Afirma que la operación, asesorada por una empresa inmobiliaria, carece de carácter especulativo

El delegado de Urbanismo, Juan de la Rosa, y el gerente de Urbanismo y Medio Ambiente, Fernando Vázquez Marín, elevarán al Consejo de Gobierno de este organismo autónomo del Ayuntamiento de Sevilla la propuesta de no ejecutar el derecho de opción de compra por parte de la GUMA de una vivienda municipal situada en Triana pese a que podría hacerlo por menos de 60.000 euros y van a permitir que su ocupante la venda por 252.000 euros.

La vivienda en cuestión es un dúplex de 89,78 m2 situado en la calle Manuel Arellano (distrito Triana). Como consecuencia de unas actuaciones urbanísticas previstas el Plan General resultó afectada una finca alquilada a un tercero. Con el fin de extinguir el derecho de arrendamiento del inquilino y de resolver sus necesidades de realojo, el Consejo de Gobierno de la Gerencia le autorizó a aquél en el año 2001 la suscripción de un convenio para la adjudicación y venta de una vivienda de protección pública de las promovidas en la calle Manuel Arellano, por un precio de 34.675 euros.

El 18 de marzo de 2002 se formalizó la escritura de compraventa del inmueble entre la Gerencia de Urbanismo (la actual GUMA) y una hija del citado inquilino, ya fallecido por entonces, por aceptación por aquélla de la herencia de este último.

En las escrituras de compraventa se estipulaba la forma de pago del precio de la venta que seguidamente se especifica, conforme a lo previsto en el citado acuerdo del Consejo de la Gerencia de Urbanismo, de 19 de diciembre de 2001:
1.- Indemnización por la extinción del derecho de arrendamiento de la vivienda sita en calle Leiria nº 5: 9.616,19 euros (Parte del precio: 7.188,94 euros más 7% de IVA devengado en el momento de la formalización de la escritura pública de compraventa 2.427,25 euros).
2.- El resto del precio de venta, ascendente a la cantidad de 27.486,10 euros,
quedó aplazado para ser satisfecho por la compradora en el plazo de veinte años,
devengando un interés fijo del 5,00% anual, mediante pagos mensuales de 181,40
euros, cada uno de ellos a efectuar durante los cinco primeros días de cada mes,
en la Tesorería de la Gerencia de Urbanismo, devengándose el primer pago el día uno de abril del año dos mil dos.

Como garantía del pago del precio aplazado y con eficacia real, la transmisión quedó sujeta a condición suspensiva por plazo de 25 años (aunque el delegado y el gerente rebajan la cifra a 20 años en la propuesta elevada al Consejo de Gerencia), siendo suficiente para su cancelación, acuerdo de la Gerencia de Urbanismo autorizándola, que acredite el pago del precio aplazado y los intereses devengados.

Asimismo, la Gerencia de Urbanismo constituyó u derecho de opción de compra del inmueble en su favor, con limitación del precio de adquisición. Según las fuentes consultadas, en el Registro de la Propiedad aparece que el ejercicio del derecho de opción (de compra) se efectuará como máximo al precio de venta señalado en la escritura otorgada por el notario el 18 de marzo de 2002.

Vista de la calle Manuel Arellano, en el distrito Triana

La compradora de la vivienda de protección pública empieza a acumular un largo historial de impagos a la Gerencia de Urbanismo, como prueban la cantidad de escritos que obran en los archivos de la misma, en un proceso continuo en que el organismo autónomo del Ayuntamiento le recuerda una y otra vez la deuda creciente y le va dando un plazo de diez días para que la satisfaga, so pena de aplicarle las cláusulas impuestas en el contrato de compraventa: condición suspensiva y recompra. Pero también una y otra vez la Gerencia va dejando pasar los años sin cumplir ninguna de sus amenazas, mientras la deuda de la compradora crece como una bola de nieve.

El 21 de marzo de 2019, el entonces gerente de Urbanismo firma un decreto con número de Registro 2.187, en el que constata que las cantidades adeudadas a la Gerencia por la compradora del dúplex en Triana (desde el plazo número 94, correspondiente a enero de 2010, hasta el plazo número 204, correspondiente a marzo de 2019) ascienden a 13.856 euros por el principal y 6.278 en concepto de intereses: en total, 20.135 euros.

No era de extrañar si se tiene en cuenta que un nombre coincidente con el de la compradora de la vivienda había aparecido el año anterior en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía como presunta solicitante del Programa de Solidaridad del Gobierno andaluz, el denominado salario social o ingreso mínimo de solidaridad.

Se van sucediendo los requerimientos de pago por parte de la Gerencia y sus amenazas de recuperar la vivienda, pero ni la compradora paga ni Urbanismo ejecuta nada en tal sentido. Sorprendentemente, el 6 de mayo de 2025, una persona que actúa como representante de la adquirente dirige una instancia a la Gerencia por la que solicita carta de pago de las deudas pendientes y afirma que una vez se le entregue dicho documento se procederá al ingreso total de la cantidad adeudada, para la posterior solicitud de resolución, a efectos de levantar la condición suspensiva que había impuesto Urbanismo en la escritura de compra-venta.

Una persona que presuntamente había solicitado el salario social a la Junta de Andalucía y que no pagaba ni un plazo de la vivienda desde el año 2010 aparece de la noche a la mañana con un representante ante Urbanismo y pidiendo mediante éste la carta de pago para satisfacer de un solo golpe toda la deuda pendiente.

El nombre del representante coincide con el de un gestor financiero del Grupo Inmobiliario Sevilla 2000 Real Estate, circunstancia que no puede ser pasada por alto por la Gerencia de Urbanismo por cuanto en diversas comunicaciones con la misma su dirección de correo electrónico es el corporativo de dicho grupo inmobiliario, así como también es obvia la coincidencia de direcciones postales. En su publicidad, dice la empresa: «Sevilla 2000 te ofrece la posibilidad de comprar un piso en Sevilla de segunda mano, y te ayudamos a sacarle el máximo provecho».

¿Y por qué el representante -gestor financiero de una inmobiliaria- de la compradora del piso y deudora desde hacía años y años pide en su nombre a la Gerencia la carta de pago para saldar todo lo pendiente? Porque aquélla acabó reconociendo más tarde ante Urbanismo que el 9 de abril de 2025 (casi un mes antes de la instancia del gestor financiero del Grupo Inmobiliario Sevilla 2000 Real Estate) había firmado con una pareja de particulares un contrato de arras para la venta del dúplex en Triana, con las siguientes condiciones:

-Importe de la compraventa: 252.000 euros.

-Forma de pago: financiación hipotecaria.

-Plazo máximo para elevar a público la compraventa: 29 de diciembre.

-Señal entregada: 42.500 euros (parte del importe de la señal ha sido destinada a cancelar la deuda que tenía contraída con la Gerencia).

La GUMA informa en julio de 2025 que la deuda acumulada por la compradora de la vivienda asciende desde enero de 2010 a marzo de 2022 a 26.546,81 euros, y vuelve a apercibirla por enésima vez de lo que se reproduce a continuación:

La deuda por 26.546,81 euros es satisfecha a la Gerencia de Urbanismo el 18 de agosto de 2025 pero no por la deudora, ni siquiera por su representante en su nombre, ni tampoco por la pareja de particulares que había firmado el contrato de arras, sino por el Grupo Inmobiliario Sevilla 2000, tal como acredita el documento justificativo de la transferencia bancaria realizada:

Pero la GUMA exige además el pago de los intereses devengados en concepto de demora, por lo que el representante/gestor financiero inmobiliario pide el 25 de agosto de 2025 que se le indique a cuánto ascienden los mismos. Respuesta de la GUMA: son 4.778,43 euros.

Con fecha 10 de octubre de 2025, la compradora original de la vivienda presentó solicitud ante la Gerencia de Urbanismo para que sea autorizada la cancelación de la condición suspensiva que con carácter real fue constituida en garantía del pago del precio aplazado, así como la cancelación del derecho de opción de compra existente sobre la vivienda, al propio tiempo que acreditó la totalidad de dicho pago e intereses devengados y la cancelación de la deuda por este concepto, adjuntando carta de pago expedida por el Servicio de Tesorería y Gestión de Ingresos por los importes de 26.546,81 € y 4.778,43 €.

El 18 de noviembre de 2025, la compradora original comunicó a la GUMA su intención de vender la vivienda a la pareja de particulares con la que había firmado un contrato de arras en abril.

Según el contrato del año 2002, la Gerencia de Urbanismo podrá adquirir la vivienda dentro de los 3 meses a contar desde el siguiente a aquél en que se le notifique de forma fehaciente la decisión de vender, el precio ofrecido, las condiciones de transmisión, nombre, domicilio y circunstancias del comprador.

Si no se hubiera hecho la notificación, se omitiera alguno de los requisitos exigidos, o fuesen menos onerosas las restantes condiciones, podrá ejercitarse en el plazo de 3 meses desde que el adquirente lo notifique de forma fehaciente.

En ambos casos, el ejercicio del derecho de opción se efectuará como máximo al precio de venta señalado en el apartado Segundo (34.675,04 €) actualizado con el I.P.C.

Lo de actualizado con el IPC no lo hemos visto reflejado en el Registro de la Propiedad, por lo que podría tratarse de una interpretación «a posteriori» del Servicio de Patrimonio Municipal de Suelo y Concesiones, como lo de que el plazo de vigencia de la condición suspensiva es de 20 años en vez de 25 (con 25 estaría vigente hasta 2027; con tan sólo 20 ya habría expirado).

Si se diera por válida la interpretación del precio de venta de 2002 más el IPC desde entonces, tomando como referencia la calculadora del Instituto Nacional de Estadística Urbanismo podría recuperar el dúplex de Triana para el patrimonio municipal por menos de 60.000 euros:

Aunque la calculadora del INE refleja 57.525,82 euros, hay que tener en cuenta que sólo abarca hasta abril de 2025 y no hasta diciembre, de ahí que para mayor seguridad hablemos de menos de 60.000 euros (o algo más de 57.525).

Pero en la propuesta que elevan al Consejo de Gobierno el delegado y el gerente de Urbanismo argumentan, entre otras cosas, lo siguiente:

-Es necesario tener en consideración que estos derechos de los que tratamos,
constituidos a favor de la Administración Pública, han venido siendo impuestos con
una doble finalidad: el control por la Gerencia de Urbanismo del destino de las
viviendas finales adjudicadas y, por otro lado, un mecanismo de intervención en el
mercado de vivienda para evitar posibles especulaciones y poder recuperar, en su
caso, la titularidad sobre los citados bienes en caso de transmisión y así poderlos
destinar a realojo de posibles afectados por actuaciones urbanísticas.

Juan de la Rosa, delegado de Urbanismo

-La vivienda en cuestión, según queda acreditado en el expediente de
referencia, se ha venido destinando, desde su adjudicación hasta la actualidad, a
domicilio habitual de la adjudicataria, cumpliéndose el fin principal de dicha
adjudicación. Igualmente puede constatarse que si bien el precio propuesto de venta
es superior al valor de adjudicación actualizado conforme al IPC, resulta inferior al
precio medio de las viviendas en la zona en la que el inmueble se ubica. En
consecuencia, puede concluirse que la operación propuesta se encuentra exenta del
carácter especulativo que determinaría la intervención administrativa mediante el
ejercicio del derecho de adquisición preferente constituido en su día a favor de esta
Gerencia.

-Por otra parte, la Gerencia de Urbanismo no tiene en la actualidad previstas
actuaciones en la zona que puedan determinar la necesidad de realojo de vecinos
afectados por las mismas, disponiendo la Corporación local en la actualidad de otros
recursos para atender a dichas necesidades.

-No puede concluirse la necesidad de ejercicio del derecho de opción de compra en el presente caso, puesto que, por una parte, se trata de una facultad o derecho de carácter convencional o voluntario, de manera que su ejercicio queda a voluntad del titular del mismo, sin que resulte imperativo ni genere ningún tipo de responsabilidad la abstención en el uso de tal derecho, y, por otra parte, desde un punto de vista económico, tampoco es conveniente a los intereses de esta Administración la recuperación de la titularidad transmitida en su día, dado el carácter oneroso de la misma y la previsión municipal al respecto, actual y futura, para los fines que fundamentan y justifican el establecimiento de los derechos de que tratamos y el ejercicio de los mismos.

Por estas razones, el delegado y el gerente proponen al Consejo de Gobierno que no se ejecute el derecho de opción de compra en favor de la Gerencia de Urbanismo.

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