El Consistorio abre esa posibilidad al disociar ambos inmuebles en las Normas Urbanísticas y no exigir un aval como garantía

Las Normas Urbanísticas incluidas por el gobierno de Sanz en la aprobación definitiva del Estudio de Ordenación de la parcela del nuevo estadio Benito Villamarín se basa en una figura denominada gestión asistemática, en virtud de la cual y pese a figurar el proyecto del Betis como una unidad constituida por el estadio y la mole anexa, el Consistorio permite disociar la construcción de uno y otra. La única condición esencial impuesta por el Ayuntamiento es que el Villamarín se acabe aunque no se construya o se termine la mole. La paradoja urbanística es que si ésta no se acaba, la Corporación Municipal no recibiría su compensación por la entrega de los suelos públicos (explanada de la calle Doctor Fleming y un vial de la avenida de La Palmera), compensación en forma de locales dentro de la mole. Y como en las Normas no figura la exigencia de un aval al Betis como garantía de la operación, podría darse el caso de que el gobierno local que preside el popular José Luis Sanz perdiera su participación en el proyecto.

Los suelos sobre los que se va a construir el nuevo estadio Benito Villamarín y la mole anexa de uso terciario, ahora rebautizada pomposamente por la Gerencia de Urbanismo como «edificio plurifuncional anexo», tienen las siguientes referencias catastrales:

-6088001TG3368N: Es la parcela donde se ubica el actual estadio Benito Villamarín.
-5987001TG3358N: Corresponde a suelos de titularidad municipal situados al Oeste del estadio (explanada de la calle Doctor Fleming), de 8.812,55 m2).
-Parcela no catastrada: Porción de 470,32 m² de viario público en la avenida de La Palmera (a la altura de la Glorieta Plus Ultra) que se integra en el proyecto.

Lo más llamativo es que el Ayuntamiento ha optado por una vía legal que evita un procedimiento de desafectación independiente de los suelos municipales al usar lo que se denomina denomina una «desafectación tácita».

Plano de los suelos sobre los que se construirá el proyecto (2 y 3, del Ayuntamiento)

Los informes del Servicio de Patrimonio Municipal del Suelo (PMS), en particular el emitido el 26 de diciembre de 2025, afirman que, al aprobarse el instrumento de planeamiento (el Estudio de Ordenación), la totalidad del suelo municipal queda calificado como «Deportivo Privado (D*)».

Según el PMS, este cambio de calificación jurídica en el planeamiento produce automáticamente la «desafectación tácita del dominio público» de los suelos propiedad de la ciudad a través del Ayuntamiento. Se fundamenta esta interpretación en la Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía/ LISTA (Ley 7/2021 de Andalucía). El artículo 127.1.b de esta ley obliga a que esos terrenos se incorporen al Patrimonio Municipal de Suelo para facilitar la ejecución del proyecto del Betis (nuevo estadio más mole anexa de uso terciario).

Así pues, el Ayuntamiento ha utilizado la aprobación definitiva del Estudio de Ordenación para «limpiar» la situación jurídica del suelo público de la avenida de La Palmera y de la calle Doctor Fleming mediante la desafectación tácita. Esto permite que el suelo, especialmente el de la avenida de La Palmera, pase de ser «calle» a ser «parcela edificable privada» sin un expediente de desafectación por separado, basándose en la potestad que le otorga la LISTA.

GESTIÓN ASISTEMÁTICA

Según las fuentes consultadas, los artículos clave de la Normativa Urbanística del Estuio de Ordenación de la parcela (unificada) del nuevo estadio Benito Villamarín son el octavo y siguientes, para entender cómo el Betis y el Ayuntamiento han «encajado» legalmente la integración de suelo público en la parcela del estadio.

El artículo versa sobre ‘Gestión asistemática de la actuación. Delimitación del ámbito de la actuación asistemática’.

La gestión asistemática es un procedimiento urbanístico que se utiliza para actuaciones en suelo urbano consolidado sobre parcelas aisladas que, por su escala, no requieren el desarrollo de un sector completo (lo que sería una «actuación sistemática» o unidad de ejecución). En el contexto del proyecto del Betis el artículo citado delimita el área donde se aplicará este régimen especial. Según el texto, la actuación asistemática coincide exactamente con:
-La manzana calificada como equipamiento deportivo privado (la parcelas del Betis y la del Ayuntamiento en la calle Doctor Fleming.
-La porción de viario municipal de la avenida de La Palmera.
Las obras complementarias de urbanización en las conexiones exteriores.
¿Por qué se usa la vía «asistemática»?
Lo común en el urbanismo expansivo es la gestión sistemática (grandes barrios donde se crean Juntas de Compensación). Sin embargo, aquí se elige la vía asistemática por varios motivos:

–Evitar la expropiación o permuta prohibida: El informe del secretario general del Pleno municipal recuerda que la ley prohíbe permutar bienes municipales por obras, salvo en «actuaciones sistemáticas». Al declarar esta actuación como una «mejora urbana» bajo gestión asistemática se buscan una vía alternativa para que el Ayuntamiento reciba «superficie edificada de valor equivalente» en lugar de dinero o suelo.

–Reparto de Beneficios y Cargas: Aunque en puridad no se va a crear un barrio nuevo, el Artículo 2.d y el Artículo 8 de la Normativa Urbanística

establecen que debe haber un mecanismo para distribuir los beneficios (el valor de los nuevos usos terciarios) y las cargas (los costes de la plaza pública y la urbanización) entre los dos propietarios: el Betis y el Ayuntamiento.

–La «Edificación Unitaria» como excusa legal: Para que esta gestión asistemática funcione, todo el complejo debe ser una «edificación unitaria» bajo un régimen de división horizontal. Esto es lo que permite que, aunque el suelo se «mezcle», legalmente se trate como un solo proyecto de gestión y que el Ayuntamiento sea «dueño» de una parte de la mole (o de su valor) sin que el estadio deje de ser una unidad funcional.

Recuérdese la advertencia del secretario general del Pleno de que de ese «instrumento singular» debe ser administrado con cautela para no caer en el «urbanismo a la carta».

DISOCIACIÓN

El gobierno local de Sevilla, que preside el popular José Luis Sanz, ha diseñado un blindaje jurídico que permite al Betis reformar y utilizar el estadio incluso si el edificio terciario anexo (la «mole») nunca llega a terminarse o ni siquiera se inicia. Veamos los puntos clave que confirman esa «disociación de facto» dentro de un proyecto que se vende como unitario.

1. Independencia técnica y funcional (Artículo 9 de la Normativa Urbanística)

Aunque el Plan General exige que la actuación se presente como una «edificación unitaria» para justificar la integración de los suelos públicos, la Normativa Urbanística del Estudio de Ordenación introduce excepciones quirúrgicas en su Artículo 9:

• Licencias separadas: Se permite que las obras del estadio tengan una licencia singular o se ejecuten en una fase totalmente diferenciada del resto del complejo.

• Uso independiente: El texto legal establece explícitamente que el estadio constituye una unidad susceptible de ser utilizada de forma «técnica y funcionalmente independiente» de los usos terciarios y del aparcamiento.

• El estadio se puede abrir solo: Se autoriza la utilización del estadio Benito Villamarín incluso si las obras de la mole anexa no están culminadas.

2. Blindaje ante una posible la parálisis de «la mole» anexa de uso terciario

La normativa prevé específicamente el escenario de que la mole anexa de uso terciario se paralice o fracase:

• Caducidad selectiva: Si la licencia de obras del edificio anexo caducara por falta de inicio o terminación, esto no afectará a la validez ni eficacia de la licencia del estadio.

El proyecto de la mole anexa (izquierda) y del nuevo estadio

• Dependencia unidireccional: Existe una curiosa jerarquía: mientras que el estadio puede funcionar sin la mole, lo contrario está prohibido por la Normativa Urbanística del Estudio de Ordenación: para abrir los locales comerciales en la mole sí es obligatoria la terminación del uso deportivo, es decir del nuevo Benito Villamarín.

Esta flexibilidad extrema es la que en su día llevó al secretario general del Pleno municipal a lanzar advertencias serias en su informe:

• Instrumento forzado: El secretario cuestionó que se use un «Estudio de Ordenación» para un incremento de edificabilidad de apenas el 1,074%, sugiriendo que el documento parece más un «negocio patrimonial» para entregar suelo público que una mejora urbana real.
• Indefinición de usos: Advirtió sobre la «reiterada indefinición» de lo que finalmente se va a construir en la mole, lo cual se pospone a futuro, afectando incluso a la valoración económica del suelo.
• Riesgo de arbitrariedad: El informe recuerda que cualquier instrumento que suponga una «derogación singular» de la norma general debe administrarse con cautela para no caer en el «urbanismo a la carta» donde primen intereses privados.

Mientras los informes técnicos del promotor defienden que el proyecto es un «edificio icónico» que revitaliza la ciudad, el informe de la Secretaría General insiste en que la mejora de la ciudad es un «concepto jurídico indeterminado» que no puede apoyarse en retórica, sino en datos objetivos que aquí parecen escasos.

LA PLAZA PÚBLICA

El Ayuntamiento también ha blindado el uso deportivo frente a los retrasos en el espacio público. El Artículo 9.5 de la Normativa Urbanística del Estudio de Ordenación de la parcela establece explícitamente que se podrá habilitar la utilización del estadio Benito Villamarín (recinto deportivo) aunque no se haya acreditado la total terminación de las eventuales obras de urbanización complementaria, categoría en la que se encuadra el tratamiento de los espacios libres y la plaza en parte de la actual explanada de la calle Doctor Fleming.

A diferencia del estadio, los promotores no podrán rentabilizar el edificio de uso terciario si la plaza no está acabada. La normativa impone una condición unidireccional: la utilización de los usos compatibles y coadyuvantes (comercial, oficinas, hotel) queda estrictamente supeditada a la terminación de las obras de urbanización.

Por tanto, la plaza actúa como un «peaje» administrativo: si el Betis quiere abrir su zona comercial, debe entregar antes el espacio público.

Un detalle muy significativo sobre la plaza aparece en el Artículo 6, referente a los derechos y deberes. El texto deja claro que, aunque el Ayuntamiento reciba una parte de la edificación (la superficie de valor equivalente), sus locales no participarán en los costes de mantenimiento de la plaza de uso público. Esto implica que:

-La plaza es de uso público, pero su mantenimiento adecuado recaerá en el Betis.

-Se refuerza la idea de que la plaza es un uso compatible (como los servicios terciarios o las grandes superficies comerciales) y no una dotación pública tradicional mantenida por el erario municipal, de ahí que ya se hable sin tapujos de que servirá para la instalación de los veladores de los bares que se ubiquen en la mole.

La plaza pública sobre la actual explanada de la calle Doctor Fleming

En el plano teórico, el Artículo 2.b vincula la plaza a la finalidad de crear un «nodo activador de sinergias urbanas» mediante la mixtura de usos. Sin embargo, esta «mejora urbana» es la que el secretario general del Pleno municipal cuestiona por basarse en «cuestiones retóricas» más que en datos objetivos que respalden una mejora real para la calidad de vida de los ciudadanos.

En resumen, la plaza está vinculada al estadio solo en el papel del «edificio unitario», pero en la práctica es una carga asociada a la explotación comercial de la mole. El estadio tiene «vía libre» para operar con o sin plaza.

DEL CONVENIO ANTIGUO A LA ACTUALIDAD

En un convenio firmado en 2003 se habló de que el Ayuntamiento recibiría 3.000 m² de edificación a modo de futuro centro cívico para el barrio de Heliópolis y otros del entorno del estadio. Sin embargo, el secretario general del Pleno ha dejado claro en sus informes que ese pacto hoy es de imposible ejecución.

La normativa actual (LISTA y Ley de Bienes de Entidades Locales) prohíbe cambiar suelo por obras, por lo que ahora el Ayuntamiento debe recibir obligatoriamente «unidades registrales» (locales o plantas de oficinas ya terminadas) dentro del régimen de división horizontal.

Los puntos de fricción que suelen protagonizar este tipo de operaciones son la valoración económica del suelo público y si el Ayuntamiento recibirá «oficinas o locales» a un precio justo a cambio de la entrega de sus propiedades al Betis.

El cálculo de esa «superficie edificada de valor equivalente» no es una cifra fija en m², sino un equilibrio financiero complejo.

El Ayuntamiento no recibirá un porcentaje del estadio, sino una parte de la edificabilidad de usos compatibles (oficinas, locales comerciales, hotel….) que se ubicarán en el ahora denominado edificio plurifuncional anexo, vulgo la mole.

Para la base del intercambio debería utilizarse un sistema de coeficientes de ponderación para comparar el valor de un metro cuadrado de «uso deportivo» frente a un metro cuadrado de «uso comercial» u «hotelero».

El objetivo ha de ser que el valor de mercado de los locales u oficinas que reciba el Ayuntamiento sea al menos igual al valor del suelo que ha cedido.

El expediente de la operación revela discrepancias técnicas importantes:

-La Consejería de Fomento advirtió que el valor catastral asignado al «equipamiento deportivo» estaba minusvalorado en los cálculos iniciales. Esto es crítico: si el suelo del estadio se valora por debajo de su precio real, el Betis tendría que entregar menos locales al Ayuntamiento para compensar la balanza.

-El secretario general del Pleno advirtió que existe una «reiterada indefinición» sobre qué usos se van a implantar finalmente en la mole. Al no saberse si habrá un hotel de lujo, oficinas o grandes superficies comerciales, es imposible calcular hoy con exactitud el valor de mercado real de lo que recibirá la ciudad.

LA VÍA DE AGUA DEL AYUNTAMIENTO

.Al disociar el estadio Benito Villamarín de la «mole» anexa, el Ayuntamiento se enfrenta a un escenario donde entrega el suelo de forma inmediata pero su cobro queda condicionado a que el club decida, o pueda, terminar el edificio para, supuestamente, oficinas, locales comerciales y hotel.

El Ayuntamiento recibirá «superficie edificada de valor equivalente» en el edificio plurifuncional anexo (DSP-1B) a cambio de sus 9.282,87 m² de suelo municipal. Sin embargo, la normativa del Estudio de Ordenación introduce una asimetría técnica que podría poner en peligro este cobro.

El Artículo 9.3 permite que el estadio entre en funcionamiento aunque las obras del edificio donde van los locales del Ayuntamiento no estén terminadas.

Si la licencia de la «mole» caducara por no terminarse, el Artículo 9.4 aclara que esto no afectaría a la validez de la licencia del estadio.

Esto significa que el Betis podría terminar su estadio (beneficio privado) y dejar la mole sin acabar, dejando al Ayuntamiento con derechos de propiedad sobre unos locales que físicamente no existan.

Si el Betis decide no construir la mole o las obras de la misma se paralizan tras haber reformado el estadio, el Ayuntamiento tendría un serio problema patrimonial. Poseería una parte proporcional de un edificio «en papel», habiendo perdido ya la titularidad del suelo de la Palmera y Fleming que ha sido objeto de desafectación tácita.

El Ayuntamiento de Sevilla no está realizando una venta tradicional, sino que se integra en un «complejo inmobiliario de carácter urbanístico» mediante un régimen de división horizontal.

Desde un punto de vista material, el Consistorio entrega suelo real hoy a cambio de una «propiedad sobre plano» que depende enteramente de la solvencia y voluntad del promotor (el Betis) para edificar la mole.

Al formalizar la escritura pública antes de empezar las obras, el Ayuntamiento deja de ser dueño del suelo (que se convierte en una parcela única para el estadio y el edificio anexo) para pasar a ser titular de cuotas de participación o unidades privativas en una futura división horizontal.

El valor jurídico es un derecho real inscrito en el Registro de la Propiedad sobre metros cuadrados de techo («superficie edificada de valor equivalente»).

La operación se sustenta en la ley LISTA (Ley 7/2021 de Andalucía), que permite que estos terrenos municipales (Fleming +La Palmera) se incorporen al Patrimonio Municipal de Suelo (PMS) para facilitar la ejecución del proyecto.

Jurídicamente, el Ayuntamiento posee una parte del «todo» arquitectónico, pero no tiene una finca física independiente hasta que el edificio se termine y se redacte el acta de fin de obra. El valor material actual de la compensación es nulo hasta que se edifique.

El expediente revela tres puntos que debilitan la posición del Ayuntamiento.

Llama la atención que, en el Estudio de Ordenación aprobado definitivamente el 19 de enero de 2026 no aparezcan menciones expresas a avales bancarios que garanticen la construcción de la mole en caso de quiebra o parálisis de la sociedad anónima deportiva Real Betis Balompié.

Lo único que está supeditado a la mole son los usos comerciales: el Betis no puede explotar las tiendas si no termina la plaza pública y el edificio. Pero esto no garantiza que el Ayuntamiento reciba sus locales, solo castiga al Betis sin negocio si no los construye.

Aunque el Estudio de Ordenación no lo exija, existen marcos normativos generales que podrían haberse invocado:

1. Ley de Bienes de las Entidades Locales de Andalucía (RBELA)

Esta es la norma que rige cómo el Ayuntamiento puede deshacerse de sus propiedades. El secretario general cita el Artículo 12.1.c de su Reglamento, el cual exige que cualquier disposición onerosa (como este intercambio) cuente con una valoración técnica rigurosa.

Si la valoración es «indefinida» o «minusvalorada» (como advirtió la Consejería de Fomento), se estaría produciendo un perjuicio al patrimonio público.

En enajenaciones de bienes patrimoniales, la normativa de bienes suele exigir garantías para asegurar que el fin de interés público (la mejora urbana) se cumpla realmente.

2. La Ley LISTA (Ley 7/2021 de Andalucía)

El proyecto se ampara en esta ley para justificar la «mejora urbana». El Artículo 6 de la Normativa del proyecto menciona que la actuación queda sujeta a los deberes de los artículos 28 y 30 de la LISTA.

Aunque el Estudio de Ordenación aprobado no lo detalle, la normativa urbanística general permite (y a veces obliga) a la Administración a exigir garantías de urbanización.

El problema aquí es que el Ayuntamiento ha aceptado que el estadio funcione antes de que la urbanización (la plaza y la mole) esté terminada, renunciando de facto a la presión que ejercería la retención de la licencia de ocupación.

El informe del secretario general aporta la base jurídica más sólida para cuestionar la falta de avales. Invoca que cualquier instrumento que suponga una «derogación singular» o un «acuerdo bilateral» debe proteger los intereses de la colectividad (Norma invocada: El principio de interdicción de la arbitrariedad de los poderes públicos, según la Constitución Española).

Si el Ayuntamiento entrega 9.282 m² de suelo y no exige una garantía financiera mientras permite que el club obtenga su beneficio (el estadio) de forma independiente, podría alegarse que se está vulnerando el interés general en favor de un interés privado.

También es común invocar la Ley de Contratos del Sector Público de forma supletoria. Cuando una Administración cede suelo a cambio de una prestación futura (los locales), se asimila a un contrato de permuta de cosa futura, el cual suele exigir una garantía definitiva del 5% del valor del contrato o avales por el 100% del valor del suelo entregado para evitar el riesgo de que el promotor no construya.

¿Por qué no se ha incluido? El expediente sugiere que el Ayuntamiento confía en el mecanismo de la división horizontal. Al inscribir en el Registro que el Ayuntamiento es «dueño» de una parte del edificio antes de que se haga, aquél considera que el derecho ya está protegido. Pero un derecho sobre un edificio que no existe no tiene valor material.

En definitiva, el Ayuntamiento ha aceptado una «cesión a tiempo futuro» sin garantías tangibles, permitiendo que el suelo público se convierta en privado de forma inmediata para reformar el estadio, mientras su propia compensación queda relegada a un edificio cuya construcción ha decidido, por norma, no considerar obligatoria para el éxito del proyecto principal.

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