Pese a hablar de una alta demanda prevé una ocupación de sólo el 21% al cabo de 11 años
La Unión Temporal de Empresas (UTE) compuesta por Martín Casillas (al 60%) y Carmocon (al 40%) ha presentado ante la Gerencia de Urbanismo y Medio Ambiente (GUMA) del Ayuntamiento de Sevilla un estudio de viabilidad para la construcción y explotación en régimen de concesión de un aparcamiento subterráneo en la plaza San Martín de Porres (Triana) en el que, paradójicamente, acaba pidiendo a la propia Gerencia una inyección dineraria de 3 millones de euros porque de otro modo el proyecto sería económicamente inviable.
Para la UTE, la alternativa cero, es decir no construir el aparcamiento, es impensable. A su juicio supone una privación, al no atender -afirma- a la demanda real por parte de
los vecinos que han visto cómo el crecimiento de las peticiones de estacionamiento de la zona, generado principalmente por los usuarios del Hospital Infanta Luisa, ha mermado la oferta de plazas de las que históricamente disponían.
Descarta esta alternativa, «por suponer -asevera- una opción que desaprovecha la posibilidad de dotar de un aparcamiento, que además de dar servicio a los residentes, trabajadores y usuarios de la zona hospitalaria, comerciantes, zona de restauración y oferta hotelera, supondría una puerta de entrada al centro para los usuarios que provengan del área metropolitana, contribuyendo a la obtención del objetivo del PMUS (Plan de Movilidad Urbana Sostenible 2030 del Municipio de Sevilla), de reducción de la intensidad de tráfico en el Casco Antiguo y mejorará la movilidad peatonal en el centro de la ciudad. El no desarrollo del proyecto sería por tanto incompatible con los intereses de la Ciudad de Sevilla y su Plan de Movilidad Urbana Sostenible».
Plaza San Martín de Porres, bajo la cual se construiría el aparcamiento
La UTE sólo contempla la alternativa 1, es decir la construcción de un aparcamiento que «satisfaga la necesidad de dotación de plazas de estacionamiento de residentes y rotación en un enclave singular en la ciudad con una alta demanda de usuarios por las distintas ofertas de servicio existente en la zona que actualmente carece de espacio suficiente que resuelva la necesidad de aparcamiento de esos usuarios».
Entre las razones en pro de la construcción del aparcamiento la UTE cita una «mejora sustancial para la vida de los vecinos dotándoles no sólo de nuevas alternativas de aparcamiento, sino (también) descongestionando la zona del tráfico actualmente existente» y, sobre todo, el fomento del crecimiento de la oferta hospitalaria de la zona, ya que en la calle San Jacinto se encuentra ubicado el Hospital Infanta Luisa ,que cuenta con más de 500 trabajadores, efectúa más de 300.000 consultas externas anuales y más de 15.000 intervenciones quirúrgicas, y donde el crecimiento del servicio de urgencias (más de 80.000 al año) se ve constreñido por el crónico déficit de aparcamiento en la zona que dificulta el acceso de trabajadores, pacientes y familiares.
Otra de las razones para confiar en el proyecto son las propias empresas componentes de la UTE, que destaca el saber hacer de Martín Casillas «al haber alcanzado un alto grado de especialización y experiencia en la construcción y gestión de aparcamientos subterráneos tanto en régimen de concesión como a través de otras fórmulas de explotación». En el área de aparcamientos, Martín Casillas ha intervenido en la
construcción y en la explotación de los siguientes aparcamientos:
Según el proyecto presentado a la Gerencia de Urbanismo, el aparcamiento tendrá unos porcentajes de ocupación iniciales del 11,86% y rápidamente irá incrementándose hasta alcanzar en el año quinto un 16,30%. En la siguiente tabla se recogen los porcentajes de crecimiento de las entradas de vehículos en los primeros años de explotación (la concesión sería por 40 años):
Afirma la UTE que la base de cálculo para la estimación de estos ingresos está refrendada tanto por el estudio realizado por ALOMON como por la experiencia de las promotoras del expediente en la explotación de aparcamientos de similares características. En particular, cuentan con aparcamientos en explotación tanto en zona hospitalaria como zona centro con entorno de ocio y restauración que aportan histórico de datos de entradas vehículos/día como de estancias medias que -aseveran- avalan el presente estudio.
Si, según la UTE, estas cifras de ocupación y de ingresos económicos (cada una de las 32 plazas para residentes se «venderán» a 36.000 euros y habrá abonos mensuales por 150 euros) son equivalentes a las de otros aparcamientos que explotan las empresas que la forman (en particular Martín Casillas) se colige que la ocupación normal de un estacionamiento subterráneo de estas características como los que aparecen en uno de los cuadros anteriores suele ser la quinta parte de la capacidad y que aun así se colige que son rentables para las compañías que los gestionan (en caso contrario, los habrían errado), pero el proyectado en la plaza San Martín de Porres (Triana) es la excepción negativa, pese a tener en su entorno el hospital Infanta Luisa y el mercado de San Gonzalo.
El importe estimado de la inversión asciende a 12.664.355,58 € euros, resultante
de sumar el presupuesto de ejecución material y costes indirectos de obra. Para la financiación del proyecto se prevé contar con recursos ajenos del 60% de la
inversión, lo que supone una deuda total de 5,7 M/€ en un plazo de 18 años. Se establecen dos años de carencia durante el tiempo en el que se extiende la construcción del aparcamiento. El tipo de interés aplicado es del 4% fijo, por lo que devengará unos intereses totales de 2,6 M/ €.
Tras hacer una proyección económica a 40 años, plazo máximo de la concesión del aparcamiento, la UTE llega a la conclusión de que el Valor Actual Neto o VAN (indicador para determinar si es económicamente viable o no un proyecto: si el VAN es positivo, la inversión genera más valor de lo que cuesta e indica rentabilidad; si es negativo, es mejor descartarla) es negativo:
Por tanto, según la ortodoxia económica habría que descartar el proyecto porque, sencillamente, no sería rentable, pero recuérdese la teoría sostenida desde el principio por la UTE Martín Casilla-Carmocon: «El no desarrollo del proyecto sería incompatible con los intereses de la Ciudad de Sevilla y su Plan de Movilidad Urbana Sostenible».
Alegando, pues, el supremo interés de Sevilla y la supuesta gran demanda de plazas de estacionamiento en Triana, la UTE promotora concluye en lo siguiente: «Utilizando el plazo máximo establecido en la ley, la rentabilidad obtenida es claramente
insuficiente, por lo que se se hace preciso contar con una aportación económica por parte del Ayuntamiento de Sevilla o, en su caso, la Gerencia de Urbanismo, por un importe total de 3.000.000 € y que se abonará durante la ejecución de las obras, en función de los porcentajes correspondientes de las certificaciones que se emitan para su pago de conformidad con lo previsto en el segundo párrafo del artículo 252.2 en conexión con el artículo 240, ambos, de la LCSP (Ley de Contratos del Sector Público) de manera que permita la recuperación de la inversión en el plazo máximo de concesión permitido por la ley».
Ley de Contratos del Sector Público Artículo 252. Modalidades de ejecución de las obras.
1. Las obras se realizarán conforme al proyecto aprobado por el órgano de contratación y en los plazos establecidos en el pliego de cláusulas administrativas particulares, pudiendo ser ejecutadas con ayuda de la Administración. La ejecución de la obra que corresponda al concesionario podrá ser contratada en todo o en parte con terceros, de acuerdo con lo dispuesto en esta Ley y en el pliego de cláusulas administrativas particulares.
2. La ayuda de la Administración en la construcción de las obras podrá consistir en la ejecución por su cuenta de parte de la misma o en su financiación parcial. En el primer supuesto la parte de obra que ejecute deberá presentar características propias que permitan su tratamiento diferenciado, y deberá ser objeto a su terminación de la correspondiente recepción formal. Si no dispusiera otra cosa el pliego de cláusulas administrativas particulares, el importe de la obra se abonará de acuerdo con lo establecido en el artículo 240.
En el segundo supuesto, el importe de la financiación que se otorgue podrá abonarse en los términos pactados, durante la ejecución de las obras, de acuerdo con lo establecido en el artículo 240, o bien una vez que aquellas hayan concluido, en la forma en que se especifica en el artículo 266.
3. El sistema de ayudas públicas deberá respetar en todo caso la transferencia efectiva del riesgo operacional.
Manteniendo constantes el resto de las hipótesis consideradas en el estudio de viabilidad y añadiendo la aportación antes mencionada del Ayuntamiento de Sevilla, se obtendría el siguiente resultado:
El Valor Actual Neto o VAN sería positivo y la inversión, por tanto, rentable para la UTE.
La pregunta que subyace es a quién le interesa realmente que se construya el aparcamiento en la plaza San Martín de Porres, ¿a Martín Casillas y Carmocon o a la ciudad de Sevilla?
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