En el proyecto más pequeño se justifica una valoración del suelo más alta pero el promotor termina pagando menos a Urbanismo que el proyecto más grande
La Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de Sevilla ha tramitado en los últimos meses sendos Estudios de Ordenación al amparo de la Ley 7/2021 de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía (LISTA). En ambos se propone la mejora urbana de parcelas de uso no residencial (terciario e industrial) situadas en el mismo distrito, Sur: una, en el número 11 de la calle Genaro Parladé ( barrio de Tabladilla); la otra, en el número 31 de la calle Bami (barrio del mismo nombre). Y en las dos, mediante la misma solución: su recalificación para la construcción de viviendas. Aunque los suelos distan entre sí tan sólo un kilómetro en línea recta y en números redondos, las actuaciones propuestas representan estrategias opuestas de desarrollo inmobiliario y generan cargas distintas para los promotores.
Promotores que ya no son los mismos que en el momento del inicio de la tramitación ante la Gerencia de Urbanismo, ya que como vimos en un anterior informe el grupo ABU se ha hecho con los suelos de Genaro Parladé, 11, mientras que no se tiene constancia de que la empresa Gonzybar haya dado el pase a los suyos en Bami.
Ambos promotores confirman en sus Estudios de Ordenación la viabilidad económica de sus respectivas promociones, aunque existen diferencias significativas en las valoraciones de ingresos, costes y, fundamentalmente, la base para calcular el valor del suelo y las cesiones. Veamos las diferencias y similitudes más importantes en sus estudios económico-financieros:
–Viabilidad Económica y Rentabilidad
Ambos proyectos están diseñados para ser financieramente viables, lo que se garantiza por el margen de beneficio resultante de la promoción y venta del inmueble.
Ambos promotores demuestran sobre el papel la viabilidad al obtener un margen de rentabilidad positivo sobre la inversión.
La diferencia clave es que el proyecto de Genaro Parladé 11, de menor escala, reporta un margen de rentabilidad sobre la inversión mayor (23,83%) que el de Bami, 31 (17,46%).
–Valoraciones de conceptos clave
Las diferencias más notables se encuentran en el coste de construcción por metro cuadrado y en el valor de repercusión del suelo utilizado.
La diferencia clave en las valoraciones para alcanzar la rentabilidad y cumplir los deberes urbanísticos radica en la base del valor del suelo (Repercusión/Valor Residual) utilizada: el promotor de Genaro Parladé, 11 utiliza un valor de 750 €/m²t, mientras que el de Bami, 31 utiliza 499,07 €/m² para el suelo, lo que afecta directamente tanto a la viabilidad de la promoción como al importe final de la monetización de las cesiones.
Los promotores utilizan valoraciones distintas para los conceptos de ingreso (precio de venta) y de costes directos (construcción y suelo):
Hay diferencias notables en la valoración del suelo:
1. Genaro Parladé, 11: Para la viabilidad económica se estima el coste del suelo (Vr) en 1.317.750 €, basándose en un valor de 750 €/m²t. Este valor es posteriormente utilizado como el «valor residual de suelo residencial» (Vr = 750 €/m²t) para calcular la monetización de las cesiones.
2. Calle Bami, 31: Se estima el coste del suelo en 2.130.689 €, basándose en una «Repercusión del suelo» de 499,07 €/m². Este valor se obtiene aplicando coeficientes a un Módulo Base de 468,13 €/m² según la instrucción municipal.
La diferencia clave radica en la metodología específica utilizada para determinar el valor del suelo, a pesar de que ambos Estudios de Ordenación (EO) se acogen al mismo marco legal (LISTA y Reglamento General de la LISTA) y la misma instrucción municipal (Instrucción 55/2024 GUMA).
1. Valoración del Suelo en Genaro Parladé, 11: Método Residual (750 €/m²t)
El promotor Overland West (Genaro Parladé, 11) utiliza el método de Valor Residual Estático (Vr) para determinar tanto la viabilidad económica como la base para la monetización de las cesiones de Sistemas Generales,.
1. Metodología Legal: La valoración se realiza aplicando el método residual estático regulado en el artículo 22 del Real Decreto 1492/2011, por el que se aprueba el Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo, considerando los valores de venta (Vv) y los costes de producción (Vc) de la zona. Este método calcula el valor del suelo como el remanente una vez que se restan todos los costes de la promoción (incluyendo construcción, gastos generales y beneficio promotor) de los ingresos por venta.
2. Resultados Obtenidos: Mediante este cálculo residual, el estudio concluye que el Valor Residual de suelo residencial (Vr) es de 750 €/m²t,, lo que resulta en un Coste Suelo total de 1.317.750 € para la edificabilidad de 1.757 m²t.
3. Justificación de Mercado: Este valor alto está respaldado por un precio de venta proyectado de 3.500 €/m² para las viviendas, en una zona de «alta demanda» y «alto precio medio», donde la oferta de obra nueva es «prácticamente inexistente».
2. Valoración del Suelo en Calle Bami ,31: Módulo Base GUMA (499,07 €/m²)
El promotor Gonzybar (Bami ,31), aunque opera en un mercado con un precio de venta proyectado incluso más alto (4.000 €/m²), opta por utilizar un Módulo Base ajustado proporcionado por la Instrucción GUMA (55/2024) para la valoración de las cesiones, en lugar de su Valor Residual de Mercado.
1. Metodología Aplicada: El valor económico equivalente de las dotaciones y el 10% de aprovechamiento se calcula tomando como base la Instrucción relativa a las Condiciones Exigibles a las AMU.
2. Cálculo Modular: Dicha instrucción proporciona un Módulo Base de 468,13 €/m² al que se le aplican coeficientes:
◦ Módulo Base: 468,13 €/m²
◦ Coeficiente de homogeneización por distrito: 1,0691
◦ Coeficiente de localización: 0,9972
◦ Coeficiente por uso: 1
◦ Resultado del Módulo Ajustado: 499,07 €/m².
Conclusión de la Diferencia
El promotor de Genaro Parladé, 11 basa su valor de suelo en una tasación de mercado privado por método residual que arroja 750 €/m²t, argumentando que este método está permitido por el Reglamento de Valoraciones. Este valor se alinea con la alta rentabilidad proyectada (23,83%).
El promotor de la calle Bami, 31, en cambio, utiliza el Módulo Base Oficial ajustado de 499,07 €/m² para monetizar sus cesiones, un valor significativamente inferior. Esto implica que, aunque en Bami, 31 se proyecta vender más caro (4.000 €/m² vs 3.500 €/m²) y tiene un volumen total de costes mucho mayor, el valor unitario que utiliza para calcular su obligación con la comunidad es menor que el valor residual que el promotor de Genaro Parladé,11 utiliza para sí mismo.
CESIONES URBANÍSTICAS
Ambos promotores justifican la sustitución por metálico de los deberes de cesión urbanística debido a la reducida dimensión de las parcelas y a la inviabilidad de materialización física o constitución de un complejo inmobiliario. Ambos se remiten a la Instrucción 55/2024 GUMA para determinar el valor en metálico.
Aunque la necesidad de demolición encarece (100.000 euros) la actuación en Bami,31 y justifica la necesidad de la AMU (Actuación de Mejora Urbana), la principal carga económica que deben asumir ambos promotores para garantizar la participación de la comunidad en las plusvalías es el pago en metálico de los deberes de cesión, siendo ésta una proporción sustancial del margen de beneficio esperado en ambos casos.
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