Urbanismo tramita una recalificación para 21 viviendas sobre suelo terciario en Tabladilla

La operación reportaría un beneficio de 1.322.050 euros al promotor

La Gerencia de Urbanismo y Medio Ambiente (GUMA) someterá a consulta pública hasta el 24 de julio de 2025 el Avance del Estudio de Ordenación presentado por la empresa Overland West (filial de Jafer Promotora Sureña) para una actuación de transformación urbanística en una parcela de 508 m2 situada en el número 11 de la calle Genaro Parladé, cerca de la Consejería de Agricultura de la Junta de Andalucía (barrio de Tabladilla-La Estrella, en el distrito Sur).

La parcela está en un entorno residencial consolidado, aunque tiene calificación de servicios terciarios según el planeamiento general vigente. Su uso precedente fue el residencial, pero fue objeto de un cambio de uso a terciario en el transcurso de la tramitación del Plan General de 2006.

La propuesta del Estudio de Ordenación es recuperar el uso de residencial y ordenar la parcela para posibilitar la construcción de un edificio de viviendas.

Con respecto a los parámetros urbanísticos, la propuesta mantiene la edificabilidad
existente, esto es 1.757 m2t; implanta la tipología residencial generalizada en la
zona, edificación abierta, aunque con alteraciones en las condiciones de posición y
forma de la edificación; y eleva la altura pasando de las 2/5 actuales, a PB+7. El
número máximo de viviendas es de veintiuno (21).

La parcela libre en el número 11 de la calle Genaro Parladé

Con respecto al cumplimiento de los deberes de las actuaciones de transformación
urbanística en suelo urbano (ex artículo 28 de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de
impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía, y artículo 49 de su
Reglamento General), el promotor plantea la remisión a metálico de las cesiones
correspondientes a las dotaciones originadas por el aumento de población debido a
las reducidas dimensiones de la parcela.

UNA EXCEPCIÓN EN EL PGOU

Según el promotor, este pequeño solar está sin construir desde hace años como consecuencia del uso terciario que tiene la parcela, conforme al PGOU vigente. Y añade: «Este solar, cuyo uso natural y precedente es el residencial, fue objeto de un cambio de uso, de residencial a terciario, promovido por un interés particular que planteaba la construcción de un edificio de oficinas». No revela quién fue el particular o entidad que presionó al gobierno local de la época, presidido por Monteseirín, para lograr que en una zona toda residencial se cambiara el uso excepcionalmente a terciario para un edificio de oficinas.

Overland West asevera que con el paso del tiempo este interés desapareció y las reducidas dimensiones del solar no lo han hecho atractivo para ningún proyecto,
económicamente viable, con este uso terciario.

A su juicio, el solar, uno de los pocos existentes en la zona, supone un foco de
intranquilidad para el vecindario, por ser propenso a ocupación incontrolada para actividades nocivas y foco de múridos y otras especies invasoras e infecciosas.

Plantea por ello la mejora urbana de este entorno residencial mediante la
transformación urbanística de esta parcela para la construcción de
un edificio de viviendas, «viviendas que por otro lado -añade- darán respuesta al alto grado de demanda existente en la zona».

La parcela está calificada como Uso Terciario, Servicios Terciarios en Edificación Compacta (ST-C). Debido a la volumetría de la nave de uso deportivo, que existía en la parcela colindante (Club Antares), se subdivide en dos áreas con alturas diferentes: la próxima al deportivo tiene definida una altura de B+1; y el resto de la parcela, B+5.

Esta determinación urbanística de dos alturas en la misma parcela ha resultado ser circunstancial, ya que las condiciones físicas de la parcela colindante han cambiado. En la actualidad, una vez demolida la anterior edificación, que se adosaba a la medianera colindante, se ha construido una Residencia de Estudiantes con edificación abierta, que se separa de la referida medianera, por lo que según el promotor mantener unas determinaciones de menor altura (incluso con edificación adosada como se podría plantear con anterioridad) carece hoy de sentido.

La viabilidad económica queda garantizada por el margen de beneficio resultante de la promoción y venta del inmueble.

Sobre el supuesto de agotar edificabilidad y un precio de venta sin riesgos para
la venta total de la promoción, las estimaciones del promotor son las siguientes:

Como consecuencia de la reducida dimensión de la parcela objeto de la presente actuación de mejora urbana, al ser manifiestamente inviable ceder suelo en la parcela para las dotaciones de los nuevos sistemas locales y generales, así como tampoco poder llevarse a cabo un lógico modelo de complejo inmobiliario, el promotor propone la sustitución en metálico del deber de entrega del suelo calificado para estas nuevas dotaciones, conforme a los criterios y valores de referencia establecidos. Esa sustitución en metálico ascendería a 433.437,50 euros.

Los plazos, una vez aprobado el Proyecto de Actuación Urbanística, se estiman
en 24 meses hasta la finalización de las obras.

  • Nota: Las personas o entidades interesadas deberán remitir sus observaciones al siguiente correo electrónico de la Gerencia de Urbanismo: consultaspreviasplaneamiento@urbanismo-sevilla.org hasta el 24 de julio de 2025 incluido, como fecha límite.

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