El valor se multiplicará añadiendo la edificabilidad que se permite en el Distrito Urbano Portuario
La orden por la que el Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible ha aprobado la valoración de los terrenos -clasificados en quince áreas funcionales- y de la lámina de agua de la zona de servicio del Puerto de Sevilla permite calcular el valor patrimonial de base de los terrenos de las zona más significativas.
Las áreas de mayor importancia a la hora de realizar una estimación económica son, a nuestro juicio, las siguientes:
Distrito Urbano Portuario (DUP)
El pomposamente denominado Máster Plan (un Plan Director de toda la vida) define una superficie para el área portuaria del DUP de 400.984 m².
Si aplicamos el valor asignado al Muelle de Tablada (Área 2), que es el eje central de este distrito, las cifras resultantes serían éstas:
-Superficie DUP( portuario, también llamado ahora terciario ): 400.984 m².
-Valor unitario (Área 2): 197,56 €/m².
-Valor Total Suelo DUP terciario: ~79.218.399 €.
A esto habría que sumar el área residencial ARI-DBP-08 (Avenida de las Razas), que aporta otros 165.698 m² de suelo urbano destinado a 700 viviendas y usos terciarios.
Las Delicias, la «milla de oro» portuaria
Es la zona con los precios unitarios más altos de todo el recinto (llega a los 242,71 €/m² en la subárea 1.D). Sumando sus diferentes usos, el valor del suelo resultante es:
-Superficie Total Estimada: ~225.800 m² (suma de usos comercial, náutico e interacción).
-Valor Medio Estimado: ~210 €/m² (ponderando subáreas).
-Valor Total suelo Delicias: ~47.418.000 €.
El corazón logístico: ZAL y dársena del Cuarto
Aunque el precio por metro cuadrado es menor, la enorme extensión de estas zonas influye en su valor total.
-ZAL (Área 8): 654.035 m² x 34,29 €/m² = ~22.426.860 €.
-Dársena del Cuarto (Área 7): 1.949.892 m² x ~31,65 €/m² (media subáreas) = ~61.714.081 €.
La gran reserva de futuro
El Área 12 (Reserva Portuaria) es, por superficie, una de las mayores bolsas de suelo, destinada a garantizar el crecimiento a largo plazo.
-Superficie: 1.852.944 m².
-Valor unitario: 20,51 €/m².
-Valor Total Suelo Reserva: ~38.003.881 €.
Este es sólo el valor del terreno.
El Máster Plan añade valor mediante la edificabilidad, al permitir construir hasta 405.933 m² de techo en el Distrito Urbano Portuario.
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