Teme un posible fraude de ley al haberse omitido el proyecto de reparcelación

La asociación de técnicos urbanistas sin ánimo de lucro Urban Century 29 ha presentado ante el Ayuntamiento de Sevilla un recurso de alzada al expediente referido a la solicitud de licencia de parcelación de los suelos incluidos en el ámbito del Estudio de Ordenación de la parcela del nuevo estadio Benito Villamarín, formulada por el Real Betis Balompié Sociedad Anónima Deportiva.

Según esta entidad, la mole para uso terciario anexa al nuevo estadio se pretende edificar sobre las parcelas de terrenos que a fecha de hoy forman parte del Patrimonio municipal de Suelo del Ayuntamiento de Sevilla, por lo que para que el Betis pueda actuar sobre estas parcelas municipales no basta con aprobar un Estudio de Ordenación o con considerar que con el mismo ya se ha suplido la figura necesaria en Derecho Urbanístico que es la tramitación de un proyecto de reparcelación. Por eso, a su juicio, el proyecto de parcelación presentado no es figura suficiente ni puede ser sustituto del de reparcelación.

Urban Century observa la falta de publicación del expedienté de reparcelación, «que es el que ineludiblemente procede -firma- después del Avance de Ordenación para establecer el reparto de beneficios y cargas y la adjudicación de las nuevas parcelas a cada propietario». Y añade que en este caso, si el promotor (Betis) pretende quedarse como único propietario de la menciona manzana urbana debería haber acordado el valor de transacción de las parcelas de terreno del Ayuntamiento de Sevilla, pero esto se desconoce porque no se ha hecho público.

La asociación considera que el expediente objeto de su recurso de alzada forma parte de un único proyecto urbanístico realizado por fases o etapas, que abarca desde el Avance del Estudio de Ordenación hasta la solicitud de licencia de parcelación solicitada, por el mismo promotor, sobre suelo del Patrimonio municipal que aún no ha sido desafectado del uso y dominio públicos.

En resumen, las alegaciones presentadas en que se basa el recurso de alzada son las siguientes:

Posible «fraude de ley»

Es posible que se pueda estar produciendo un fraude de ley con la tramitación del proyecto de parcelación presentado, ya que no ha sido expuesto al público y tan sólo ha sido presentado por uno de los propietarios de los terrenos, y sin haber aprobado previamente el proyecto de reparcelación urbanística. Además, se da la circunstancia de que el otro propietario, que es el Ayuntamiento, tiene a estas fechas inscritas en el Registro de la Propiedad las dos parcelas mencionadas a su nombre.

En concreto nos referimos a que en lugar de tramitar el proyecto que corresponde en este momento del expediente que comenzó con el Avance del Estudio de Ordenación que es el de reparcelación, el promotor interesado pretende que este proyecto de parcelación sirva para que el Ayuntamiento segregue las dos parcelas municipales de la finca primitiva sin garantía alguna de haber fijado un valor justo de mercado y sin asegurar que el pago y cobro de su valor comercial se produzca de inmediato, y sin un plano topográfico adecuado que fije las lindes de cada parcela, y para colmo sin haber realizado un expediente de desafección del uso y dominio públicos de ambas parcelas.

Estado actual de los suelos donde se proyecta la ampliación del estadio y la construcción de la mole anexa, más o menos separados por la charca

Es lo mismo que ya manifestamos y advertimos en las alegaciones que se presentaron al Estudio de Ordenación en cuanto a que el valor de las parcelas municipales las fijaba el promotor interesado en base a un valor catastral obsoleto. Y, además, ahora, sin realizar el proyecto de reparcelación que obligatoriamente en su tramitación tendría que exponerse al público. Lo que da poca transparencia al procedimiento y abre dudas sobre si se pretende de forma fraudulenta  sustituir con esta parcelación para que se entreguen de forma inmediata esas parcelas, de suelo municipal, a cambio de superficies en futuros locales que no existen actualmente ya que se construirán en inmuebles que se espera construya el promotor en un futuro sin garantía alguna ni del tipo de construcción, ni de su calidad, ni de su ubicación dentro del edificio que se pretenden ubicar precisamente sobre las parcelas que son actualmente patrimonio municipal del suelo.

Es decir, al parecer el Ayuntamiento de Sevilla entrega ese suelo del patrimonio municipal al promotor interesado de forma que las dos parcelas las podrá inscribir de inmediato en el Registro de la Propiedad, con lo que ya  estaría facultado de forma inmediata para realizar negocios jurídicos con rendimiento económico, mientras el Ayuntamiento de Sevilla no obtendría el cobro de la transmisión de su patrimonio de suelo hasta que el promotor construyera el edificio en años posteriores y sin garantía de que lo termine de construir y por tanto del cobro de su valoración comercial de mercado. O, lo que es lo mismo, un aplazamiento del pago durante años sin ninguna garantía y perdiendo su valor y su uso actual por los ciudadanos que se ubican en el entorno del estadio.

Además, esta forma con la que se pretende realizar la transacción comercial también dificulta o impide una futura reversión de ese suelo si no se cumplen los requisitos establecidos entre las partes (……).

Posible incumplimiento de la condición resolutoria de la licencia de construcción

(…..) La licencia concedida por la Gerencia de Urbanismo y Medio Ambiente (GUMA) sobre el Proyecto básico del Edificio, al mismo promotor, está condicionada al cumplimiento de varias exigencias técnicas, y entre ellas a la presentación de un proyecto de ejecución que cumpla con todas las indicaciones que se fijan en los informes técnicos.

Nos ha parecido clave la que se titula Condición Resolutoria, por la que se exige al promotor interesado la elevación a documento público e inscripción registral las parcelas municipales que están ubicadas en la misma manzana urbana del Estadio del Real Betis Balompié, bajo su exclusiva responsabilidad. Que en caso de no cumplirla la licencia seria revocada. El cumplimiento de esa Condición Resolutoria corresponde al mismo promotor interesado en la construcción del edificio.

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Nueva denominación del proyecto

Un par de grandes carteles con el escudo del Betis y el logotipo de Acciona, la empresa constructora adjudicataria de las obras, han sido colocados en el interior de la explanada de propiedad municipal que lleva meses vallada por el club verdiblanco. Curiosamente, lo que hasta ahora se denominaba en el Estudio de Ordenación de los suelos ‘Nuevo Estadio Benito Villamarín’, pasa a llamarse ‘Conjunto Edificatorio del Estadio Benito Villamarín’, una expresión eufemística con la que se trata de englobar la mole anexa para uso terciario (hotel, comercios, bares…) y con la que de paso se elimina el carácter de novedoso al coliseo bético

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Consideramos que el conjunto de las condiciones técnicas podrían cumplirse en el proyecto de ejecución que está pendiente de presentación, pero esa Condición Resolutoria por la que el Ayuntamiento puede revocar esa licencia exige una vigilancia extrema de la GUMA, ya que ya se ha incumplido el Plazo máximo en el que se tendría que haber elevado a documentó público la transferencia de las parcelas del Patrimonio municipal del suelo que deberían de haber estado  recogidas en el Proyecto de reparcelación ya mencionado.

En consecuencia, exigimos que se haga público el cumplimiento o incumplimiento de esa Condición Resolutoria (……) La urgencia en conocer si se ha cumplido es debida a que recientemente se ha informado, por el promotor interesado, a la prensa, del comienzo de las mismas (las obras) y cuando además estas no se pueden iniciar ni permitir según esa Condición Resolutoria hasta tanto no se hayan cumplido todas las condiciones establecidas en la licencia de obras de construcción y se haya presentado el proyecto de ejecución de las mismas (….).

Posible pérdida patrimonial del Ayuntamiento

A la vista del retraso que se está produciendo en la tramitación del expediente urbanístico que comenzó en el año 2024 y teniendo en cuenta los cambios que se están produciendo en el mercado inmobiliario, es necesario que el proyecto de reparcelación que aún no se ha presentado contenga las siguientes consideraciones en la valoración de las parcelas municipales que ya se señalaron en las alegaciones que se presentaron al estudio de ordenación, dado que la valoración que presentaba el promotor del expediente era obsoleta, basada en un valor catastral no vigente y fuera del mercado inmobiliario actual.

Por todo lo expuesto y para evitar pérdidas patrimoniales para la ciudad de Sevilla es necesario que para el ineludible proyecto de reparcelación se tengan en cuenta los siguientes elementos a considerar en la valoración de los terrenos y parcelas existentes en la manzana urbana objeto de este expediente:

Finalmente, Urban Century 29 exige que se revoque la aprobación del proyecto de parcelación y que se redacte, apruebe y se haga público el «ineludible proyecto de reparcelación al que obliga el conjunto de las actuaciones urbanísticas que se pretenden desde el año 2024 en esta manzana urbana, de forma que se pueda verificar o alegar contra las valoraciones que se realicen, dado que las del anterior Estudio de Ordenación -comparándolas con la que calculamos en este recurso de alzada- pueden significar pérdidas patrimoniales millonarias para la ciudad de Sevilla».

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