En Villanueva del Pítamo, aún por desarrollar, se podrían construir casi 2.000 viviendas más por valor de 436 millones de euros
El gobierno local de Sevilla, que preside el popular José Luis Sanz, proyecta una Modificación Puntual del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU), que sería la número 65 y que tiene como objetivo incrementar hasta el 20% el número de viviendas en la ciudad mediante el aumento de su densidad, es decir permitir un promedio de 85 m2/techo por vivienda libre en vez de las actuales previstas de entre 115 y 155 m2/t.
La Delegación de Urbanismo del Ayuntamiento hispalense trata de justificar esta medida en la situación de emergencia habitacional existente, a la que habría que responder con una oferta de viviendas más accesibles y con una tramitación urbanística mucho más ágil.
Sin embargo, este súbito incremento de la densidad podría tener el efecto contrario al pretendido, ya que a las promotoras que aún no han acabado de ejecutar sus desarrollos urbanísticos les compensaría paralizarlos para rehacer sus proyectos en aras de construir viviendas más pequeñas y lograr una facturación adicional con la que no contaban en principio.
Veamos el posible efecto inesperado que podría tener esta Modificación Puntual del Plan General con algún ejemplo concreto.
ISLA NATURA (PALMAS ALTAS)
Para calcular el volumen de negocio adicional que la Modificación Puntual nº 65 (MP_65) generaría para Metrovacesa en el sector SUS-DBP-02 (Palmas Altas Sur / Isla Natura), debemos cruzar los datos técnicos del Plan Parcial con las nuevas condiciones de densidad propuestas.
Utilizaremos la edificabilidad de vivienda libre del sector y los parámetros de la modificación para obtener una cifra precisa de metros cuadrados «extra» puestos en el mercado.
Cálculo de la superficie «extra» edificada
Según el Plan Parcial y el Avance de la MP_65, el escenario es el siguiente:
• Edificabilidad total de vivienda libre en el sector: 187.605 m2t.
• Viviendas libres previstas originalmente: 1.638 unidades.
• Densidad original (Vivienda Libre): ~114,53 m2t/viv.
• Porcentaje de ejecución pendiente (30%): De las 2.870 viviendas totales, quedarían unas 861 por construir (de las cuales unas 491 serían de renta libre siguiendo la proporción del 30%).
El incremento del 20%: La modificación permite construir un 20% más de unidades sobre las parcelas pendientes.
• Viviendas libres adicionales: 20% de las 861 pendientes = 172 viviendas nuevas.
• Superficie media tras la modificación: Para no superar el límite de población y evitar cargas públicas, el tamaño medio bajaría de 114,53 m2t a aproximadamente 95,44 m2t por unidad.
Estimación del Valor Económico (Volumen de Negocio)
Si tomamos como referencia el producto de Residencial Veleta (vivienda libre en Isla Natura), donde las unidades suelen rondar los 95 m2t (el máximo permitido tras la modificación para optimizar el número de unidades), el cálculo sería:
| Concepto | Valor Estimado |
| Nº de Viviendas Adicionales | 172 unidades |
| Superficie total «extra» en venta | ~16.415 m2t (172 viv x 95,44 m2t) |
| Precio medio estimado m2 (Veleta) | ~2.600 €/m2 (Dato de mercado referencial) |
| Volumen de negocio bruto adicional | ~42.679.000 € |
Factores de Rentabilidad Añadida para Metrovacesa
Más allá de los ingresos brutos por ventas (que superarían los 42 millones de euros sólo por esas 172 casas extra), la MP_65 aportaría beneficios estratégicos que aumentarían el margen de beneficio:
• Coste de suelo cero: El promotor ya es dueño del suelo. Estas 172 viviendas se «extraen» del mismo volumen edificable que ya posee. No hay inversión en compra de nuevos terrenos.
• Exención de dotaciones públicas: Al no superar el 20% de incremento de población, la Ley (LISTA) presume que las infraestructuras actuales son suficientes. Metrovacesa no tendría que ceder más suelo para parques o colegios por esas casas «extra».
• Ahorro en costes financieros: Al tramitarse directamente por licencia de edificación, el tiempo para poner el producto en el mercado se reduce drásticamente (evitando los 2-3 años que podría tardar una modificación del Plan Parcial), lo que reduce el coste de la deuda.
• Adecuación a la demanda: Cambiar viviendas de 115 m2 (más caras y difíciles de vender) por unidades de 95 m2 (más comerciales) acelera el ritmo de ventas (ritmo de absorción).
Conclusión: Para Metrovacesa, esperar a esta modificación no es solo una cuestión de «construir más», sino de transformar un remanente de suelo en un activo mucho más líquido y rentable. El volumen de negocio adicional de ~42,7 millones de euros se generaría con un coste marginal muy bajo, ya que las infraestructuras y el suelo son costes ya asumidos o amortizados en las fases anteriores (70% ya ejecutado).
SUELOS DE LA ANTIGUA CRUZCAMPO
Actualmente, el desarrollo urbanístico en los antiguos terrenos de la fábrica Cruzcampo se encuentra en fase de construcción y comercialización, no habiéndose completado la entrega de promociones residenciales. El proyecto contempla más de 2.000 viviendas, con varias promociones activas como las de Vía Célere (unas 189 viviendas premium) y la primera fase de Emvisesa (Residencial Cruz del Campo, 92 VPO).
La urbanización del sector fue finalizada por Sareb en septiembre de 2025, permitiendo así el inicio de la construcción de los distintos bloques del nuevo barrio. Se han confirmado cinco promociones iniciales que suman 590 viviendas dentro del conjunto total. En resumen, los primeros hitos residenciales están en marcha, pero las entregas definitivas están pendientes de la finalización de las obras de edificación que han comenzado tras la urbanización del terreno.
Los suelos de la antigua fábrica de Cruzcampo (ARI-DSP-03) representan el ejemplo perfecto de un enorme margen de «lucro cesante» gracias a la proyectada Modificación Puntual del PGOU.
• Estado de Ejecución: Figura con un 40% de ejecución en los documentos técnicos de la Gerencia de Urbanismo, aunque las 590 que hemos confirmado como activadas o confirmadas suponen en realidad un 30% en números redondos.
• Viviendas pendientes: Quedarían por desarrollar aproximadamente 1.410 viviendas de las originales.
El impacto de la Modificación
Si los promotores de las parcelas aún no edificadas en Cruzcampo (como el remanente de Sareb o parcelas de otras promotoras) deciden acogerse a la MP_65, el cálculo es el siguiente:
Cruzcampo se encuentra en Nervión/San Pablo, una zona con precios de mercado muy superiores a la media de la ciudad.
El Plan General de 2006 obliga a construir pisos de 127,5 m2 (viviendas muy grandes para el estándar actual, según la Delegación de Urbanismo).
Si estimamos un precio medio de venta en esa zona de unos 3.500 €/m2 (vivienda nueva premium), la posibilidad de construir esas 282 viviendas adicionales de unos 100 m2 generaría un volumen de negocio extra de aproximadamente 98,7 millones de euros para el conjunto del sector.
VILLANUEVA DEL PÍTAMO
El proyecto de viviendas en Villanueva del Pítamo, situado al sur de Sevilla (entre Bellavista y Dos Hermanas), es una de las mayores actuaciones urbanísticas (sector SUS-DBP-06) de la ciudad, con la previsión de construir cerca de 9.910 viviendas, de las cuales aproximadamente el 40-45% serán protegidas (VPO). Este nuevo barrio sostenible, con una inversión de 1.100 millones de euros, busca integrar zonas residenciales, espacios económicos de innovación y zonas verdes.
Al tratarse de un sector con un grado de ejecución prácticamente nulo, el impacto del incremento de densidad propuesto por el gobierno de Sanz es enorme.
Si aplicamos el incremento máximo del 20% que permitiría la nueva norma para agilizar trámites y evitar nuevas cargas dotacionales, las cifras cambian drásticamente:
El proyecto busca integrar «espacios económicos de innovación». La MP_65 facilita esta integración al permitir viviendas más compactas (hasta un límite de 85 m²t) que encajan mejor con el perfil de trabajadores jóvenes y profesionales que suelen demandar estos barrios tecnológicos.
El mayor beneficio para los promotores de Villanueva del Pítamo es que estas 1.982 viviendas adicionales se generan sobre el mismo suelo que ya poseen. Según la presunción de la LISTA que asume la modificación, este incremento de población (inferior al 20%) no obliga a reservar más suelo para parques o colegios, aprovechando las dotaciones ya proyectadas en el plan original.
Si tomamos como referencia precios de mercado para vivienda nueva de renta libre en esa zona (estimando un valor conservador de 220.000 € por unidad), la posibilidad de construir esas casi 2.000 casas extra supondría un volumen de negocio adicional de aproximadamente 436 millones de euros para los propietarios del suelo.
La modificación aclara que para las VPO ya existe una norma (RD 1/25) que fija su densidad máxima en 70 m²t/viv, por lo que el gran salto de rentabilidad de la MP_65 se concentrará en las más de 7.400 viviendas de renta libre resultantes.
Villanueva del Pítamo pasaría de ser un barrio de 9.900 viviendas a una «miniciudad» de casi 12.000. El valor económico que la Gerencia de Urbanismo pone sobre la mesa con esta modificación es, en este sector concreto, superior al de cualquier otra zona de Sevilla.
CONDICIONES
Los promotores deben cumplir ciertas condiciones que impone la nueva norma:
• Mantenimiento de parámetros: No pueden aumentar la altura de los bloques ni el volumen total de construcción; sólo puede «repartir» el mismo pastel en trozos más pequeños.
• Vivienda Protegida: La modificación afecta principalmente a la vivienda libre, ya que las protegidas ya tienen su propio límite de densidad (fijado en 70 m2t/viv por el RD 1/25).
Existe un incentivo económico real para no iniciar las fases de edificación hasta que la MP_65 sea definitiva. Construir hoy bajo la densidad antigua (viviendas más grandes y menos unidades) supone renunciar a un 20% de producto vendible que se podría obtener mañana con un trámite mucho más ágil.
Ahora bien, ¿sería legal penalizar el retraso de las obras proyectadas por acogerse a la nueva normativa? La respuesta es afirmativa y en realidad ya forma parte de las Normas del PGOU vigentes. No se trata de una multa económica directa por «esperar», sino de las consecuencias jurídicas de no cumplir con los plazos de ejecución:
–Declaración de Incumplimiento: El incumplimiento de los plazos para la ejecución material de la urbanización o de la edificación habilita al Ayuntamiento para declarar formalmente un incumplimiento de deberes.
–Consecuencias del retraso: Si un promotor frena una obra y deja pasar los plazos (generalmente 3 años desde que el suelo es solar), la administración puede:
◦ Sustituir el sistema de actuación: Pasar de un sistema de «compensación» (liderado por el promotor) a uno de «expropiación» o «gestión pública».
◦ Venta forzosa: Incluir la parcela en el Registro Municipal de Solares, lo que puede llevar a que el Ayuntamiento saque el suelo a concurso para que otro lo edifique.
◦ Expropiación por incumplimiento: Como medida extrema ante la inobservancia del deber de edificar.
Sin embargo, el promotor suele jugar con los plazos administrativos. Si el suelo aún no tiene la condición de «solar», los plazos son más flexibles, lo que le permite «esperar» legalmente a la aprobación de la Modificación Puntual nº 65 (MP_65) sin incurrir en infracciones.
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