El Ministerio de Justicia avala en diversas casuísticas la suspensión del registro necesario para que operen en el mercado
La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP) del Ministerio de la Presidencia, Justicia y Relaciones con las Cortes ha desestimado en las última semanas trece recursos interpuestos contra sendas notas de calificación del Registro de la Propiedad de Sevilla por la que se suspende la asignación de un número de registro de alquiler de corta duración turístico por no acreditarse el cumplimiento de los requisitos urbanísticos exigidos por el Ayuntamiento hispalense o bien por prohibirse las viviendas turísticas en los estatutos de las comunidades de propietarios en que sus dueños pretendían prestar el servicio de este tipo concreto de alojamiento.
En los trece recursos interpuestos por propietarios contra, según los casos, los titulares del Registro de la Propiedad número 8, 10 y 11 de Sevilla, la DGSJFP ha confirmado las notas de calificación negativas.
Las resoluciones se dividen en dos grandes bloques:
–Inadmisiones por identidad de razón: En varios de los casos (resoluciones 4753, 4895 y 5162, por ejemplo), la Dirección General ni siquiera entra a debatir de nuevo el fondo del asunto, declarando la inadmisión del recurso al existir ya múltiples resoluciones desestimatorias previas sobre casos idénticos.
–Desestimaciones tras examen jurídico: En los restantes (resoluciones 5169, 5170, 5171 y 5172, por ejemplo), la Dirección General desestima el recurso y confirma que la falta de documentación urbanística es motivo legal suficiente para denegar el registro.
Los argumentos usados por la Dirección General para rechazar las pretensiones de los dueños de VUT se centran en dos ejes principales:
1.-El veto en los estatutos de la comunidad (Propiedad Horizontal): Cuando los estatutos de la comunidad de propietarios prohíben expresamente el destino de las viviendas a alquiler turístico, el registrador tiene la potestad de suspender la asignación del número de registro único. La DGSJFP considera que el cumplimiento de los estatutos es un elemento necesario para garantizar la seguridad jurídica en las relaciones entre privados.
2.-El «muro» urbanístico de Sevilla: El uso terciario: Este es el argumento más sólido en los casos vinculados a la normativa municipal. Los recurrentes alegaban que estar inscritos en el Registro de Turismo de Andalucía era suficiente. Sin embargo, la DGSJFP establece una distinción clara:
–Competencia del registrador: El Real Decreto 1312/2024 otorga a los registradores la competencia para realizar un control exhaustivo de los requisitos urbanísticos antes de asignar un número de registro.
–Uso Terciario vs. Residencial: Según la Modificación Puntual número 44 del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de Sevilla (en vigor desde junio de 2022), la vivienda de uso turístico (VUT) no es un uso residencial, sino un uso terciario de hospedaje.
–Documentación obligatoria: Al tratarse de un uso terciario, el propietario debe aportar obligatoriamente la declaración responsable de cambio de uso a apartamento turístico y la de primera utilización presentada ante la Gerencia de Urbanismo del Consistorio hispalense. No basta con la licencia turística autonómica; es imprescindible acreditar que la vivienda cumple con la ordenación local.
La Dirección General es explícita en su objetivo: este control registral busca que salgan del mercado turístico aquellas viviendas ofertadas de manera irregular, favoreciendo que puedan retornar al mercado de alquiler de larga duración.
ARGUMENTOS DE LOS PROPIETARIOS
En sus recursos, los dueños de viviendas turísticas alegaron que:
-Las VUT y los apartamentos turísticos no son lo mismo y se rigen por decretos distintos.
-La Modificación Puntual número 44 del PGOU no menciona expresamente a las «viviendas de uso turístico», sino sólo a los «apartamentos turísticos».
El uso del término «apartamento turístico» en las resoluciones no es un error de los registradores o de la Dirección General, sino que responde estrictamente a la nomenclatura urbanística que el Ayuntamiento de Sevilla exige en sus formularios de la Gerencia de Urbanismo.
Según las fuentes consultadas, la Modificación Puntual número 44 del PGOU (vigente desde junio de 2022) es la que obliga a este cambio de nombre. Urbanísticamente, el Ayuntamiento de Sevilla ha determinado que cualquier vivienda que se destine a fines turísticos deja de tener un «uso residencial» para pasar a tener un «uso terciario de hospedaje».
Dentro de ese uso terciario, el PGOU asimila las VUT a la categoría de hoteles-apartamentos o apartamentos turísticos. Por esta razón, el documento administrativo concreto que la registradora exige (y la Dirección General avala) se titula literalmente: «declaración responsable de cambio de uso a apartamento turístico».
Por eso la Dirección General rechaza el argumento en tal sentido de los propietarios de forma tajante. Dictamina que, aunque sean conceptos distintos en la normativa turística andaluza, a efectos urbanísticos en Sevilla son lo mismo. El razonamiento es que:
-Cualquier vivienda con fines turísticos supone implantar un servicio terciario.
-Al ser un uso terciario, es obligatorio presentar la declaración de «cambio de uso a apartamento turístico» ante la Gerencia de Urbanismo y Medio Ambiente (GUMA), porque ese es el nombre del trámite municipal para legalizar dicho uso en la ciudad.
Debido a que ahora se considera un «uso terciario», el propietario ya no puede operar simplemente con la licencia turística de la Junta de Andalucía. Las resoluciones confirman que los registradores exigirán dos documentos clave presentados ante la Gerencia de Urbanismo de Sevilla:
–Declaración responsable de cambio de uso: Para acreditar legalmente que la finca ha pasado de residencial a terciaria.
–Declaración responsable de primera utilización: Que certifique que el inmueble es apto específicamente para el «uso de hospedaje».
La Modificación Puntual número 44 del PGOU otorga a los registradores la potestad de bloquear la actividad. Si la fecha de inicio de la actividad turística es posterior al 8 de junio de 2022 y el propietario no aporta los documentos urbanísticos mencionados, el registrador suspenderá la asignación del número de registro único.
Sin este número, el efecto es inmediato: se prohíbe la comercialización de la vivienda en plataformas digitales.
COMUNIDADES DE VECINOS
El veto en los estatutos de las comunidades de propietarios es el otro gran «muro» legal que, junto a la normativa municipal, está frenando el registro de nuevas Viviendas de Uso Turístico (VUT) en Sevilla.
Según las fuentes analizadas, la Dirección General (DGSJFP) ha sido inflexible al respaldar a los registradores sevillanos cuando existe una prohibición expresa en la comunidad de propietarios.
Varias de las resoluciones se refieren específicamente a esta casuística de los estatutos comunitarios:
-Resolución 4753 (recurso contra la registradora n.º 10 de Sevilla).
-Resolución 4895 (recurso contra la registradora n.º 11 de Sevilla).
-Resolución 5162 (recurso contra la registradora n.º 10 de Sevilla).
En estos tres expedientes, la calificación de las registradoras fue la misma: suspender la asignación del número de registro único porque en los estatutos de la propiedad horizontal inscritos en el Registro constaba una prohibición expresa para destinar las viviendas a fines turísticos.
La Dirección General fundamenta la validez de estos vetos estatutarios en una norma muy reciente: el Real Decreto 1312/2024. Según este decreto, el nuevo procedimiento de registro único tiene como objetivo fundamental garantizar la seguridad jurídica en las relaciones entre privados y el cumplimiento de los estatutos que las comunidades de propietarios hayan aprobado legalmente.
Por tanto, el registrador no sólo puede, sino que debe comprobar si los estatutos de la comunidad inscritos prohíben la actividad antes de dar el número de registro necesario para operar en plataformas como Airbnb o Booking.
Hay que destacar que en los tres casos citados (4753, 4895 y 5162), la Dirección General ni siquiera entra a debatir de nuevo el fondo del asunto. Dictamina la inadmisión de los recursos por «identidad de razón» con una larga lista de resoluciones previas de 2025.
Esto significa que considera que el debate ya está cerrado porque existe una doctrina consolidada que dice que si la comunidad prohíbe las VUT en sus estatutos y éstos están inscritos, el propietario no tiene ninguna posibilidad legal de obtener el número de registro.
CONFLICTO DE TEMPORALIDAD
Particular interés tiene la resolución de la DGSJFP referida a un recurso contra la registradora de Sevilla n.º 11, ya que aborda un conflicto de temporalidad entre los acuerdos comunitarios y la publicidad registral.
Los hechos descritos en la resolución aclaran que se trataba de una comunidad de propietarios ya existente que procedió a una modificación de sus estatutos para prohibir el uso turístico. El núcleo del conflicto reside en que el propietario obtuvo su licencia y una certificación registral «limpia» antes de que dicha prohibición fuera formalmente inscrita.
El recurrente presentó una defensa basada en la seguridad jurídica y la confianza legítima:
-Certificación negativa: El propietario solicitó una certificación al Registro el 27 de junio de 2024, y la registradora certificó que no existían prohibiciones estatutarias en ese momento
–Derechos adquiridos: Basándose en esa información, el dueño obtuvo su inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía (20 de junio de 2024) e invirtió en la actividad
–Inscripción tardía: La prohibición estatutaria no se inscribió en el Registro de la Propiedad hasta el 30 de julio de 2025, más de un año después de que el dueño empezara a operar.
La Dirección General desestima el recurso basándose en que el propietario no puede ser considerado un «tercero» protegido por la fe pública registral frente a su propia comunidad:
–Vinculación inmediata del acuerdo: Se subraya que el propietario ya formaba parte de la comunidad cuando se adoptó el acuerdo de prohibición (el 23 de mayo de 2024), por lo que el acuerdo le obliga desde su adopción o notificación, con independencia de cuándo se inscriba en el Registro.
–Prevalencia de los libros sobre las certificaciones: Un argumento jurídico contundente es que, si una certificación registral es errónea o incompleta, prevalece siempre lo que resulte de los asientos de los libros del Registro. La omisión de un dato en una certificación no anula la existencia de un elemento obstativo (la prohibición) que ya constaba en el histórico de la finca o que se presentó para inscripción.
–Independencia del registrador: La DGSJFP recuerda que el registrador no está vinculado por sus calificaciones anteriores ni por certificaciones previas; cada nueva presentación de documentos (como la solicitud del número de registro único) inicia un procedimiento de calificación «ex novo».
–Validez administrativa vs. civil: Se reitera que tener una licencia administrativa (de la Junta de Andalucía) no implica la validez civil del alquiler turístico si éste choca con las normas de propiedad horizontal.
En resumen, esta resolución establece que la pertenencia a la comunidad anula la posibilidad de alegar desconocimiento de un acuerdo interno, y que el control que realizan los registradores de Sevilla bajo el Real Decreto 1312/2024 debe ser exhaustivo, primando la legalidad de los asientos sobre la información facilitada en trámites previos de publicidad formal.
ERRORES DE LOS DUEÑOS DE VUT
Conforme a las resoluciones analizadas, los propietarios de viviendas de uso turístico en Sevilla cometen con frecuencia una serie de errores técnicos y administrativos al solicitar su número de registro único. Estos fallos son los que activan la nota de calificación negativa de los registradores. Entre los mismos figuran los siguientes:
Deficiencias en la titularidad y representación
–Falta de mayoría de propietarios: Es muy común que uno solo de los dueños solicite el registro cuando la vivienda pertenece a varias personas. La ley exige que la solicitud sea ratificada por la mayoría simple de los propietarios de la finca.
–Poderes no acreditados: Si un representante o procurador presenta la instancia, debe aportar la copia autorizada del poder notarial que le faculta para ello. En su defecto, el titular debe ratificar la firma de forma presencial en el registro o mediante certificado electrónico.
Discordancia de datos técnicos
–Baile de cifras en las plazas: Un error recurrente es que el número de arrendatarios introducido en el formulario no coincide con el que figura en la licencia de la Junta de Andalucía. Las resoluciones muestran casos donde se pedía registro para 3 ó 4 plazas cuando la licencia oficial era para 5 ó 6.
Omisión de trámites urbanísticos (posteriores a junio de 2022)
Muchos propietarios ignoran que, si su actividad es posterior al 8 de junio de 2022, ya no basta con la licencia turística autonómica. Los errores más graves aquí son:
-No presentar la declaración responsable de primera utilización para el uso de hospedaje ante la Gerencia de Urbanismo.
-No aportar la declaración responsable de cambio de uso a apartamento turístico.
Conflictos con los estatutos de la comunidad
–Solicitar el registro pese al veto vecinal: Los propietarios presentan la solicitud sin comprobar si en los estatutos de su comunidad de vecinos (inscritos en el Registro de la Propiedad) existe una prohibición expresa contra el alquiler turístico. Este es un defecto insubsanable si el veto está vigente.
Si el registrador detecta estos fallos, concede un plazo de siete días hábiles para subsanarlos. De no hacerse, se emite una resolución que obliga a las plataformas en línea (como Airbnb o Booking) a eliminar o inhabilitar el anuncio de la vivienda de forma inmediata.
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