Sigue omitiendo la exigencia de garantías económicas ejecutables en caso de incumplimiento por parte del club
El gobierno local de Sevilla, que preside José Luis Sanz (PP), está dispuesto a repartir con el Betis sobre plano los locales comerciales de la futura mole de uso terciario proyectada anexa al estadio Benito Villamarín como fórmula de compensación previa a la entrega de los suelos municipales (explanada de la calle Doctor Fleming y vial de la avenida de La Palmera), sin los cuales el club verdiblanco no podría construirla.
Aunque el Ayuntamiento ha acordado desestimar todas las alegaciones presentadas por las asociaciones de vecinos de los barrios del entorno y por otros colectivos al Estudio de Ordenación de la parcela del nuevo estadio Benito Villamarín, salvo la de los ecologistas referida a la colonia de vencejos, aquéllas han surtido efecto en algunas cuestiones importantes, por más que el gobierno local no lo reconozca públicamente.
En línea con algunas de estas alegaciones el Betis se ha visto obligado a modificar la versión final del Estudio de Ordenación. En la anterior versión del Estudio de Ordenación, la correspondiente al mes de abril de 2025, el Betis decía lo siguiente: «Será en el momento de finalización de las obras de edificación en julio de 2027 cuando se realice el instrumento de ejecución urbanística que legalmente se establezca y se efectuará la adjudicación de fincas en razón de las aportaciones realizadas por los propietarios».
Ahora, en la versión final de julio de 2025, el texto se ha modificado del siguiente modo: «Será antes del inicio de las obras de edificación cuando se realice el instrumento de ejecución urbanística que legalmente se establezca y se efectuará la adjudicación de fincas en razón de las aportaciones realizadas por los propietarios».
Este cambio es fruto de las exigencias de la Gerencia de Urbanismo y Medio Ambiente (GUMA) tras las alegaciones recibidas. La GUMA expuso en un informe interno lo siguiente: «deberá recogerse, en materia de programación de la actuación, que la aprobación del instrumento de redistribución de beneficios y cargas, con la consiguiente adjudicación de las parcelas de propiedad municipal que correspondan, se habrá de producir con carácter previo a la solicitud de licencia de edificación (art. 287.3 RGLISTA), y su formalización en documento público y presentación en el Registro de la Propiedad para su inscripción, en el plazo de un mes desde la concesión de la licencia de edificación y, en todo caso, antes del comienzo de las obras”.
El uso de la palabra parcela induce a confusión, ya que generalmente se entiende conforme a la primera acepción del Diccionario de la Real Academia como «porción pequeña de terreno, de ordinario sobrante de otra mayor que se ha comprado, expropiado o adjudicado». Aquí no cabría el reparto de ninguna porción de terreno, por cuanto el Ayuntamiento y el Betis ya son titulares de los suelos existentes. Por eso se ha cambiado en la versión final por el término fincas, que según el DRAE significa «propiedad inmueble, rústica o urbana».
«Se efectuará -puede leerse en la versión final del Estudio de Ordenación- la adjudicación de fincas en razón de las aportaciones realizadas por los propietarios». Esa adjudicación deberá realizarse antes del comienzo de las obras de la mole y como no habrá en ese momento nada construido, ninguna propiedad (locales comerciales), el reparto habrá de hacerse sobre plano «en razón de las aportaciones realizadas por los propietarios», es decir de los suelos aportados por el Ayuntamiento.
Distribución meramente orientativa de los usos comerciales en la futura mole
Recuérdese lo que ya decía la Gerencia en respuesta a la denuncia vecinal de que el estadio del Betis ocupa más superficie que su parcela catastral: «no existe impedimento alguno en que el edificio ocupe más o menos de la parcela catastral actual, pues las parcelas se van a agregar formando una sola para luego realizar mediante división horizontal el reparto de los aprovechamientos teniendo en cuenta que se entregarán en edificación ya realizada por el promotor«.
Es la confirmación previa de que el Betis pagará al Ayuntamiento en forma de locales comerciales, pero no cuando ya hayan sido edificados (versión anterior), sino antes del inicio de las obras (versión final), es decir, sobre plano.
El Consistorio le ha comunicado al Betis que no aceptará locales comerciales que estén situados en una ubicación marginal dentro de la mole y, además, que aunque adquiera la condición de propietario de parte de la misma no contribuirá de ningún modo a la conservación de la plaza elevada a 4,90 metros sobre rasante que se forme delante, ya que aquélla será propiedad privada del club verdiblanco.
La fórmula ideada por la Gerencia y admitida de forma recortada por el Betis en la versión final del Estudio de Ordenación que se tratará de aprobar el miércoles en el seno de la GUMA y posteriormente por el Pleno municipal no varía el fondo esencial de la cuestión, según las fuentes consultadas, si el gobierno local no recibe además del Betis garantías en forma de aval ejecutable para el caso de incumplimiento o de paralización de las obras por imponderables.
En cuanto el Ayuntamiento entregue el suelo al Betis, éste tendrá un activo con el que realizar cualquier tipo de negocio inmobiliario, pero el Consistorio sólo tendrá un papel, como el particular que compra un piso sobre plano, y deberá esperar al menos dos años para que el reparto sobre el plano se materialice con la construcción de la mole, la cual no está tampoco plenamente garantizada, su calidad puede no ser la prometida, surgir redistribuciones internas por imprevistos surgidos sobre la marcha y un largo etcétera de riesgos.
LOS ESQUELETOS
A título de ejemplo con lo que puede ocurrir con un proyecto constructivo se recuerda el caso del edificio denominado «el esqueleto» del Polígono de San Pablo. Rememoró su historia El Correo de Andalucía en su edición del 16 de marzo de 2018, en los siguientes términos:
«Iba a generar 400 nuevos puestos de trabajo tras una inversión de 30,5 millones de euros en pleno polígono de San Pablo, pero el centro comercial San Pablo Plaza, en 18.000 metros cuadrados junto al Palacio de Deportes, con cien locales, un Mercadona y firmas de bricolaje, se quedó en el esqueleto durante dos décadas. Cuando está a punto de cumplir tres décadas de olvido, el ahora solar ha sido incluido en un plan municipal para, por fin, darle un nuevo destino: será un parque.
Este terreno, entre las calles Doctor Laffón Soto, Tesalónica, Éfeso y Jerusalén, lleva en vía muerta desde que la constructora San José paralizó el proyecto por falta de fondos. A principios de 2006 se anunció que abriría sus puertas en primavera de 2007. Y no era la primera vez que se presentaba un proyecto en esos terrenos, ya que veinte años antes ya se había anunciado la instalación allí de un centro comercial. Eso sí, el famoso esqueleto fue demolido y sustituido por una valla».
Demolición del «esqueleto» abandonado junto a Fibes
No es el único caso en Sevilla. También ha habido otro «esqueleto» en Sevilla Este, concretamente cerca del Palacio de Exposiciones y Congresos (Fibes). Según Dº de Sevilla, «el espacio ubicado frente a Fibes llevaba abandonado desde 2008. Se proyectó en ese año como un edificio de oficinas, pero la construcción quedó a medias debido al estallido de la crisis inmobiliaria. Debido a esta paralización, en el solar se quedó la estructura de hormigón armado con dos plantas bajo rasante y cuatro plantas sobre rasante
Durante 16 años, la estructura ha sido un foco de insalubridad y peligro de posibles caídas. También ha sido objeto de varias subastas fallidas por parte de la Junta de Andalucía, que empezaron en 8,5 millones de euros en junio de 2020 hasta los 6,3 millones por los que Global Time Denver lo adquirió en noviembre de 2023″.
En noviembre de 2024, ya con Sanz de alcalde, el Pleno municipal dio luz verde al proyecto de demolición del esqueleto y a su sustitución por dos nuevos edificios que se construirán en dos fases.
Con estos precedentes en la propia Sevilla de grandes proyectos que por diferentes vicisitudes no se materializaron, el gobierno de Sanz no tendría que limitarse, según las fuentes consultadas, a un mero reparto sobre plano de locales comerciales de la futura mole, sino también a exigir al Betis un aval económico que cubra el valor de los suelos que entregará.
Por otra parte, en la Memoria económica de la Memoria de Gestión del proyecto bético se recoge que la entrega de las parcelas correspondientes al diez por ciento sobre el
exceso de aprovechamiento podrá sustituirse por su valor en metálico, posibilidad que la Gerencia de Urbanismo ha rechazado. Prefiere la sustitución del dinero por
superficie edificada de valor equivalente, o sea, más locales en la mole.
El Betis ha ingresado en ventas de jugadores (como el de Johnny Cardoso, en la imagen, al Atlético de Madrid) 57,9 millones de euros
El Betis no puede alegar que carece de dinero para pagar al Ayuntamiento, ya que según la prensa deportiva habría obtenido 10,4 millones de euros por los traspasos de Juanmi, Rui Silva, Sabaly y Alex Collado; 22,5 millones (más 6 en variables) por el de Jesús Rodríguez, y 25 millones (más 5 en variables) por el de Johnny Cardoso, amén de ahorrarse una de las fichas más altas de la plantilla al darle la carta de libertad a William Carvalho. De momento, 57,9 millones de euros contantes y sonantes, sin variables.
LA VALORACIÓN DE LOS SUELOS MUNICIPALES
Como vimos en anteriores informes, el Betis se remite a una Ponencia Catastral del año 2000 para valorar los suelos municipales y su edificabilidad en 9.442.370 euros.
Las asociaciones de vecinos de los barrios del entorno, por su parte, lo estiman en 33.418.380.
Y expertos consultados tras las diferencias observadas elevan la cifra a 49.971.320 euros.
Lo normal en estos casos es que se haga una valoración económica en función de los precios del mercado inmobiliario del entorno del estadio del Betis, como ha ocurrido en el caso del antiguo Puesto de los Monos (restaurante Juliá) en la avenida de La Palmera, unos suelos de una comunidad de vecinos en la calle Tabladilla y el ultimo solar libre en la calle Genaro Parladé.
Ante las críticas recibidas por la escasa valoración de los suelos municipales, que también sorprendentemente -o ya no caben sorpresas en este caso- ha avalado la Gerencia de Urbanismo, el Betis ha tratado de justificar con un argumentario ampliado en la última versión del Estudio de Ordenación el porqué ha tomado como referencia el Catastro y no el mercado:
«Lamentablemente, en las fuentes publicadas vigentes y accesibles de Información
Inmobiliaria que se disponen en el mercado español y, en concreto, en los Portales Digitales especializados correspondientes, no existen muestras de los usos que nos ocupan (Deportivo Privado-Campos de Fútbol, Hoteles, Centros Comerciales y análogos)», afirma la entidad verdiblanca.
Y continúa: «Esta ausencia de Información Estadística Inmobiliaria se justifica en que, al contrario de los usos Residenciales o de Locales Comerciales en los que existe un amplio mercado de compraventa de estos productos, para el caso de los atribuidos a la Actuación “Nuevo Estadio Benito Villamarín” se pone de manifiesto que, “no hay mercado normalizado de compraventa de estos usos” dado el carácter
“singularizado” de los mismos, lo que comporta que no se publifiquen las muestras-testigos correspondientes».
Pero el Betis no habla en el Estudio de Ordenación de implantar otro campo de fútbol en la mole, sino de negocios que ocuparán locales comerciales del tipo de los que reconoce existe una amplia casuística en el mercado inmobiliario: moda deportiva, retail complementario, ocio y restauración, gimnasios, clínicas deportivas, spa, un hotel de 150 habitaciones con parking a su servicio…..
El club que preside Ángel Haro vuelve a remitirse a la Ponencia de Valores Catastrales para valor en 9.442.370,16 €. los suelos municipales y su edificabilidad, sin tener tampoco en cuenta en este método que los valores catastrales suelen tener una reducción del 30% respecto del valor de mercado para evitar que en caso de caída de este último -recuérdese la crisis financiera de 2008 por el estallido de la burbuja inmobiliaria- puedan ser declarados ilegales.
LOS USOS DE LA MOLE
En la versión final del Estudio de Ordenación, el Betis vuelve a decir que los usos definitivos de la mole serán los que consten en el Proyecto de Ejecución que se presente para la solicitud de la correspondiente Licencia de Obra.
Por tanto, a la hora de la verdad la Gerencia de Urbanismo y el Pleno municipal aprobarían un Estudio de Ordenación para unos usos indeterminados, lo que supondría dar carta blanca al Betis.
ESTUDIO COMPARATIVO PARÁMETROS EXISTENTES Y PROPUESTOS
Las diferencias de usos pormenorizados entre el Estudio de Ordenación de abril (arriba) y el de julio (abajo)
Según las fuentes consultadas, el Betis no revela los usos definitivos de la mole porque sigue a la espera de cerrar acuerdos con operadores comerciales para la misma, ya que una sociedad anónima deportiva como es la entidad verdiblanca carece de experiencia y de conocimientos para realizar esa labor.
El hecho de que ahora anuncie el retraso del inicio de las obras al mes de octubre estaría denotando la inexistencia de acuerdos de este tipo, sin los cuales no puede determinar el uso que se dará a la mole terciaria de 31.500 m2, equivalente a casi la mitad de la superficie bruta alquilable del cercano centro comercial Lagoh.
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