Derribo del antiguo colegio Elcano para construir una residencia estudiantil con 243 camas y 40 plazas de aparcamiento

El nuevo complejo tendrá cuatro plantas visibles desde la calle y sobresaldrá por encima de las casas tradicionales del barrio

Bermejales Activa y Parque Vivo del Guadaíra lamentan que el Ayuntamiento no haya dedicado el solar al centro cívico

Las asociaciones de vecinos Bermejales Activa y Parque Vivo del Guadaíra han difundido un comunicado conjunto en el que informan del inicio el 3 de diciembre de 2020 de la demolición del antiguo colegio público Elcano, sito en la barriada del mismo nombre e históricamente ligada a los astilleros, para construir en su lugar una residencia estudiantil universitaria y expresan su decepción con el gobierno local por haber dado luz verde a este proyecto.

Ambos colectivos se habían dirigido en reiteradas veces al  Ayuntamiento desde el año 2018, acompañados por más de mil firmas, para señalar que este lugar, con el que el barrio está identificado por su carácter simbólico, es idóneo por tamaño y situación para la ubicación del centro cívico del que carece el sector norte del Distrito Bellavista-La Palmera. 

Vista del antiguo colegio Elcano tras el inicio de la demolición difundida por Parque Vivo del Guadaíra/Bermejales Activa
Interior del antiguo colegio tras el inicio de la demolición, en imagen de Parque Vivo del Guadaíra/Bermejales Activa
Otras imágenes de la demolición (Bermejales Activa)

El colegio, al  igual  que el resto del barrio, fue trazado por el reconocido arquitecto racionalista José Galnares Sagastizábal, y  aunque no tenía un gran valor, si constituía uno de los elementos más singulares del barrio por su carga simbólica.

El colegio, tras la construcción de la barriada Elcano hacia 1954 (Foto Parque Vivo del Guadaíra/Bermejales Activa)

En antiguo colegio Elcano fue construido por la Empresa Nacional Elcano para la instrucción de los hijos de los trabajadores de los astilleros sevillanos, estuvo en servicio entre 1954 hasta 1998, cuando  fue  vendido por una cantidad irrisoria a una orden religiosa que pretendía dedicarlo a la formación ocupacional.

Alumnos delante del colegio tras la construcción de la barriada hacia 1954 (Foto Parque Vivo del Guadaíra/Bermejales Activa)

Durante mucho tiempo ha estado vacío y en venta, por lo que, según las asociaciones citadas, una operación de permuta o compra por el  Ayuntamiento hubiese sido perfectamente factible, y hubiese además supuesto  un revulsivo para un barrio envejecido que carece de dotaciones públicas.

Sin embargo, según la nota hecha pública, el Ayuntamiento no ha tenido en cuenta esta demanda social y ha autorizado un  proyecto que a juicio de Bermejales Activa y Parque Vivo del Guadaíra es “de dudosa legalidad pues permite un uso, el residencial, en un suelo clasificado como educativo.  Además -continúa- por las noticias publicadas en prensa el proyecto de residencia universitaria contempla un notable aumento de la edificabilidad en un barrio de ciudad jardín caracterizado  por la presencia de viviendas unifamiliares de una sola planta, donde solo está permitida la ampliación a una segunda”

Imagen del proyecto de la futura residencia estudiantil alzándose sobre las casas tradicionales de la barriada

Es por ello por lo que las asociaciones se van a dirigir por escrito a la Gerencia de Urbanismo para que aclaren las condiciones de edificabilidad de  este controvertido proyecto, “ejemplo  de  urbanismo a la carta -afirman-. en el que parece  que se ha optado por favorecer a una promoción privada frente al interés público, y en el que ha quedado de forma manifiesta  el poco aprecio del Ayuntamiento por el patrimonio, por el urbanismo sostenible y por la participación ciudadana”.

La Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento hispalense informó hace meses de la concesión de la licencia de obras para la construcción de una nueva residencia de estudiantes en la plaza de la Marina Española, “en el barrio de Los Bermejales”. Según el comunicado municipal, acompañado de una foto de la entrada del antiguo colegio Juan Sebastián Elcano, “la nueva residencia de la Plaza de la Marina Española se desarrollará en la parcela donde se alzaba el antiguo colegio Juan Sebastián Elcano, cerrado en 1998, y en la que aún permanecen restos de esta edificación, como una planta baja sobre rasante y una torre aislada sin uso definido. El resto del solar – de 2.642 m2 y calificado como uso dotacional educativo privado-  es un espacio libre. Todo el conjunto se encuentra actualmente en estado de abandono. 

Imagen del colegio antes de su demolición, difundida por la Gerencia de Urbanismo

El propietario actual del suelo, así como del resto de la antigua edificación existentes es INTERHOUSING BERMEJALES S.L., promotor también de esta operación. La nueva residencia proyectada contará con 224 habitaciones, que se agruparán en “Clusters”, dispondrá de unas pequeñas cocinas-comedores para los residentes y una cafetería en planta baja. 

Mapa de Google en que se muestra la situación del antiguo colegio, en la plaza de la Marina Española

Las obras se han valorado en su globalidad en algo más de diez millones de euros y está previsto que tengan una duración de doce meses una vez que se inicien. Con la concesión de la licencia de obras, los trabajos podrán comenzar cuando el promotor lo estime conveniente”.

Maqueta de la futura residencia estudiantil que se erigirá sobre el antiguo colegio Elcano

La empresa matriz de Interhousing Bermejales SL, Syllâbus, dice en su página web lo siguiente: “Construirá este complejo de alojamientos con 243 camas (diecinueve más de lo que dijo Urbanismo) en el sitio de una vieja escuela en el barrio de Bermejales. La construcción se está realizando alrededor de un patio andaluz con jardín y balcones privados, cine y 40 plazas de aparcamiento”. No dice aquí pero sí en otra página web del grupo inmobiliario que la apertura está prevista para 2022.

Por su parte, el estudio de arquitectura Buró 4, autor del diseño del proyecto de esta residencia que tendría una superficie construida de 6.150 m2, dice al respecto: “La parcela está situada en la zona Norte del barrio de Los Bermejales, cuya conexión peatonal con el campus universitario de Reina Mercedes y con el campus empresarial y comercial Palmas Altas lo ha dotado de todo tipo de servicios.

Se trata -continúa- de una parcela cuadrada con un único lindero vial y cuenta con mayor altura que el resto de manzanas circundantes de uso residencial. Por ello, el tratamiento de la escala y de los materiales de fachada se presenta como tema importante en la implantación del edificio.

El proyecto -concluye- responde a la normativa urbanística, alojando un gran patio interior y acoge como principal premisa dotarlo de uso y confort ambiental. Este espacio interior se relaciona con la plaza de acceso a través de un generoso y amplio vestíbulo con zonas de esparcimiento”.

Vista frontal del proyecto de residencia estudiantil, con cuatro plantas y cuya estética recuerda a la de la macrosede de la Junta de Andalucía en la cercana avenida de Grecia (foto inferior)
Sede de la Junta de Andalucía en la avenida de Grecia de Los Bermejales

Interhousing Bermejales SL se constituyó el 4 de marzo de 2019 en Madrid con un capital social de 3.000 euros. Según su objeto social, su actividad principal es a promoción inmobiliaria: la adquisición, explotación y enajenación de toda clase de terrenos, su urbanización y comercialización y el uso y arrendamiento de bienes inmuebles.

Interior del proyecto de la residencia estudiantil en la barriada Elcano, que tendrá otra planta bajo rasante

Es una sociedad unipersonal que tiene dos administradores solidarios, Tomás Gasset Piñón y Ángel Alberto López Balbas. Su accionista único es Syllâbus Residences II SL. Syllâbus se define a sí misma como una empresa internacional especializada en el desarrollo de alojamientos para estudiantes equipados con los últimos avances en tecnología.

Forma parte de un grupo inmobiliario con tres ramas, cuya matriz es Urbania, dedicada a desarrollos inmobiliarios en general y con sede en la calle Velázquez número 10 de Madrid (donde también está domiciliada Interhousing Bermejales). Syllâbus está centrada en las residencias de estudiantes y Monday, a espacios compartidos de trabajo (los denominados con el anglicismo “coworking”). El consejero delegado es Jeffrey Sújar, ingeniero de Caminos y ex vicepresidente de Hill International para Europa Occidental.

Los tres hombres fuertes de Syllâbus, matriz de Interhousing Bermejales SL, promotora de la residencia de estudiantes en la barriada Elcano

Sobre su modelo de negocio, Syllâbus dice que selecciona meticulosamente las mejores propiedades inmobiliarias en ubicaciones estratégicas para poder integrar a los estudiantes en las universidades y en sus ciudades. Asimismo, que cuenta con un equipo con amplia experiencia, capaz de pilotar eficazmente todas las fases de los proyectos de su cartera, desde la localización hasta la aprobación de la planificación, el diseño y la construcción. Bajo la marca BCOME gestiona sus activos “mediante la implantación de estrategias innovadoras diseñadas para incrementar su valor de mercado”.

Además de la residencia en la sevillana barriada Elcano/Los Bermejales, promueve las siguientes:

Syllâbus Moncloa (Madrid): Rehabilitará por completo un antiguo hospital para convertirlo en un complejo de alojamientos estudiantiles, con 250 habitaciones y zonas comunes que incluyen gimnasio, área de relajación, sala de música, cine y lavandería.

La residencia de estudiantes del madrileño Paseo de la Habana

Syllâbus Paseo de la Habana (Madrid): Erige este edificio desde cero empleando los últimos avances en construcción industrializada (técnica que probablemente también aplique en el antiguo colegio Elcano), la cual acorta los plazos de entrega y reduce notablemente el impacto ambiental. El inmueble contará con 240 habitaciones individuales en el Norte de la capital de España y estará dotado de un gran jardín, una zona de ocio en la azotea (esta característica es común en varios de sus proyectos, por lo que no sería de extrañar en la residencia sevillana), un gimnasio y aparcamientos.

Proyecto de residencia de estudiantes en Málaga

Syllâbus Málaga Centro (Málaga): Construcción de un edificio con 140 dormitorios individuales en el centro histórico de la capital malagueña y cerca del río. Tendrá jardín, piscina y zona de ocio en la azotea.

Syllâbus Alboraya (Valencia): Reforma por completo de un edificio existente con uso hotelero y situado a 200 metros de la playa. Se trata del mayor activo de la cartera de la compañía. Tendrá 442 alojamientos, distribuidos en ocho plantas. Contará con 166 plazas de aparcamiento subterráneo y piscina.

El proyecto de residencia estudiantil en Pamplona

Syllâbus Pamplona: Residencia proyectada en un terreno de 8.837 m2 cerca del estadio Sadar, dentro del distrito universitario y a escasos metros de la Universidad Pública de Navarra. Tendrá 312 dormitorios.

Syllâbus Salamanca: Residencia estudiantil sobre una finca de 4.016 m2 en el distrito universitario salmantino. El conjunto contará con 240 habitaciones y los estudiantes dispondrán de varias cocinas compartidas, áreas de estudio distribuidas en varias plantas e instalaciones como un gimnasio, cine, sala de juegos y música y espacio compartido de trabajo.

Syllâbus Meridiana (Barcelona): Construcción de un edificio nuevo con aproximadamente 520 habitaciones en una avenida cercana al Metro y con conexiones ferroviarias regionales.

EL NUEVO ‘BOOM’ INMOBILIARIO, LAS RESIDENCIAS ESTUDIANTILES

Tras el estallido, en 2008, de la burbuja inmobiliaria, el sector ha apostado de forma un tanto sorpresiva para los ajenos a este negocio por la construcción de residencias estudiantiles. En la nota informativa sobre el proyecto en el antiguo colegio Elcano, la Gerencia de Urbanismo destacó que en esta zona de la ciudad, donde se alza el campus universitario de Reina Mercedes, se han autorizado varios similares.

Ha sido el caso de los aprobados en la Avenida de la Palmera nº 17, la calle Páez de Rivera nº 1, la calle Tramontana, las antiguas instalaciones del Club Antares en la calle Genaro Parladé, la parcela donde estaban las cocheras de Tussam y el de EUSA, ambos en el barrio del Porvenir.

Proyecto de residencia universitaria en las antiguas cocheras de Tussam, en el Porvenir

Asimismo, muy cerca de esta futura nueva residencia en el antiguo colegio Elcano se construye también otra entre las calles Elche y Ali Al-Gomari, cerca del Club Deportivo Militar, al otro lado de la Avenida de Jerez. La suma de plazas de la alojamiento que se pondrán a disposición del colectivo de estudiantes de Sevilla a través de todos los proyectos de residencias autorizados en el último año y medio supera ampliamente el número de tres mil. 

RAZONES DE LA NUEVA FIEBRE INMOBILIARIA

Jeffrey Sújar, consejero delegado de Syllâbus, cuya filial Interhousing Bermejales construye la residencia sobre los terrenos del antiguo colegio Elcano, concedió el 18 de diciembre de 2019 una entrevista al portal inmobiliario Idealista, que resumo aquí:

¿Cómo está el mercado de residencias de estudiantes?

Lleva un par de años siendo uno de los sectores más dinámicos dentro del inmobiliario y ahora está muy activo. Hay un ‘pipeline’ muy interesante de proyectos nuevos. Hay ciudades nuevas también que se están abriendo al sector y que, aunque tenían demanda, tenían muy poca oferta. Además, muchos inversores internacionales quieren entrar en España y tener un portfolio equilibrado con presencia en varias ciudades.

¿Qué ciudades están ganando peso en este segmento?  

El sector de residencias de estudiantes empezó siendo algo muy localizado, pero hoy es mucho más que Madrid y Barcelona.

En España hay ciudades con una larga tradición universitaria como Salamanca, Granada, Santiago de Compostela, Sevilla o Bilbao que tienen muchísima población estudiantil y muy poca oferta. En general, los estudiantes han tenido que malvivir en pisos de alquiler o en colegios mayores antiguos, que no responden a lo que hoy en día están pidiendo los jóvenes.   

¿Estamos ante una tendencia puntual o una apuesta a largo plazo?

Hasta ahora las residencias de estudiantes se han catalogado dentro de la sección de activos alternativos, pero yo diría que cada vez es más ‘core’.  De hecho, hasta hace unos años los inversores institucionales se acercaban menos a este producto, pero ahora vemos que los que están siempre detrás de cualquier inversión en desarrollo de residencia de estudiantes es un fondo institucional, una gran empresa de seguros o un gran fondo de pensiones. Por tanto, estamos dentro de un entorno inmobiliario que tiene una visión a largo plazo y que busca rentabilidades más bajas, de entre el 4% y el 6% en el caso España.

Residencia universitaria Sagrado Corazón, sita también en el barrio de Los Bermejales

¿Ha cambiado mucho la gestión de las residencias?

Tradicionalmente eran órdenes religiosas que tenían sus residencias asociadas a las universidades o las propias universidades, a través de concesiones, tenían operadores que gestionaban las residencias. Pero ahora, con la entrada del capital privado, estamos viendo una entrada de operadores internacionales como nuestro socio Greystar o GSA. Son marcas que llevan muchos años desarrollando este tipo de conceptos fuera de España, que han llegado para quedarse y han revolucionado el esquema de las residencias de estudiantes en España. Creo que eso es muy positivo porque están elevando el nivel de calidad.

¿Qué le falta a España en este campo?

Lo que no tenemos aún es transaccionalidad, porque los proyectos que se pusieron en marcha hace dos o tres años están terminándose ahora. Se acaban de inaugurar varios proyectos en Barcelona y Madrid, pero son pocos.

Veremos en los próximos dos años bastante producto que llega al mercado y también distintas estrategias de precio y de aproximación al cliente más internacional y apuestas diferentes en cuanto a qué servicios incluye el precio, si pensión completa o solo alojamiento, si la limpieza está incluida o no… Hay un cierto debate y hay apuestas diferentes y cuando se empiecen a poner en marcha veremos también cómo responde la demanda.

Jeffrey Sújar, CEO de Syllâbus

¿Qué opción es la más acertada?

Si miramos lo que ocurre fuera en Reino Unido o en Alemania, la inmensa mayoría de residencia de estudiantes intentan dar un producto mínimo a un precio más asequible, es decir, solo habitación sin comida, aunque por supuesto luego puedes ofrecerlo como un extra.

En España tradicionalmente casi todos los operadores estaban saliendo al mercado con una oferta con habitación más una pensión completa que evidentemente sube el precio. Yo creo que todo eso va a ir tendiendo gradualmente a igualarse y que el precio será una cuestión muy importante y todos tendremos que competir en un rango de precios mucho más razonable y donde el factor diferencial va a ser el servicio.

¿Hay hueco para los operadores ‘low cost’?

En este momento es difícil para cualquier operador ofrecer una propuesta ‘low cost’, porque hay poco suelo disponible y por eso el precio es alto. 

Creo que habrá un cambio hacia un segmento más ‘low cost’ cuando las Administraciones Públicas decidan colaborar con el sector privado para poner en el mercado suelo público. Ahí es donde está la clave de todo, y no sólo en las residencias de estudiantes, sino en cualquier formato que tenga que ver con el alquiler. La Administración Pública juega un papel muy importante, porque mientras los privados estemos intentando conseguir el poco suelo dotacional privado que existe en el mercado va a ser muy difícil que podamos bajar los precios. Esto es una realidad.

En qué proyectos está Syllâbus y estará a corto plazo

En estos momentos tenemos en marcha 10 proyectos. Estamos en España y Portugal y tenemos unas 3.000 camas en desarrollo en las principales ciudades. En Madrid tenemos un producto terminado y dos en construcción y en Barcelona esperamos tener en breve un proyecto. Estamos con una residencia en Málaga que acaba de empezar las obras y tenemos proyectos en Valencia, Pamplona, Salamanca y Sevilla. Y en Portugal hemos empezado la apuesta por Oporto. Es una ciudad universitaria que nos gusta mucho y tenemos un proyecto muy interesante y nos vamos a expandir rápidamente a Lisboa y al resto de ciudades universitarias.

¿Qué planes tenéis a medio plazo?

No descartamos expandirnos a algún otro país próximamente. Uno es Italia, que tiene unos fundamentales parecidos a España. Tiene una población estudiantil parecida, de más de un millón y medio de estudiantes y una oferta anticuada y escasa para el interés que despierta.

A medio plazo para nosotros también es interesante es Latinoamérica. Países como MéxicoColombia y Chile tienen poblaciones estudiantiles enormes y los tenemos en el radar, pero para dentro de unos años.

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