La plaza que ocupará menos de la mitad de la explanada estará a 5 metros de altura respecto de la calle Fleming
El Betis ocupará con su nuevo estadio más espacio del que tiene su propia parcela, de 34.950 m2, ya que según el estudio de ordenación aprobado de forma inicial por el gobierno del popular José Luis Sanz tiene previsto recurrir a la figura del vuelo arquitectónico, que le permitirá penetrar hasta 6 metros más allá de la vertical de la línea de su terreno una vez que los muros alcancen los cinco metros de altura.
De esta manera, el club verdiblanco podrá ganar para el Villamarín cerca de 400 m2 por la calle Iguazú y algo menos por la avenida Padre García Tejero, ya que en esta vía pública la fachada Norte del coliseo deportivo se unirá a la de la mole anexa. Ésta tendrá un vuelo similar al considerarse que su muro formará una continuidad con el recinto futbolístico.
La mole de uso terciario anexa también ganará espacio público por la calle Doctor Fleming, ya que en la misma su fachada tendrá un vuelo de metro y medio, tal como se aprecia en el plano que se reproduce bajo estas líneas.
La cota de referencia para las alturas (cota 0.00) será la del punto medio de la calle Doctor Fleming.
En el estadio (DSP-1A), la altura máxima de la cubierta en el interior no podrá superar los cuarenta y siete metros (47m).
En el edificio anexo (DSP-1B), la mole, se permiten VIII plantas de altura (PB+7), con una altura máxima a cornisa de treinta y cuatro metros (34 m), siendo seis la altura máxima de la planta baja (6 m) y de cuatro metros y cincuenta centímetros (4.50 m) la de la planta tipo.
Se permite ático retranqueado a fachada a una distancia mínima de tres metros (3 m), con una altura máxima de cuatro (4) metros y cincuenta (50) centímetros.
Se permite la entreplanta en planta baja; con las siguientes condiciones:
-La construcción de entreplantas únicamente podrá autorizarse siempre que su superficie útil no exceda del cuarenta por ciento (40 %) de la superficie útil del local a que esté adscrita, y se destine a usos accesorios del principal.
-La altura libre de piso, por encima y por debajo, de la entreplanta será, en todo caso, igual o superior a doscientos cincuenta (250) centímetros. Esta distancia tendrá valor de mínimo independientemente del uso a que se destine la entreplanta.
Sobre la altura máxima establecida en los Planos de Ordenación sólo se permitirán:
-Petos de barandilla con una altura máxima de ciento treinta (130) centímetros si son opacas y ciento ochenta (180) centímetros si son enrejados o transparentes.
-Las cámaras de aire y elementos de cubierta en los casos de terrazas o cubierta plana, con altura máxima de ciento treinta (130) centímetros.
-Instalaciones, construcciones auxiliares, piscinas, pérgolas y remates del edificio de carácter decorativo, que no computarán a efectos de edificabilidad si se ajustan a las dimensiones mínimas exigidas por las normativas sectoriales.
La autorización de las anteriores instalaciones y edificaciones, en todos los casos, estará condicionada a que todos sus puntos estén retranqueados de la línea de fachada a la calle como mínimo seis (6) metros, y cuya superficie total no excederá de un treinta y cinco por ciento (35%) de la superficie teóricamente edificable en la planta inmediatamente inferior.
En el estadio (DSP-1A), bajo rasante podrá ocuparse la totalidad de la zona (100%).
En el edificio anexo (DSP-1B), la mole, bajo rasante podrá ocuparse también la totalidad de la zona (100%).
LA PLAZA PÚBLICA
El Betis afirma que «se proyecta una plaza pública elevada de más de tres mil metros cuadrados (3.000m2) junto a la calle doctor Fleming recogiendo las históricas reivindicaciones vecinales».
Según el estudio de ordenación, el reparto de la superficie de la explanada occidental, de 8.812,55 m2, se haría de la siguiente forma:
-Mole de uso terciario: 5.008,55 m2 (56,83% )
-Plaza elevada: 3.804 m2 ( 43,17% )
Este supuesto reparto de más/menos la mitad de la superficie para la mole y la plaza no se corresponde con el fotomontaje que aparece en el documento, donde hay un predominio absoluto de la mole de uso terciario, tal como se ve en la imagen inferior.
Los redactores del documento afirman que:
a) Se garantiza la calidad en el diseño priorizando la plantación de especies autóctonas, las especies xéricas y las de bajo mantenimiento.
b) Se regula el diseño de los pavimentos, asegurando su permeabilidad y aptitud para la plantación.
d) Se procura la creación de superficies dotadas de vegetación en las cubiertas y terrazas.
e) Tendrán la servidumbre de uso público.
f) Formarán parte de la propiedad horizontal del edificio resultante como elemento común del mismo, cuyo mantenimiento (ordinario y extraordinario) corresponde exclusivamente al Betis.
Representantes de asociaciones de vecinos del entorno cuestionan la calificación como plaza para la convivencia de lo que quede de la explanada, que temen sea un espacio duro del tipo Plaza de Armas y que en la práctica sirva para canalizar las entradas a/salidas de la mole y del estadio.
Conforme a una de las ilustraciones del estudio de ordenación la plaza tendría una elevación de 4,90 metros (obsérvese de nuevo la representación gráfica del reparto de la superficie de la explanada).
Ahora bien, como la cota cero de referencia se ha fijado a mitad de la calle Doctor Fleming y la misma muestra un progresivo descenso de nivel hasta el polideportivo de la calle Ifni, la estimación vecinal es que en realidad quienes quieran acceder a la misma necesitarán salvar un desnivel superior a los 5 metros.
Dicho de otro modo, la terraza inferior de la mole de uso terciario sería como un basamento de más de cinco metros, altura que superaría la mitad de las que tienen los chalecitos del 29 de la calle Doctor Fleming, estimada en unos ocho metros.
Las casas situadas en la calle Doctor Fleming, que acabarán frente por frente de la mole
Sección de la mole de uso terciario en la calle Doctor Fleming
Alzado de la mole desde la calle Doctor Fleming
En cuanto a la nueva grada de Preferencia (Calle Doctor Fleming), los redactores del estudio hacen varias consideraciones:
-El acceso y la evacuación del aforo general de esta grada (unas 10.000 personas) se producen a través de espacios exteriores seguros. Una plaza y una calle interior elevadas unos cinco metros con respecto a la calle, a las que se accede a través de dos sistemas de escalinatas de grandes dimensiones.
La escalinata de la plaza se encuentra en el cruce de la Calle Doctor Fleming y la Calle Iguazú. La escalinata de la calle interior desemboca en la Avenida Padre García Tejero, muy cerca de su cruce con la Calle de San Antonio María Claret. Ambas localizaciones coinciden sensiblemente con la actual extensión de la Avenida Holanda hacia el
estadio.
En el plano se aprecian las escalinatas de acceso a la plaza desde la confluencia entre las calles Doctor Fleming e Iguazú (abajo, a la izquierda), y desde la calle Padre García Tejero, a través de una calle interior entre la mole y el estadio (arriba a la izquierda)
Simulación de cómo sería el aspecto de la mole y de la plaza elevada
-El aforo Premium de la Grada de Preferencia (unas 3.500 personas) accede al estadio y evacúa a través de un acceso en planta baja planteado en el centro de la grada, en la Calle Doctor Fleming.
-Los usuarios del edificio anexo (la mole) tendrán la posibilidad de evacuar por planta baja hacia la Calle Doctor Fleming y por la calle interior elevada, reproduciendo en este caso el recorrido de aforo general de Grada de Preferencia ya descrito.
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