Y que su altura, de casi 14,5 metros sobre rasante, está en consonancia con la de otros edificios dotacionales del entorno
Los vecinos reprochan al gobierno de Espadas que no se hiciera con el colegio, al menos mediante permuta, para el centro cívico
El Ayuntamiento gastará en el centro cívico proyectado en Los Bermejales el triple de dinero que se pedía entonces por el colegio Elcano
El PGOU de Monteseirín no limitó alturas ni volumetría en el centro docente de un barrio de casas bajas como el vinculado a los astilleros
Los promotores de la residencia se han atenido a lo dispuesto en el Plan General
Habría que abrir un debate sobre si los negocios privados de las residencias estudiantiles deben recibir el tratamiento de Servicios de Interés Público y Social
El estudio de arquitectura Buró 4, que por encargo de Syllâbus/Interhousing Bermejales ha redactado el proyecto básico de la residencia estudiantil que se construirá sobre el terreno que ocupaba el antiguo colegio Elcano,
afirma en el documento entregado a la Gerencia de Urbanismo que «estas cuatro plantas (del futuro inmueble) están en consonancia con las alturas de algunos edificios dotacionales del entorno».
Hace alusión, probablemente, a la sede de la Junta de Andalucía en la avenida de Grecia, pero no tiene en cuenta algunos factores que cuestionan tal paralelismo.
En primer lugar, la ubicación de uno y otro proyectos. Mientras que la futura residencia estudiantil se construirá en el corazón de la barriada Elcano (plaza de la Marina Española), el macroedificio administrativo de la Junta de Andalucía se ha erigido sobre las parcelas experimentales de cultivo del antiguo Instituto Tecnológico del Tabaco y en el borde exterior de la finca, a más de 300 metros de distancia de la residencia de estudiantes y con fachada a una avenida, la de Grecia, que tiene unos 23 metros de anchura y que mide sólo en el tramo entre su confluencia con la avenida de Italia y la de Alemania 600 metros, amplitud y longitud que mitigan su impacto en el entorno.
En segundo lugar, la altura del edificio administrativo de la Junta de Andalucía está prácticamente en línea con la de los bloques de pisos (normalmente, bajo más tres plantas) de la avenida de Grecia y no rompe eso que en su jerga los arquitectos denominan con el anglicismo «skyline» o línea del horizonte, algo que no se produce precisamente en el caso de la residencia estudiantil proyectada en la barriada Elcano, por más que el estudio de arquitectura haga otra afirmación en tal sentido en el documento presentado ante Urbanismo.
Y es que al hablar de las cuatro plantas (baja más tres sobre rasante, sin contar otra bajo el nivel del suelo) de la futura residencia, sus proyectistas añaden: «no introduciéndose una distorsión volumétrica con las edificaciones residenciales del barrio. En el proyecto -añaden- no se supera la edificabilidad permitida para la parcela».
En algunos planos del documento puede verse que la altura de la residencia estudiantil será de casi 14,5 metros y que el estudio de arquitectura evita incluir todo lo que puede en las secciones y alzados las casas colindantes (salvo la torre del conjunto) de la barriada Elcano, generalmente de una sola planta .
En las recreaciones virtuales de lo que será el futuro inmueble se aprecia mucho mejor su desproporción en comparación con las casas, bajas, de la tipología tradicional de la barriada, por lo que la afirmación de que no va a causar una distorsión volumétrica respecto de las mismas no concuerda con la realidad y es un exceso por no decir una ‘boutade’ arquitectónica, falta de rigor.
Alturas aparte, no voy a entrar en el diseño del inmueble, que para algunos expertos con mejor criterio y preparación que yo supone un buen ejercicio formal, con planta muy ordenada pero muy compacta, y aunque se le dota de un patio central, peca de falta de más espacios libres y de ocio, así como de jardines e instalaciones deportivas, lo cual supone carencias muy significativas. Tampoco se trata de abordar aquí el reducido tamaño de las habitaciones de los estudiantes con el fin de aprovechar al máximo el espacio y la edificabilidad disponibles.
Según los arquitectos de Buró 4, el objeto de este proyecto es la construcción de una residencia de estudiantes de 224 habitaciones (238 camas) sobre una parcela calificada en el Plan General de Ordenación Urbana de Sevilla (PGOU) con uso dotacional educativo privado acorde con el plano de ordenación pormenorizada completa 13-18, que en la medida de lo posible al tratarse en origen de un documento de gran tamaño vemos a continuación y en el que aparece rodeado en rojo la zona amarilla (abajo del todo) correspondiente al antiguo colegio Juan Sebastián Elcano
Según la leyenda del plano, el color amarillo se corresponde en este caso con un Servicio de Interés Público y Social (SIPS) de carácter privado. En el original, sobre un cuadrado en blanco por encima de la línea roja que cruza todo el plano por la parte inferior, aparece el número 2, referido a la altura máxima permitida en la barriada y que sería de dos plantas.
Los vecinos se preguntan cómo ha podido permitir el Ayuntamiento tal volumetría (el antiguo colegio Elcano tendría unos 750 metros cuadrados construidos y para la futura residencia se han autorizado 5.963 m2 sobre rasante y 2.057 m2 bajo rasante) y altura (planta baja más tres) al inmueble promovido por Syllâbus/Interhousing Bermejales cuando a ellos no los dejan recrecer sus casas más de dos plantas.
Los autores del proyecto se remiten al artículo 6.6.4 del PGOU, en el que para Servicios de Interés Público y Social (como sería una residencia de estudiantes) se establece un 80% de ocupación y tres alturas.
Y añaden: «La ocupación señalada del 80% y tres alturas son directrices tan sólo a efectos de cálculo de edificabilidad, según indica el propio artículo 6.6.4, permitiendo en este caso una edificabilidad de 6.340,80 m2. Se consulta sobre la altura máxima edificable, y por tanto la ocupación sobre parcela, siendo la propuesta de nueva edificación para cumplir con sus necesidades de altura planta baja, más dos, más ático, y una ocupación en torno al 70% (finalmente será del 65,94%) que permita un espacio interior privativo para actividades descubiertas».
Efectivamente, en este párrafo tienen los vecinos de Elcano y Los Bermejales la explicación: los promotores y proyectistas se han limitado a aprovechar las posibilidades que les permite el PGOU redactado en su día (aprobado en 2006) por el gobierno del socialista Monteseirín.
Es el Plan General que permitió de forma genérica este aprovechamiento y alturas para los SIPS y que podía haber establecido una limitación específica para la zona del antiguo colegio Juan Sebastián Elcano dada su ubicación en un barrio de la tipología y singularidad (casas bajas de una sola planta) de Elcano pero que no lo hizo. Las consecuencias de aquella decisión política y urbanística se ven ahora, catorce años después, cuando Monteseirín vive en su retiro dorado de la Zona Franca.
LA PERMUTA DESECHADA
Pese a la herencia urbanística legada por Monteseirín con tales condicionantes y recibida por Espadas, ¿podría éste haber salvado el antiguo colegio Elcano y haberlo convertido en sede del centro cívico para el distrito Bellavista-La Palmera?
Los vecinos se quejan de que el Ayuntamiento no atendió su demanda en tal sentido cuando el colegio llevaba años abandonado -se cerró en 1998- y pasaba el tiempo y la fundación -se dice que vinculada a los jesuitas- que lo compró al Instituto Nacional de Industria no lograba venderlo al precio del millón de euros que pretendía, ni incluso en los tiempos del ‘boom’ inmobiliario.
Una representación de los vecinos, respaldada por mil firmantes, se reunió hacia 2017 con el entonces delegado de Hacienda y Administración Pública y presidente de la Junta Municipal del distrito Bellavista-La Palmera, Joaquín Castillo. Le plantearon que si no podía comprar el antiguo colegio Elcano por tal cantidad de dinero, al menos podía intentar adquirirlo mediante una permuta de terrenos y luego rehabilitarlo (fue diseñado por el reconocido arquitecto sevillano José Galnares Sagastizábal) para destinarlo al centro cívico, petición reiterada a su sucesora al frente del distrito, Carmen Fuentes.
No se aprovechó la oportunidad, ni antes ni más recientemente, y en vez de quedarse con el antiguo colegio diseñado por uno de los mejores arquitectos contemporáneos de la ciudad mediante alguna de esas operaciones urbanísticas que pueden hacer las Administraciones Públicas, el Ayuntamiento encargó a sus técnicos que diseñaran un proyecto para el centro cívico en el gran solar de propiedad municipal existente en la confluencia de las avenidas Estonia y Finlandia, el que en principio quiso Monteseirín destinar a una mezquita y luego iba a ser la sede de la Politécnica de la Universidad Hispalense, la cual finalmente ha acabado en la isla de la Cartuja.
El edificio proyectado por los técnicos municipales (yuxtaposición de dos volúmenes) tiene un presupuesto inicialmente estimado de unos 3,5 millones de euros, es decir, tres veces más de lo que hubiera costado comprar el antiguo colegio si se hubiera pagado un millón de euros por él. Probablemente, dado el tiempo que llevaba sin venderse, se hubiera conseguido con una buena rebaja.
Y cuando se analizan las características de ambos suelos, el que va a ocupar el centro cívico y el que ocupará la residencia estudiantil, y de ambos proyectos arquitectónicos se llega a la conclusión de que la residencia no habría desentonado en ese entorno de Los Bermejales (avenidas Finlandia y Estonia), ya que allí se permiten hasta seis plantas,
en vez de destrozar con su altura y volumen la visión del caserío de la barriada Elcano; su arquitectura digamos moderna habría sido mucho más acorde, y habría podido disponer de mayor superficie para su desarrollo: la manzana de propiedad municipal mide 12.437 m2, de los que sólo un tercio será ocupada por el centro cívico, frente a los 2.642 m2 del antiguo colegio Elcano, seis veces menor.
En el siguiente cuadro se hace una comparación entre los dos proyectos:
Quizás el gobierno de Espadas deba una explicación a los vecinos de Elcano y a las asociaciones Bermejales Activa y Parque Vivo del Guadaíra, que han luchado infructuosamente por la salvación del antiguo colegio y por su conversión en centro cívico previa permuta u otra operación de adquisición. Podría acaso dar el Ayuntamiento como explicación que el antiguo colegio (al parecer con tan sólo 750 m2 construidos) se habría quedado pequeño para el centro cívico proyectado y todas las instalaciones con que se le quiere dotar (salón de actos para 250 personas, camerinos, sala de ensayos, biblioteca, salas polivalentes, talleres…),
pero en una parcela como aquella en la que se alzaba, con 2.642 m2 ( 1.623 m2 menos de la que ocupará el centro cívico) los técnicos municipales podrían haber tirado de imaginación para aprovechar el espacio disponible (en la residencia, por ejemplo, se va a construir toda una planta bajo rasante) y también la torre simbólica.
LAS RESIDENCIAS ESTUDIANTILES Y EL PGOU
En plena polémica sobre el derribo del antiguo colegio Elcano se ha conocido que el Ayuntamiento, a través de la comisión ejecutiva de la Gerencia de Urbanismo, ha concedido licencia para una nueva residencia de estudiantes -de 662 habitaciones- en la calle Camilo José Cela, esquina con la calle Barrau, junto al Colegio Portaceli. Este proyecto, que supone una inversión de 20 millones de euros, responde a un convenio firmado en 2004 entre el Ayuntamiento y la Compañía de Jesús que incluye además la cesión de un local de 2.300 metros cuadrados para uso de interés público al Ayuntamiento.
La licencia ha sido solicitada por el fondo VStudent Aulis, F.C.R. promovido por Bankinter, Valeo Groupe y Plenium Partners, a través de su filial, VStudent Sevilla, que ha cerrado en paralelo un acuerdo con la entidad titular del colegio Portaceli para la cesión de un derecho de superficie sobre el solar para los próximos 50 años. El objetivo es la construcción y posterior gestión de una moderna residencia de estudiantes.
El proyecto, ubicado frente a las facultades de Psicología y Filosofía y a escasos metros del campus EUSA y las facultades de Economía y Derecho consta de 23.840,55 m2 construidos sobre rasante, de los cuales 21.516,55 m2 se dedicarán a la residencia de estudiantes y 2.324,00 m2 a un local comercial que se cederá al Ayuntamiento de Sevilla. La residencia constará de 662 habitaciones con 685 camas, 203 plazas de aparcamiento y 4 plazas de moto. Su apertura está prevista para septiembre de 2022.
“Se trata de una nueva inversión privada en la ciudad que desbloquea unos suelos paralizados desde hace más de una década y pendientes de desarrollo. Son iniciativas que contribuyen a la reactivación económica y social de la ciudad tras la crisis sanitaria y que demuestran la confianza del sector privado en la ciudad”, explicó el delegado de Hábitat Urbano, Turismo y Cultura, Antonio Muñoz.
En Sevilla hemos asistido al ‘boom’ de las viviendas turísticas y, ahora, al de las residencias para estudiantes. Ya hay más plazas de alojamiento en viviendas/apartamentos turísticos que en hoteles, por lo que el Ayuntamiento, atendiendo a tantas quejas y demandas vecinales por la denominada gentifricación (palabra aún no admitida por la Academia de la Lengua) del Casco Antiguo, se está planteando una nueva regulación de las mismas.
El delegado del ramo, Antonio Muñoz, ha declarado que «estos alojamientos no dejan de ser una actividad económica y, por tanto, se alejan de lo meramente residencial». Por su parte, el presidente de la Asociación de Hoteles, Manuel Cornax, aboga por que las viviendas turísticas emitan facturas y tributen por el IVA: «cuando tengan que sufrir -ha afirmado- las mismas cargas que la industria hotelera, no habrá tantas».
En paralelo a este debate parece llegada la hora de abrir otro sobre la naturaleza y el tratamiento urbanístico que reciben las residencias de estudiantes, las cuales viven un ‘boom’ similar. La vinculada al colegio Portaceli será la mayor de toda Andalucía y tendrá 662 habitaciones, tantas como tenía en su día el hotel Al Andalus cuando se inauguró para la Exposición Universal de 1992 y era el tercero de mayor capacidad de toda España. VStudent Sevilla será el equivalente a un hotel estudiantil, el Al Andalus de las residencias.
¿Y se debe dar en el Plan General a este tipo de residencias privadas, que prestan un servicio pero que no deja de ser un negocio, el tratamiento de Servicios de Interés Público y Social con todas las ventajas urbanísticas de porcentaje de ocupación de parcela y altura en plantas que hemos visto en el caso de la residencia que se está construyendo sobre el antiguo colegio público de la barriada Elcano?
Y es que en el PGOU de Sevilla a los SIPS se les permite incluso incrementar en un máximo del 20% la edificabilidad previamente existente y llegar al 100% de la parcela si se alinean a vial.