Al contrario que el club verdiblanco, pagará sus cargas urbanísticas al Ayuntamiento antes de la licencia de obras
Y para calcularlas no se basa en el Catastro del año 2000, como la entidad bética, sino en un estudio del mercado actual
La empresa Overland West (filial de Jafer Promotora Sureña), que proyecta la construcción de 21 viviendas sobre un solar de 508 m2 de uso terciario en el barrio de Tabladilla (entre el antiguo club Antares y la Consejería de Agricultura), ha realizado un estudio del mercado inmobiliario del entorno para calcular el coste de la compensación urbanística que ha de hacer al Consistorio, abono que realizará antes de la licencia de obras. Estas actuaciones contrastan con las del Betis, que para calcular el valor del suelo municipal en Heliópolis que necesita para la futura mole de uso terciario se basa en una Ponencia del Catastro del año 2000 y que pretende pagar al Consistorio en especie y «a posteriori».
Como ya es de dominio público, el Betis necesita incorporar la explanada de la calle Doctor Fleming y un vial de la avenida de La Palmera -ambos colindantes con su estadio, de propiedad municipal y con una superficie conjunta de 9.282,87 m2- para terminar el Benito Villamarín y erigir anexa al mismo una mole de uso terciario de 31.500 m2 y hasta 47 metros de altura.
La valoración económica de los suelos municipales en Heliópolis ha suscitado polémica, ya que el Betis se ha basado en una Ponencia de valores catastrales de año 2000 -hace un cuarto de siglo, pues- para estimarla en 9.442.370,16 euros.
Otro motivo para la polémica es que el Betis pretende no pagar en metálico esa cantidad al Ayuntamiento antes del inicio de las obras, sino en especie -en forma de unos 4.300 m2 de locales comerciales en la mole de uso terciario- y una vez haya acabado de ejecutar el proyecto.
Dicho de otro modo, el Betis pretende que el Ayuntamiento le dé sin contraprestación alguna 9.282,87 m2 de suelo del patrimonio municipal, que en ese momento dejarían de pertenecer al conjunto de los sevillanos, a cambio de una promesa de entrega al cabo de dos o más años (el plazo de ejecución de las obras de la futura mole de uso terciario) de una serie de locales comerciales.
Así, la Corporación Municipal que preside el popular José Luis Sanz afrontaría el riesgo de que por cualquier causa sobrevenida en la construcción de la mole o por vicisitudes en el seno de la sociedad anónima deportiva el Betis no pudiera cumplirse ese compromiso «a tiempo futuro» y el Ayuntamiento se quedara sin su parte de la operación.
TABLADILLA COMO ANTÍTESIS
Las actuaciones y planes del Betis, admitidos hasta ahora por la Gerencia de Urbanismo, contrastan con el proyecto relativamente similar de la inmobiliaria Overland West en un solar de 508 m2 de uso terciario sito en la calle Genaro Parladé, del barrio de Tabladilla, a unos 1.215 metros en línea recta del estadio Benito Villamarín.
El proyecto inmobiliario en Tabladilla dista poco más de un kilómetro del estadio del Betis
Sin incrementar la edificabilidad prevista en el PGOU, Overland West le ha pedido al Ayuntamiento la recalificación de ese solar de 508 m2 para levantar 21 viviendas, es decir, para un uso residencial.
Y para determinar de qué modo y en qué cantidad la promotora ha de compensar urbanísticamente al Consistorio, Overland West ha hecho lo contrario que el Betis y que es justamente lo que demandan las asociaciones de vecinos del entorno y expertos consultados: no remitirse a una Ponencia de valores catastrales de hace un cuarto de siglo, sino realizar un estudio del actual mercado inmobiliario. Overland ha hecho un análisis del valor de mercado referido a los usos concretos. Ese análisis ocupa 50 de las 90 páginas ( el 55,55% del documento) del Avance del Estudio de Ordenación del solar en Tabladilla.
Overland analiza el uso vigente del solar de 508 m2 en el número 11 de la calle Genaro Parladé, que es terciario (comercial, oficinas, hotelero, recreativo, etc) como el que pretende el Betis para la mole anexa a su estadio, así como los usos compatibles o alternativos (equipamiento).
Por otro lado, analiza el uso propuesto, vivienda, con los mismos criterios de
compatibilidad referidos comercial, en planta baja, y oficinas hasta planta primera.
Consecuentemente, se planteó verificar, mediante un estudio de mercado, el valor referido al uso terciario y al uso vivienda. Ha llevado a cabo un estudio de mercado de los activos objetivos existentes en venta o alquiler en el entorno del suelo citado. He aquí los resultados:
De los testigos analizados se han desestimado los extremos que pueden desvirtuar la media obtenida.
Igualmente, de los testigos disponibles se han considerado aquellos que son un producto equivalente al que podría resultar en la parcela de estudio.
Los testigos analizados son valores de oferta, en ambos usos, por lo que a juicio de la promotora no procede aplicar coeficiente de ponderación, a los efectos de estimar el precio real de compra-venta, ya que lo que interesa es el comparativo de los dos usos analizados.
De los precios medios obtenidos resulta un diferencial del 1,5%, lo que a los
efectos de valor comparado referido a precios de oferta es despreciable,
Esto permite a Overland concluir que el valor de mercado referido a locales, oficinas y viviendas es el mismo. De aquí resulta que no existe incremento de aprovechamiento por el cambio de uso propuesto.
Atención al contraste. El Betis quiere compensar al Ayuntamiento por los 9.442.370,16 euros en que valora (conforme a la Ponencia de valores catastrales del año 2000) los suelos municipales en Heliópolis con 4.300 m2 de locales en la mole de uso terciario. Eso significa fijar en 2.195,9 euros el valor del m2 de local comercial, cuando Overland lo está valorando en su estudio de mercado en 3.343,10 euros. Dicho de otro modo, el Ayuntamiento estaría aceptando que el Betis le pagara un 34,32% menos que el precio actual de mercado.
LA FORMA DE PAGO
Overland West determina a raíz de este estudio de mercado y de otros factores que debe compensar al Ayuntamiento con 433.437,50 euros en metálico, una cifra que por excesivamente baja no comparten los expertos consultados, los cuales cuestionan desde los costes de construcción especificados hasta otros puntos del estudio, aunque ahora no es materia de este informe.
La discrepancia, al igual que con la valoración de los suelos municipales en Heliópolis, demuestra la necesidad tanto de que el Ayuntamiento cuente con expertos propios para saber si las valoraciones que le presentan se atienen a la realidad o no, como de en casos complejos como el proyecto del Betis recurrir al dictamen de expertos independientes.
La segunda clave de la operación en el barrio de Tabladilla, en contraste con la que proyecta el Betis con la mole de uso terciario en Heliópolis, es la forma de pago de las compensaciones debidas al Ayuntamiento por la entidad verdiblanca y por Overland West.
«En la tramitación del Proyecto de Actuación, la entrega del equivalente económico al Municipio de la dotación debe realizarse con carácter previo al otorgamiento de la licencia de edificación de la AMU (Actuación de Mejora Urbana) , en cumplimiento del precitado art. 3.2.3 de las NNUU (Normas Urbanísticas) del Plan General y del art. 11 del TRLS (Texto Refundido de la Ley del Suelo)», afirma la promotora de Tabladilla en el Avance de su Estudio de Ordenación.
El Betis pretende pagar al Ayuntamiento por sus parcelas colindantes con el estadio mediante la entrega «a posteriori» de locales comerciales en la futura mole anexa
Mientras que el Betis dice en el suyo lo opuesto: «Será en el momento de finalización de las obras de edificación en julio de 2027, cuando se realice el instrumento de ejecución urbanística que legalmente se establezca y se efectuará la adjudicación de fincas en razón de las aportaciones realizadas por los propietarios».
Las fuentes consultadas destacan la falta de garantías para el Ayuntamiento de la fórmula prevista por el Betis para hacerse con las parcelas municipales en Heliópolis. Propugnan que al menos se redacte previamente un convenio en que se fije el valor de los suelos públicos y el pago en metálico por parte del club verdiblanco antes de la firma de cualquier escritura; y no aceptar la compensación propuesta mediante la entrega de locales en un inmueble -la mole de uso terciario- cuya construcción no puede garantizarse de forma plena por las vicisitudes que pueden aparecer en el futuro.
A título de ejemplo, desde los túneles de la SE-40 hasta la presa de Alcolea.
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