No se aplicará en barrios afectados por el aeropuerto ni en los ya ejecutados como Los Bermejales
El incremento total del número de viviendas en Sevilla que pretende el gobierno local, presidido por José Luis Sanz, mediante una Modificación Puntual del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) que implicaría la introducción de un nuevo artículo en sus normas, no podrá superar el 20% respecto a la cantidad prevista originalmente, para evitar así la obligación de reservar nuevas dotaciones públicas y una tramitación administrativa excesivamente larga.
La Gerencia de Urbanismo y Medio Ambiente (GUMA) ha analizado en el Avance de la Modificación Puntual Número 65 propuesta los ámbitos de planeamiento de desarrollo con instrumentos urbanísticos ya aprobados, para poner de manifiesto la existencia de una densidad residencial muy baja: buena parte de los mismos presentan una superficie media de vivienda en torno a los 115 m2t/viv, llegando en casos extremos a superar los 155 m2t/viv, lo que a juicio de Urbanismo supone viviendas muy grandes para las necesidades actuales de la población.
Algunas de las áreas de planeamiento examinadas en el Avance
Tomando como referencia esas mismas áreas de planeamiento esgrimidas por la GUMA vamos a tratar de hacer una estimación de cómo quedarían una vez aprobada la Modificación Puntual Número 65.
Para realizar este cálculo, debemos basarnos en las tablas técnicas proporcionadas en los antecedentes de la Modificación y en las reglas de cálculo establecidas en la propuesta de nuevo articulado.
Situación actual (PGOU 2006): El número de viviendas está limitado por las densidades fijadas en las fichas originales, que oscilan mayoritariamente entre 100 m²t/viv y 155 m²t/viv.
Situación posterior (MP_65): La propuesta establece dos límites combinados:
◦ La densidad máxima será la resultante de dividir la superficie construible por 85 m²t por vivienda.
◦ Límite legal: El incremento total de viviendas no podrá superar el 20% respecto a lo previsto originalmente, para evitar la obligación de reservar nuevas dotaciones públicas.
Como la mayoría de las áreas analizadas tienen densidades muy bajas (viviendas muy grandes, a juicio de Urbanismo), el límite del 20% de incremento es el que marcará el número final de viviendas posibles en casi todos los sectores.
A continuación, veamos el impacto en sectores representativos basándonos en los propios datos de la Gerencia:
Algunas observaciones a tener en cuenta:
–¿Por qué no todas llegan a 85 m²t? Aunque el artículo propuesto en la Modificación Puntual permite bajar hasta los 85 m²t, si un sector tiene actualmente 150 m²t/viv, bajar a 85 m²t supondría un aumento de casi el 76% en el número de viviendas. Como el Reglamento de la LISTA y la propia modificación prohíben superar un incremento del 20% para acogerse a la tramitación ágil sin nuevas cargas dotacionales, estas áreas se quedarán en un aumento del 20%.
–Áreas de Ejecución al 100%: Sectores como API-DBP-03 Bermejales o API-DM-03 Ronda Norte figuran con un 100% de ejecución. En estos casos, el incremento sólo sería físicamente posible si existen parcelas aún no edificadas o si se acomete un nuevo proyecto de reestructuración que lo permita, ya que la norma se aplica directamente mediante la licencia de edificación.
–Excepciones por ruido: En áreas cercanas al aeropuerto de San Pablo, a pesar de tener bajas densidades, no podrá incrementarse su número de viviendas si están afectadas por las servidumbres acústicas del aeródromo, para evitar aumentar la población expuesta al ruido.
En la práctica, en todas las áreas de planeamiento que tengan hoy una densidad superior a 102 m²t/viv, el «después» significará que por cada 100 viviendas que se iban a construir originalmente, luego se podrán construir 120 viviendas, siempre que el volumen total del edificio (edificabilidad y altura) se mantenga igual.
Es crucial entender que la nueva norma tiene «dos frenos»:
- El límite de superficie: No se puede bajar de 85 m²t por vivienda.
- El límite de población: Para que la tramitación sea rápida y no obligue a construir nuevos colegios o parques, el incremento de viviendas no puede superar el 20%.
En la gran mayoría de los sectores de Sevilla, como las viviendas previstas son muy grandes (115-155 m²t), el límite que se aplicará es el del 20%, porque llegar a los 85 m² supondría un aumento de población tan grande (hasta el 80% más) que obligaría a una tramitación larguísima que el Ayuntamiento quiere evitar.
Basándonos en las tablas incluidas en la documentación de la Gerencia, he aquí una estimación de la densidad resultante y del impacto en el número de viviendas para casos representativos:
Para tener la cifra exacta de unidades en una calle concreta, necesitaríamos el dato de «Edificabilidad Total» de su ficha técnica (que no se incluye en este Avance), pero la regla general es: allí donde el PGOU decía que iban 100 viviendas, en el futuro se construirán 120, siempre que no estén en zona afectada por el ruido del aeropuerto.
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