La medida sólo puede aplicarse a las VUT posteriores al año 2019

La Audiencia Provincial de Sevilla ha puesto coto a la subida de cuotas a los pisos turísticos acordada por una comunidad de propietarios cuando la actividad ya se venía desarrollando antes de la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), de marzo de 2019 (Real Decreto-ley 7/2019), en relación con la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que introdujo cambios significativos para la regulación de este tipo de alojamientos turísticos, según una sentencia de la que se ha hecho eco el portal inmobiliario idealista.

La modificación normativa permitía que la comunidad aprobara un incremento de hasta un 20% cuota de gastos comunes para aquellos propietarios que dedicasen su vivienda a la actividad turística por el uso intensivo de elementos comunes. No obstante, no se podría aplicar esta medida con efectos retroactivos contra aquellos pisos turísticos que ya estaban operando con licencia.

Pues bien, en una sentencia dictada el 29 de octubre de 2025 (SAP SE 3163/2025), el tribunal revoca el fallo de primera instancia y declara nulo el acuerdo comunitario que incrementó los gastos comunes a un propietario por destinar su vivienda a alquiler turístico, al considerar que, efectivamente, la medida no puede aplicarse con efectos retroactivos.

El caso en cuestión enfrenta a un propietario que explotaba su vivienda como piso turístico desde 2016 con su comunidad en Sevilla. En noviembre de 2021 y enero de 2022, la junta general de propietarios de la comunidad aprobó, al amparo del artículo 17.12 de la LPH, introducido por el Real Decreto-ley 7/2019, un aumento de la cuota comunitaria para ese inmueble por el hecho de dedicarse a alquiler turístico. El propietario impugnó el acuerdo al entender que suponía una modificación estatutaria encubierta y, sobre todo, una aplicación retroactiva de la norma.

El citado artículo 17.12 LPH permite que, con el voto favorable de las tres quintas partes de propietarios y cuotas, la comunidad pueda “limitar, condicionar o prohibir” la actividad de vivienda turística e incluso establecer “cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes”, siempre que no superen el 20%. El precepto añade, además, una frase clave: “Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos”.

Aunque el juzgado de primera instancia había avalado la subida de cuotas al entender que no existía retroactividad propiamente dicha, ya que el incremento se aplicaba a cuotas futuras, la Audiencia Provincial de Sevilla discrepa porque el acuerdo altera el “statu quo” estatutario bajo el que el propietario tomó la decisión de destinar su vivienda al alquiler turístico.

Sede de la Audiencia Provincial de Sevilla en el Prado de San Sebastián

La sentencia considera que se trata de “una aplicación retroactiva de los acuerdos totalmente sorpresiva”, porque el aumento “se produce con posterioridad a que las cuotas estuvieran fijadas por los estatutos, modificando dicho estatuto en cuanto a las cuotas”, cuando antes de la reforma solo podían alterarse por unanimidad.

Para el tribunal, la cláusula de irretroactividad del artículo 17.12 LPH debe interpretarse de forma amplia, afectando tanto a los acuerdos que limiten o condicionen la actividad como a los que impongan cuotas especiales. La resolución subraya que el precepto “se refiere a la irretroactividad de ambos acuerdos, es decir al mantenimiento del Estatuto de la CCPP, tanto en la necesidad de autorización como en la importante modificación de aumento de cuotas de comunidad”.

Por lo tanto, Audiencia concluye que la norma introducida en 2019 solo puede aplicarse a las viviendas que se destinen “ex novo” al alquiler turístico tras su entrada en vigor: debe ser “aplicable dicha norma sólo para las nuevas dedicaciones de los pisos al alquiler turístico”, es decir, para quienes inicien la actividad después de la reforma y, por tanto, ya conozcan las nuevas mayorías y posibles incrementos de cuota.

La sentencia también arroja una reflexión sobre la justificación de estas limitaciones al establecimiento de pisos turísticos Señala que no encuentra “fundamento real” para establecer una restricción específica a la actividad turística y no a otras actividades profesionales igualmente molestas, como consultas médicas o despachos de despachos, lo que refuerza, a su entender, la necesidad de una interpretación restrictiva de la norma.

El fallo, en cuestión, estima íntegramente la demanda del propietario, declara nula la subida de gastos comunes y condena a la comunidad a devolver las cantidades cobradas de más, junto con los intereses legales.

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