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Derribada una casa en la zona supuestamente protegida de la barriada Elcano

El delegado de Urbanismo se basó en la supuesta protección de la “banda original de astilleros” para hablar de “la bondad” del PGOU de Monteseirín

La polémica por la demolición del antiguo colegio Elcano, sito en la barriada del mismo nombre, para construir en su lugar otra residencia universitaria como las que han proliferado en los últimos años en Sevilla sirvió para que el delegado de Urbanismo (Hábitat Urbano), Antonio Muñoz, destacara en un pleno del Ayuntamiento que el núcleo original del barrio está protegido por el PGOU, una protección que, de existir, no frena la acelerada adulteración de su tipología tradicional.

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Más vale tarde que nunca: el gobierno de Espadas eliminará del PGOU de Monteseirín el coladero que facilita moles universitarias como las de la avenida de La Palmera

El Consejo de la Gerencia de Urbanismo suspenderá de forma cautelar las nuevas licencias de equipamientos que se basen en los artículos que los incentivan

A partir de ahora cualquier promotor de residencias estudiantiles, clínicas y similares dispondrá de la misma edificabilidad que un uso residencial

El Ayuntamiento de Sevilla ha reaccionado por fin al escandaloso proceso de destrucción del paisaje tradicional de la avenida de la Palmera, la barriada Elcano, Tabladilla y Nervión mediante la construcción de moles en forma de residencias para centenares de universitarios gracias al coladero descubierto por los promotores en el PGOU de Monteseirín y modificará éste al tiempo que suspenderá cautelarmente la concesión de licencias para nuevos equipamientos que fueran en esta línea.

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El Ayuntamiento de Sevilla ha modificado 50 veces el actual PGOU pero evita hacerlo en la regulación de las residencias universitarias

Mantiene inalterados los artículos que permiten construir moles como las de la avenida de La Palmera y la barriada Elcano

Sin embargo, alteró artículos del mismo Capítulo Dotacional en lo referente a escuelas infantiles y centros de educación primaria

También cambió en marzo el Plan General para que las viviendas turísticas dejaran de ser calificadas como uso residencial

El delegado de Hábitat Urbano, Cultura y Turismo del Ayuntamiento de Sevilla, Antonio Muñoz, evitó pronunciarse en el pleno ordinario de enero de 2021 sobre la petición de un representante vecinal de que se modificara con agilidad el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) para evitar el crecimiento desmesurado y especulativo de residencias universitarias como las que se están construyendo en la avenida de La Palmera y la barriada Elcano. Sin embargo, las sucesivas corporaciones municipales ya han modificado 50 veces el PGOU de Monteseirín y en lo que va de 2021 se han publicado cuatro cambios del texto urbanístico.

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El Ayuntamiento de Sevilla anunció en el Pleno de enero que estaba viendo cómo “modular” el fenómeno de las residencias universitarias

El delegado de Urbanismo eludió comprometerse a modificar el PGOU para evitar casos como el derribo del colegio Elcano para erigir un alojamiento estudiantil

Muñoz estima que no hay mercado en la ciudad para tantas residencias como se están proyectando

Recordó que el PGOU protege parte de la barriada Elcano, en la que, sin embargo, se sigue adulterando la tipología tradicional de las casas

Se comprometió a decidir la ubicación del Centro Cívico de la zona Sur en el primer trimestre y a licitarlo antes de final de año

El derribo del antiguo colegio Elcano en la barriada del mismo nombre para erigir en su lugar una residencia estudiantil con casi diez veces más volumen y la construcción de otras dos residencias en la avenida de la Palmera, amén de otros proyectos del mismo tenor anunciados en la ciudad, dio pie el pasado mes de enero a una pregunta vecinal sobre el asunto en el Pleno municipal. Allí se instó al Ayuntamiento de Sevilla a reaccionar de forma rápida mediante la modificación del PGOU para evitar casos como los citados. El delegado de Hábitat Urbano, Antonio Muñoz, eludió responder sobre tal opción y sólo anunció que la Gerencia de Urbanismo ya estaba viendo cómo “modular” el fenómeno de las residencias, aunque en notas de prensa emitidas previamente este organismo no dijo nada al respecto.

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Los proyectistas de la residencia estudiantil en Elcano afirman que su volumen no distorsiona con las casas del barrio

Y que su altura, de casi 14,5 metros sobre rasante, está en consonancia con la de otros edificios dotacionales del entorno

Los vecinos reprochan al gobierno de Espadas que no se hiciera con el colegio, al menos mediante permuta, para el centro cívico

El Ayuntamiento gastará en el centro cívico proyectado en Los Bermejales el triple de dinero que se pedía entonces por el colegio Elcano

El PGOU de Monteseirín no limitó alturas ni volumetría en el centro docente de un barrio de casas bajas como el vinculado a los astilleros

Los promotores de la residencia se han atenido a lo dispuesto en el Plan General

Habría que abrir un debate sobre si los negocios privados de las residencias estudiantiles deben recibir el tratamiento de Servicios de Interés Público y Social

El estudio de arquitectura Buró 4, que por encargo de Syllâbus/Interhousing Bermejales ha redactado el proyecto básico de la residencia estudiantil que se construirá sobre el terreno que ocupaba el antiguo colegio Elcano,

https://www.manueljesusflorencio.com/2020/12/derribo-del-antiguo-colegio-elcano-para-construir-una-residencia-estudiantil-con-243-camas-y-40-plazas-de-aparcamiento/

afirma en el documento entregado a la Gerencia de Urbanismo que “estas cuatro plantas (del futuro inmueble) están en consonancia con las alturas de algunos edificios dotacionales del entorno”.

Hace alusión, probablemente, a la sede de la Junta de Andalucía en la avenida de Grecia, pero no tiene en cuenta algunos factores que cuestionan tal paralelismo.

En primer lugar, la ubicación de uno y otro proyectos. Mientras que la futura residencia estudiantil se construirá en el corazón de la barriada Elcano (plaza de la Marina Española), el macroedificio administrativo de la Junta de Andalucía se ha erigido sobre las parcelas experimentales de cultivo del antiguo Instituto Tecnológico del Tabaco y en el borde exterior de la finca, a más de 300 metros de distancia de la residencia de estudiantes y con fachada a una avenida, la de Grecia, que tiene unos 23 metros de anchura y que mide sólo en el tramo entre su confluencia con la avenida de Italia y la de Alemania 600 metros, amplitud y longitud que mitigan su impacto en el entorno.

El plano muestra, en azul, la ubicación de la residencia estudiantil y en amarillo, la de la Junta de Andalucía
Distancia existente entre la futura residencia estudiantil en la barriada Elcano y la Junta de Andalucía, en Avda. Grecia

En segundo lugar, la altura del edificio administrativo de la Junta de Andalucía está prácticamente en línea con la de los bloques de pisos (normalmente, bajo más tres plantas) de la avenida de Grecia y no rompe eso que en su jerga los arquitectos denominan con el anglicismo “skyline” o línea del horizonte, algo que no se produce precisamente en el caso de la residencia estudiantil proyectada en la barriada Elcano, por más que el estudio de arquitectura haga otra afirmación en tal sentido en el documento presentado ante Urbanismo.

Al fondo de la avenida de Grecia se ve cómo la altura del edificio de la Junta es similar a la del resto de inmuebles

Y es que al hablar de las cuatro plantas (baja más tres sobre rasante, sin contar otra bajo el nivel del suelo) de la futura residencia, sus proyectistas añaden: “no introduciéndose una distorsión volumétrica con las edificaciones residenciales del barrio. En el proyecto -añaden- no se supera la edificabilidad permitida para la parcela”.

En algunos planos del documento puede verse que la altura de la residencia estudiantil será de casi 14,5 metros y que el estudio de arquitectura evita incluir todo lo que puede en las secciones y alzados las casas colindantes (salvo la torre del conjunto) de la barriada Elcano, generalmente de una sola planta .

Planos del proyecto básico en que se aprecia la diferencia de escala con las casas colindantes de la barriada
Plano con las alturas de las plantas de la futura residencia, que se queda cerca de la que tiene la torre del colegio

En las recreaciones virtuales de lo que será el futuro inmueble se aprecia mucho mejor su desproporción en comparación con las casas, bajas, de la tipología tradicional de la barriada, por lo que la afirmación de que no va a causar una distorsión volumétrica respecto de las mismas no concuerda con la realidad y es un exceso por no decir una ’boutade’ arquitectónica, falta de rigor.

Alturas aparte, no voy a entrar en el diseño del inmueble, que para algunos expertos con mejor criterio y preparación que yo supone un buen ejercicio formal, con planta muy ordenada pero muy compacta, y aunque se le dota de un patio central, peca de falta de más espacios libres y de ocio, así como de jardines e instalaciones deportivas, lo cual supone carencias muy significativas. Tampoco se trata de abordar aquí el reducido tamaño de las habitaciones de los estudiantes con el fin de aprovechar al máximo el espacio y la edificabilidad disponibles.

Según los arquitectos de Buró 4, el objeto de este proyecto es la construcción de una residencia de estudiantes de 224 habitaciones (238 camas) sobre una parcela calificada en el Plan General de Ordenación Urbana de Sevilla (PGOU) con uso dotacional educativo privado acorde con el plano de ordenación pormenorizada completa 13-18, que en la medida de lo posible al tratarse en origen de un documento de gran tamaño vemos a continuación y en el que aparece rodeado en rojo la zona amarilla (abajo del todo) correspondiente al antiguo colegio Juan Sebastián Elcano

Plano de ordenación pormenorizada correspondiente a la barriada Elcano que aparece en el PGOU de Sevilla

Según la leyenda del plano, el color amarillo se corresponde en este caso con un Servicio de Interés Público y Social (SIPS) de carácter privado. En el original, sobre un cuadrado en blanco por encima de la línea roja que cruza todo el plano por la parte inferior, aparece el número 2, referido a la altura máxima permitida en la barriada y que sería de dos plantas.

Los vecinos se preguntan cómo ha podido permitir el Ayuntamiento tal volumetría (el antiguo colegio Elcano tendría unos 750 metros cuadrados construidos y para la futura residencia se han autorizado 5.963 m2 sobre rasante y 2.057 m2 bajo rasante) y altura (planta baja más tres) al inmueble promovido por Syllâbus/Interhousing Bermejales cuando a ellos no los dejan recrecer sus casas más de dos plantas.

Los autores del proyecto se remiten al artículo 6.6.4 del PGOU, en el que para Servicios de Interés Público y Social (como sería una residencia de estudiantes) se establece un 80% de ocupación y tres alturas.

Y añaden: “La ocupación señalada del 80% y tres alturas son directrices tan sólo a efectos de cálculo de edificabilidad, según indica el propio artículo 6.6.4, permitiendo en este caso una edificabilidad de 6.340,80 m2. Se consulta sobre la altura máxima edificable, y por tanto la ocupación sobre parcela, siendo la propuesta de nueva edificación para cumplir con sus necesidades de altura planta baja, más dos, más ático, y una ocupación en torno al 70% (finalmente será del 65,94%) que permita un espacio interior privativo para actividades descubiertas”.

El patio interior bajo rasante que tendrá la futura residencia estudiantil

Efectivamente, en este párrafo tienen los vecinos de Elcano y Los Bermejales la explicación: los promotores y proyectistas se han limitado a aprovechar las posibilidades que les permite el PGOU redactado en su día (aprobado en 2006) por el gobierno del socialista Monteseirín.

Alfredo Sánchez Monteseirín, a la derecha, con Juan Espadas

Es el Plan General que permitió de forma genérica este aprovechamiento y alturas para los SIPS y que podía haber establecido una limitación específica para la zona del antiguo colegio Juan Sebastián Elcano dada su ubicación en un barrio de la tipología y singularidad (casas bajas de una sola planta) de Elcano pero que no lo hizo. Las consecuencias de aquella decisión política y urbanística se ven ahora, catorce años después, cuando Monteseirín vive en su retiro dorado de la Zona Franca.

LA PERMUTA DESECHADA

Pese a la herencia urbanística legada por Monteseirín con tales condicionantes y recibida por Espadas, ¿podría éste haber salvado el antiguo colegio Elcano y haberlo convertido en sede del centro cívico para el distrito Bellavista-La Palmera?

Los vecinos se quejan de que el Ayuntamiento no atendió su demanda en tal sentido cuando el colegio llevaba años abandonado -se cerró en 1998- y pasaba el tiempo y la fundación -se dice que vinculada a los jesuitas- que lo compró al Instituto Nacional de Industria no lograba venderlo al precio del millón de euros que pretendía, ni incluso en los tiempos del ‘boom’ inmobiliario.

Una representación de los vecinos, respaldada por mil firmantes, se reunió hacia 2017 con el entonces delegado de Hacienda y Administración Pública y presidente de la Junta Municipal del distrito Bellavista-La Palmera, Joaquín Castillo. Le plantearon que si no podía comprar el antiguo colegio Elcano por tal cantidad de dinero, al menos podía intentar adquirirlo mediante una permuta de terrenos y luego rehabilitarlo (fue diseñado por el reconocido arquitecto sevillano José Galnares Sagastizábal) para destinarlo al centro cívico, petición reiterada a su sucesora al frente del distrito, Carmen Fuentes.

No se aprovechó la oportunidad, ni antes ni más recientemente, y en vez de quedarse con el antiguo colegio diseñado por uno de los mejores arquitectos contemporáneos de la ciudad mediante alguna de esas operaciones urbanísticas que pueden hacer las Administraciones Públicas, el Ayuntamiento encargó a sus técnicos que diseñaran un proyecto para el centro cívico en el gran solar de propiedad municipal existente en la confluencia de las avenidas Estonia y Finlandia, el que en principio quiso Monteseirín destinar a una mezquita y luego iba a ser la sede de la Politécnica de la Universidad Hispalense, la cual finalmente ha acabado en la isla de la Cartuja.

El solar municipal en la confluencia de las avenidas Estonia y Finlandia, en cuya esquina se construirá el centro cívico

El edificio proyectado por los técnicos municipales (yuxtaposición de dos volúmenes) tiene un presupuesto inicialmente estimado de unos 3,5 millones de euros, es decir, tres veces más de lo que hubiera costado comprar el antiguo colegio si se hubiera pagado un millón de euros por él. Probablemente, dado el tiempo que llevaba sin venderse, se hubiera conseguido con una buena rebaja.

Diseño del futuro centro cívico realizado por los técnicos municipales

Y cuando se analizan las características de ambos suelos, el que va a ocupar el centro cívico y el que ocupará la residencia estudiantil, y de ambos proyectos arquitectónicos se llega a la conclusión de que la residencia no habría desentonado en ese entorno de Los Bermejales (avenidas Finlandia y Estonia), ya que allí se permiten hasta seis plantas,

Plano pormenorizado del PGOU de la zona en que se construirá el centro cívico, donde se permiten seis plantas

en vez de destrozar con su altura y volumen la visión del caserío de la barriada Elcano; su arquitectura digamos moderna habría sido mucho más acorde, y habría podido disponer de mayor superficie para su desarrollo: la manzana de propiedad municipal mide 12.437 m2, de los que sólo un tercio será ocupada por el centro cívico, frente a los 2.642 m2 del antiguo colegio Elcano, seis veces menor.

El proyecto de la residencia estudiantil, que sobrepasa en altura el caserío de la barriada Elcano, hubiera encajado sin problemas en este trozo del solar donde se construirá el centro cívico de Los Bermejales

En el siguiente cuadro se hace una comparación entre los dos proyectos:

Quizás el gobierno de Espadas deba una explicación a los vecinos de Elcano y a las asociaciones Bermejales Activa y Parque Vivo del Guadaíra, que han luchado infructuosamente por la salvación del antiguo colegio y por su conversión en centro cívico previa permuta u otra operación de adquisición. Podría acaso dar el Ayuntamiento como explicación que el antiguo colegio (al parecer con tan sólo 750 m2 construidos) se habría quedado pequeño para el centro cívico proyectado y todas las instalaciones con que se le quiere dotar (salón de actos para 250 personas, camerinos, sala de ensayos, biblioteca, salas polivalentes, talleres…),

https://www.urbanismosevilla.org/noticias/el-futuro-centro-civico-de-los-bermejales-se-ubicara-al-sur-del-paseo-de-europa-tendra-tres-plantas-mas-sotano-y-contara-con-un-nutrido-grupo-de-dependencias-para-responder-a-un-amplio-programa-de-usos

pero en una parcela como aquella en la que se alzaba, con 2.642 m2 ( 1.623 m2 menos de la que ocupará el centro cívico) los técnicos municipales podrían haber tirado de imaginación para aprovechar el espacio disponible (en la residencia, por ejemplo, se va a construir toda una planta bajo rasante) y también la torre simbólica.

LAS RESIDENCIAS ESTUDIANTILES Y EL PGOU

En plena polémica sobre el derribo del antiguo colegio Elcano se ha conocido que el Ayuntamiento, a través de la comisión ejecutiva de la Gerencia de Urbanismo, ha concedido licencia para una nueva residencia de estudiantes -de 662 habitaciones- en la calle Camilo José Cela, esquina con la calle Barrau, junto al Colegio Portaceli. Este proyecto, que supone una inversión de 20 millones de euros, responde a un convenio firmado en 2004 entre el Ayuntamiento y la Compañía de Jesús que incluye además la cesión de un local de 2.300 metros cuadrados para uso de interés público al Ayuntamiento. 

La licencia ha sido solicitada por el fondo VStudent Aulis, F.C.R. promovido por Bankinter, Valeo Groupe y Plenium Partners, a través de su filial, VStudent Sevilla, que ha cerrado en paralelo un acuerdo con la entidad titular del colegio Portaceli para la cesión de un derecho de superficie sobre el solar para los próximos 50 años. El objetivo es la construcción y posterior gestión de una moderna residencia de estudiantes. 

La macro residencia estudiantil vinculada al colegio Portaceli

El proyecto, ubicado frente a las facultades de Psicología y Filosofía y a escasos metros del campus EUSA y las facultades de Economía y Derecho consta de 23.840,55 m2 construidos sobre rasante, de los cuales 21.516,55 m2 se dedicarán a la residencia de estudiantes y 2.324,00 m2 a un local comercial que se cederá al Ayuntamiento de Sevilla. La residencia constará de 662 habitaciones con 685 camas, 203 plazas de aparcamiento y 4 plazas de moto. Su apertura está prevista para septiembre de 2022. 

“Se trata de una nueva inversión privada en la ciudad que desbloquea unos suelos paralizados desde hace más de una década y pendientes de desarrollo. Son iniciativas que contribuyen a la reactivación económica y social de la ciudad tras la crisis sanitaria y que demuestran la confianza del sector privado en la ciudad”, explicó el delegado de Hábitat Urbano, Turismo y Cultura, Antonio Muñoz.

Antonio Muñoz, delegado de Urbanismo del Ayuntamiento de Sevilla

En Sevilla hemos asistido al ‘boom’ de las viviendas turísticas y, ahora, al de las residencias para estudiantes. Ya hay más plazas de alojamiento en viviendas/apartamentos turísticos que en hoteles, por lo que el Ayuntamiento, atendiendo a tantas quejas y demandas vecinales por la denominada gentifricación (palabra aún no admitida por la Academia de la Lengua) del Casco Antiguo, se está planteando una nueva regulación de las mismas.

El delegado del ramo, Antonio Muñoz, ha declarado que “estos alojamientos no dejan de ser una actividad económica y, por tanto, se alejan de lo meramente residencial”. Por su parte, el presidente de la Asociación de Hoteles, Manuel Cornax, aboga por que las viviendas turísticas emitan facturas y tributen por el IVA: “cuando tengan que sufrir -ha afirmado- las mismas cargas que la industria hotelera, no habrá tantas”.

https://www.manueljesusflorencio.com/2020/10/el-coronavirus-ralentiza-pero-no-frena-las-viviendas-turisticas-en-sevilla/

En paralelo a este debate parece llegada la hora de abrir otro sobre la naturaleza y el tratamiento urbanístico que reciben las residencias de estudiantes, las cuales viven un ‘boom’ similar. La vinculada al colegio Portaceli será la mayor de toda Andalucía y tendrá 662 habitaciones, tantas como tenía en su día el hotel Al Andalus cuando se inauguró para la Exposición Universal de 1992 y era el tercero de mayor capacidad de toda España. VStudent Sevilla será el equivalente a un hotel estudiantil, el Al Andalus de las residencias.

Hotel Al Andalus, situado entre Heliópolis y Los Bermejales

¿Y se debe dar en el Plan General a este tipo de residencias privadas, que prestan un servicio pero que no deja de ser un negocio, el tratamiento de Servicios de Interés Público y Social con todas las ventajas urbanísticas de porcentaje de ocupación de parcela y altura en plantas que hemos visto en el caso de la residencia que se está construyendo sobre el antiguo colegio público de la barriada Elcano?

Y es que en el PGOU de Sevilla a los SIPS se les permite incluso incrementar en un máximo del 20% la edificabilidad previamente existente y llegar al 100% de la parcela si se alinean a vial.

Derribo del antiguo colegio Elcano para construir una residencia estudiantil con 243 camas y 40 plazas de aparcamiento

El nuevo complejo tendrá cuatro plantas visibles desde la calle y sobresaldrá por encima de las casas tradicionales del barrio

Bermejales Activa y Parque Vivo del Guadaíra lamentan que el Ayuntamiento no haya dedicado el solar al centro cívico

Las asociaciones de vecinos Bermejales Activa y Parque Vivo del Guadaíra han difundido un comunicado conjunto en el que informan del inicio el 3 de diciembre de 2020 de la demolición del antiguo colegio público Elcano, sito en la barriada del mismo nombre e históricamente ligada a los astilleros, para construir en su lugar una residencia estudiantil universitaria y expresan su decepción con el gobierno local por haber dado luz verde a este proyecto.

Ambos colectivos se habían dirigido en reiteradas veces al  Ayuntamiento desde el año 2018, acompañados por más de mil firmas, para señalar que este lugar, con el que el barrio está identificado por su carácter simbólico, es idóneo por tamaño y situación para la ubicación del centro cívico del que carece el sector norte del Distrito Bellavista-La Palmera. 

Vista del antiguo colegio Elcano tras el inicio de la demolición difundida por Parque Vivo del Guadaíra/Bermejales Activa
Interior del antiguo colegio tras el inicio de la demolición, en imagen de Parque Vivo del Guadaíra/Bermejales Activa
Otras imágenes de la demolición (Bermejales Activa)

El colegio, al  igual  que el resto del barrio, fue trazado por el reconocido arquitecto racionalista José Galnares Sagastizábal, y  aunque no tenía un gran valor, si constituía uno de los elementos más singulares del barrio por su carga simbólica.

El colegio, tras la construcción de la barriada Elcano hacia 1954 (Foto Parque Vivo del Guadaíra/Bermejales Activa)

En antiguo colegio Elcano fue construido por la Empresa Nacional Elcano para la instrucción de los hijos de los trabajadores de los astilleros sevillanos, estuvo en servicio entre 1954 hasta 1998, cuando  fue  vendido por una cantidad irrisoria a una orden religiosa que pretendía dedicarlo a la formación ocupacional.

Alumnos delante del colegio tras la construcción de la barriada hacia 1954 (Foto Parque Vivo del Guadaíra/Bermejales Activa)

Durante mucho tiempo ha estado vacío y en venta, por lo que, según las asociaciones citadas, una operación de permuta o compra por el  Ayuntamiento hubiese sido perfectamente factible, y hubiese además supuesto  un revulsivo para un barrio envejecido que carece de dotaciones públicas.

Sin embargo, según la nota hecha pública, el Ayuntamiento no ha tenido en cuenta esta demanda social y ha autorizado un  proyecto que a juicio de Bermejales Activa y Parque Vivo del Guadaíra es “de dudosa legalidad pues permite un uso, el residencial, en un suelo clasificado como educativo.  Además -continúa- por las noticias publicadas en prensa el proyecto de residencia universitaria contempla un notable aumento de la edificabilidad en un barrio de ciudad jardín caracterizado  por la presencia de viviendas unifamiliares de una sola planta, donde solo está permitida la ampliación a una segunda”

Imagen del proyecto de la futura residencia estudiantil alzándose sobre las casas tradicionales de la barriada

Es por ello por lo que las asociaciones se van a dirigir por escrito a la Gerencia de Urbanismo para que aclaren las condiciones de edificabilidad de  este controvertido proyecto, “ejemplo  de  urbanismo a la carta -afirman-. en el que parece  que se ha optado por favorecer a una promoción privada frente al interés público, y en el que ha quedado de forma manifiesta  el poco aprecio del Ayuntamiento por el patrimonio, por el urbanismo sostenible y por la participación ciudadana”.

La Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento hispalense informó hace meses de la concesión de la licencia de obras para la construcción de una nueva residencia de estudiantes en la plaza de la Marina Española, “en el barrio de Los Bermejales”. Según el comunicado municipal, acompañado de una foto de la entrada del antiguo colegio Juan Sebastián Elcano, “la nueva residencia de la Plaza de la Marina Española se desarrollará en la parcela donde se alzaba el antiguo colegio Juan Sebastián Elcano, cerrado en 1998, y en la que aún permanecen restos de esta edificación, como una planta baja sobre rasante y una torre aislada sin uso definido. El resto del solar – de 2.642 m2 y calificado como uso dotacional educativo privado-  es un espacio libre. Todo el conjunto se encuentra actualmente en estado de abandono. 

Imagen del colegio antes de su demolición, difundida por la Gerencia de Urbanismo

El propietario actual del suelo, así como del resto de la antigua edificación existentes es INTERHOUSING BERMEJALES S.L., promotor también de esta operación. La nueva residencia proyectada contará con 224 habitaciones, que se agruparán en “Clusters”, dispondrá de unas pequeñas cocinas-comedores para los residentes y una cafetería en planta baja. 

Mapa de Google en que se muestra la situación del antiguo colegio, en la plaza de la Marina Española

Las obras se han valorado en su globalidad en algo más de diez millones de euros y está previsto que tengan una duración de doce meses una vez que se inicien. Con la concesión de la licencia de obras, los trabajos podrán comenzar cuando el promotor lo estime conveniente”.

Maqueta de la futura residencia estudiantil que se erigirá sobre el antiguo colegio Elcano

La empresa matriz de Interhousing Bermejales SL, Syllâbus, dice en su página web lo siguiente: “Construirá este complejo de alojamientos con 243 camas (diecinueve más de lo que dijo Urbanismo) en el sitio de una vieja escuela en el barrio de Bermejales. La construcción se está realizando alrededor de un patio andaluz con jardín y balcones privados, cine y 40 plazas de aparcamiento”. No dice aquí pero sí en otra página web del grupo inmobiliario que la apertura está prevista para 2022.

Por su parte, el estudio de arquitectura Buró 4, autor del diseño del proyecto de esta residencia que tendría una superficie construida de 6.150 m2, dice al respecto: “La parcela está situada en la zona Norte del barrio de Los Bermejales, cuya conexión peatonal con el campus universitario de Reina Mercedes y con el campus empresarial y comercial Palmas Altas lo ha dotado de todo tipo de servicios.

Se trata -continúa- de una parcela cuadrada con un único lindero vial y cuenta con mayor altura que el resto de manzanas circundantes de uso residencial. Por ello, el tratamiento de la escala y de los materiales de fachada se presenta como tema importante en la implantación del edificio.

El proyecto -concluye- responde a la normativa urbanística, alojando un gran patio interior y acoge como principal premisa dotarlo de uso y confort ambiental. Este espacio interior se relaciona con la plaza de acceso a través de un generoso y amplio vestíbulo con zonas de esparcimiento”.

Vista frontal del proyecto de residencia estudiantil, con cuatro plantas y cuya estética recuerda a la de la macrosede de la Junta de Andalucía en la cercana avenida de Grecia (foto inferior)
Sede de la Junta de Andalucía en la avenida de Grecia de Los Bermejales

Interhousing Bermejales SL se constituyó el 4 de marzo de 2019 en Madrid con un capital social de 3.000 euros. Según su objeto social, su actividad principal es a promoción inmobiliaria: la adquisición, explotación y enajenación de toda clase de terrenos, su urbanización y comercialización y el uso y arrendamiento de bienes inmuebles.

Interior del proyecto de la residencia estudiantil en la barriada Elcano, que tendrá otra planta bajo rasante

Es una sociedad unipersonal que tiene dos administradores solidarios, Tomás Gasset Piñón y Ángel Alberto López Balbas. Su accionista único es Syllâbus Residences II SL. Syllâbus se define a sí misma como una empresa internacional especializada en el desarrollo de alojamientos para estudiantes equipados con los últimos avances en tecnología.

Forma parte de un grupo inmobiliario con tres ramas, cuya matriz es Urbania, dedicada a desarrollos inmobiliarios en general y con sede en la calle Velázquez número 10 de Madrid (donde también está domiciliada Interhousing Bermejales). Syllâbus está centrada en las residencias de estudiantes y Monday, a espacios compartidos de trabajo (los denominados con el anglicismo “coworking”). El consejero delegado es Jeffrey Sújar, ingeniero de Caminos y ex vicepresidente de Hill International para Europa Occidental.

Los tres hombres fuertes de Syllâbus, matriz de Interhousing Bermejales SL, promotora de la residencia de estudiantes en la barriada Elcano

Sobre su modelo de negocio, Syllâbus dice que selecciona meticulosamente las mejores propiedades inmobiliarias en ubicaciones estratégicas para poder integrar a los estudiantes en las universidades y en sus ciudades. Asimismo, que cuenta con un equipo con amplia experiencia, capaz de pilotar eficazmente todas las fases de los proyectos de su cartera, desde la localización hasta la aprobación de la planificación, el diseño y la construcción. Bajo la marca BCOME gestiona sus activos “mediante la implantación de estrategias innovadoras diseñadas para incrementar su valor de mercado”.

Además de la residencia en la sevillana barriada Elcano/Los Bermejales, promueve las siguientes:

Syllâbus Moncloa (Madrid): Rehabilitará por completo un antiguo hospital para convertirlo en un complejo de alojamientos estudiantiles, con 250 habitaciones y zonas comunes que incluyen gimnasio, área de relajación, sala de música, cine y lavandería.

La residencia de estudiantes del madrileño Paseo de la Habana

Syllâbus Paseo de la Habana (Madrid): Erige este edificio desde cero empleando los últimos avances en construcción industrializada (técnica que probablemente también aplique en el antiguo colegio Elcano), la cual acorta los plazos de entrega y reduce notablemente el impacto ambiental. El inmueble contará con 240 habitaciones individuales en el Norte de la capital de España y estará dotado de un gran jardín, una zona de ocio en la azotea (esta característica es común en varios de sus proyectos, por lo que no sería de extrañar en la residencia sevillana), un gimnasio y aparcamientos.

Proyecto de residencia de estudiantes en Málaga

Syllâbus Málaga Centro (Málaga): Construcción de un edificio con 140 dormitorios individuales en el centro histórico de la capital malagueña y cerca del río. Tendrá jardín, piscina y zona de ocio en la azotea.

Syllâbus Alboraya (Valencia): Reforma por completo de un edificio existente con uso hotelero y situado a 200 metros de la playa. Se trata del mayor activo de la cartera de la compañía. Tendrá 442 alojamientos, distribuidos en ocho plantas. Contará con 166 plazas de aparcamiento subterráneo y piscina.

El proyecto de residencia estudiantil en Pamplona

Syllâbus Pamplona: Residencia proyectada en un terreno de 8.837 m2 cerca del estadio Sadar, dentro del distrito universitario y a escasos metros de la Universidad Pública de Navarra. Tendrá 312 dormitorios.

Syllâbus Salamanca: Residencia estudiantil sobre una finca de 4.016 m2 en el distrito universitario salmantino. El conjunto contará con 240 habitaciones y los estudiantes dispondrán de varias cocinas compartidas, áreas de estudio distribuidas en varias plantas e instalaciones como un gimnasio, cine, sala de juegos y música y espacio compartido de trabajo.

Syllâbus Meridiana (Barcelona): Construcción de un edificio nuevo con aproximadamente 520 habitaciones en una avenida cercana al Metro y con conexiones ferroviarias regionales.

EL NUEVO ‘BOOM’ INMOBILIARIO, LAS RESIDENCIAS ESTUDIANTILES

Tras el estallido, en 2008, de la burbuja inmobiliaria, el sector ha apostado de forma un tanto sorpresiva para los ajenos a este negocio por la construcción de residencias estudiantiles. En la nota informativa sobre el proyecto en el antiguo colegio Elcano, la Gerencia de Urbanismo destacó que en esta zona de la ciudad, donde se alza el campus universitario de Reina Mercedes, se han autorizado varios similares.

Ha sido el caso de los aprobados en la Avenida de la Palmera nº 17, la calle Páez de Rivera nº 1, la calle Tramontana, las antiguas instalaciones del Club Antares en la calle Genaro Parladé, la parcela donde estaban las cocheras de Tussam y el de EUSA, ambos en el barrio del Porvenir.

Proyecto de residencia universitaria en las antiguas cocheras de Tussam, en el Porvenir

Asimismo, muy cerca de esta futura nueva residencia en el antiguo colegio Elcano se construye también otra entre las calles Elche y Ali Al-Gomari, cerca del Club Deportivo Militar, al otro lado de la Avenida de Jerez. La suma de plazas de la alojamiento que se pondrán a disposición del colectivo de estudiantes de Sevilla a través de todos los proyectos de residencias autorizados en el último año y medio supera ampliamente el número de tres mil. 

RAZONES DE LA NUEVA FIEBRE INMOBILIARIA

Jeffrey Sújar, consejero delegado de Syllâbus, cuya filial Interhousing Bermejales construye la residencia sobre los terrenos del antiguo colegio Elcano, concedió el 18 de diciembre de 2019 una entrevista al portal inmobiliario Idealista, que resumo aquí:

¿Cómo está el mercado de residencias de estudiantes?

Lleva un par de años siendo uno de los sectores más dinámicos dentro del inmobiliario y ahora está muy activo. Hay un ‘pipeline’ muy interesante de proyectos nuevos. Hay ciudades nuevas también que se están abriendo al sector y que, aunque tenían demanda, tenían muy poca oferta. Además, muchos inversores internacionales quieren entrar en España y tener un portfolio equilibrado con presencia en varias ciudades.

¿Qué ciudades están ganando peso en este segmento?  

El sector de residencias de estudiantes empezó siendo algo muy localizado, pero hoy es mucho más que Madrid y Barcelona.

En España hay ciudades con una larga tradición universitaria como Salamanca, Granada, Santiago de Compostela, Sevilla o Bilbao que tienen muchísima población estudiantil y muy poca oferta. En general, los estudiantes han tenido que malvivir en pisos de alquiler o en colegios mayores antiguos, que no responden a lo que hoy en día están pidiendo los jóvenes.   

¿Estamos ante una tendencia puntual o una apuesta a largo plazo?

Hasta ahora las residencias de estudiantes se han catalogado dentro de la sección de activos alternativos, pero yo diría que cada vez es más ‘core’.  De hecho, hasta hace unos años los inversores institucionales se acercaban menos a este producto, pero ahora vemos que los que están siempre detrás de cualquier inversión en desarrollo de residencia de estudiantes es un fondo institucional, una gran empresa de seguros o un gran fondo de pensiones. Por tanto, estamos dentro de un entorno inmobiliario que tiene una visión a largo plazo y que busca rentabilidades más bajas, de entre el 4% y el 6% en el caso España.

Residencia universitaria Sagrado Corazón, sita también en el barrio de Los Bermejales

¿Ha cambiado mucho la gestión de las residencias?

Tradicionalmente eran órdenes religiosas que tenían sus residencias asociadas a las universidades o las propias universidades, a través de concesiones, tenían operadores que gestionaban las residencias. Pero ahora, con la entrada del capital privado, estamos viendo una entrada de operadores internacionales como nuestro socio Greystar o GSA. Son marcas que llevan muchos años desarrollando este tipo de conceptos fuera de España, que han llegado para quedarse y han revolucionado el esquema de las residencias de estudiantes en España. Creo que eso es muy positivo porque están elevando el nivel de calidad.

¿Qué le falta a España en este campo?

Lo que no tenemos aún es transaccionalidad, porque los proyectos que se pusieron en marcha hace dos o tres años están terminándose ahora. Se acaban de inaugurar varios proyectos en Barcelona y Madrid, pero son pocos.

Veremos en los próximos dos años bastante producto que llega al mercado y también distintas estrategias de precio y de aproximación al cliente más internacional y apuestas diferentes en cuanto a qué servicios incluye el precio, si pensión completa o solo alojamiento, si la limpieza está incluida o no… Hay un cierto debate y hay apuestas diferentes y cuando se empiecen a poner en marcha veremos también cómo responde la demanda.

Jeffrey Sújar, CEO de Syllâbus

¿Qué opción es la más acertada?

Si miramos lo que ocurre fuera en Reino Unido o en Alemania, la inmensa mayoría de residencia de estudiantes intentan dar un producto mínimo a un precio más asequible, es decir, solo habitación sin comida, aunque por supuesto luego puedes ofrecerlo como un extra.

En España tradicionalmente casi todos los operadores estaban saliendo al mercado con una oferta con habitación más una pensión completa que evidentemente sube el precio. Yo creo que todo eso va a ir tendiendo gradualmente a igualarse y que el precio será una cuestión muy importante y todos tendremos que competir en un rango de precios mucho más razonable y donde el factor diferencial va a ser el servicio.

¿Hay hueco para los operadores ‘low cost’?

En este momento es difícil para cualquier operador ofrecer una propuesta ‘low cost’, porque hay poco suelo disponible y por eso el precio es alto. 

Creo que habrá un cambio hacia un segmento más ‘low cost’ cuando las Administraciones Públicas decidan colaborar con el sector privado para poner en el mercado suelo público. Ahí es donde está la clave de todo, y no sólo en las residencias de estudiantes, sino en cualquier formato que tenga que ver con el alquiler. La Administración Pública juega un papel muy importante, porque mientras los privados estemos intentando conseguir el poco suelo dotacional privado que existe en el mercado va a ser muy difícil que podamos bajar los precios. Esto es una realidad.

En qué proyectos está Syllâbus y estará a corto plazo

En estos momentos tenemos en marcha 10 proyectos. Estamos en España y Portugal y tenemos unas 3.000 camas en desarrollo en las principales ciudades. En Madrid tenemos un producto terminado y dos en construcción y en Barcelona esperamos tener en breve un proyecto. Estamos con una residencia en Málaga que acaba de empezar las obras y tenemos proyectos en Valencia, Pamplona, Salamanca y Sevilla. Y en Portugal hemos empezado la apuesta por Oporto. Es una ciudad universitaria que nos gusta mucho y tenemos un proyecto muy interesante y nos vamos a expandir rápidamente a Lisboa y al resto de ciudades universitarias.

¿Qué planes tenéis a medio plazo?

No descartamos expandirnos a algún otro país próximamente. Uno es Italia, que tiene unos fundamentales parecidos a España. Tiene una población estudiantil parecida, de más de un millón y medio de estudiantes y una oferta anticuada y escasa para el interés que despierta.

A medio plazo para nosotros también es interesante es Latinoamérica. Países como MéxicoColombia y Chile tienen poblaciones estudiantiles enormes y los tenemos en el radar, pero para dentro de unos años.