Albergarán 240 viviendas, ocho de las cuales serán cedidas al Ayuntamiento
El Pleno del Ayuntamiento de Sevilla convocado para el jueves 19 de febrero (2026) tiene previsto aprobar de forma definitiva el Estudio de Ordenación de la parcela situada en el número 15 de la calle Jerusalén (barrio de San Pablo, en el distrito San Pablo-Santa Justa), promovido por la empresa Rusticana Real Estate y redactado por el estudio de arquitectura Novarquia. El proyecto consiste en la demolición de la estructura de un antiguo centro comercial inacabado, conocida popularmente como el Esqueleto, para la construcción en su lugar de torres de viviendas de trece plantas (baja más doce).
La parcela, de 12.180 m², alberga actualmente una estructura de hormigón que comenzó a fraguarse a finales de los años 80 del siglo XX y que quedó definitivamente abandonada con motivo de la crisis financiera de 2008, provocada por el estallido de la burbuja inmobiliaria.
La edificación original de tres plantas de altura y dos sótanos obtuvo licencia de obras de nueva planta el 7 de agosto de 1989. Las obras, que fueron paralizadas, obtuvieron nueva licencia para la terminación en febrero de 2006. Sin embargo, quedaron nuevamente paralizadas, por lo que actualmente queda un edificio en
estructura con un uso previsto de terciario.
Imágenes del edificio abandonado, conocido popularmente como ‘el Esqueleto’
Lo que iba a ser un centro comercial se convirtió en una «frontera» física que degrada el paisaje, genera inseguridad y ha impedido el desarrollo de los equipamientos colindantes por falta de dinamismo.
El nuevo Estudio de Ordenación propone un giro radical basado en la ley LISTA para rescatar este suelo «obsoleto»:
-Cambio de uso: Pasa de Terciario (comercial) a Residencial.
–Crecimiento en vertical: De las 2 plantas previstas originalmente, se pasará a 13 plantas (Baja + 12).
–Viviendas: Se proyectan 240 viviendas distribuidas en dos grandes bloques.
–Liberación de suelo: Al construir en altura, se liberan más de 4.500 m² para espacios libres públicos, creando un nuevo pulmón verde en una zona con déficit de zonas de esparcimiento.
La comparativa de los parámetros urbanísticos existentes, determinados por el vigente
PGOU, y los propuestos es la siguiente:
Según los redactores, con este proyecto no sólo se busca obtener rentabilidad económica, sino también»coser» la malla urbana. Actualmente, la estructura actúa como una barrera entre el sur residencial y el complejo deportivo del Palacio de los Deportes de San Pablo, al norte.
La nueva ordenación permitirá una conexión peatonal y visual directa, eliminando el muro actual y fomentando la movilidad no motorizada.
El Ayuntamiento recibirá el 10% del aprovechamiento, lo que se traducirá en la cesión de ocho viviendas terminadas (ubicadas en la planta sexta) para el Patrimonio Municipal del Suelo.
La Junta de Gobierno ya aprobó el documento de forma inicial el 16 de mayo de 2025. El proyecto cuenta con informes favorables de Aviación Civil y Emasesa, y se ha determinado que no requiere una evaluación ambiental estratégica compleja.
Los autores del Estudio destacan que Nervión-San Pablo (sic) es el segundo distrito de Sevilla mejor dotado en equipamientos (deportivos, sanitarios, etc.), pero el peor dotado en espacios libres. Esta es la justificación «social» más fuerte del proyecto: el barrio de San Pablo no necesita a juicio de aquéllos más tiendas o gimnasios, necesita parques.
Es llamativo también cómo en el Estudio de Ordenación se admite que el uso comercial es «incapaz» de atraer inversión en esa zona específica, especialmente teniendo otra superficie comercial justo enfrente que ya cubre la demanda. El residencial se presenta aquí como el único «motor» posible para salvar la parcela.
Hay una discrepancia entre el Catastro (13.645 m²) y el Registro (12.180 m²). El proyecto se ajusta a la medida del Registro de la Propiedad porque la diferencia es un viario público municipal que se había incluido erróneamente en la ficha catastral.
DETALLES DEL PROYECTO
En el nuevo complejo residencial proyectado para la calle Jerusalén nº 15 se incluirán viviendas con las siguientes características principales:
–Tipología Multifamiliar: Se trata de viviendas residenciales plurifamiliares integradas en un modelo de edificación abierta. Este diseño busca insertarse en el tejido urbano actual del Polígono San Pablo, caracterizado por bloques en altura.
–Número total de unidades: El proyecto contempla la construcción de un máximo de 240 viviendas.
Recreación de las torres de viviendas proyectadas
–Distribución en bloques: Las viviendas se repartirán equitativamente en dos parcelas o manzanas lucrativas (denominadas M1 y M2), con 120 viviendas en cada bloque.
–Dimensiones estimadas: Según los cálculos de aprovechamiento, la superficie construida media de cada vivienda será de aproximadamente 115 m².
–Altura y vistas: Las viviendas se distribuirán a lo largo de 13 plantas (Baja + 12), lo que permitirá a los residentes de las plantas superiores tener una posición dominante sobre el entorno de equipamientos y zonas deportivas del Polígono de San Pablo.
–Viviendas de titularidad municipal: Como parte de la cesión del 10% del aprovechamiento urbanístico al Ayuntamiento, 8 viviendas totalmente terminadas se integrarán en el Patrimonio Municipal de Suelo. Aunque el promotor propuso inicialmente ubicarlas en la segunda planta, los informes municipales exigen que estas se localicen en la planta sexta de los edificios.
Además de las viviendas, el complejo contará con locales comerciales en la planta baja y tres plantas de sótano destinadas a garajes y trasteros.
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