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El objetivo no debe ser, como dice Pimentel, que desde los barrios se tarde poco en llegar al Centro de Sevilla, sino que sus vecinos no tengan necesidad de ir al Centro

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El portavoz de Ciudadanos en el Ayuntamiento de Sevilla, Álvaro Pimentel, ha advertido de un nuevo descenso en el padrón municipal que dejaría a la ciudad con menos de 700.000 habitantes. Ha pedido, entre otros, una revisión del sistema de transporte para que los sevillanos no tarden en llegar desde los barrios al Centro más que desde el Aljarafe. Pimentel no tiene en cuenta que la única revisión del padrón válida es la que se publica por el INE a final de año o principio del siguiente; que Sevilla hace ocho años que perdió los 700.000 habitantes y que el objetivo no debe ser que se tarde menos en llegar desde los barrios al Centro, sino dotar aquéllos con los equipamientos suficientes para que los vecinos no tengan necesidad de ir al Centro, salvo únicamente cuando les apetezca.

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Habría que abrir un debate sobre si los negocios privados de las residencias estudiantiles deben recibir el tratamiento de Servicios de Interés Público y Social

El estudio de arquitectura Buró 4, que por encargo de Syllâbus/Interhousing Bermejales ha redactado el proyecto básico de la residencia estudiantil que se construirá sobre el terreno que ocupaba el antiguo colegio Elcano,

https://www.manueljesusflorencio.com/2020/12/derribo-del-antiguo-colegio-elcano-para-construir-una-residencia-estudiantil-con-243-camas-y-40-plazas-de-aparcamiento/

afirma en el documento entregado a la Gerencia de Urbanismo que “estas cuatro plantas (del futuro inmueble) están en consonancia con las alturas de algunos edificios dotacionales del entorno”.

Hace alusión, probablemente, a la sede de la Junta de Andalucía en la avenida de Grecia, pero no tiene en cuenta algunos factores que cuestionan tal paralelismo.

En primer lugar, la ubicación de uno y otro proyectos. Mientras que la futura residencia estudiantil se construirá en el corazón de la barriada Elcano (plaza de la Marina Española), el macroedificio administrativo de la Junta de Andalucía se ha erigido sobre las parcelas experimentales de cultivo del antiguo Instituto Tecnológico del Tabaco y en el borde exterior de la finca, a más de 300 metros de distancia de la residencia de estudiantes y con fachada a una avenida, la de Grecia, que tiene unos 23 metros de anchura y que mide sólo en el tramo entre su confluencia con la avenida de Italia y la de Alemania 600 metros, amplitud y longitud que mitigan su impacto en el entorno.

El plano muestra, en azul, la ubicación de la residencia estudiantil y en amarillo, la de la Junta de Andalucía
Distancia existente entre la futura residencia estudiantil en la barriada Elcano y la Junta de Andalucía, en Avda. Grecia

En segundo lugar, la altura del edificio administrativo de la Junta de Andalucía está prácticamente en línea con la de los bloques de pisos (normalmente, bajo más tres plantas) de la avenida de Grecia y no rompe eso que en su jerga los arquitectos denominan con el anglicismo “skyline” o línea del horizonte, algo que no se produce precisamente en el caso de la residencia estudiantil proyectada en la barriada Elcano, por más que el estudio de arquitectura haga otra afirmación en tal sentido en el documento presentado ante Urbanismo.

Al fondo de la avenida de Grecia se ve cómo la altura del edificio de la Junta es similar a la del resto de inmuebles

Y es que al hablar de las cuatro plantas (baja más tres sobre rasante, sin contar otra bajo el nivel del suelo) de la futura residencia, sus proyectistas añaden: “no introduciéndose una distorsión volumétrica con las edificaciones residenciales del barrio. En el proyecto -añaden- no se supera la edificabilidad permitida para la parcela”.

En algunos planos del documento puede verse que la altura de la residencia estudiantil será de casi 14,5 metros y que el estudio de arquitectura evita incluir todo lo que puede en las secciones y alzados las casas colindantes (salvo la torre del conjunto) de la barriada Elcano, generalmente de una sola planta .

Planos del proyecto básico en que se aprecia la diferencia de escala con las casas colindantes de la barriada
Plano con las alturas de las plantas de la futura residencia, que se queda cerca de la que tiene la torre del colegio

En las recreaciones virtuales de lo que será el futuro inmueble se aprecia mucho mejor su desproporción en comparación con las casas, bajas, de la tipología tradicional de la barriada, por lo que la afirmación de que no va a causar una distorsión volumétrica respecto de las mismas no concuerda con la realidad y es un exceso por no decir una ’boutade’ arquitectónica, falta de rigor.

Alturas aparte, no voy a entrar en el diseño del inmueble, que para algunos expertos con mejor criterio y preparación que yo supone un buen ejercicio formal, con planta muy ordenada pero muy compacta, y aunque se le dota de un patio central, peca de falta de más espacios libres y de ocio, así como de jardines e instalaciones deportivas, lo cual supone carencias muy significativas. Tampoco se trata de abordar aquí el reducido tamaño de las habitaciones de los estudiantes con el fin de aprovechar al máximo el espacio y la edificabilidad disponibles.

Según los arquitectos de Buró 4, el objeto de este proyecto es la construcción de una residencia de estudiantes de 224 habitaciones (238 camas) sobre una parcela calificada en el Plan General de Ordenación Urbana de Sevilla (PGOU) con uso dotacional educativo privado acorde con el plano de ordenación pormenorizada completa 13-18, que en la medida de lo posible al tratarse en origen de un documento de gran tamaño vemos a continuación y en el que aparece rodeado en rojo la zona amarilla (abajo del todo) correspondiente al antiguo colegio Juan Sebastián Elcano

Plano de ordenación pormenorizada correspondiente a la barriada Elcano que aparece en el PGOU de Sevilla

Según la leyenda del plano, el color amarillo se corresponde en este caso con un Servicio de Interés Público y Social (SIPS) de carácter privado. En el original, sobre un cuadrado en blanco por encima de la línea roja que cruza todo el plano por la parte inferior, aparece el número 2, referido a la altura máxima permitida en la barriada y que sería de dos plantas.

Los vecinos se preguntan cómo ha podido permitir el Ayuntamiento tal volumetría (el antiguo colegio Elcano tendría unos 750 metros cuadrados construidos y para la futura residencia se han autorizado 5.963 m2 sobre rasante y 2.057 m2 bajo rasante) y altura (planta baja más tres) al inmueble promovido por Syllâbus/Interhousing Bermejales cuando a ellos no los dejan recrecer sus casas más de dos plantas.

Los autores del proyecto se remiten al artículo 6.6.4 del PGOU, en el que para Servicios de Interés Público y Social (como sería una residencia de estudiantes) se establece un 80% de ocupación y tres alturas.

Y añaden: “La ocupación señalada del 80% y tres alturas son directrices tan sólo a efectos de cálculo de edificabilidad, según indica el propio artículo 6.6.4, permitiendo en este caso una edificabilidad de 6.340,80 m2. Se consulta sobre la altura máxima edificable, y por tanto la ocupación sobre parcela, siendo la propuesta de nueva edificación para cumplir con sus necesidades de altura planta baja, más dos, más ático, y una ocupación en torno al 70% (finalmente será del 65,94%) que permita un espacio interior privativo para actividades descubiertas”.

El patio interior bajo rasante que tendrá la futura residencia estudiantil

Efectivamente, en este párrafo tienen los vecinos de Elcano y Los Bermejales la explicación: los promotores y proyectistas se han limitado a aprovechar las posibilidades que les permite el PGOU redactado en su día (aprobado en 2006) por el gobierno del socialista Monteseirín.

Alfredo Sánchez Monteseirín, a la derecha, con Juan Espadas

Es el Plan General que permitió de forma genérica este aprovechamiento y alturas para los SIPS y que podía haber establecido una limitación específica para la zona del antiguo colegio Juan Sebastián Elcano dada su ubicación en un barrio de la tipología y singularidad (casas bajas de una sola planta) de Elcano pero que no lo hizo. Las consecuencias de aquella decisión política y urbanística se ven ahora, catorce años después, cuando Monteseirín vive en su retiro dorado de la Zona Franca.

LA PERMUTA DESECHADA

Pese a la herencia urbanística legada por Monteseirín con tales condicionantes y recibida por Espadas, ¿podría éste haber salvado el antiguo colegio Elcano y haberlo convertido en sede del centro cívico para el distrito Bellavista-La Palmera?

Los vecinos se quejan de que el Ayuntamiento no atendió su demanda en tal sentido cuando el colegio llevaba años abandonado -se cerró en 1998- y pasaba el tiempo y la fundación -se dice que vinculada a los jesuitas- que lo compró al Instituto Nacional de Industria no lograba venderlo al precio del millón de euros que pretendía, ni incluso en los tiempos del ‘boom’ inmobiliario.

Una representación de los vecinos, respaldada por mil firmantes, se reunió hacia 2017 con el entonces delegado de Hacienda y Administración Pública y presidente de la Junta Municipal del distrito Bellavista-La Palmera, Joaquín Castillo. Le plantearon que si no podía comprar el antiguo colegio Elcano por tal cantidad de dinero, al menos podía intentar adquirirlo mediante una permuta de terrenos y luego rehabilitarlo (fue diseñado por el reconocido arquitecto sevillano José Galnares Sagastizábal) para destinarlo al centro cívico, petición reiterada a su sucesora al frente del distrito, Carmen Fuentes.

No se aprovechó la oportunidad, ni antes ni más recientemente, y en vez de quedarse con el antiguo colegio diseñado por uno de los mejores arquitectos contemporáneos de la ciudad mediante alguna de esas operaciones urbanísticas que pueden hacer las Administraciones Públicas, el Ayuntamiento encargó a sus técnicos que diseñaran un proyecto para el centro cívico en el gran solar de propiedad municipal existente en la confluencia de las avenidas Estonia y Finlandia, el que en principio quiso Monteseirín destinar a una mezquita y luego iba a ser la sede de la Politécnica de la Universidad Hispalense, la cual finalmente ha acabado en la isla de la Cartuja.

El solar municipal en la confluencia de las avenidas Estonia y Finlandia, en cuya esquina se construirá el centro cívico

El edificio proyectado por los técnicos municipales (yuxtaposición de dos volúmenes) tiene un presupuesto inicialmente estimado de unos 3,5 millones de euros, es decir, tres veces más de lo que hubiera costado comprar el antiguo colegio si se hubiera pagado un millón de euros por él. Probablemente, dado el tiempo que llevaba sin venderse, se hubiera conseguido con una buena rebaja.

Diseño del futuro centro cívico realizado por los técnicos municipales

Y cuando se analizan las características de ambos suelos, el que va a ocupar el centro cívico y el que ocupará la residencia estudiantil, y de ambos proyectos arquitectónicos se llega a la conclusión de que la residencia no habría desentonado en ese entorno de Los Bermejales (avenidas Finlandia y Estonia), ya que allí se permiten hasta seis plantas,

Plano pormenorizado del PGOU de la zona en que se construirá el centro cívico, donde se permiten seis plantas

en vez de destrozar con su altura y volumen la visión del caserío de la barriada Elcano; su arquitectura digamos moderna habría sido mucho más acorde, y habría podido disponer de mayor superficie para su desarrollo: la manzana de propiedad municipal mide 12.437 m2, de los que sólo un tercio será ocupada por el centro cívico, frente a los 2.642 m2 del antiguo colegio Elcano, seis veces menor.

El proyecto de la residencia estudiantil, que sobrepasa en altura el caserío de la barriada Elcano, hubiera encajado sin problemas en este trozo del solar donde se construirá el centro cívico de Los Bermejales

En el siguiente cuadro se hace una comparación entre los dos proyectos:

Quizás el gobierno de Espadas deba una explicación a los vecinos de Elcano y a las asociaciones Bermejales Activa y Parque Vivo del Guadaíra, que han luchado infructuosamente por la salvación del antiguo colegio y por su conversión en centro cívico previa permuta u otra operación de adquisición. Podría acaso dar el Ayuntamiento como explicación que el antiguo colegio (al parecer con tan sólo 750 m2 construidos) se habría quedado pequeño para el centro cívico proyectado y todas las instalaciones con que se le quiere dotar (salón de actos para 250 personas, camerinos, sala de ensayos, biblioteca, salas polivalentes, talleres…),

https://www.urbanismosevilla.org/noticias/el-futuro-centro-civico-de-los-bermejales-se-ubicara-al-sur-del-paseo-de-europa-tendra-tres-plantas-mas-sotano-y-contara-con-un-nutrido-grupo-de-dependencias-para-responder-a-un-amplio-programa-de-usos

pero en una parcela como aquella en la que se alzaba, con 2.642 m2 ( 1.623 m2 menos de la que ocupará el centro cívico) los técnicos municipales podrían haber tirado de imaginación para aprovechar el espacio disponible (en la residencia, por ejemplo, se va a construir toda una planta bajo rasante) y también la torre simbólica.

LAS RESIDENCIAS ESTUDIANTILES Y EL PGOU

En plena polémica sobre el derribo del antiguo colegio Elcano se ha conocido que el Ayuntamiento, a través de la comisión ejecutiva de la Gerencia de Urbanismo, ha concedido licencia para una nueva residencia de estudiantes -de 662 habitaciones- en la calle Camilo José Cela, esquina con la calle Barrau, junto al Colegio Portaceli. Este proyecto, que supone una inversión de 20 millones de euros, responde a un convenio firmado en 2004 entre el Ayuntamiento y la Compañía de Jesús que incluye además la cesión de un local de 2.300 metros cuadrados para uso de interés público al Ayuntamiento. 

La licencia ha sido solicitada por el fondo VStudent Aulis, F.C.R. promovido por Bankinter, Valeo Groupe y Plenium Partners, a través de su filial, VStudent Sevilla, que ha cerrado en paralelo un acuerdo con la entidad titular del colegio Portaceli para la cesión de un derecho de superficie sobre el solar para los próximos 50 años. El objetivo es la construcción y posterior gestión de una moderna residencia de estudiantes. 

La macro residencia estudiantil vinculada al colegio Portaceli

El proyecto, ubicado frente a las facultades de Psicología y Filosofía y a escasos metros del campus EUSA y las facultades de Economía y Derecho consta de 23.840,55 m2 construidos sobre rasante, de los cuales 21.516,55 m2 se dedicarán a la residencia de estudiantes y 2.324,00 m2 a un local comercial que se cederá al Ayuntamiento de Sevilla. La residencia constará de 662 habitaciones con 685 camas, 203 plazas de aparcamiento y 4 plazas de moto. Su apertura está prevista para septiembre de 2022. 

“Se trata de una nueva inversión privada en la ciudad que desbloquea unos suelos paralizados desde hace más de una década y pendientes de desarrollo. Son iniciativas que contribuyen a la reactivación económica y social de la ciudad tras la crisis sanitaria y que demuestran la confianza del sector privado en la ciudad”, explicó el delegado de Hábitat Urbano, Turismo y Cultura, Antonio Muñoz.

Antonio Muñoz, delegado de Urbanismo del Ayuntamiento de Sevilla

En Sevilla hemos asistido al ‘boom’ de las viviendas turísticas y, ahora, al de las residencias para estudiantes. Ya hay más plazas de alojamiento en viviendas/apartamentos turísticos que en hoteles, por lo que el Ayuntamiento, atendiendo a tantas quejas y demandas vecinales por la denominada gentifricación (palabra aún no admitida por la Academia de la Lengua) del Casco Antiguo, se está planteando una nueva regulación de las mismas.

El delegado del ramo, Antonio Muñoz, ha declarado que “estos alojamientos no dejan de ser una actividad económica y, por tanto, se alejan de lo meramente residencial”. Por su parte, el presidente de la Asociación de Hoteles, Manuel Cornax, aboga por que las viviendas turísticas emitan facturas y tributen por el IVA: “cuando tengan que sufrir -ha afirmado- las mismas cargas que la industria hotelera, no habrá tantas”.

https://www.manueljesusflorencio.com/2020/10/el-coronavirus-ralentiza-pero-no-frena-las-viviendas-turisticas-en-sevilla/

En paralelo a este debate parece llegada la hora de abrir otro sobre la naturaleza y el tratamiento urbanístico que reciben las residencias de estudiantes, las cuales viven un ‘boom’ similar. La vinculada al colegio Portaceli será la mayor de toda Andalucía y tendrá 662 habitaciones, tantas como tenía en su día el hotel Al Andalus cuando se inauguró para la Exposición Universal de 1992 y era el tercero de mayor capacidad de toda España. VStudent Sevilla será el equivalente a un hotel estudiantil, el Al Andalus de las residencias.

Hotel Al Andalus, situado entre Heliópolis y Los Bermejales

¿Y se debe dar en el Plan General a este tipo de residencias privadas, que prestan un servicio pero que no deja de ser un negocio, el tratamiento de Servicios de Interés Público y Social con todas las ventajas urbanísticas de porcentaje de ocupación de parcela y altura en plantas que hemos visto en el caso de la residencia que se está construyendo sobre el antiguo colegio público de la barriada Elcano?

Y es que en el PGOU de Sevilla a los SIPS se les permite incluso incrementar en un máximo del 20% la edificabilidad previamente existente y llegar al 100% de la parcela si se alinean a vial.

Derribo del antiguo colegio Elcano para construir una residencia estudiantil con 243 camas y 40 plazas de aparcamiento

El nuevo complejo tendrá cuatro plantas visibles desde la calle y sobresaldrá por encima de las casas tradicionales del barrio

Bermejales Activa y Parque Vivo del Guadaíra lamentan que el Ayuntamiento no haya dedicado el solar al centro cívico

Las asociaciones de vecinos Bermejales Activa y Parque Vivo del Guadaíra han difundido un comunicado conjunto en el que informan del inicio el 3 de diciembre de 2020 de la demolición del antiguo colegio público Elcano, sito en la barriada del mismo nombre e históricamente ligada a los astilleros, para construir en su lugar una residencia estudiantil universitaria y expresan su decepción con el gobierno local por haber dado luz verde a este proyecto.

Ambos colectivos se habían dirigido en reiteradas veces al  Ayuntamiento desde el año 2018, acompañados por más de mil firmas, para señalar que este lugar, con el que el barrio está identificado por su carácter simbólico, es idóneo por tamaño y situación para la ubicación del centro cívico del que carece el sector norte del Distrito Bellavista-La Palmera. 

Vista del antiguo colegio Elcano tras el inicio de la demolición difundida por Parque Vivo del Guadaíra/Bermejales Activa
Interior del antiguo colegio tras el inicio de la demolición, en imagen de Parque Vivo del Guadaíra/Bermejales Activa
Otras imágenes de la demolición (Bermejales Activa)

El colegio, al  igual  que el resto del barrio, fue trazado por el reconocido arquitecto racionalista José Galnares Sagastizábal, y  aunque no tenía un gran valor, si constituía uno de los elementos más singulares del barrio por su carga simbólica.

El colegio, tras la construcción de la barriada Elcano hacia 1954 (Foto Parque Vivo del Guadaíra/Bermejales Activa)

En antiguo colegio Elcano fue construido por la Empresa Nacional Elcano para la instrucción de los hijos de los trabajadores de los astilleros sevillanos, estuvo en servicio entre 1954 hasta 1998, cuando  fue  vendido por una cantidad irrisoria a una orden religiosa que pretendía dedicarlo a la formación ocupacional.

Alumnos delante del colegio tras la construcción de la barriada hacia 1954 (Foto Parque Vivo del Guadaíra/Bermejales Activa)

Durante mucho tiempo ha estado vacío y en venta, por lo que, según las asociaciones citadas, una operación de permuta o compra por el  Ayuntamiento hubiese sido perfectamente factible, y hubiese además supuesto  un revulsivo para un barrio envejecido que carece de dotaciones públicas.

Sin embargo, según la nota hecha pública, el Ayuntamiento no ha tenido en cuenta esta demanda social y ha autorizado un  proyecto que a juicio de Bermejales Activa y Parque Vivo del Guadaíra es “de dudosa legalidad pues permite un uso, el residencial, en un suelo clasificado como educativo.  Además -continúa- por las noticias publicadas en prensa el proyecto de residencia universitaria contempla un notable aumento de la edificabilidad en un barrio de ciudad jardín caracterizado  por la presencia de viviendas unifamiliares de una sola planta, donde solo está permitida la ampliación a una segunda”

Imagen del proyecto de la futura residencia estudiantil alzándose sobre las casas tradicionales de la barriada

Es por ello por lo que las asociaciones se van a dirigir por escrito a la Gerencia de Urbanismo para que aclaren las condiciones de edificabilidad de  este controvertido proyecto, “ejemplo  de  urbanismo a la carta -afirman-. en el que parece  que se ha optado por favorecer a una promoción privada frente al interés público, y en el que ha quedado de forma manifiesta  el poco aprecio del Ayuntamiento por el patrimonio, por el urbanismo sostenible y por la participación ciudadana”.

La Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento hispalense informó hace meses de la concesión de la licencia de obras para la construcción de una nueva residencia de estudiantes en la plaza de la Marina Española, “en el barrio de Los Bermejales”. Según el comunicado municipal, acompañado de una foto de la entrada del antiguo colegio Juan Sebastián Elcano, “la nueva residencia de la Plaza de la Marina Española se desarrollará en la parcela donde se alzaba el antiguo colegio Juan Sebastián Elcano, cerrado en 1998, y en la que aún permanecen restos de esta edificación, como una planta baja sobre rasante y una torre aislada sin uso definido. El resto del solar – de 2.642 m2 y calificado como uso dotacional educativo privado-  es un espacio libre. Todo el conjunto se encuentra actualmente en estado de abandono. 

Imagen del colegio antes de su demolición, difundida por la Gerencia de Urbanismo

El propietario actual del suelo, así como del resto de la antigua edificación existentes es INTERHOUSING BERMEJALES S.L., promotor también de esta operación. La nueva residencia proyectada contará con 224 habitaciones, que se agruparán en “Clusters”, dispondrá de unas pequeñas cocinas-comedores para los residentes y una cafetería en planta baja. 

Mapa de Google en que se muestra la situación del antiguo colegio, en la plaza de la Marina Española

Las obras se han valorado en su globalidad en algo más de diez millones de euros y está previsto que tengan una duración de doce meses una vez que se inicien. Con la concesión de la licencia de obras, los trabajos podrán comenzar cuando el promotor lo estime conveniente”.

Maqueta de la futura residencia estudiantil que se erigirá sobre el antiguo colegio Elcano

La empresa matriz de Interhousing Bermejales SL, Syllâbus, dice en su página web lo siguiente: “Construirá este complejo de alojamientos con 243 camas (diecinueve más de lo que dijo Urbanismo) en el sitio de una vieja escuela en el barrio de Bermejales. La construcción se está realizando alrededor de un patio andaluz con jardín y balcones privados, cine y 40 plazas de aparcamiento”. No dice aquí pero sí en otra página web del grupo inmobiliario que la apertura está prevista para 2022.

Por su parte, el estudio de arquitectura Buró 4, autor del diseño del proyecto de esta residencia que tendría una superficie construida de 6.150 m2, dice al respecto: “La parcela está situada en la zona Norte del barrio de Los Bermejales, cuya conexión peatonal con el campus universitario de Reina Mercedes y con el campus empresarial y comercial Palmas Altas lo ha dotado de todo tipo de servicios.

Se trata -continúa- de una parcela cuadrada con un único lindero vial y cuenta con mayor altura que el resto de manzanas circundantes de uso residencial. Por ello, el tratamiento de la escala y de los materiales de fachada se presenta como tema importante en la implantación del edificio.

El proyecto -concluye- responde a la normativa urbanística, alojando un gran patio interior y acoge como principal premisa dotarlo de uso y confort ambiental. Este espacio interior se relaciona con la plaza de acceso a través de un generoso y amplio vestíbulo con zonas de esparcimiento”.

Vista frontal del proyecto de residencia estudiantil, con cuatro plantas y cuya estética recuerda a la de la macrosede de la Junta de Andalucía en la cercana avenida de Grecia (foto inferior)
Sede de la Junta de Andalucía en la avenida de Grecia de Los Bermejales

Interhousing Bermejales SL se constituyó el 4 de marzo de 2019 en Madrid con un capital social de 3.000 euros. Según su objeto social, su actividad principal es a promoción inmobiliaria: la adquisición, explotación y enajenación de toda clase de terrenos, su urbanización y comercialización y el uso y arrendamiento de bienes inmuebles.

Interior del proyecto de la residencia estudiantil en la barriada Elcano, que tendrá otra planta bajo rasante

Es una sociedad unipersonal que tiene dos administradores solidarios, Tomás Gasset Piñón y Ángel Alberto López Balbas. Su accionista único es Syllâbus Residences II SL. Syllâbus se define a sí misma como una empresa internacional especializada en el desarrollo de alojamientos para estudiantes equipados con los últimos avances en tecnología.

Forma parte de un grupo inmobiliario con tres ramas, cuya matriz es Urbania, dedicada a desarrollos inmobiliarios en general y con sede en la calle Velázquez número 10 de Madrid (donde también está domiciliada Interhousing Bermejales). Syllâbus está centrada en las residencias de estudiantes y Monday, a espacios compartidos de trabajo (los denominados con el anglicismo “coworking”). El consejero delegado es Jeffrey Sújar, ingeniero de Caminos y ex vicepresidente de Hill International para Europa Occidental.

Los tres hombres fuertes de Syllâbus, matriz de Interhousing Bermejales SL, promotora de la residencia de estudiantes en la barriada Elcano

Sobre su modelo de negocio, Syllâbus dice que selecciona meticulosamente las mejores propiedades inmobiliarias en ubicaciones estratégicas para poder integrar a los estudiantes en las universidades y en sus ciudades. Asimismo, que cuenta con un equipo con amplia experiencia, capaz de pilotar eficazmente todas las fases de los proyectos de su cartera, desde la localización hasta la aprobación de la planificación, el diseño y la construcción. Bajo la marca BCOME gestiona sus activos “mediante la implantación de estrategias innovadoras diseñadas para incrementar su valor de mercado”.

Además de la residencia en la sevillana barriada Elcano/Los Bermejales, promueve las siguientes:

Syllâbus Moncloa (Madrid): Rehabilitará por completo un antiguo hospital para convertirlo en un complejo de alojamientos estudiantiles, con 250 habitaciones y zonas comunes que incluyen gimnasio, área de relajación, sala de música, cine y lavandería.

La residencia de estudiantes del madrileño Paseo de la Habana

Syllâbus Paseo de la Habana (Madrid): Erige este edificio desde cero empleando los últimos avances en construcción industrializada (técnica que probablemente también aplique en el antiguo colegio Elcano), la cual acorta los plazos de entrega y reduce notablemente el impacto ambiental. El inmueble contará con 240 habitaciones individuales en el Norte de la capital de España y estará dotado de un gran jardín, una zona de ocio en la azotea (esta característica es común en varios de sus proyectos, por lo que no sería de extrañar en la residencia sevillana), un gimnasio y aparcamientos.

Proyecto de residencia de estudiantes en Málaga

Syllâbus Málaga Centro (Málaga): Construcción de un edificio con 140 dormitorios individuales en el centro histórico de la capital malagueña y cerca del río. Tendrá jardín, piscina y zona de ocio en la azotea.

Syllâbus Alboraya (Valencia): Reforma por completo de un edificio existente con uso hotelero y situado a 200 metros de la playa. Se trata del mayor activo de la cartera de la compañía. Tendrá 442 alojamientos, distribuidos en ocho plantas. Contará con 166 plazas de aparcamiento subterráneo y piscina.

El proyecto de residencia estudiantil en Pamplona

Syllâbus Pamplona: Residencia proyectada en un terreno de 8.837 m2 cerca del estadio Sadar, dentro del distrito universitario y a escasos metros de la Universidad Pública de Navarra. Tendrá 312 dormitorios.

Syllâbus Salamanca: Residencia estudiantil sobre una finca de 4.016 m2 en el distrito universitario salmantino. El conjunto contará con 240 habitaciones y los estudiantes dispondrán de varias cocinas compartidas, áreas de estudio distribuidas en varias plantas e instalaciones como un gimnasio, cine, sala de juegos y música y espacio compartido de trabajo.

Syllâbus Meridiana (Barcelona): Construcción de un edificio nuevo con aproximadamente 520 habitaciones en una avenida cercana al Metro y con conexiones ferroviarias regionales.

EL NUEVO ‘BOOM’ INMOBILIARIO, LAS RESIDENCIAS ESTUDIANTILES

Tras el estallido, en 2008, de la burbuja inmobiliaria, el sector ha apostado de forma un tanto sorpresiva para los ajenos a este negocio por la construcción de residencias estudiantiles. En la nota informativa sobre el proyecto en el antiguo colegio Elcano, la Gerencia de Urbanismo destacó que en esta zona de la ciudad, donde se alza el campus universitario de Reina Mercedes, se han autorizado varios similares.

Ha sido el caso de los aprobados en la Avenida de la Palmera nº 17, la calle Páez de Rivera nº 1, la calle Tramontana, las antiguas instalaciones del Club Antares en la calle Genaro Parladé, la parcela donde estaban las cocheras de Tussam y el de EUSA, ambos en el barrio del Porvenir.

Proyecto de residencia universitaria en las antiguas cocheras de Tussam, en el Porvenir

Asimismo, muy cerca de esta futura nueva residencia en el antiguo colegio Elcano se construye también otra entre las calles Elche y Ali Al-Gomari, cerca del Club Deportivo Militar, al otro lado de la Avenida de Jerez. La suma de plazas de la alojamiento que se pondrán a disposición del colectivo de estudiantes de Sevilla a través de todos los proyectos de residencias autorizados en el último año y medio supera ampliamente el número de tres mil. 

RAZONES DE LA NUEVA FIEBRE INMOBILIARIA

Jeffrey Sújar, consejero delegado de Syllâbus, cuya filial Interhousing Bermejales construye la residencia sobre los terrenos del antiguo colegio Elcano, concedió el 18 de diciembre de 2019 una entrevista al portal inmobiliario Idealista, que resumo aquí:

¿Cómo está el mercado de residencias de estudiantes?

Lleva un par de años siendo uno de los sectores más dinámicos dentro del inmobiliario y ahora está muy activo. Hay un ‘pipeline’ muy interesante de proyectos nuevos. Hay ciudades nuevas también que se están abriendo al sector y que, aunque tenían demanda, tenían muy poca oferta. Además, muchos inversores internacionales quieren entrar en España y tener un portfolio equilibrado con presencia en varias ciudades.

¿Qué ciudades están ganando peso en este segmento?  

El sector de residencias de estudiantes empezó siendo algo muy localizado, pero hoy es mucho más que Madrid y Barcelona.

En España hay ciudades con una larga tradición universitaria como Salamanca, Granada, Santiago de Compostela, Sevilla o Bilbao que tienen muchísima población estudiantil y muy poca oferta. En general, los estudiantes han tenido que malvivir en pisos de alquiler o en colegios mayores antiguos, que no responden a lo que hoy en día están pidiendo los jóvenes.   

¿Estamos ante una tendencia puntual o una apuesta a largo plazo?

Hasta ahora las residencias de estudiantes se han catalogado dentro de la sección de activos alternativos, pero yo diría que cada vez es más ‘core’.  De hecho, hasta hace unos años los inversores institucionales se acercaban menos a este producto, pero ahora vemos que los que están siempre detrás de cualquier inversión en desarrollo de residencia de estudiantes es un fondo institucional, una gran empresa de seguros o un gran fondo de pensiones. Por tanto, estamos dentro de un entorno inmobiliario que tiene una visión a largo plazo y que busca rentabilidades más bajas, de entre el 4% y el 6% en el caso España.

Residencia universitaria Sagrado Corazón, sita también en el barrio de Los Bermejales

¿Ha cambiado mucho la gestión de las residencias?

Tradicionalmente eran órdenes religiosas que tenían sus residencias asociadas a las universidades o las propias universidades, a través de concesiones, tenían operadores que gestionaban las residencias. Pero ahora, con la entrada del capital privado, estamos viendo una entrada de operadores internacionales como nuestro socio Greystar o GSA. Son marcas que llevan muchos años desarrollando este tipo de conceptos fuera de España, que han llegado para quedarse y han revolucionado el esquema de las residencias de estudiantes en España. Creo que eso es muy positivo porque están elevando el nivel de calidad.

¿Qué le falta a España en este campo?

Lo que no tenemos aún es transaccionalidad, porque los proyectos que se pusieron en marcha hace dos o tres años están terminándose ahora. Se acaban de inaugurar varios proyectos en Barcelona y Madrid, pero son pocos.

Veremos en los próximos dos años bastante producto que llega al mercado y también distintas estrategias de precio y de aproximación al cliente más internacional y apuestas diferentes en cuanto a qué servicios incluye el precio, si pensión completa o solo alojamiento, si la limpieza está incluida o no… Hay un cierto debate y hay apuestas diferentes y cuando se empiecen a poner en marcha veremos también cómo responde la demanda.

Jeffrey Sújar, CEO de Syllâbus

¿Qué opción es la más acertada?

Si miramos lo que ocurre fuera en Reino Unido o en Alemania, la inmensa mayoría de residencia de estudiantes intentan dar un producto mínimo a un precio más asequible, es decir, solo habitación sin comida, aunque por supuesto luego puedes ofrecerlo como un extra.

En España tradicionalmente casi todos los operadores estaban saliendo al mercado con una oferta con habitación más una pensión completa que evidentemente sube el precio. Yo creo que todo eso va a ir tendiendo gradualmente a igualarse y que el precio será una cuestión muy importante y todos tendremos que competir en un rango de precios mucho más razonable y donde el factor diferencial va a ser el servicio.

¿Hay hueco para los operadores ‘low cost’?

En este momento es difícil para cualquier operador ofrecer una propuesta ‘low cost’, porque hay poco suelo disponible y por eso el precio es alto. 

Creo que habrá un cambio hacia un segmento más ‘low cost’ cuando las Administraciones Públicas decidan colaborar con el sector privado para poner en el mercado suelo público. Ahí es donde está la clave de todo, y no sólo en las residencias de estudiantes, sino en cualquier formato que tenga que ver con el alquiler. La Administración Pública juega un papel muy importante, porque mientras los privados estemos intentando conseguir el poco suelo dotacional privado que existe en el mercado va a ser muy difícil que podamos bajar los precios. Esto es una realidad.

En qué proyectos está Syllâbus y estará a corto plazo

En estos momentos tenemos en marcha 10 proyectos. Estamos en España y Portugal y tenemos unas 3.000 camas en desarrollo en las principales ciudades. En Madrid tenemos un producto terminado y dos en construcción y en Barcelona esperamos tener en breve un proyecto. Estamos con una residencia en Málaga que acaba de empezar las obras y tenemos proyectos en Valencia, Pamplona, Salamanca y Sevilla. Y en Portugal hemos empezado la apuesta por Oporto. Es una ciudad universitaria que nos gusta mucho y tenemos un proyecto muy interesante y nos vamos a expandir rápidamente a Lisboa y al resto de ciudades universitarias.

¿Qué planes tenéis a medio plazo?

No descartamos expandirnos a algún otro país próximamente. Uno es Italia, que tiene unos fundamentales parecidos a España. Tiene una población estudiantil parecida, de más de un millón y medio de estudiantes y una oferta anticuada y escasa para el interés que despierta.

A medio plazo para nosotros también es interesante es Latinoamérica. Países como MéxicoColombia y Chile tienen poblaciones estudiantiles enormes y los tenemos en el radar, pero para dentro de unos años.

Que Rafael Carmona se vaya a dormir a Heliópolis y compruebe así si el puerto cumple con su descarga nocturna de chatarra la normativa de ruidos

Vecinos de Heliópolis grabaron desde la avenida de la Raza un vídeo el pasado 22 de septiembre (2020) a la 1:49 de la madrugada en el que se demuestra el ruido que provoca la descarga de chatarra en muelles de la dársena del Batán del puerto de Sevilla, distante 500 metros de las viviendas del entorno:

Tiremos de hemeroteca. El pasado 26 de febrero, el presidente de la Autoridad Portuaria, Rafael Carmona, informó a los medios de comunicación sobre el mapa estratégico de ruidos portuario y su estudio acústico predictivo. Carmona declaró que la incidencia del ruido generado por la actividad portuaria se centra en el muelle de Tablada y su relación con los barrios de Reina Mercedes y Heliópolis, si bien según él las emisiones de ruido “se ajustan a los niveles de calidad acústica” y “no sobrepasan los límites estipulados en la materia”.

Vista aérea del río con el puerto y en en ángulo inferior derecho, la zona de Heliópolis y Los Bermejales

Pues el mapa estratégico (¿?) de ruidos del puerto y su estudio acústico predictivo son tan poco fiables que no registran el efecto que también provocan en el barrio de Los Bermejales. Yo doy fe de que a la altura de la ciudad deportiva del Betis, distante nada menos que kilómetro y medio en línea recta de la dársena del Batán, se sufren durante las madrugadas los ruidos que genera el puerto. Si a kilómetro y medio se sufren las molestias de esta contaminación acústica que dificulta conciliar el sueño, cabe imaginar cómo serán los decibelios que tienen que soportar los vecinos de Reina Mercedes y de Heliópolis.

Volviendo a las declaraciones del pasado 26 de febrero, Carmona anunció que para mejorar la gestión del ruido ambiental, la Autoridad Portuaria “ya ha comenzado a aplicar un protocolo de actuación que impide cargar o descargar piezas de chatarra en horario nocturno en el muelle de Tablada. Además -añadió- la institución lleva a cabo una labor de información y concienciación entre los operadores portuarios, para que adapten su operativa a estos requerimientos”.

Descarga de chatarra en el puerto de Sevilla

La autoridad portuaria de Rafael Carmona es poco o nada convincente; vamos, que sus palabras les entran a los operadores portuarios por un oído y les salen por el otro, ya que incumplen, como ha demostrado el vídeo grabado por los vecinos de Heliópolis cerca de las dos de la madrugada, ese supuesto protocolo que impide cargar o descargar piezas de chatarra en horario nocturno.

Y atención a la reacción de la Autoridad Portuaria a la denuncia vecinal, según recoge la prensa local: asegura que “el horario de carga y descarga de mercancías depende de las necesidades de clientes y de todos los agentes que intervienen en la logística, y de las mareas del estuario, que marcan la entrada y salida de buques y, por tanto, el horario de la operativa portuaria”.

Más claro, agua. Al puerto le importa un pimiento el derecho al descanso de los vecinos de Heliópolis, La Raza y Los Bermejales, y su supuesto protocolo anti ruidos, que impedía teóricamente cargar o descargar piezas de chatarra en horario nocturno, es puro papel mojado, un estudio de cara a la galería incumplido cada madrugada porque el puerto, sus clientes y los operadores logísticos se rigen por sus propios intereses y por la marea. Entonces, señor Carmona, ¿para qué se gasta usted el dinero de los contribuyentes en un mapa estratégico de ruidos si en el puerto todo está condicionado a la pleamar y a la ZAL?

Item más, el puerto subraya que la dársena del Batán, en la que se produjo la estruendosa descarga de chatarra grabada y denunciada por los vecinos, “es un núcleo industrial y logístico potente, palanca de la economía sevillana y tiene un importante peso en el PIB provincial; y en esta zona industrial se encuentran radicadas importantes empresas creadoras de empleo y riqueza de la ciudad. En su entorno operan más de 200 empresas, con 23.000 empleados que diariamente acuden a sus instalaciones”.

La respuesta no puede ser más demagógica. A mí me recuerda a la de mi época de estudiante en Huelva, cuando desde el Polo Químico se lanzaba el mensaje de que “la contaminación es el precio a pagar por el progreso”. Decenios después, la misma mentalidad impera en el puerto de Sevilla con su presidente, Rafael Carmona, a la cabeza cuando viene a decir que la contaminación acústica que genera el puerto es el precio a pagar por los vecinos de La Raza, Heliópolis y Los Bermejales para mantener operativas todas esas empresas y esos 23.000 empleos. ¡Empleo, cuántos crímenes se cometen en tu nombre!

Rafael Carmona, en la tribuna del PP

Y lo mejor (es un sarcasmo) del caso es que el señor Carmona va “vendiendo” antes, ahora y después la imagen de un puerto “verde”, regido por la sostenibilidad. ¡Qué verde ni qué verde! ¡Si Carmona dejó de ser verde el día que se pasó del PA (bandera verdiblanca de Andalucía) al PP (color azul gaviota)! ¿Cómo va a ser ecológico y verde un puerto que con su contaminación acústica no deja dormir por las madrugadas a la gente que habita a un kilómetro y medio a la redonda porque es menos importante su bienestar que el bolsillo de todos los que están implicados en la operativa portuaria?

Y no se olvide que los vecinos de Heliópolis, los hotelitos de la Exposición del 29, llegaron allí hace casi un siglo, antes que todas esas industrias que cita la Autoridad Portuaria. ¿Quién tiene que subordinarse a quién, los vecinos al puerto o el puerto a los vecinos? ¿Qué tiene prevalencia, el derecho de los vecinos al descanso o el de los comerciantes de chatarra a descargarla de madrugada porque así ganan más euros para sus bolsillos? ¿Está el puerto al servicio de Sevilla o Sevilla a las órdenes del puerto?

La solución es muy fácil: invertir los papeles. Sí, que los vecinos del entorno del puerto se vayan allí de madrugada a jugar con las grúas, y a tirar y arrastrar toneladas de chatarra y que previamente inviten a dormir en alguna buhardilla de Heliópolis a Rafael Carmona y a su lugarteniente Pulido, a ver si así, una madrugada tras otra sin pegar ojo, vuelven a soltar el rollo ese del puerto “verde y sostenible” que cumple la normativa ambiental que le es aplicable. O sea, la que aplican ellos conforme -y así lo han declarado con total impunidad- a los intereses de los operadores portuarios.

Así maltrata el Servicio Andaluz de Salud a sus pacientes (el caso del Centro de Salud de Los Bermejales)

Nadie va a un centro de salud por placer ni por hacer turismo, sino por enfermedad. Elemental, querido Watson, digo Jesús Aguirre, consejero de Salud y Familias de la Junta de Andalucía.

También es de Perogrullo -y por razones humanitarias- que debe facilitarse de la forma más directa, corta y sencilla posible el acceso de los enfermos (personas debilitadas, mayores que suelen sufrir problemas de movilidad, niños febriles en brazos de su madre o padre…) a los centros sanitarios, ¿verdad, señor consejero?

Jesús Aguirre, consejero de Salud y Familias

Esto es lo que dicta el sentido común, que entre los políticos suele convertirse en el menos común de los sentidos.

Hacia la mitad del mandato de Zoido como alcalde de Sevilla, el Ayuntamiento hispalense construyó un no muy estético pero sí eficaz camino de cemento por la mitad de la terriza calle Santa María de la Cabeza, para facilitar el acceso de los usuarios al Centro de Salud de Los Bermejales, sito enfrente del antiguo y abandonado (por los Gobiernos socialistas de la Junta de Andalucía, que hay que darle a Susana Díaz, a Griñán y Chaves lo que es de Susana, Griñán y Chaves) Hospital Militar.

El camino de cemento para el acceso peatonal al Centro de Salud de Los Bermejales

Se llegaba al final del camino de cemento, se giraba a la derecha por otro enlosado y en un periquete estaban los pacientes en la puerta del edificio sanitario, tras un recorrido inferior a los 200 metros desde la parada de Tussam (líneas 34 y 3, entre alguna más).

En rojo sobre el mapa, la ruta peatonal directa al Centro de Salud de Los Bermejales

Así se ha podido acceder de forma peatonal al Centro de Salud durante los últimos siete u ocho años, hasta que sin previo aviso ni cartel indicador con la suficiente antelación para ahorrarle la ahora inútil caminata al enfermo, a -supongo- algún presunto (i) responsable de la Junta de Andalucía o servicio o empresa afines o que trabaja para aquélla se le ha ocurrido cortar al final de la calle Santa María de la Cabeza esa ruta de los demandantes de salud con malla de alambre, siembra de tuyas y hasta macetones en plan antiterrorista.

Obstáculos para impedir el paso por la ruta peatonal que llevaba hasta el Centro de Salud de Los Bermejales

Los enfermos que se habían acostumbrado a este itinerario peatonal, más corto y directo, se dan de bruces ahora con la malla y deben desandar el camino andado (casi 400 metros entre ida y vuelta) para volver al punto de partida y reemprender la marcha por la única ruta alternativa posible: la estrecha acera de la calle María Galiana (Sargento Manuel Olmo Sánchez), la carretera interior de acceso al antiguo Hospital Militar y sus aparcamientos y la puerta del Centro de Salud. En total, unos 430 metros que más de uno suele recorrer en su particular calvario hacia el Gólgota mermado de fuerzas, acordándose del árbol genealógico de mandamases de la Junta, cuya única culpa consistiría en haber designado al presunto (I) responsable último de haber cortado el camino tradicional.

La nueva ruta, mucho más larga, que obliga a seguir ahora la Junta de Andalucía hasta el Centro de Salud
Puerta del Centro de Salud de Los Bermejales

Y es que muy probablemente el susodicho presunto (I) responsable estará ricamente instalado en su despacho climatizado y no conocerá lo que supone ir andando en el tórrido verano o en el crudo invierno hispalenses al Centro de Salud de Los Bermejales tras cruzar la peligrosa Avenida de Jerez; en todo caso, iría allí cómodamente a bordo de un coche oficial, en contraste con el sufrido pueblo llano, enfermo, impedido y/o desvalido.

Y, para colmo, cuando el paciente sale del interior del Centro de Salud con sus males a cuestas ve de frente un cartel que reza así: ‘C.S. Los Bermejales. Salida peatonal’. ¡Y el cartel le indica la dirección del camino que ya han cortado con las alambradas, las tuyas y los macetones! ¡Qué contrasentido! Esto no tiene ni pies ni cabeza. ¿Tiene malaje o no tiene malaje el presunto (i) responsable que ha actuado de esta manera, señor consejero de Salud y Familias de la Junta de Andalucía?

Cartel que dirige a los enfermos a la ruta peatonal ya cortada,. con lo que carece de sentido.

El señor Aguirre y Juanma Moreno Bonilla deberían atender a esa canción de Simon & Garfunkel titulada ‘Keep the customer satisfied’ (´Mantén satisfecho al cliente’),

en vez de  mantener indignados y cabreados a los sufridos pacientes del Servicio Andaluz de Salud, simbolizados en este caso en los del Centro de Salud de Los Bermejales.

El rebrote de los plataneros

¿Recuerdan el precioso poema de Antonio Machado dedicado a un olmo seco? Aquel que empieza ‘Al olmo viejo, hendido por el rayo/ y en su mitad podrido,/ con las lluvias de abril y el sol de mayo algunas hojas verdes le han salido’.

Parafraseando al gran poeta sevillano, en este caso no a un olmo, sino a los plataneros que el alcalde Espadas ordenó talar en la avenida de Italia (Los Bermejales) no algunas hojas verdes, les están rebrotando tallos enteros que en algunos casos superan el metro de altura.

No se sabe si la política forestal del gobierno de Espadas consiste en dejar abandonados a su suerte los tocones de los árboles cortados para ver si actúa la Madre Naturaleza y se regeneran con su ayuda o, por el contrario, tiene un ignoto plan de replantaciones, con cambio de especies incluido, que aplicar antes de que dentro de tres años acabe éste su segundo mandato.

Por de pronto, gracias a la desidia municipal con la arboleda estamos asistiendo, como habría dicho Machado, a otro milagro de la primavera.

La otra calle del Infierno de Sevilla

Sevilla tiene una calle del Infierno oficial y otra oficiosa. La oficial es la de la Feria de Abril. Su nombre se debe al infierno de ruidos a la máxima potencia que tradicionalmente han emitido los cacharritos que allí se instalan y que convierten en otro infierno la vida de los vecinos del colindante barrio de Los Remedios, algunos de los cuales tienen que emigrar durante la semana festiva por no poder soportar tal agresión ambiental.

Afortunadamente, la asociación de padres de niños autistas logró en 2019 que el Ayuntamiento decretara una reducción del ruido de cuatro horas durante un día de la Feria de Abril en atención a la extrema sensibilidad de estos niños al impacto del ruido extremo.

Vista de la calle del Infierno en una Feria de Abril de Sevilla

Mientras en la calle oficial del Infierno se empieza a aminorar el ruido ambiental -la diversión en las atracciones no tiene por qué ser sinónimo de contaminación acústica-, en la otra calle del Infierno de Sevilla, que es la Ciudad Deportiva del Real Betis Balompié, hacen alarde de todo lo contrario. Allí, cada dos por tres el Betis organiza algún evento que acompaña de megafonía y música atronadoras para martirio de los colindantes vecinos de Los Bermejales y de Heliópolis.

El último suplicio acústico infligido por el club verdiblanco a su sufrido entorno ha sido con motivo de la Liga Genuine Santander, celebrada en su Ciudad Deportiva el 29 de febrero y el 1 de marzo de 2020 y en la que han participado 18 equipos compuestos por personas con algún tipo de discapacidad intelectual.

¿Necesitan estas personas para jugar al fútbol acompañamiento de música atronadora y de un vociferante “speaker” desde antes de las 9 de la mañana hasta al menos las 20 horas, como ocurrió el sábado 29 de febrero? ¡Once horas seguidas machacando los oídos de los jugadores, sus familiares y los pobrecitos vecinos de Los Bermejales y Heliópolis, sin que al club de las trece barras le preocupara lo más mínimo la situación de enfermos, niños y ancianos! ¿Hace falta que a los atronadores aporreos de los hinchas en los tambores, como en aquella sevillana rociera, se una por megafonía un coro permanente de decibelios rockeros y rumberos?

Ciudad Deportiva del Betis durante la Liga Genuine Santander

¿Mide alguna vez el Ayuntamiento el volumen de la megafonía de la infernal Ciudad Deportiva del Betis, a cuyos responsables les da igual que viva gente al lado? ¿Permitiría el gobierno de Espadas que otras entidades emitieran similar contaminación acústica que el Betis?

Dicen que en la Liga Genuine Santander no sólo se tienen en cuenta los resultados deportivos, sino también las actividades positivas que se realicen durante los partidos. Pues en tal caso al Betis hay que calificarlo con un enorme negativo, por este innecesario y reiterativo despliegue híper sónico, máxime ante personas que se supone son más sensibles al ruido como las que sufren algún tipo de discapacidad y, como ya es costumbre, para los residentes del entorno, sus pacientes  habituales.

Como los clubes de fútbol en esta ciudad tienen bula para todo, y a los antecedentes me remito, los vecinos de Los Bermejales y de Heliópolis tendrán que seguir soportando no sólo los excedentes de vehículos que no caben en el aparcamiento de Lagoh, sino también esta segunda calle del Infierno de Sevilla que es la Ciudad Deportiva del Betis ante la vista gorda y los oídos sordos del Ayuntamiento.

El aguardo del coche ‘ponemultas’

El Diccionario de la Real Academia Española define aguardo como “sitio desde el cual el cazador acecha la pieza para disparar sobre ella”. La fotografía, captada en la tarde del sábado 1 de febrero de 2020 en una rotonda del barrio sevillano de Los Bermejales, demuestra que también el coche ‘ponemultas’ de la Policía Local, acompañado de otro vehículo policial en plan escolta, puede practicar esta técnica cinegética con el fin de sorprender y disparar su cámara inculpatoria contra aquellos incautos conductores que, inadvertidos de su presencia, cometan alguna infracción de tráfico como dejar sus vehículos en doble fila, cansados ya de dar vueltas en derredor del macrocentro comercial Lagoh sin encontrar un aparcamiento. Así que ya lo saben, si sobre todo el fin de semana van de compras por Palmas Altas y su entorno estén ojo avizor porque el gran hermano policial está rondando y yendo de cacería. Y es que en ningún caso está justificado infringir las reglas del Código de la Circulación.

El efecto Lagoh

Los Bermejales y Heliópolis pagan los errores de cálculo del centro comercial en Palmas Altas

El Ayuntamiento quiere ceder a Lagoh solares que nunca ofreció a los vecinos para aparcar

Tras su primera semana de funcionamiento, el gobierno local (que ya se lo temió por boca de Juan Carlos Cabrera), la oposición, los ecologistas y los vecinos de Los Bermejales y de Heliópolis ya han podido comprobar el efecto del centro comercial Lagoh. 

El portavoz del PP, Beltrán Pérez, lo ha descrito con estas palabras: “El barrio de Los Bermejales se ha convertido en un segundo aparcamiento del centro comercial, en el que el caos, el desorden, la invasión de zonas verdes, aceras y de la zona de vida de los vecinos está claramente alterada, incluida también la invasión de gorrillas. Los sábados y domingos los vecinos tardan más de 45 minutos en entrar a su propio barrio. Lo que no se puede consentir es que por la inacción del gobierno municipal la vida en Los Bermejales esté empezando a ser un infierno. Hace falta ese plan de movilidad que permita que los vecinos puedan disfrutar de su barrio, aparcar con normalidad, que los gorrillas no les pidan dinero por aparcar en la puerta de sus casas, puedan disfrutar de sus zonas verdes, que no estén invadidas por coches y se haga de Los Bermejales un barrio sostenible”.

Por su parte, en respuesta a la invasión de vehículos de Los Bermejales y Heliópolis, incluida parte del tramo final del parque del Guadaíra, el delegado de Urbanismo, Antonio Muñoz, ha afirmado que se están analizando distintos solares en el primero de los barrios citados para que puedan albergar un importante número de vehículos que descarguen las calles de coches y no se altere el día a día de los vecinos.

No será por que las Administraciones no hubieran sido advertidas en su día, durante el proceso de alegaciones al proyecto, por entidades vecinales del entorno, Ecologistas en Acción y la Autoridad Portuaria del negativo efecto que podría tener la autorización del centro comercial en el saturado, de tráfico, emplazamiento de Palmas Altas en vez de en otra zona menos congestionada de la ciudad.

SIMULACIÓN

Ese diagnóstico también fue realizado en un trabajo de fin de máster que en el año 2018 redactó Juan Carlos Sánchez Bellas con el título ‘Macrosimulación del impacto en el tráfico de la apertura del centro comercial de Palmas Altas’ y que fue presentado en la ETS de Ingeniería de la Universidad de Sevilla.

El autor expuso que “la construcción de un elemento tan relevante en cuanto a la generación y atracción de viajes en un entorno donde actualmente existen importantes conflictos y problemas de congestión del tráfico” era lo que le había motivado para la elaboración de un estudio pormenorizado sobre su impacto.

En su trabajo afirma que “siendo el tamaño de un centro comercial (inciso: y Lagoh es el más grande de Andalucía) una magnitud indicativa de la demanda, el principal problema del centro comercial de Palmas Altas es su emplazamiento en las inmediaciones del enlace de la SE-30 con la A-4. Ya en el análisis de la localización -añade- se detecta que dicho punto es uno de los más conflictivos de toda el área metropolitana de Sevilla. Los niveles de congestión del tráfico presentes en la zona son los más elevados de la SE-30, siendo frecuente la aparición de retenciones en la zona durante la hora punta”.

Según Sánchez Bellas en algunas de sus conclusiones, el tráfico diario generado por el centro comercial podía estimarse en 35.000 vehículos; la intensidad de entrada a Lagoh (entonces conocido como Palmas Altas) considerada durante la hora punta sería de 1.278 y la de salida, de 840. 

ALTERNATIVA

En cuanto al escenario futuro deducible de las simulaciones aplicadas, la disminución de las afecciones que provocaría Lagoh estaría condicionada por el hecho de que la salida de los vehículos estaría impedida, lo que supondría importantes retenciones a los usuarios. Esta retención en el interior del centro comercial podría provocar que las condiciones de congestión que se producen en la zona durante la hora punta se prolongasen durante más tiempo.

Para que la red (viaria) pueda asumir toda esta nueva carga de vehículos, una vez que se ha garantizado su correcta salida del centro comercial, el autor propone como medida técnicamente viable el cambio de sentido del carril reversible del puente del Centenario durante la hora punta de mediodía y disponerlo en sentido Huelva. 

En su opinión, esta medida eliminaría el cuello de botella del puente, responsable de todos los problemas de la zona, gracias al aumento de capacidad que supondría. “De esta forma -asevera- aunque se traslada el problema al otro sentido y su impacto sale de los límites de este estudio, se obtiene una solución viable técnicamente, en la que se llega a mejorar incluso el comportamiento con respecto al escenario base a pesar del incremento de la demanda producido por la apertura del centro comercial”. 

Mientras se aplica esa posible solución, que como reconoce el autor supondría trasladar el problema al otro lado del puente, la realidad es que el incremento del tráfico de vehículos generado por Lagoh, con una media diaria de 45.850 visitas (superior en un 19,5% a la estimación inicial de 38.356) ha desbordado la capacidad de su aparcamiento, que tiene 3.321 plazas, y los vehículos excedentarios han inundado los barrios colindantes de Los Bermejales y Heliópolis.

TAMAÑO

Hemos hecho una tabla comparativa de una decena de centros comerciales de Sevilla a partir de datos estimados, dada la diversidad de cifras que los promotores de los mismos han ido dando a lo largo del tiempo. Se observa cómo siendo el centro comercial Lagoh el más grande de Andalucía y de Sevilla y con el mayor número de visitas esperadas (14 millones al año), es sin  embargo es el quinto con la menor ratio de plazas de aparcamiento por cada 1.000 m2 de superficie bruta alquilable, aun superando en un 61% al segundo en la clasificación por tamaño, Los Arcos. Dicho de otro modo, en proporción a su magnitud, los aparcamientos de Torre Sevilla especialmente (112 plazas por cada 1.000 m2), Metromar (64), Nervión Plaza (60) y Aire Sur+Ikea (59) están mejor dimensionados que el de Lagoh (47 plazas por cada 1.000 m2). 

La paradoja es que fueran las entidades vecinales, Ecologistas en Accción y la Autoridad Portuaria quienes alertaran de las consecuencias de ubicar Lagoh prácticamente debajo del puente del Centenario, las Administraciones Públicas rechazaran sus alegaciones y lo autorizaran y que ahora esas mismas Administraciones, especialmente el Ayuntamiento, se lamenten de la situación creada pero sin asumir responsabilidad alguna por ello. 

AL SERVICIO DE LAGOH

Así vemos cómo el delegado de Urbanismo, Antonio Muñoz, que dio la licencia de obras a Lagoh con un proyecto con la quinta menor ratio m2 / plazas de aparcamiento de los centros comerciales es el mismo que ahora anda buscando solares en Los Bermejales -los existentes, que se sepa, son de titularidad pública- para convertir alguno de los mismos en aparcamiento al servicio de Lagoh, con lo cual ratificaría la conversión del barrio y de sus suelos en un anexo del centro comercial. En llamativo contraste, en toda la historia de Los Bermejales el Ayuntamiento nunca se ha preocupado lo más mínimo de poner a disposición de los vecinos del barrio esos solares vacíos para que aparquen.

Tal como afirman urbanistas consultados, un negocio privado debe cumplir los estándares que marcan las normas y si el efecto llamada es mayor del previsto, el sector público puede contribuir a paliarlo pero no dedicarse a sustituir al sector privado. La conclusión del efecto Lagoh es que los cálculos de sus promotores sobre tráfico y accesibilidad han quedado desfasados desde el principio pero las consecuencias las están pagando los barrios de su entorno. 

Comparativa centros comerciales de Sevilla

Centro Metros2 Plazas por 1.000 m2 Visitas

Lagoh 70.000 3.321 47 14

Los Arcos 43.400 1.800 41   7

Aire Sur + Ikea 42.000 2.500 59   8

Parque Guadaíra 32.418 1.200 37   ¿

Torre Sevilla 26.700 3.000         112   8

Nervión Plaza 25.000 1.500 60   ¿

Metromar 23.400 1.500 64   4

Los Alcores 16.000     600 37   2,5

Plaza de Armas 11.500       – –   5

Nota.- Cifras estimadas.

Los clientes de Lagoh que no usan transporte público son ya el 94%

TUSSAM

Dos tercios de la plazas de la línea especial número 35 no se ocupan

LOS BERMEJALES

Los coches colonizan el barrio, donde aparecen los gorrillas a diario

TRABAJADORES

Piden en Internet más transporte público “para no cruzar escampados”

El balance del centro comercial Lagoh tras su primera semana de funcionamiento (del 27 de septiembre al 3 de octubre) puede calificarse como un éxito de público pero un problema para la movilidad, mayores de lo esperado en ambos casos a tenor de los datos facilitados por la promotora y por el Ayuntamiento de Sevilla.

Según Lar España, la compañía promotora del centro comercial, éste ha recibido en sus primeros siete días una media diaria de 45.850 visitas, que sumarían un total de 320.950. Este número es muy probable que se haya incrementado tras el reciente fin de semana, en que de nuevo se llenaron las 3.321 plazas de aparcamiento existentes en el complejo situado en Palmas Altas.

A falta aún de los últimos datos, las 45.850 visitas diarias suponen 7.494 más que la previsión inicial de 38.356 para un total anual de 14 millones durante el primer año. Por tanto, en su primera semana Lagoh ha superado sus propias estimaciones en un 19,53%, aunque ahora habrá que ver la evolución cuando se diluya el factor novedoso de su estreno y se entre en la normalidad del día a día. Si se mantuviera a este ritmo de afluencia, Lagoh cerraría su primer año con 16.735.250 visitas en vez de los 14 millones en números redondos inicialmente previstos.

El pasado fin de semana los paneles luminosos existentes en las vías de acceso al centro comercial alertaban de que su aparcamiento estaba ocupado al 100% y recomendaban el uso del transporte público. Sin embargo, ese llamamiento no está siendo atendido por los clientes, que prefieren el vehículo privado al autobús especial número 35 de Tussam.

Según fuentes municipales, en los primeros siete días de funcionamiento del centro comercial han utilizado la línea 35 un total de 19.000 personas. Dado que Tussam oferta 9.200 plazas diarias en este autobús (64.400 a la semana), esos 19.000 pasajeros sólo han ocupado el 29,50% del total y dejados libres dos tercios en números redondos.

Entre que el número de visitas a Lagoh ha crecido respecto de las previsiones iniciales y que dos tercios de las plazas del autobús especial no se han ocupado la consecuencia es una menor proporción cada vez del uso del transporte público en beneficio del coche y de otras opciones. Así, si durante el primer fin de semana el 89% de los clientes de Lagoh no recurrieron al transporte público, tras los primeros siete días la proporción se eleva ya al 94%. Y es que los viajeros del autobús Nº 35 sólo han supuesto el 5,91% del total de los clientes de Lagoh.

EMPLEADOS

Paradójicamente, los trabajadores del complejo lanzaron el pasado viernes, 4 de octubre, una petición en la conocida plataforma de Internet Change.org dirigida al Ayuntamiento y a Tussam para que incrementen la oferta de transporte público ante la escasez del aparcamiento del centro comercial y sus dificultades para acceder al mismo. “Los trabajadores -se lee en la petición- piden poder disponer de transporte urbano suficiente para poder acudir a su centro de trabajo sin tener que atravesar escampados y sufrir todo tipo de inseguridades y sin esperar horas eternas”.

La saturación del aparcamiento de Lagoh está afectando de manera directa, además de a Heliópolis, al contiguo barrio de Los Bermejales, al que se dirigen los conductores que no hallan sitio en el centro comercial. Durante el fin de semana ha estado a rebosar de vehículos avenidas como la de Dinamarca y aledañas, y los gorrillas, que antes sólo aparecían por el barrio en los días en que jugaba el Betis en su cercano estadio, ya han hecho acto de presencia diaria en el entorno del parque de Los Bermejales y de la pasarela que lo cruza hasta el centro comercial, a la caza de los conductores que aparquen por esta zona.

“Lagoh tiene aparcamiento limitado con poquísimas plazas”, dicen los trabajadores en Internet

El pasado viernes, 4 de octubre, se lanzó en la plataforma de Internet Change.org una petición por parte de los trabajadores del centro comercial Lagoh dirigida al Ayuntamiento de Sevilla y a Tussam que a primera hora de la mañana del lunes 7 había sido firmada por sesenta personas. En el texto se dice lo siguiente: “El pasado 27 de septiembre se inauguró el nuevo centro comercial Lagoh en Sevilla. Este centro comercial tiene aparcamiento limitado con poquísimas plazas y su acceso en coche, ya que el Ayuntamiento sólo ha habilitado con transporte público la línea exprés 35 para acceder a él.

Los más de 1.500 trabajadores tienen mucha dificultad para acudir a su centro de trabajo, ya que el parking es escaso y los trabajadores no pueden acceder a él hasta las 9:30 horas y el bus urbano está exclusivamente pensado para los clientes, por lo que hasta las 9:30 no llega hasta allí.

Los trabajadores piden poder disponer de transporte urbano suficiente para poder acudir a su centro de trabajo sin tener que atravesar escampados y sufrir todo tipo de inseguridades y sin esperar horas eternas.

Necesitamos transporte urbano suficiente y en una horquilla horaria amplia y plazas de parking en el centro comercial para los trabajadores que accedan en coche. Tener dificultad para acudir al puesto de trabajo es muy duro”.