La registradora suspendió la inscripción de una escritura de compraventa de una ciudadana francesa
La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública del Ministerio de la Presidencia, Justicia y Relaciones con las Cortes ha dado la razón a la titular del Registro de la Propiedad Número 10 de Sevilla tras el recurso interpuesto por una ciudadana francesa a la que aquella negó la inscripción de una vivienda que había adquirido en nuestra ciudad.
Mediante escritura autorizada el día 25 de febrero de 2025 por un notario de Sevilla se otorgó compraventa en la que intervenían doña L. Z. y don V. P. E. R.
Doña L. Z., de nacionalidad francesa, comparecía en la escritura manifestando que su estado civil era el de casada con don V. P. E. R. y que el régimen económico de su matrimonio era el de separación de bienes en virtud de capitulaciones nupciales otorgadas en Francia el día 5 de junio de 2024.
En la escritura se expresó lo siguiente: «A tales efectos, me entrega documentación relativa a ese régimen. Y yo, el Notario, advierto expresamente que no se ha justificado la autenticidad de dicha documentación». Don V. P. E. R. manifestaba que intervenía a los meros efectos de confesar la privaticidad [sic] de los fondos con los que su esposa adquiría el inmueble objeto de la compraventa, por lo que consentía expresamente que se inscribiera la adquisición con el carácter de privativa en el Registro de la Propiedad. En las disposiciones, doña L. Z. adquiría la finca con «carácter privativo».
Para acreditar la separación de bienes, se entregaba al notario autorizante fotocopia de un contrato de capitulaciones nupciales, de fecha 5 de junio de 2024, ante notario francés, que aparecía como documentación incorporada a la escritura.
La registradora suspendió la inscripción porque «es necesario que se acredite documento auténtico que acredite su régimen económico matrimonial de separación de bienes de los citados cónyuges y además en su caso, su anotación en el Registro correspondiente».
Efectivamente, el principio de titulación pública consagrado en la legislación hipotecaria, (artículos 3 de la Ley Hipotecaria y 33 del Reglamento), veda el acceso al Registro de la Propiedad a documentos que no tengan tal carácter.
Así ha sido reiterado por la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (cfr. Resoluciones de 9 de abril de 2010 y 24 de mayo de 2022 entre muchas otras), extendiendo tal exigencia a los documentos complementarios. Señalan las citadas Resoluciones, respecto a la aportación por fotocopia de ciertos documentos complementarios, que «es principio básico de nuestro Derecho Hipotecario que, como regla general, sólo la documentación auténtica y pública puede tener acceso al Registro. Tratándose de documentos notariales, la copia autorizada o el testimonio notarial correspondiente (…)», y en el presente supuesto se incorporan a la escritura calificada lo que parece ser fotocopia de las capitulaciones nupciales y fotocopia del folio del libro de familia. Lo corrobora el notario autorizante en el cuerpo de la escritura, advirtiendo de la necesidad de acreditación, lo que reitera en sus alegaciones al recurso, que pone de manifiesto que al no encontrarse la documentación entregada ni traducida ni apostillada, no le era posible determinar si la misma era original o copia.
Por otra parte, los términos del artículo 266 del Reglamento del Registro Civil son claros acerca de la obligatoriedad de la previa inscripción en el Registro Civil de las capitulaciones matrimoniales para proceder a la inscripción en el Registro de la Propiedad de las adjudicaciones de bienes a favor de quienes tuvieran un régimen económico matrimonial distinto de los supletorios legales, por lo que se debe confirmar la calificación.
Alega la recurrente (la ciudadana francesa) la posible aplicación del artículo 92 del Reglamento Hipotecario. Pues bien, en la Resolución de 6 de noviembre de 2019, en un supuesto semejante a este, se declaró que no nos encontramos ante un supuesto en que sea de aplicación un régimen económico-matrimonial supletorio cuya prueba, al amparo del citado artículo 92, se difiera al momento de la enajenación posterior, sino que se trata de un régimen pactado en capitulaciones matrimoniales por lo que habrá de acreditarse en el momento de la inscripción.
También alega la recurrente que bastaría la simple confesión de uno de los cónyuges para inscribir la compra del bien inmueble en el Registro con carácter privativo, lo cual es cierto conforme al artículo 95 del Reglamento Hipotecario que cita la recurrente, pero el citado artículo se refiere a los bienes adquiridos por uno de los cónyuges durante la sociedad de gananciales y de la escritura resulta, por lo que manifiesta, que el régimen económico-matrimonial de doña L. Z. es el de separación de bienes regulado en el Código Civil francés.
Por todo ello la Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto por la ciudadana francesa y confirmar la calificación de la titular del Registro de la Propiedad Número 10 de Sevilla.
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