Estaban previstos 212 y se anuncian en portales inmobiliarios a partir de 420.000 euros

La Gerencia de Urbanismo y Medio Ambiente (GUMA) del Ayuntamiento de Sevilla somete a información pública la modificación del Plan Especial de Reforma Interior (PERI) ARIU-DSP-03 ‘La Cruz del Campo’ en la parcela RMA.4, promovida por la empresa propietaria de la misma, Amenábar Sevilla. De aprobarse, de las 212 viviendas inicialmente previstas se pasaría a 242, con menor tamaño y en virtud de la La Ley LISTA (Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía).

Los documentos confirman que la empresa Amenábar Sevilla, S.L. es la propietaria única de la parcela RMA.4. Además, en las notas registrales se detalla la declaración de obra nueva en construcción para este suelo, organizada en dos fases que suman las 212 viviendas originales. El nombre comercial de esta promoción es Jardines Cruz del Campo. Las viviendas se anuncian en portales inmobiliarios como idealista desde 420.000 euros.

El objetivo principal de esta operación urbanística es incrementar la densidad habitacional de la zona, pasando de un máximo de 212 viviendas permitidas a 242, lo que supone un aumento del 14,15%.

La promotora argumenta que el diseño original, caracterizado por viviendas de gran superficie, no se ajusta a la demanda actual del mercado en una zona consolidada como Nervión. Con este cambio, Amenábar busca ofrecer un producto inmobiliario más competitivo y asequible, especialmente dirigido a nuevos modelos de familia, jóvenes y profesionales que demandan pisos de menor tamaño.

Esta modificación no altera el aprovechamiento urbanístico total (los metros cuadrados construibles se mantienen en 27.031 m²t) ni la altura máxima de los edificios (B+14). Al tratarse de un incremento poblacional inferior al 20%, la normativa vigente no exige la reserva de nuevas dotaciones públicas o zonas verdes adicionales, ya que las redes existentes en Nervión tienen capacidad suficiente para absorber este ligero aumento.

Los datos urbanísticos iniciales y finales son los siguientes

Si la promotora propone este cambio es porque espera obtener un beneficio, ya sea directo (mayor margen) o indirecto (menor riesgo y mayor rapidez de venta). Aunque los documentos no detallan los precios de venta finales (está por ver si hará una rebaja de precio al plantear pisos más pequeños que los ofertados hasta ahora a través de portales inmobiliarios como el citado), sí proporcionan claves para entender dónde reside la ganancia potencial de esta operación:

-En el sector inmobiliario, especialmente en zonas de alta demanda como Nervión, las viviendas más pequeñas suelen tener un precio por metro cuadrado más elevado que las de gran tamaño. Al reducir la superficie media de 127,50 m2 a 111,70 m2, Amenábar puede aplicar una tarifa más alta por cada metro construido, lo que incrementaría la facturación total a pesar de mantener la misma edificabilidad (27.031 m2t).

-La promotora admite explícitamente en el documento que las viviendas de «elevada superficie» resultantes del plan anterior «dificultan su comercialización». Al crear 30 unidades adicionales (pasando de 212 a 242), el producto se vuelve «más competitivo» y se adapta mejor a los «nuevos modelos de familia» (jóvenes y profesionales).

-Un piso de 110 m2 es más fácil de vender que uno de casi 130 m2 en el mercado actual de Sevilla.

-Vender antes significa cancelar antes los préstamos. Los documentos registrales muestran una hipoteca con el Banco Santander que asciende a un total de 45.755.000 euros. Reducir el tiempo de comercialización ahorra millones en intereses.

-Aunque el coste de construcción de 242 cocinas y baños es mayor que el de 212, el incremento del 14,15% en el número de unidades permite repartir los costes fijos y los gastos de urbanización (que ascienden a unos 459.866 euros sólo para esta fase) entre más compradores.

-Un punto clave para la rentabilidad es que, al ser el incremento de población inferior al 20%, la ley no obliga a Amenábar a ceder más suelo para parques o colegios, ni a pagar nuevas dotaciones públicas. Esto significa que el beneficio de las 30 viviendas extra es «limpio» en cuanto a cargas urbanísticas adicionales se refiere.

La ganancia no deriva de construir más metros, sino de «empaquetar» los mismos metros en unidades más vendibles y caras proporcionalmente, reduciendo el riesgo de tener pisos grandes «atascados» en el inventario mientras corren los intereses de una hipoteca de 45 millones de euros.

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