Se construirán viviendas protegidas en alquiler aprovechando el Decreto de la Junta de Andalucía
La Gerencia de Urbanismo y Medio Ambiente (GUMA) del Ayuntamiento de Sevilla ha aprobado de forma inicial el Estudio de Detalle de una parcela situada en el número 2 de la calle Santa María del Robledo (distrito Macarena) y promovido por la sociedad Hacienda Retamar con el fin de introducir el uso de vivienda protegida en alquiler en un suelo que originalmente estaba calificado como dotacional.
El Plan General de Ordenación Urbanística de Sevilla, en consonancia con el convenio
urbanístico de colaboración suscrito entre la Gerencia de Urbanismo y Corporación Mercantil S.A.U (Nº Protocolo: 010-A/2003), clasifica los suelos sitos en calle Santa María del Robledo Nº 2 como suelo urbano consolidado, calificando a la mayor parte de la parcela como dotacional, con el uso genérico de Servicios de Interés Público y Social, de carácter privado (S*), estando el resto de la parcela afectada por la Actuación Simple de Viario ASV-DM-02 “Sta. María del Robledo”.
Según la información que consta en el Registro de la Propiedad, la parcela tiene
una superficie de dos mil seiscientos metros cuadrados (2.600 m2), lo que
concuerda aproximadamente con los datos arrojados del levantamiento topográfico
realizado “in situ”, por el que se determina que la parcela tiene una superficie real de
2.604,50 m2,
Vista aérea de la parcela objeto del Estudio de Detalle
Se establece una altura de 5 plantas para la parcela dotacional. Mediante acta de fijación de línea firmado el 8 de noviembre de 2007, se han establecido las alineaciones de la actuación.
El Estudio de Ordenación ahora aprobado de forma inicial confirma que se utiliza esta parcela calificada como «dotacional» para implantar un «uso residencial alternativo». Esto es posible exclusivamente por el cambio normativo de la Junta de Andalucía (Decreto-ley 1/2025), que permite edificar viviendas protegidas en suelos de equipamientos privados que estén vacantes.
Con fecha 17 de julio de 2025, el Pleno del Ayuntamiento adoptó una serie de
acuerdos encaminados a la aplicación, en el término municipal de Sevilla, del Decreto Ley 1/2025, de 24 de febrero, de medidas urgentes en materia de vivienda, cumpliendo así la previsión establecida en su artículo 2.1 relativa a que el órgano municipal competente debe disponer la forma en la que se va aplicar, total o parcial, así como en qué zonas de suelo urbano, pudiendo contemplarse además condiciones adicionales.
Entre otros, acordó “autorizar como uso alternativo el uso residencial de vivienda protegida con destino permanente al alquiler, en las parcelas calificadas de uso dotacional privado, tanto de titularidad municipal como de titularidad privada, siempre que se cumplan las condiciones del artículo 2.3 del Decreto-ley 1/2025”.
Imagen de la parcela
La intervención ahora proyectada supone un cambio notable en la fisonomía de la zona. El Estudio de Ordenación eleva la altura máxima permitida: se pasa de las 5 plantas previstas inicialmente a un bloque de 8 plantas (Baja+7). Aunque la edificabilidad total se mantiene en unos 6.058 m²t, el cambio normativo permite que casi la totalidad de este espacio se convierta en pisos, con una densidad de una vivienda por cada 70 m² construidos.
Según la empresa promotora, si se establece una altura máxima de 8 plantas que mantiene el mismo índice de edificabilidad (4 m2t/m2s) es porque a su juicio resulta más acorde y reduce la ocupación máxima del 80% previsto a 60% en las plantas superiores, alineándose a los viales y disponiendo unas separaciones mínimas a linderos privados de 3 m solo en el caso de la planta baja.
Esta parcela está afectada por la actuación simple de viario definida por el PGOU de Sevilla, y denominada como ASV-DM-02, por el que se pretende abrir la calle Santa María del Robledo, completando y complementando la trama urbana. Un convenio previo de 2003 mencionaba la creación de un viario con una «sección mínima de 8 metros».
El plano refleja la actuación simple de viario denominada ASV-DM-02 Santa María del
Robledo”, tal y como se recoge en su ficha urbanística, con la finalidad de la apertura de la calle Santa María del Robledo, posibilitando el acceso rodado entre las calles
Periodista Filiberto Mira y Santa Mar´`ía de los Reyes
El diseño actual, sin embargo, define una calzada más estrecha: de 3 metros más aceras. En este sentido, y en base a las previsiones del PGOU para el ámbito, se plantea la apertura de la calle Santa María del Robledo al tráfico rodado, como viario secundario, mediante la ejecución de una única calzada de sentido único, de 3 metros de anchura, manteniéndose, por un lado, el acerado existente, y por el otro, garantizando un acerado con una anchura mínima de 1,80 metros, comunicándose así la calle Periodista Filiberto Mira con la calle Santa María de los Reyes.
Además, el proyecto reduce el área de movimiento de la edificación en plantas superiores, pero permite la ocupación del subsuelo bajo la calle pública para ganar plazas de aparcamiento privadas.
Se muestra a continuación una tabla comparativa del estado de los parámetros
urbanísticos propios de la ordenación pormenorizada (ordenación detallada, según
LISTA) antes y después de la aprobación del presente Estudio de Detalle, y entrada en
vigor del mismo:
Bajo tierra, la ocupación será máxima: el promotor construirá un aparcamiento subterráneo que no solo ocupará el 100% del subsuelo de su parcela, sino que se extenderá en una franja de 4 metros bajo el nuevo viario público. Esta posibilidad se encuentra habilitada en el artículo 3.1.2.5 de las Normas Urbanísticas del
PGOU de Sevilla, correspondiendo al propietario el deber de conservación del espacio
público.
Aun así, no se alcanzarían las 55 plazas, sino unas 46 plazas aproximadamente (estimando una proporción de 38,5 m2/plaza), por limitaciones morfológicas y de infraestructuras del ámbito, motivo por el que se delimita también una zona de aparcamiento en superficie, al final del tramo del viario de nueva creación, junto con la zona de espacio libre o zona verde contemplada en la ordenación pormenorizada del PGOU vigente.
Respecto a las dotaciones locales que deberán reservarse para equipamientos
comunitarios básicos y para espacios libres y zonas verdes que se demanden en base al
incremento de población que genere el uso alternativo residencial vivienda protegida en alquiler conforme el Decreto-ley 1/25, estos se cuantifican en 552,04 m2.
El Estudio de Detalle propone que, dada la imposibilidad física de llevar a cabo esta reserva en una parcela de 1.514,73 m2 de superficie, este deber será sustituido por alguna de las formas previstas en el artículo 49 del RGLISTA. Sobre esta cuestión, deberá informar el Servicio de Patrimonio Municipal del Suelo, donde se ha remitido el documento al objeto de obtener su pronunciamiento.
Si tenemos en cuenta que, conforme el DL 1/2025, es posible destinar como uso
compatible hasta un 20% de la edificabilidad destinada a vivienda, tenemos que, una
vez descontado este 20%, la edificabilidad residencial de la parcela sería:
6.058,92 m2t / 1,2 = 5.049,10 m2t de vivienda, por lo que, aplicando el coeficiente de 2,4 habitantes por cada 100 m2 edificables de uso residencial, la población residente ascendería a 121 habitantes.
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