Metrovacesa se acoge al Decreto de la Junta de Andalucía para construir 296 viviendas protegidas

Metrovacesa, dueño de los terrenos de Palmas Altas Sur/isla Natura, promueve un Estudio de Detalle al amparo del Decreto-Ley 1/2025 de la Junta de Andalucía para modificar el uso terciario de tres parcelas a residencial y construir así hasta un máximo de 296 viviendas de protección oficial. En el estudio económico de la operación, la inmobiliaria estima un beneficio de tan sólo 830.023 euros, pero lo limita al valor del sueloi una vez urbanizado y omite el de las viviendas que sobre el mismo se construyan.

El objeto declarado del Estudio de Detalle es modificar las condiciones de ocupación y posición de la edificación, previstas en la ordenación del planeamiento de desarrollo vigente, para materializar las viviendas protegidas que, como uso alternativo al de Servicios Terciarios de las parcelas T-1.1, T-1.2 y T-2 del Plan Parcial SUS-DBP-02 Plamas Altas Sur, permite el Decreto Ley 1/2025 de la Junta de Andalucía.

La propuesta no aumenta la edificabilidad, esto es, 20.811 m2t. La Disposición adicional
primera del Decreto 550/2022, de 29 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento General de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía (LISTA), establece en 2,4 los habitantes por vivienda para el cálculo de la población prevista en los instrumentos de ordenación.

Y añade que, en el supuesto de alojamientos protegidos, dicho coeficiente
se aplicará por cada 100 m2 de edificabilidad. Por todo ello, a efectos del cálculo de dotaciones locales, se ha estimado una población de 499 habitantes en este ámbito.
La Instrucción de la Gerencia de Urbanismo y Medio Ambiente de Sevilla (GUMA), que regula las condiciones exigibles a las Actuaciones de Mejora Urbana, valora que el nivel dotacional existente en el suelo urbano de la ciudad es de 4,5623 m2t. Por lo que la nueva población demanda, como mínimo, 2.276,59 m2. El Estudio de Detalle propone 2.922,92 m2 para este destino.

El plano refleja en color rojo las parcelas objeto del Estudio de Detalle para VPO

La ordenación que se plantea distribuye los volúmenes edificables buscando su integración con la trama urbana en la que se inserta. De este modo, los espacios libres de nueva creación se disponen anejos al viario, en el caso de las parcelas T-1.1 y T-1.2, otorgando amplitud a este recorrido. En cambio, el nuevo espacio libre en la T-2 se dispone dando frente al viario principal, de forma que su superficie queda añadida a la del EL3 del Plan Parcial. Se mantienen las alturas previstas en el plan parcial que las ordenó, esto es, cinco plantas (PB+4) y la tipología propuesta es residencial en manzana.

En los planos de «Ordenanza Gráfica» se puede observar visualmente cómo estas reservas se han diseñado como franjas específicas de terreno (marcadas con un sombreado cuadriculado) dentro del perímetro original de lo que antes era exclusivamente suelo terciario.

En el documento presentado por Metrovacesa se declara exactamente un beneficio de 830.023,02 euros para esta operación específica.

Para entender por qué esta cifra puede parecer ajustada en relación con la magnitud del proyecto, es importante analizar qué representa exactamente según los datos financieros reflejados.

Esta cifra no representa el beneficio final de construir y vender las viviendas, sino el resultado del «Ingreso por ventas de suelo Residencial» (1.383.329,58 €) menos los gastos asociados a la transformación y urbanización de las parcelas (553.306,56 €). Los gastos incluyen partidas como la ejecución material de la urbanización, financiación e imprevistos.

Como hemos visto, el cambio de uso afecta a tres parcelas (T-1.1, T-1.2 y T-2) en el sector Palmas Altas Sur, con una capacidad máxima total de 296 viviendas (133 en la T-1.1; 100 en la T-1.2; y 63 en la T-2).

El documento especifica que el uso alternativo residencial es para «Vivienda Protegida» en régimen general. Al ser viviendas protegidas, los precios de repercusión del suelo y los márgenes suelen estar limitados por normativa. De hecho, el cuadro financiero desglosa una repercusión de suelo de 66,47 €/m²t y estima un beneficio para el promotor del 10,00%.

En resumen, los 830.023 euros se refieren específicamente a la plusvalía generada por la venta del suelo ya transformado tras descontar los costes de urbanización necesarios, dentro de un marco regulado de vivienda protegida.

EL NEGOCIO

El negocio real no está en el suelo, sino en la fase de promoción inmobiliaria, spbre la que Metrovacesa prefiere no extenderse. Utilizando los datos del cuadro financiero de las fuentes para Vivienda Protegida en Régimen General, podemos calcular el beneficio estimado de construir y vender esas 296 viviendas.

El proyecto contempla una edificabilidad total (m² de techo) de 20.811 m²t repartidos en las tres parcelas (9.345 m² en la T-1.1; 7.000 m² en la T-1.2; y 4.466 m² en la T-2).

–Precio de venta estimado: Las fuentes consultadas especifican un ingreso de 1.754,32 €/m² construido para este régimen de protección.

–Ingresos totales por venta: 20.811 m2t×1.754,32 €/m2≈36.509.153,52 €.

El estudio económico ya incluye una partida específica denominada «Beneficio promotor», que se fija en un 10,00% sobre los costes totales de la promoción.

–Beneficio por m² de techo: Se estima en 175,43 €/m²t.

-Beneficio real de la fase de construcción/venta: 20.811 m2t×175,43 €/m2≈3.650.873,73 €.

El beneficio consolidado de la operación resulta de la suma de ambas fases (la gestión del suelo y la promoción inmobiliaria). Por tanto el beneficio total para Metrovacesa en estas tres parcelas sería el siguiente:

–Plusvalía del suelo: 830.023,02 €.

–Beneficio de la promoción: 3.650.873,73 €.

Beneficio total estimado: 4.480.896,75 €.

El beneficio de construir las viviendas es más de cuatro veces superior al beneficio declarado por la simple transformación del uso del suelo. Además, hay que tener en cuenta que en este esquema el «coste del suelo» para la promoción se ha fijado en una repercusión de 66,47 €/m²t, que es el valor que genera la plusvalía inicial.

Vista satelital de Palmas Altas Sur/ Isla Natura

Es importante destacar que estas cifras se basan en los módulos de Vivienda Protegida de Régimen General. Si Metrovacesa logra optimizar los costes de ejecución material (fijados en el documento en 1.054 €/m² para la vivienda y 560 €/m² para garajes), el margen real podría ser incluso superior al 10% estándar.

Las parcelas T-1.1, T-1.2 y T-2 estaban calificadas como terciario. En el mercado actual de Sevilla, el suelo terciario (oficinas/comercial) en esa ubicación en el confín de una urbanización aún no consolidada y casi en el límite Sur del término municipal tiene mucha menos salida que el residencial. El cambio de uso le permite a Metrovaces «desbloquear» 20.811 m² de techo estancados.

Aunque el margen es del 10%, construir 296 viviendas de una sola vez asegura una facturación de más de 36 millones de euros, con un riesgo de venta muy bajo, ya que la demanda de vivienda protegida en Sevilla es muy elevada.

Al ser el dueño de todo el sector Isla Natura, Metrovacesa puede optimizar los costes de urbanización (estimados aquí en 553.306 €) y construcción, posiblemente superando ese 10% de beneficio teórico previsto en el papel.

En definitiva, Metrovacesa cambia un «terciario incierto» por un «negocio de volumen seguro», aunque el margen por vivienda sea inferior al de sus promociones de renta libre en la misma Palmas Altas/Isla Natura.

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