometió a la construcción de 2.161 viviendas en los sectores 3,4,5 y 13 de los planes parciales 2,3 y 4.  Sin embargo cuando, ya en 2014, el gobierno local presidido entonces por Zoido hizo balance del convenio constató que en los ocho años transcurridos desde su firma sólo se habían construido 51 de las 2.161 viviendas comprometidas, un paupérrimo 2,36% del total, mientras que el resto ni siquiera se habían iniciado.

Según el convenio, las entidades firmantes debían programar la solicitud de licencia de edificación en los solares  en un marco temporal de ocho años, a razón de, como mínimo, 180 viviendas anuales, un compromiso que no se cumplió ni siquiera tras conceder el Ayuntamiento dos suspensiones del plazo hasta entonces.

La situación no ha variado sustancialmente en este tiempo, en el que el Ayuntamiento admitió alegaciones de las entidades bancarias que habían sustituido a Osuna y pese a que, según su criterio, las presentaron tres días después del plazo legalmente establecido, en diciembre de 2014.

La desestimación de aquellas alegaciones y del posterior recurso de alzada implicarán no solamente la inclusión de los solares en el Registro Municipal para su venta forzosa, sino también la ejecución del aval de 221.963 euros depositado hace años como garantía económica ante posibles incumplimientos del deber urbanístico de edificar.

FIN DE LA MORATORIA

Hay una circunstancia añadida, ya que atendiendo a la crisis económica y al estallido de la burbuja inmobiliaria, el Ayuntamiento acordó hace un año la paralización de los plazos de los procedimientos de valoración de los solares no construidos y de su subasta pública, un acuerdo que expirará antes de que acabe este mes de noviembre.

En ese momento, de no mediar una nueva prórroga, todos los expedientes sobre solares no edificados y que están actualmente ‘congelados’ se reactivarían desde el punto en que estaban y podrían acabar incluidos en el Registro Municipal y en venta forzosa como éstos de Sevilla Este, con lo que se crearía un problema de magnitud desconocida hasta ahora en la ciudad.

 

Los nuevos Urban

Zoido y Espadas mantienen más de una coincidencia básica en sus respectivos programas para las elecciones municipales del 24 de mayo, aunque luego difieran en los enfoques.

Una de ellas es la pretensión de captar fondos europeos; y otra, la rehabilitación de barrios degradados. Así, el PSOE habla de crear una especie de oficina o de grupo de expertos dedicados a analizar las convocatorias de la Unión Europea con el fin de obtener financiación para proyectos de o en Sevilla. Asimismo, en el programa socialista se preconiza la redacción de un plan integral para El Vacie, sin entrar en más detalles, y el alcaldable del partido del puño y la rosa, Juan Espadas, ha anunciado otros planes de regeneración urbana para zonas de actuación preferente como el Polígono Sur, Su Eminencia y Tres Barrios.

Zoido, por su parte, también mira a Europa como el camino más corto para beneficiar a los barrios, aunque su objetivo vira al Norte en vez de al Sur. El candidato del PP ha anunciado su intención de optar a la convocatoria que el Ministerio de Hacienda lanzará, probablemente  en septiembre, dentro de la ‘Estrategia de Desarrollo Urbanístico Sostenible 2020’, con el fin de obtener fondos europeos para regenerar 400 ha de la zona Norte de la ciudad y erradicar el poblado chabolista de El Vacie.

Según el anuncio del alcalde en funciones, la obtención del dinero europeo serviría para la regeneración y rehabilitación de viviendas antiguas, mejoras de las vías de comunicación y actuaciones en La Bachillera, naves de Renfe, el CREA y el polígono Arte Sacro, entre otros.

COMPETENCIA POR LOS FONDOS

Una consulta a la página web de la Federación Española de Municipios y Provincias y una navegación por Internet sirven para comprobar la fuerte competencia que se avecina entre ciudades por conseguir financiación europea para sus proyectos, hasta el punto de que hay casos de contratación de consultoras especializadas en este tipo de tareas para mejorar el fondo y la forma de las propuestas en ciernes. Sevilla, pues, no va a estar sola en esta carrera y tendrá muchos rivales nacionales e internacionales en la competición por obtener dinero de Bruselas.

Los anuncios de Zoido y de Espadas de regeneración de tejido urbano de Sevilla con fondos europeos, uno poniendo el acento en la zona Norte y otro en el sector Sur, se producen veinte años después de la ejecución de otro programa similar, el denominado Plan Urban Alameda-San Luis, que se presentó en su momento con las mismas buenas intenciones que ahora pero cuya materialización mereció informes muy críticos por parte de ciertos sociólogos, geógrafos, economistas y arquitectos comprometidos con aquellos barrios, de ahí la necesidad de analizar la experiencia del Urban anterior para no caer en los mismos errores de antaño.

EFECTO DEL 92

La clave última de aquella operación podría considerarse que fue la Expo-92. Aunque hubo voces que preconizaron que con motivo de la Exposición Universal se ejecutara un gran plan de rehabilitación del Casco Antiguo para poner a la ciudad a la altura del gran acontecimiento en ciernes, la falta de voluntad política, de tiempo y de recursos propiciaron sólo algún lavado de cara en forma de repintado de fachadas, pero salvo la banda de la calle Torneo, que miraba al recinto de la Cartuja, en lo esencial el resto de Sevilla siguió igual.

Sin embargo, la colonización de la isla de la Cartuja, la nueva Torneo, el Paseo Juan Carlos I y la apertura de la ciudad al río tras la eliminación del dogal ferroviario habían dotado de un nuevo atractivo a la Alameda de Hércules y su entorno, hasta entonces abandonados a su suerte por ser considerados la periferia del Centro y donde se concentraban actividades públicamente inconfesables.

Tras la Expo 92 en Sevilla, la capitalidad cultural europea en Madrid y los Juegos Olímpicos en Barcelona, los cascos antiguos de las grandes urbes españolas se pusieron de moda y se convirtieron en objeto urbanístico de deseo. Esa tendencia coincidió con el Plan Urban de la UE, destinado teóricamente a la mejora de la situación de los colectivos  sociales desfavorecidos que vivieran en zonas urbanas degradadas de ciudades con más de 100.000 habitantes.

LÍNEAS DEL PLAN

El entonces gobierno local de coalición PA-PP (Rojas Marcos y Soledad Becerril) presentó al Plan Urban un proyecto de actuación “integral” en los barrios de San Julián, San Luis y la Alameda, con una superficie de actuación de 34 ha (doce veces menos que las 400 ha de que ahora habla Zoido para el sector Norte) y un presupuesto de inversión de 2.430 millones de pesetas (serían hoy mucho más que 14,6 millones de euros, por la inflación), de los que la UE financió el 70%.

Aunque el objetivo del Plan Urban no era la rehabilitación de viviendas, la Gerencia de Urbanismo determinó que había 1.391 parcelas de viviendas en las que residían 7.000 personas, en mal estado de conservación o con edificios ocupados por clases marginales. El Plan fue derivando progresivamente de social a urbanístico: remodelación total del mobiliario urbano, asfaltado y aceras; sustitución de redes de saneamiento y abastecimiento y apertura y ensanches de calles.

En el barrio de San Luis se crearon dos nuevas calles, de 350 y 150 metros de longitud, respectivamente, y más de 10 metros de anchura, amén de una plaza de 2.500 m2 que, según David Gómez, sirvieron para la penetración del tráfico y alteraron una configuración espacial única que había llegado casi intacta hasta nuestros días, en lo que supuso una enorme alteración del Casco Antiguo pese a gozar teóricamente de protección en virtud de la Ley del Patrimonio Histórico.

CASA DE LAS SIRENAS

Los programas sociales propuestos sirvieron sobre todo para justificar la rehabilitación de tres grandes espacios en ruinas: la Casa de las Sirenas, las naves Singer y el palacio de los Marqueses de la Algaba. Estos trabajos se llevaron la mayor parte del dinero (un 35% del total) del Urban (un 62% de todo el proyecto fue para urbanismo, y un 29% para programas sociales) y sirvieron de elementos simbólicos para reflejar la revalorización de este sector del Casco Antiguo.

Josefa García Jaén, corredactora del Plan Urban, analizó sus efectos cuatro años después y llegó a la conclusión de que había habido una mejora apreciable en el tejido urbano, pero resultados discutibles en la esfera social, sin que hubiera disminuido notablemente el número de parados y de marginados.

Como consecuencia de la fuerte inversión pública en urbanismo pero no en vivienda social y de las ayudas a la rehabilitación, se estimuló la inversión privada –un 50% más- en vivienda y se produjo una carestía de la misma y del suelo (procesos especulativos con incrementos de precios del 300%) que acabó provocando la expulsión de los habitantes de clase baja, los cuales no pudieron hacer frente  a la subida de las rentas del alquiler. La consecuencia añadida fue que la zona de la Alameda-San Luis se pobló de residentes de clase media-alta, atraídos por la remodelación urbana y en línea con la moda del regreso a los cascos antiguos en las grandes ciudades.

Así pues, en vez de resolver los problemas sociales, el dinero europeo del Plan Urban provocó el efecto contrario al deseado y un éxodo de la población más desfavorecida, factores que habrá que tener en cuenta para que no se repitan a la hora de plantear operaciones similares de ‘regeneración’ del tejido urbano con dinero de Bruselas.

 

De la SE-35 a la SE-20

Una confusa nota de prensa informaba de la decisión del Consejo de Ministros del viernes de autorizar el convenio de colaboración firmado el 18 de marzo en Sevilla entre la titular del Ministerio de Fomento, Ana Pastor, y el alcalde de la ciudad, Juan Ignacio Zoido. Según la información difundida el día en que la ministra estuvo en Sevilla, el objetivo del convenio consistía en ejecutar los accesos a los terrenos de San Nicolás Oeste, suelos rústicos cuyos dueños son grandes propietarios y promotoras inmobiliarias y que Monteseirín recalificó en el PGOU de 2006 para usos lucrativos, de manera que pudieran albergar, entre otros futuribles proyectos, la segunda tienda de la multinacional sueca Ikea.

Al tratarse hasta entonces de suelos meramente rústicos, allí no hay infraestructuras ni accesos viarios, que teóricamente correspondería pagar a los dueños, ya que serán quienes obtengan las grandes plusvalías derivadas de su transformación para acoger fundamentalmente usos terciarios: grandes superficies comerciales como la proyectada por Ikea, complejos de oficinas, hoteles…

Sin embargo, los propietarios y promotores confiaban en beneficiarse de la denominada ronda intermedia SE-35, una carretera también prevista en el PGOU de Monteseirín y que su gobierno justificó por la necesidad de mejorar las conexiones viarias de la zona Noreste de Sevilla, como los barrios de Alcosa y de Sevilla Este.

INTERESES PRIVADOS

Por tanto, el objetivo declarado de esta carretera de índole urbana era vertebrar la parte Norte de la ciudad y, como efecto indirecto al bordear en parte los terrenos de San Nicolás Oeste por uno de sus lados más estrechos, facilitar el acceso a éstos. Toda obra pública debe proyectarse en función del interés general y no pensando en el beneficio que pueda suponer para una empresa privada. Aun así, ya desde los tiempos de Monteseirín se empezó a pervertir el proyecto de la SE-35 al presentarlo como la carretera de acceso a la segunda tienda de Ikea, cual si fuera una condición ‘sine qua non’ impuesta por la multinacional para construir no ya sólo su segunda tienda, sino también un complejo comercial alrededor por su ‘efecto llamada’ y con cuyos alquileres financiar aquélla aun cuando careciera de edificabilidad suficiente para tal propósito. Ello dio lugar en su día a enormes presiones si el desarrollo del Plan General no se adecuaba a tal objetivo.

En resumen, la multinacional sueca quería más edificabilidad de la permitida para, con el exceso de lucrativo, pagar la erección de la segunda tienda, y por ende se construiría con dinero público (coste estimado del primer tramo, 50 millones de euros) una carretera, la SE-35, para llevarle hasta sus puertas a los futuros clientes. Una jugada redonda.

CRUZANDO EL PARQUE

Aparte de ser proyectada como una vía metropolitana que se extendería a municipios limítrofes, cuando no figuraba así en el Plan de Ordenación del Territorio de la Junta de Andalucía, ni en el Plan de Transporte Metropolitano del Area de Sevilla ni en el Plan de Ordenación del Territorio de la Aglomeración de Sevilla (Potaus), y por tanto carecía de marco legal en que sustentarse con tal dimensión, la SE-35 tenía otro grave pecado original del que, sin ser escuchados (como suele ser habitual; recuérdese si no lo acaecido con la ilegal biblioteca universitaria sobre una zona verde en el Prado), alertaron vecinos y ecologistas: la carretera la habían pintado los redactores del PGOU, dirigido por el arquitecto Manuel Angel González Fustegueras, cruzando por el parque del Tamarguillo.

Este parque sobre la cabecera del arroyo de infausto recuerdo por la trágica riada que provocó en la segunda mitad del pasado siglo, era fruto de la regeneración de antiguas escombreras y se había ido conformando a partir del año 2000 gracias a las subvenciones (unos 30 millones de euros) de la Unión Europea.

Los vecinos pidieron desde el principio algo que parece de sentido común: que ninguna carretera cruzara por medio del parque, sino que lo rodeara, aunque ello supusiera construir varios kilómetros más de vía, pero los redactores del PGOU optaron por la peor y más fácil solución del camino más corto, aunque supusiera dividir en dos trozos el Tamarguillo y afectara a restos arqueológicos, arroyos, lagunas, huertos y arboleda.

SIN REVISIÓN

Este dislate urbanístico, como tantos otros de la era Monteseirín, fue el que halló Zoido cuando accedió a la Alcaldía en 2011. El nuevo alcalde podría haber revisado los proyectos (por ejemplo, modificando el PGOU para cambiar el trazado de la SE-35 y que no cruzara por el Tamarguillo) o esperado a ver cómo se resolvían las quejas de ecologistas y vecinos ante Bruselas, pero hizo todo lo contrario.

En julio de 2011, apenas tres semanas después de su toma de posesión, anunció que ese mismo mes iba a resolver los problemas urbanísticos para el nuevo Ikea, en línea con su promesa de remover todos los obstáculos en un plazo máximo de dos meses, y achacó la situación de bloqueo a supuestas discusiones entre PSOE e IU en el gobierno de Monteseirín, cuando en su opinión la solución consistía “en una firma que faltó en el anterior mandato”.

Una vez más, el discurso oficial no vinculaba la SE-35 a la mejora de la conexión de los barrios de Alcosa y Sevilla Este, sino a favorecer la implantación de la segunda tienda de Ikea, como si fuera una cuestión de Estado para la ciudad, cuando la plantilla que mantenía hasta 2011 en su centro de Castilleja de la Cuesta era de 372 empleados. Más o menos el mismo número que podía esperarse de otro equivalente en San Nicolás Oeste.

DINERO DE LOS BARRIOS

En mayo de 2012, el gobierno local retiró 29,1 millones de euros del Plan de Barrios de la ciudad ante -aseveró- la necesidad de atender “con carácter ineludible” la financiación de un tramo de la SE-35 entre la avenida Emilio Lemos y la carretera A-8008.

Cuatro meses más tarde, el 23 de septiembre de 2012, Zoido firmó con la ministra de Fomento, Ana Pastor, un convenio para la construcción del tramo citado de la SE-35, con un coste estimado de 50 millones de euros y en virtud  del cual el Ayuntamiento aportaría 37,5 millones y el Ministerio, 12,5. El alcalde declaró al respecto: “Este tramo dará servicio al suelo en el que se pretende desarrollar el macroproyecto liderado por Ikea, que daría lugar a miles de puestos de trabajo no sólo a la hora de la construcción, sino también en el ejercicio de determinada actividad comercial en el entorno”.

A cambio de su aportación y de construir un nuevo enlace entre la SE-35 y la A-4, el Ministerio le transferiría al Ayuntamiento la titularidad -y por tanto los costes de conservación- de la SE-20 (ronda Súper Norte) y de dos tramos de la N-630.

El siguiente paso se produjo en julio de 2013, con la aprobación provisional del Plan Parcial de San Nicolás Oeste.

FRENAZO DE BRUSELAS

En febrero de 2014 se supo que la Unión Europea, atendiendo las quejas de vecinos y ecologistas, había incoado un expediente sancionador a España por el proyecto de la SE-35 a través del parque del Tamarguillo y por supuesta vulneración del procedimiento de calificación ambiental, una decisión que suponía dejar en suspenso ‘sine die’ la ronda intermedia.

Y fue entonces, y sólo entonces, cuando el Ayuntamiento, al cabo de dos años y medio de la toma de posesión de Zoido como alcalde, empezó a pensar en un plan ‘B’, en una solución alternativa tras todo ese tiempo perdido.

La solución alternativa es el objeto del convenio firmado el 18 de marzo en Sevilla por Zoido y Ana Pastor y ratificada por el Consejo de Ministros del pasado viernes. Consiste en construir una compleja rotonda en la SE-20 (ronda Súper Norte) y un enlace a la A-4 para facilitar el acceso a la futura tienda de Ikea y los suelos de San Nicolás Oeste (sitos entre Valdezorras, el aeropuerto de San Pablo y el parque del Tamarguillo), que serán financiados por Fomento con un coste de 13,2 millones de euros. Según la referencia del Consejo de Ministros sobre el convenio, el Ayuntamiento asume la titularidad de la ronda Súper Norte, muro de defensa y prolongación de la avenida de la Raza y empezará aportando 180.000 euros para reparar y acondicionar esta última.

Este convenio pone de manifiesto que había soluciones técnicas alternativas a la SE-35 para no cruzar por el parque del Tamarguillo y que por no ejecutar alguna de ellas desde el principio se van a perder al menos seis años (se necesitarán dos más para el proyecto y ejecución); que el dinero que iba a destinar Fomento a la SE-35 como carretera para mejorar las conexiones del sector Norte y Este de Sevilla se asigna ahora sólo a resolver el problema de los accesos a Ikea, una empresa privada; y que el Ayuntamiento cargará de por vida con la factura del mantenimiento, que hasta ahora correspondía a Fomento, de la SE-20, muro de defensa y avenida de La Raza, lo que puede suponer un coste millonario (se hizo una estimación de 2,5 millones de euros cada lustro sólo en reposición del firme de la Súper Norte).

Como decía  Cassinello sobre los pabellones de la Expo que los países querían entregar a España al final de la Muestra para ahorrarse así los costes del derribo, la transferencia de las carreteras de Fomento al Ayuntamiento suponen un “regalo envenenado” para Sevilla.

 

Alquileres “personalizados” en la torre Pelli

La inmobiliaria de Caixabank comercializa el rascacielos sin publicitar su nombre

Ofrece entre un mínimo de 200 m2 y un máximo de 1.500 m2

El precio orientativo que dio oficiosamente en verano fue de 20 euros/m2 y mes

 
Servihabitat, la agencia inmobiliaria del grupo Caixabank, anunció el pasado domingo el inicio de la comercialización de espacios en la torre Pelli, aunque sin citarla por su denominación popular ni por nombre alguno en la publicidad que ha insertado en algún medio de comunicación. Los agentes se niegan a revelar los precios e instan a los interesados a presentar sus solicitudes para que les hagan una oferta “personalizada”, si bien en verano dieron oficiosamente como referencia orientativa 20 euros por m2 y mes.

“Elija una oficina a la altura de su negocio. Empieza la comercialización de espacios en un edificio moderno y singular, situado en uno de los mejores enclaves de Sevilla. Plantas en alquiler disponibles a partir de 200 m2 y hasta 1.500 m2”. Con este texto ha anunciado Servihabitat su campaña de alquiler de la torre Pelli, sin darle nombre alguno y reproduciendo una imagen del rascacielos y de los edificios podio con un aspecto virtual más que real, como si la torre no estuviera todavía terminada o se tratara de un boceto de su diseñador, el arquitecto argentino César Pelli.

Según testimonios recogidos en el sector inmobiliario sevillano, a los primeros interesados en conocer las condiciones económicas para alquilar oficinas en el edificio se les ha contestado que deben acudir a presentar sus proyectos y demanda de espacio, para que se les haga un estudio personalizado, ya que el precio dependerá de los m2 solicitados, el tipo de negocio, la orientación preferida (si mirando al Aljarafe o a Sevilla, por ejemplo), el número de planta de la torre y otros factores.

Sin embargo, el pasado verano, a potenciales clientes que mostraron su interés por instalarse en el rascacielos se les dio oficiosamente como precio orientativo la cifra de 20 euros por m2 y mes.

Servihabitat sí está transmitiendo a los primeros interesados que el perfil del cliente preferido serían grandes empresas con capacidad para ocupar plantas completas o la mitad de una planta al menos y que el mínimo comercializable sería de unos 250 m2 más que 200, con lo cual el máximo de firmas ubicables por planta sería de seis.

Caixabank no ha ocultado en los últimos meses su deseo de atraer firmas emblemáticas, e incluso grandes multinacionales instaladas en España, al rascacielos de la Cartuja para que provoquen un ‘efecto llamada’ sobre otras y eleven el perfil de la torre como espacio simbólico de privilegio en el mercado inmobiliario sevillano.

Ahora bien, fuentes del sector indican que las grandes firmas que ocupan mucha superficie exigen como contrapartida una significativa rebaja en el precio del alquiler, al que, por otra parte, habrá que añadir el de los gastos de comunidad. Se estima que éstos serán elevados  en un rascacielos de 178 metros y donde no hay equipamientos intermedios porque el arquitecto, César Pelli, prefirió ubicarlos todos al final del inmueble.

A título comparativo, en Viapol se están cobrando 3 euros/m2/mes de gastos de comunidad. En cuanto a los alquileres de oficinas propiamente dichos, en la avenida de la Palmera se piden 12 euros por m2 y hay edificios con 700 m2 sin alquilar por la falta de demanda. Un precio similar se cobra en la zona de Viapol. En la isla de la Cartuja se pueden encontrar oficinas por 6 euros/m2.

Así pues, los 20 euros/m2 como precio orientativo en la torre Pelli serían, caso de mantenerse, un 66% más caros que los alquileres actuales en las zonas más cotizadas del resto de Sevilla.

Cal y arena

El Consejo Consultivo de Andalucía ha dado una de cal y otra de arena al Ayuntamiento de Sevilla al emitir un dictamen favorable a su pretensión de modificar puntualmente el PGOU para recalificar la antigua comisaría de la Gavidia y convertirla en un centro comercial, y otro negativo a una operación similar para construir un gran parking subterráneo en la Alameda de Hércules, dos proyectos que han contado con la oposición de la Junta de Andalucía a través de la Comisión Provincial de Patrimonio Histórico Artístico.

En su día, la Comisión informó negativamente sobre la recalificación de la Gavidia por entender que supondría “una alteración sustancial de la ordenación estructural” dispuesta en el Plan General de Ordenación Urbana para el Casco Antiguo. En el capítulo XIII de la Memoria de Ordenación del Plan se aboga por fomentar el pequeño y mediano comercio en el Centro (el comercio calificado de “especializado” o tradicional), frente a la competencia de las grandes superficies.

Según el razonamiento de la Comisión, la conversión de la Gavidia en otro gran centro comercial frente al que ya existe de El Corte Inglés, podría suponer “una merma considerable para la puesta en valor (del comercio especializado o tradicional), además de introducir nuevas tensiones no previstas estructuralmente”.

Estas “nuevas tensiones no previstas” aludirían al ‘efecto llamada’ que sobre el tráfico privado provocaría otra superficie comercial (Primark ha sido generalmente señalada como principal candidata a hacerse con el edificio) cuando con el actual se llegaba a colapsar la calle Baños, única vía cercana de penetración al Centro, si bien el colapso ha quedado bastante mitigado a raíz del advenimiento de la crisis económica y la caída del tráfico privado.

DOS RAZONES

El Consejo Consultivo, sin embargo, ha informado favorablemente a la solicitud de modificación del PGOU en el caso de la Gavidia por, esencialmente, dos razones:

  1. No se va a producir una pérdida de equipamiento público: Recuérdese que la antigua comisaría está calificada en el Plan General como Suelo de Interés Público y Social (SIPS), destinado a albergar equipamientos para la colectividad (colegios, bibliotecas, centros cívicos…) en un distrito como el del Casco Antiguo no precisamente sobrado de ellos, debido al alto coste del suelo y a su propia trama urbana.

Antes de cambiar el uso urbanístico (recalificación) de la antigua comisaría, o simultáneamente,  Ayuntamiento tendría que compensar esa pérdida de suelo para equipamiento con el ofrecimiento de una superficie equivalente y en el mismo distrito. No le valdría ofertar suelos nuevos en distritos diferentes, ya que entonces los vecinos del Casco Antiguo quedarían discriminados en comparación con el resto de ciudadanos.

Para equilibrar la balanza de la recalificación, el Ayuntamiento ha tenido que ofrecer otras en sentido contrario y sin que al final disminuya la superficie para equipamiento en el balance. A cambio de la Gavidia, el Consistorio recalificará para SIPS el antiguo Registro de la calle Pajaritos y los bajos municipales del mercado del Arenal.

La demostración de que sin esta compensación el Consejo Consultivo no habría dado su visto bueno a la operación es que, en paralelo, le ha tumbado al Ayuntamiento su propuesta de recalificación de varias parcelas sitas en la calle Muro de los Navarros de SIPS a suelo residencial justamente porque en este caso no se ha preocupado de ofrecer compensación urbanística alguna.

  1. La segunda razón del Consultivo para informar favorablemente la recalificación e la Gavidia es el deterioro acelerado en el estado de conservación de un edificio que es intocable por estar declarado Bien de Interés Cultural (BIC) pero que lleva años abandonado, desde que el Ministerio del Interior dejó de usarlo como comisaría y luego lo vendió al Ayuntamiento.

El Consistorio, además, viene gastando más de 36.500 euros anuales en contratar un servicio de seguridad, control y vigilancia privado del inmueble, para prevenir más actos vandálicos.

El Consejo Consultivo, pues, ha sido sensible al argumento municipal de que compensando el SIPS de la Gavidia con otros lugares sitos en el Casco Antiguo era necesario evitar, por una parte, la ruina del inmueble y, por otra, hacer caja con su venta para poder afrontar otras necesidades de la ciudad en un contexto de restricción del gasto público y de reducción de ingresos debido a la crisis.

Si la Junta no pone reparos al dictamen y da vía libre a la recalificación, quedará por ver si hay empresas interesadas en la compra de la antigua comisaría y la operación no queda desierta como ha ocurrido con otros proyectos municipales (aparcamientos, Costurero de la Reina, Paseo del Arte, museo de las tradiciones…), y comprobar también en qué precio se valora, si a la baja o no, para tratar de darle salida cuanto antes.

NO AL PARKING

El Consultivo, por el contrario, ha hecho suyos los argumentos de la Comisión de Patrimonio al dictaminar en contra de la modificación puntual del PGOU para construir un gran aparcamiento subterráneo en la relativamente cercana Alameda de Hércules, un proyecto que no figuraba en el programa electoral de Zoido y que buena parte de los vecinos -opuestos al mismo- ha vinculado siempre a la venta de la Gavidia, como una especie de paquete conjunto que sirviera para dar salida comercial a la antigua comisaría.

Dicho de otro modo, el parking no estaría pensado tanto en satisfacer las necesidades de los residentes (nadie lo había pedido) como de la gran superficie que se instalara en la Gavidia, dado que este inmueble carece de aparcamiento propio y de posibilidades de construirlo por su colindancia con el existente en la plaza de la Concordia.

El Consejo Consultivo entiende que para construir ahora un parking en la Alameda, en cuyas obras de reurbanización se tardaron casi dos años y se gastaron 8 millones de euros según algunas estimaciones, habría que modificar estructuralmente el PGOU, que veta la ejecución de más estacionamientos en el Casco Antiguo para derivarlos a su periferia. Por tanto, Zoido no puede recurrir a una mera modificación puntual del Plan, sino a la redacción de uno nuevo en el que plasme su propio modelo de ciudad si es que quiere cambiar el del gobierno anterior.

PROVISIONALIDAD

Además, el Consejo destaca que el Ayuntamiento no ha sido capaz de razonar una justificación para esta recalificación más allá de que se ha retrasado la ejecución la red de transporte público prevista en el PGOU y de que se trataría de un parking provisional hasta que aquélla se materialice.

Urbanísticamente, la tesis no puede ser más endeble: no se puede otorgar una licencia de obras provisional para un parking que obligaría a poner de nuevo patas arriba el bulevar durante meses, si no años, y a un coste millonario para, posteriormente, volver a hacer lo mismo con el fin de enterrarlo una vez que se construyera el Metro.

Sería un sinsentido urbanístico (no es ése el fin de las licencias provisionales de obra) y económico, por lo que la pretendida provisionalidad sería a la postre un subterfugio para colar un parking estructuralmente irreversible y cuya construcción iría, por estimular el tráfico privado con el ‘efecto llamada’, en detrimento de la demanda creciente del transporte público de la empresa municipal Tussam, con lo que al final el Ayuntamiento acabaría actuando contra sus propios intereses.

El centro de golf pagará menos canon fijo que un kiosco-bar de Los Bermejales

Diez mil euros por 42.110 m2 de suelo

frente a los 27.120 del kiosco en calle Suecia

 

Urbanismo cobraría como canon variable

la mitad de la cuota de los futuros socios

Los promotores presentaron el proyecto en

2012 y estiman un beneficio de 1,4 millones

 

 

El centro de golf y de pádel que divide a los vecinos de Los Bermejales entre partidarios del mismo y quienes abogan por otro tipo de instalaciones deportivas,  pagaría al Ayuntamiento un canon fijo anual de 10.000 euros por la ocupación de 42.110 m2 de terreno, menos que un kiosco-bar en la calle Suecia/Paseo de Europa del barrio;  y un canon variable a expensas del éxito que tenga y que sería del 50% de las cuotas de los socios que se inscriban.

Ningún vecino solicitó la creación de un centro de golf en Los Bermejales, proyecto de cuya existencia se ha sabido ahora, al tiempo en que el Ayuntamiento lo ha divulgado. En realidad es fruto de una iniciativa meramente privada por parte de una empresa, tal como refleja el expediente 33/14 existente en la Gerencia de Urbanismo.

Según este documento, con fecha 19 de diciembre de 2012 la entidad Pimp Golf S. L. presentó ante la Gerencia “una iniciativa privada para la construcción y explotación de un campo de golf denominado Escuela Municipal de Golf de Sevilla…”.

Pimp Golf es una empresa que se constituyó tan sólo seis meses antes, el 18 de junio de 2012, con un capital social mínimo de 3.006,5 euros, por dos socios, uno de ellos vinculado a Sotogrande (Cádiz) y al mundo de este deporte. No existe constancia de que haya desarrollado hasta ahora ninguna actividad mercantil ni de que haya ampliado capital para abordar una inversión que, según sus propias estimaciones, ascendería a 1.282.607 euros.

La clave del negocio, pues, radicaría en la obtención de la concesión por parte del Ayuntamiento y por un plazo de 30 años, ya que esa garantía jurídica permitiría a la empresa optar a los recursos financieros necesarios para acometer la inversión. Según el plan de negocio presentado a la Corporación Municipal, la inversión sería recuperada al noveno año de explotación, con lo que al final de los 30 de concesión el centro de golf y también de pádel dejaría un beneficio neto de 1.402.422 euros.

OCUPACIÓN DE SUELO

Los promotores necesitan ocupar 31.110 m2 de suelo de la parcela D-1 del sector Sur de Los Bermejales, toda ella calificada como de uso deportivo. Y aunque pidieron inicialmente un total de 71.394 m2, Urbanismo sólo ha accedido a otorgar 11.000 m2 más, situados en la parcela EL-2, que está calificada como uso dotacional para espacios libres (zona verde) y que sirve de colchón amortiguador del impacto que el tráfico de la ronda SE-30 causa sobre el barrio.

En un documento firmado por el técnico Carlos Flores, Urbanismo llega a la interpretación de que puede ceder el 20% del suelo de un espacio calificado como parque urbano para uso deportivo y explotación privada, de ahí que admita la cesión de esos 11.000 m2 de la zona verde, una interpretación que puede levantar otra polémica tras la que en su día se generó a cuenta del proyecto de la Mezquita sobre otro terreno del barrio.

Urbanismo y Parques y Jardines tardaron 16 meses en emitir un informe favorable al proyecto, con la condición, entre otras, de quitarle el nombre de Escuela Municipal. Finalmente, casi dos años después, la Gerencia aceptó tramitar a partir del 10 de septiembre de 2014 el expediente de la concesión de los terrenos.

CONDICIONES ECONÓMICAS

Llama la atención la exención del pago de canon por el Centro de golf y pádel durante el primer año y que aquél se divida en dos tramos: uno fijo de 10.000 euros/año durante los 30 de concesión por la ocupación de 42.110 m2 de suelo y otro variable, que sería del 50% de las cuotas que pagaran los futuros socios, sin que conste que se haya introducido ninguna cláusula de salvaguarda para el caso de que no se cumplan las expectativas de ingresos de los promotores por este concepto.

A título comparativo, el Ayuntamiento adjudicó el 17 de octubre de 2012 al grupo Ancora Insieme una concesión para un kiosco-bar en el cercano Paseo de Europa de Los Bermejales (calle Suecia) por un canon fijo de 27.120 euros. Por otra parte, el canon del centro deportivo Fundición asciende a unos 65.000 euros anuales.

En el caso del Centro de golf y pádel, casi todo se fía a que logre captar al menos 4.000 socios al cabo de cinco años, ya que la mitad de la cuota, de 30 euros anuales, sería para las arcas municipales en concepto de canon variable, con lo que el Ayuntamiento podría ingresar 45.000 euros más.

El plan de negocio se basa en ocho tipos diferentes de ingresos, ya que además de por la cuota anual hay que pagar un euro por cada cubo de bolas de prácticas que se utilicen. También se cobrará por todo tipo de clases particulares de perfeccionamiento, tanto en golf como en pádel, y por el alquiler de las pistas para este último. Asimismo, se prevén ingresos por la explotación del bar y de la tienda. Se estima una media de 5,5 empleos/año en el primer trienio y de 9,5 empleos a partir del cuarto año.

 

Sin ofertas para el Paseo del Arte, una casa en la calle Zaragoza y garajes en San Luis

El Ayuntamiento se ha encontrado en tan sólo unos días con que no hay ninguna empresa o particular interesados en explotar el Costurero de la Reina, ejecutar el proyecto del Paseo del Arte en la ribera del Guadalquivir, pujar por un inmueble municipal en la calle Zaragoza ni adquirir un número indeterminado de aparcamientos y trasteros que puso a la venta en la calle San Luis. Todos los concursos convocados a tal efecto tendrán que ser declarados formalmente desiertos por falta de compradores, gestores o constructores.

Los brotes verdes que parecen advertirse en el sector inmobiliario merced a una incipiente recuperación económica no se han detectado aún para el patrimonio del Ayuntamiento, que se ve obligado a declarar desiertos nuevos concursos, por falta de licitadores.

En concreto, en los últimos días ha constatado la falta de ofertas para explotar uno de los edificios más característico de la ciudad, el Costurero de la Reina, pese a que ha ido rebajando la cantidad solicitada por gestionarlo o ampliando las posibilidades en las tres convocatorias realizadas.

De los 46.000 euros del primer concurso se ha pasado a 25.000 (una rebaja del 45% en números redondos) y con la posibilidad de habilitar una cafetería en la planta baja, pero ni aun así ha despertado el interés de ninguna empresa. Como el gobierno municipal, con buen criterio, no quiere pervertir el uso del edificio con tal de colocarlo en el mercado deberá estudiar otras opciones.

También, a falta del mero trámite administrativo, declarará desierta la licitación del contrato de concesión de obra pública para la construcción y explotación del Paseo del Arte a orillas del Guadalquivir, técnicamente denominado ‘Complejo urbano al servicio del Paseo Juan carlos I’, con “aparcamiento público, centro de exposiciones y zona de ocio” en la antigua Fuente de la Memoria, por falta de proposiciones válidas.

El contrato salió a licitación el pasado mes de julio, tanto en el BOE como en el Diario Oficial de la Unión Europea, dada su cuantía de 8.623.247,35 euros como importe neto. El propósito del Ayuntamiento es proceder a un segundo concurso en otras condiciones, presumiblemente con una rebaja económica o ampliando sus posibilidades de uso. El tema está sobre la mesa del gerente de Urbanismo.

INMUEBLES Y GARAJES

Asimismo, el Consistorio declarará desierto, por falta de licitadores, el procedimiento abierto para la constitución de un derecho de superficie sobre una casa de su propiedad sita en el Nº 24 de la calle Zaragoza y la opción de compra del suelo.

Por otra parte, el gobierno municipal ha logrado vender varias plazas de aparcamiento y cuartos trasteros del garaje sito bajo rasante del Nº 29 de la calle San Luis, pero no todas las que puso a la venta con destino a los residentes en el Casco Antiguo, ante la ausencia de solicitantes para las mismas. Queda abierta la posibilidad de futuras operaciones de compraventa de las plazas aún libres dentro del mismo procedimiento.

Finalmente, se mantiene la medida cautelar de suspensión de la escritura pública de constitución del derecho de superficie -y opción de compra del suelo- otorgado a la empresa Las Tinajeras sobre el inmueble municipal situado en los Nº 5 y 6 de la Plaza de la Encarnación.

La paralización se ha debido a la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía por la que se ha declarado la nulidad de determinadas disposiciones del Plan Especial de Protección de la Encarnación.

El Consultivo atiende a medias las demandas urbanísticas municipales

Aprueba cuatro modificaciones del PGOU y rechaza otras cuatro

Niega la recalificación del mercado de San Jerónimo, una zona verde en el Valle y dos parcelas en el Centro

Avala los cambios para los cines y teatros del Centro, el cuartel de la Calzada y parcelas en Su Eminencia y San Pablo

La Comisión Permanente del Consejo Consultivo de Andalucía ha dado una de cal y otra de arena al Ayuntamiento al dictaminar favorablemente cuatro modificaciones del PGOU solicitadas por el alcalde hace un año y negativamente otras cuatro, después de que fueran reducidas a ocho las doce cuestiones inicialmente planteadas y de que el Consistorio no remitiera hasta el mes de junio la documentación suplementaria exigida.

El denominador común de la solicitud de Zoido en nombre del Ayuntamiento era un cambio de calificación de espacios libres, dotaciones o equipamientos, que en algunos casos afectaban a zonas verdes. Inicialmente, el Consistorio presentó su solicitud como una mera corrección, por haberse detectado por los servicios técnicos municipales “un cierto número de imprecisiones, ambigüedades, rigideces o falta de adecuación a la realidad existente”.

El Consejo Consultivo le recordó que, según el artículo 36 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, cualquier innovación de los instrumentos de planeamiento debe ser establecida por la misma clase de instrumento, por lo que no se trataba de meras correcciones al PGOU, y por tanto debía tramitar cada solicitud como una modificación al mismo.

Las ocho modificaciones finalmente solicitadas por el Ayuntamiento han sido las siguientes:

 

1) Mercado de abastos de San Jerónimo: Desde el año 1971, la planta baja se dedica a uso comercial y las cuatro superiores a vivienda. El Ayuntamiento pretendía la recalificación de la parcela a uso residencial abierta, con la planta baja para utilización dotacional compatible. Rechazada por el Consultivo por entender que no se adoptaban medidas compensatorias.

2) Jardines del Valle/Traseras calle Sol: El Ayuntamiento pretendía recalificar una estrecha franja de 125 m2 (calificada como zona verde, adyacente a la muralla islámica de los Jardines del Valle y accesible exclusivamente desde la trasera de una vivienda) en uso residencial centro histórico. Rechazada porque la recalificación para uso lucrativo no se compensa en otro lugar.

3) Parcela dotacional en Su Eminencia: El PGOU de 1987 calificaba como zona verde una parcela de 1.103 m2 que el Ayuntamiento quiere recalificar a dotación pública de equipamiento. De hecho, hace seis años ya se dio licencia para un centro de atención a discapacitados. Como no supone incremento de lucratividad urbanística (sic), el Consultivo lo autoriza.

4) Parcela residencial en C/ Patricio Sáenz Nº 13: Calificada como suelo dotacional genérico, el Consistorio pretendía recalificarla para uso residencial centro histórico, con tres plantas de altura y pensando en construir VPO. El Consultivo lo rechaza por la falta de medidas compensatorias y porque aunque se destinara a VPO no quedarían exentas de cumplir la ley.

5) Parcela dotacional en Polígono de San Pablo (Avda. Pedro Romero): El Consultivo autoriza que se regularice una ampliación en dirección Norte sobre un suelo de equipamiento público.

6) Antiguo Cuartel de la Calzada (Plaza del Sacrificio): Se necesita ampliar las instalaciones de un centro de afectados concertado con la Junta y que gestiona la asociación Auxilia,  recalificando para ello el espacio libre para equipamiento público. Se ocuparía así toda la manzana. Autorizado porque no se incrementa el aprovechamiento lucrativo.

7) C/ Arrayán-Divina Pastora: Hay unos terrenos expropiados en 1983 para un centro educativo que nunca se hizo, por lo que el TSJA sentenció la reversión a sus antiguos propietarios. El Ayuntamiento pretendía devolverle la calificación que tenían hace 30 años como residencial (centro histórico). El Consultivo no lo autoriza, con la tesis de que en su día el justiprecio de la expropiación ya debió considerar su valor como residencial que tenía entonces y porque el PGOU vigente, atendiendo las necesidades de la ciudad, los sigue calificando como docentes. Para el Consultivo, devolver los suelos a sus antiguos propietarios no implica la obligación añadida de tener que recalificarlos.

8) Cines y teatros del Centro: Cambio de calificación de los cines y teatros del Centro histórico de equipamiento público (SIPS) a residencial (Centro Histórico) en cumplimiento de una sentencia del Tribunal Supremo. El Consultivo la avala pero aclara que no se trata de una modificación del PGOU, sino de una previa anulación del mismo por sentencia judicial en estos casos concretos.

La agilidad como coartada

Todos los alcaldes comienzan y acaban igual. La única diferencia consiste en el tiempo que tardan en hacerlo, en completar el tránsito de la transparencia y la participación prometidas al inicio de sus mandatos a la opacidad y la restricción posteriores. Todos prometen corregir la prácticas viciadas de sus predecesores e integrar a los vencidos en las urnas, su más o menos leal oposición, pero acaban marginándola a fin de no someterse a su, para ellos, inoportuno, control, pese a que en Democracia el rol de la oposición es justamente ése y esencial: fiscalizar al gobierno para que no se extralimite y se atenga siempre a la observancia de los preceptos legales.

Si se revisaran los discursos de Monteseirín tras sus investiduras (tres veces) como alcalde, formalmente parecerían impecables, tanto que hasta podrían haber sido suscritos por Zoido. Todo eran bonitas palabras, mano tendida a la oposición, gobernar para todos los sevillanos y no sólo para quienes habían votado a la lista de su partido que él encabezaba, transparencia en los asuntos públicos, democracia participativa, etcétera, etcétera.

Pocos dirían, a la luz de aquellas palabras y sin conocer la trayectoria posterior del alcalde con más escándalos en su etapa de gobierno y mayor agujero en las cuentas públicas y en las empresas municipales, que esas promesas se convertirían en humo a las pocas semanas o meses de recoger el bastón de mando. Así, una de las decisiones de Monteseirín como alcalde fue excluir a la oposición del PP, liderada entonces por Zoido, de los consejos de administración de las empresas del Ayuntamiento, como Tussam, Emasesa, Lipasam, Emvisesa…

EL DISCURSO HACE AGUAS

Para marcar diferencias con el gobierno de coalición PSOE-IU, Zoido anunció tras su investidura como alcalde que daría representación a los partidos de la oposición en las compañías y entes del Ayuntamiento pese a su mayoría absolutísima (20 concejales). El discurso de la transparencia y la participación anunciadas por el nuevo alcalde se resumió en su famoso lema “luces y taquígrafos”.

Sin embargo, a tan sólo diez meses de las próximas elecciones municipales, el discurso del alcalde ha empezado a hacer aguas de forma significativa según evidencian las actuaciones de su gobierno, pese a que éste, con 20 concejales, no debería aparentemente mostrar signos de debilidad o inseguridad. Pero le empiezan a molestar las voces críticas o no alineadas y obra en consecuencia al procurar evitarlas o que, al menos, no se oigan.

Así, ninguna asociación vecinal que no fuera afín a los planteamientos del Ayuntamiento o hubiera adoptado previamente alguna posición crítica fue invitada por el gobierno local a la inauguración oficial del parque del Guadaíra pese a que, paradójicamente, Zoido dio las gracias en su discurso a los colectivos que con sus aportaciones y sugerencias habían contribuido al diseño final de una obra que es unánimemente considerada esencial para la vertebración de la zona Sur de la ciudad y la integración del Polígono Sur, al discurrir entre este barrio marginado y Heliópolis.

VÍA RÁPIDA

Como se recordará, con la excusa de la crisis, el proyecto inicial del parque, con el que se pretendía reinstaurar un curso de agua por el antiguo cauce hasta la dársena del Guadalquivir con lagunas, molinos y pasos elevados sobre la avenida de Holanda, mutó hasta convertirse en el intento de construir una vía rápida de circulación para enlazar la carretera de Su Eminencia con la prolongación de la avenida de La Raza, una mera vía rápida flanqueada por árboles a uno y otro lados.

La fuerte oposición vecinal en Heliópolis, Pedro Salvador, Pineda y otras barriadas obligó a aparcar un proyecto que todavía pende como una espada de Damocles sobre el parque, cuya espina dorsal no deja de ser una plataforma de menor anchura pero reconvertible en cualquier momento en carretera. A la hora de la verdad, los colectivos que impidieron que el parque del Guadaíra fuera una vía rápida con árboles en sus cunetas no salieron en la foto de la inauguración porque fueron excluidos del acto oficial.

URBANISMO

La semana pasada, el gobierno municipal avanzó en su estrategia de aislar a los discrepantes, en este caso su oposición PSOE-IU, en la Gerencia de Urbanismo, el departamento que históricamente ha sido el más poderoso y brazo ejecutor de las políticas del Ayuntamiento de Sevilla pero que a Zoido no deja de producirle dolores de cabeza por la descoordinación existente en su cúpula.

Las dos últimas pruebas las hemos tenido en los dos intentos frustrados de la Gerencia de acelerar la aprobación del convenio urbanístico/modificación subsiguiente del PGOU con Altadis y Puerto Triana para la recalificación de los suelos de la multinacional tabaquera y la construcción de un puente al servicio de la torre Pelli, que han sido tumbados por sendos informes del secretario municipal debido a su improcedencia legal y amplificados por la oposición gracias a su presencia en el Consejo de la Gerencia, que le permite el acceso a los expedientes y controlar más o menos en tiempo real la labor de Urbanismo.

Para evitar esa fiscalización ‘en simultáneo’ y quedar en evidencia ante la opinión pública por la difusión de los dictámenes negativos de los Servicios Municipales, el gobierno de Zoido ha decidido un vaciamiento de las competencias del Consejo de Gobierno de la Gerencia y el traspaso de la mayor parte de las mismas a la Comisión Ejecutiva, donde ya no están representados los partidos de la oposición, sino sólo los ediles de la mayoría gobernante.

VACIAMIENTO

A partir de ahora, el Consejo de Gerencia sólo conocerá los asuntos relacionados con los presupuestos, las ordenanzas fiscales y las modificaciones del PGOU. Pasan a la Comisión Ejecutiva los temas relativos a vivienda, licencias de ocupación del dominio público, adjudicaciones de obras, expropiaciones, inscripciones de solares, recursos judiciales, quioscos, gastos de hasta 200.000 euros y ayudas y subvenciones.

Formalmente, Zoido no ha expulsado a la oposición del Consejo de un organismo autónomo del Ayuntamiento cual es la Gerencia, pero al reducir sus competencias al mínimo el resultado es prácticamente como si lo hubiera hecho y redunda en detrimento de las ‘luces y taquígrafos’ prometidas por el alcalde.

La oposición ha calculado que si en el mes de junio hubiera estado ya vigente esta modificación, el orden del día del Consejo de la Gerencia hubiera pasado de 90 asuntos a 10, porque 80 habrían sido tratados sólo por el Comité Ejecutivo. El dato significa una reducción ¡del 89%! de los asuntos a tratar.

El delegado de Urbanismo, Maximiliano Vílchez, ha tratado de justificar la medida con la manida tesis de la agilización de los procedimientos y para una mayor eficacia en la gestión, el mismo argumento que en la Junta de Andalucía ha acabado por configurar toda una Administración paralela para sustraerla al control de los órganos de supervisión, con resultados que están en la mente de todos.

Asimismo, Vílchez afirma que la oposición tendrá acceso a cualquier documentación que quiera ver, independientemente del órgano en que se apruebe, pero no es lo mismo, obviamente, acceder a los documentos casi en pie de igualdad y poder reaccionar sobre la marcha que ‘a posteriori’ e incluso permitiéndole tomar sólo notas a mano durante un tiempo limitado.

CRUZ ROJA

Y, en esta línea, la delegada del distrito Macarena, Evelia Rincón, ha declarado que asociaciones como A Contramano y Ecologistas en Acción, cuyo objeto social es la defensa de la bicicleta como medio de transporte y el medio ambiente, respectivamente, no han sido invitadas por el Ayuntamiento a la mesa de trabajo para la remodelación de la avenida de la Cruz Roja “porque -dijo- no van a opinar sobre las canalizaciones de Emasesa ni sobre la limpieza de Lipasam”.

Pero la reordenación de la avenida es mucho más ambiciosa que cambiar unas canalizaciones o unos contenedores de basura de sitio, ya que el Ayuntamiento ha anunciado también la creación de plazas de aparcamientos para coches pese al carril-bici existente y la reposición del arbolado, lo cual significa que previamente se eliminarán los árboles que hay ahora. Son dos cuestiones altamente sensibles y que se sustraen a la opinión de estos dos colectivos ciudadanos pese a tanta promesa de fomentar la participación.

Como en el caso de la Gerencia de Urbanismo, el gobierno municipal no quiere tener presentes incómodos testigos que puedan cuestionar su actuación.

Un triple Nervión Plaza

Sevilla Park tendrá el mayor complejo comercial de Andalucía, con 65.000 m2, y el vigésimo de España

Los promotores plantean la construcción de torres de hasta 40 metros de altura a orillas de la dársena

 

El jueves 3 de julio, Zoido, acompañado de su delegado de Urbanismo -Maximiliano Vílchez-, trató de acaparar protagonismo en relación con el proyecto de macrocentro comercial ‘Sevilla Park’, al que con su entusiasmo habitual llegó a calificar de “proyecto de Estado”. A tal efecto había convocado una rueda de prensa en el Ayuntamiento, cuyo inicio demoró durante media hora porque, según se dijo, estaba realizando las últimas llamadas a las Administraciones implicadas.

El alcalde anunció que la Junta de Gobierno prevista para el día siguiente iba a tramitar por vía de urgencia la aprobación inicial de la modificación puntual del Plan Especial del puerto para permitir su implantación, que se complementaría con un auditorio para eventos musicales y deportivos y una terminal para el atraque de cruceros turísticos.

Zoido agradeció a la Junta de Andalucía, el Gobierno y, especialmente, a la Autoridad Portuaria su colaboración para sacar adelante el proyecto y, sobre todo, a la iniciativa privada su apuesta por elegir Sevilla. Según dijo el alcalde, supondrá una inversión de unos 200 millones de euros y creará más de 2.500 empleos. En su momento, los promotores hablaron de 180 millones de euros de inversión y 2.000 empleos, de los que 1.000 serían únicamente durante la fase de construcción.

INICIATIVA DEL PUERTO

¿Gracias a la colaboración de la Autoridad Portuaria por su colaboración o más bien al revés? Porque éste no es un proyecto digamos propio del Ayuntamiento, al margen de que lo sean todos los que se ejecuten en la ciudad, sino de aquélla y del Estado, del que depende el puerto, como prueba el hecho de que fue el antiguo presidente de dicho organismo, Manuel Fernández, quien el pasado 15 de enero remitió a Vílchez un extenso documento de 230 páginas sobre la modificación puntual del Plan Especial del puerto e implantación del nuevo artículo XXXIV. Area AP-18. Deportivo-Ocio-Cultural y Gran Superficie Minorista.

Pero según algunas interpretaciones en materia urbanística, dado el régimen especial del puerto de Sevilla y la redacción del PGOU de la ciudad (2006), la Autoridad Portuaria tendría autonomía urbanística para redactar una innovación del Plan Especial, de competencia estatal, y al Ayuntamiento únicamente le correspondería validarla, sin necesidad del proceso iniciado por Manuel Fernández, mucho más lento y que ha equivalido a no ejercer su especial status portuario.

Dicho de otro modo, es como si no hubiera diferencia alguna entre Altadis y el puerto a la hora de tramitar sus respectivas modificaciones urbanísticas, cuando en el caso de este último la vía más corta era la mera modificación del articulado del Plan Especial. Al margen de todo ello, si algo está claro es que quien inicia los trámites para la instalación de Sevilla Park en la ciudad no es Zoido, como incluso ha lllegado a titularse, sino Manuel Fernández, en su momento presidente de la Autoridad Portuaria.

TREINTA AÑOS PRORROGABLES

Y es que ésta, necesitada de ingresos alternativos al margen de su actividad ordinaria, es quien recibirá en sus arcas los jugosos canon de ocupación y de explotación del suelo del que es propietaria en la margen derecha del río por su cesión a Sevilla Park por un plazo de 30 años prorrogables a 35, mientras que el Ayuntamiento cobrará por las licencias de obra que expida y, luego, por los tributos de carácter local.

Pese a las prisas para que el proyecto empiece a construirse después del verano y antes de las elecciones y sea una realidad en 2015 (¿alguien puede creerse que 80.000 m2 de edificabilidad pueden rematarse en sólo 12 ó 15 meses?), no ha habido tanta alfombra roja como podría pensarse extendida a los pies de los inversores, cuatro empresas ligadas al sector del ocio y de los espectáculos: Octagon, Live Nation, RIM y Last Tour.

Estas han tenido que redactar siete informes específicos en respuesta a los requerimientos técnicos de la Gerencia de Urbanismo desde que en enero la Autoridad Portuaria solicitó la modificación del Plan Especial, requerimientos que han ido dilatando la tramitación hasta que el 4 de julio se aprobó oficialmente el inicio de los trámites para aprobar la modificación del Plan Especial.

DE PUNTILLAS

Llama poderosamente la atención que en su rueda de prensa el alcalde omitiera, más allá de palabras genéricas -al igual que en las filtraciones periodísticas previas- detalles sobre la esencia del proyecto, un macrocomplejo comercial al borde de la dársena, ya que se ha tratado de poner siempre el foco exclusivamente  sobre el Auditorio. El macrocomplejo se despachaba con la expresión “zona de compras” o “zona comercial”. ¿Por qué se oculta esta circunstancia si el proyecto se atiene a la legalidad urbanística y tanto se pondera la magnitud de la inversión y los miles de empleos a crear?

Sevilla Park no será un Auditorio con zona de compras anexa, sino tal como describe la Autoridad Portuaria en el documento presentado en enero a Urbanismo, el mayor complejo comercial de Andalucía (65.000 m2 de superficie) con un Auditorio anexo, que no es lo mismo: “Esta nueva Superficie Comercial, por sus dimensiones y oferta de plazas de aparcamiento es -puede leerse- una de las mayores de España y la mayor de Andalucía, triplicando la S.B.A. (Superficie bruta arrendable) del Centro Comercial Nervión-Plaza, situado también en Sevilla, y superando asimismo el centro Plaza Mayor de Málaga, que hasta la fecha era el mayor de los analizados en Andalucía”.

Efectivamente, será el más grande de la región al superar los 53.107 m2 del centro malagueño y los 22.000 del Nervión Plaza sevillano, y el vigésimo de España, tras el Thader de Murcia (67.000 m2) y por delante del Max Center (59.773 m2) de Baracaldo (Vizcaya).

COMERCIAL MÁS QUE CULTURAL

Dado que la gran superficie comercial minorista ocupa el 81,25% de la edificabilidad solicitada para el proyecto, frente a tan sólo el 18,75% del Auditorio, Sevilla Park es sobre todo un complejo comercial y no cultural como se ha tratado de presentar, por acción u omisión, desde el Ayuntamiento, que en paralelo tramita también la recalificación para usos terciarios (comercios, hoteles, oficinas) de la cercana fábrica de tabacos de Altadis en la misma margen derecha del río.

Cabría, pues, pensar, con Ikea-2 en el horizonte igualmente, que Sevilla puede sufrir aún mayor saturación de centros comerciales y preguntarse si habrá suficiente tarta para todos en la ciudad y su área de influencia, un riesgo que en todo caso deberán correr sus promotores en una economía de libre mercado. Sin embargo, la tesis de que la explotación del macrocomplejo tres veces más grande que el Nervión Plaza es fundamental para asegurar la viabilidad económica del Auditorio demuestra entonces la infundada idea de que Sevilla, con su área de influencia y su turismo, es un mercado de suficiente tamaño como para organizar la actuación de grandes estrellas de la música pop durante todo el año bajo techo.

TORRES DE 40 METROS

Los promotores no sólo piden 65.000 m2 de edificabilidad terciaria más a orillas de la dársena hasta un total de 80.000, sino también que les autoricen a construir torres de 30 metros de altura, y de 40 metros en casos singulares, con lo que habría una prolongación de las torres de 30 metros previstas en Altadis y de los grandes bloques ya existentes en la avenida Presidente Adolfo Suárez. Se creará un nuevo ‘skyline’ en la margen derecha del Guadalquivir.

Dado que la construcción de la línea 4 del Metro, que pasaría por el entorno, no se adivina factible a medio plazo, la accesibilidad a esta franja de suelo junto a la dársena a través del único punto existente, el puente de las Delicias, se antoja como el gran talón de Aquiles de Sevilla Park.

Los promotores prevén que atraiga a 24 millones de visitantes/año, el 74% de los cuales lo hará en coche privado y generará un tráfico de 6,1 millones de vehículos. Esto significa un promedio de 16.712 vehículos/día que añadir a los 40.384 que ya circulan (cifra más baja debido a la crisis) por la Avenida de Juan Pablo II y a los 15.587 que lo hacen por la carretera de la esclusa.

Va a haber, pues, 6,1 millones de coches más por el embudo del puente de las Delicias, en una situación similar, si no peor, de la temida por Zoido por el efecto de la torre Pelli. El alcalde no deja de reivindicar que la Junta le autorice a construir un puente entre Torneo y la Cartuja para aliviar el tráfico atraído por el rascacielos, mientras que Fomento apuesta por el transporte público y los carriles-bici.

Curiosamente, en el caso de Sevilla Park el alcalde elude hablar de los previsibles problemas de tráfico y subraya que los promotores proyectan extender un carril bici a las inmediaciones. En un caso la bicicleta se critica por insuficiente y en otro se presenta como la solución a los problemas de movilidad.