Urbanismo ha decidido no ejercer el derecho de tanteo por 4.190.000 euros más impuestos

La sociedad Inmo Criteria Arrendamiento, con sede en Barcelona, ha acordado la venta a Inmoliving S. XXI, con domicilio fiscal en Tarrasa (Barcelona), de una promoción de 102 viviendas protegidas y de otras tantas plazas de garaje situadas en el número 27 de la calle Concejal Alberto Jiménez Becerril (prolongación de la calle Torneo), de Sevilla.

La promoción inmobiliaria fue calificada definitivamente como Vivienda Protegida de Renta Básica y Renta Básica Jóvenes, en régimen de alquiler protegido por 25 años, con número de expediente 41-PO-M-00-0085/07, y en su día se acogió a los préstamos y ayudas establecidos en el Real Decreto 801/2005, de 1 de julio.

Está gravada por el préstamo hipotecario actualmente vigente concedido por la entidad CaixaBank, con número 309.880570-13, con fecha de vencimiento 18 de diciembre de 2036.

El precio de la operación se ha fijado para el conjunto de las 102 VPO y las 102 plazas de garaje en 4.190.000 euros, más el impuesto que legalmente proceda. Por tanto, cada vivienda con su correspondiente estacionamiento para vehículos se valora en 41.078,43 euros.

Dada la naturaleza de las VPO y las condiciones establecidas en su día en el pliego administrativo que permitió su construcción, la empresa aún formalmente propietaria se dirigió a la Gerencia de Urbanismo y Medio Ambiente (GUMA) el pasado 12 de diciembre (2025) para pedirle su autorización para la venta y ofrecerle formalmente el ejercicio del derecho de tanteo (quedarse con las 102 viviendas al precio pactado en la compraventa).

ANÁLISIS DE LA OFERTA

Tras el análisis de la escritura pública de compraventa de 29 de marzo de 2007 y el
pliego que rigió la licitación, puestos en relación con la legislación vigente, en la Gerencia de Urbanismo se constató lo siguiente:

–Derecho de Retroventa: El derecho de retroventa pactado a favor de la
Gerencia de Urbanismo tenía por objeto evitar la especulación con el suelo o la
edificación antes de su completa consolidación y división horizontal. Una vez
finalizada la construcción e inscrita la propiedad horizontal, dicho derecho carece
de vigencia para la presente transmisión.

–Derecho de Tanteo: El derecho de adquisición preferente a favor de
Emvisesa está condicionado contractualmente a la finalización del periodo de
25 años de arrendamiento obligatorio. Por tanto, no resulta ejercitable en este
momento de forma automática bajo los términos de la adjudicación original.

–Fundamento legal de una compraventa de las viviendas con cargo a los
fondos del Patrimonio Municipal de Suelo (PMS), para su integración en el
mismo, sin perjuicio de la improcedencia en este momento del ejercicio de
los derechos de retroventa o tanteo: Conforme al artículo 127.1 de la Ley
7/2021, de 1 de diciembre, de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de
Andalucía, entre las finalidades de los Patrimonios Municipales de Suelo se
encuentra garantizar una oferta de suelo suficiente con destino a la ejecución de
viviendas protegidas.

Esta finalidad se concreta, en lo que concierne a los destinos de los ingresos y recursos derivados de la gestión de los Patrimonios Municipales de Suelo (PMS), en la adquisición de suelo destinado a viviendas protegidas y a la construcción de éstas, destino al que puede equipararse la adquisición de 102 viviendas ya construidas, destinadas a alquiler protegido para jóvenes y renta básica, con pleno encaje pues en los fines de interés social del PMS.

Las VPO se hallan en la avenida Concejal Alberto Jiménez Becerril, prolongación de Torneo

Desde la perspectiva de la legislación en materia de vivienda, la adquisición de
estas viviendas por el Ayuntamiento de Sevilla daría cumplimiento y, en
consecuencia, se encontraría amparada por el mandato a las Administraciones
públicas de crear, ampliar y gestionar parques públicos de vivienda, así como a
desarrollar medidas que eviten su reducción, que se deduce de lo preceptuado
por los artículos 27 y 28 de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la
vivienda.

Y, por otra parte, sería plenamente coherente con una de las finalidades
del Plan Vive, regulado por Decreto autonómico 91/2020, de 30 de junio, que no
es otra que fomentar un incremento progresivo y consolidado del parque público
de viviendas como medida para frenar el aumento de los precios, y como
elemento garantista del derecho constitucional a una vivienda digna y adecuada.

UNA OPORTUNIDAD

En coherencia con la fundamentación jurídica, la adquisición directa con recursos del
PMS de las viviendas mencionadas, sin perjuicio de que en este momento no proceda
ejercer los derechos de tanteo o retroventa, contemplados contractualmente, se justificaría por las siguientes razones:

–Garantía del Servicio Público: Al ser una promoción destinada a colectivos
vulnerables o de rentas bajas en régimen de alquiler protegido, la titularidad
pública asegura que el destino social de las viviendas no se vea alterado por
la gestión de terceros privados, garantizando la estabilidad de los
arrendatarios actuales y futuros durante el periodo remanente de los 25 años
obligatorios.

–Oportunidad Económica y Patrimonial: El precio ofrecido de 4.190.000
€ por 102 viviendas y sus respectivas plazas de aparcamiento supone un
coste aproximado de 41.000 € más impuestos por unidad. Este valor, sin
perjuicio de la preceptiva valoración realizada por funcionario o empleado
municipal, es a todas luces sensiblemente inferior a los costes actuales de
reposición o de nueva construcción de vivienda protegida en la zona,
representando una oportunidad para incrementar el parque público municipal
de forma eficiente y económicamente ventajosa.

En otras palabras, la operación cumpliría con el principio de eficiencia en la gestión de fondos públicos, permitiendo al Ayuntamiento obtener un activo consolidado y en
explotación por una inversión significativamente menor a la necesaria para una promoción de nueva planta.

–Hecho Sobrevenido: Por tratarse de un hecho no planificable, la comunicación de venta por parte del actual propietario constituye una oportunidad sobrevenida que permite al Ayuntamiento intervenir en el mercado inmobiliario local de forma directa, evitando la consolidación de la propiedad en manos de fondos de inversión privados.

Tras este análisis, el gerente de Urbanismo, Fernando Vázquez Marín, ordenó que se incoara expediente para la posible compra de las 102 VPO y que informaran los Servicios de la GUMA con competencias en el tema, pero finalmente se ha acordado no adquirirlas y autorizar la operación de compraventa entre las dos empresas radicadas en Cataluña. La parte compradora deberá cumplir todas las condiciones establecidas hace quince años para permitir la construcción de estos pisos y de sus plazas de garaje.

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