Emvisesa o la GUMA podrían haberse visto obligadas a impopulares desahucios judiciales
La Gerencia de Urbanismo y Medio Ambiente (GUMA) del Ayuntamiento de Sevilla incoó expediente para ejercer el derecho de tanteo sobre 102 viviendas protegidas (VPO) sitas en la prolongación de la calle Torneo (el número 27 de la avenida Concejal Alberto Jiménez Becerril) y que se vendían por 4.190.000 euros, una ganga al precio actual del mercado inmobiliario. Finalmente desechó la operación por la razón principal de que nueve de las viviendas (el 9% en números redondos) están «sin posesión», un eufemismo para indicar que están okupadas.
Una vivienda sin posesión es un inmueble comprado legalmente (el titular es el dueño en el Registro de la Propiedad ) pero cuyo control físico no se tiene, ya que al propietario se le impide el acceso inmediato a la misma. Suele deberse a okupación, inquilinos con contrato vigente o impago de hipoteca. Su adquisición por un tercero es una operación de alto riesgo, frecuentemente a precio de remate, que requiere procesos judiciales para recuperar la vivienda.
De acuerdo con el listado detallado de las 102 viviendas situadas en la avenida Concejal Alberto Jiménez Becerril nº 27, existen 9 viviendas identificadas explícitamente en situación de «Sin Posesión», lo que representa un 8,8% del total del edificio.
La tipología de estas situaciones se divide en dos categorías:
–Viviendas con ocupantes tras finalizar su contrato (8 unidades): En estos casos, se trata de antiguos inquilinos legales cuyo título ha expirado pero que no han abandonado el inmueble. El protocolo establecido por la empresa vendedora, Inmo Criteria Arrendamiento (grupo La Caixa), obliga al comprador del inmueble a intentar una salida negociada antes de iniciar el desalojo.
–Vivienda desocupada sin posesión legal (una unidad): Esta vivienda figura como «Desocupado», lo que implica que, aunque no hay personas viviendo en ella, la posesión legal aún no ha sido plenamente recuperada o formalizada para su entrega.
Las 93 viviendas restantes figuran en situación de «Con Posesión. Alquilado», lo que indica que mantienen arrendamientos vigentes y regularizados.
Las 100 plazas de garaje vinculadas a la promoción (Pk 1 a Pk 100) constan todas como «Con Posesión. Alquilado».
El comprador, Inmoliving S.XXI SL, se ha comprometido formalmente a realizar la sucesión procesal en todos los procesos judiciales que el vendedor (Inmo Criteria) tenga abiertos para recuperar estas 9 unidades en un plazo máximo de 15 días desde la firma de la escritura.
EL PROTOCOLO
La empresa vendedora (Inmo Criteria Arrendamiento SLU) y la compradora (Inmoliving S.XXI SL) han pactado un detallado «Protocolo de Actuación en Situaciones Ocupacionales». Este documento tiene como objetivo definir cómo debe la parte compradora gestionar tanto las ocupaciones ilegales como los casos de ocupantes que, habiendo tenido un título legal (como un arrendamiento), ya no lo tienen.
A continuación se detallan los puntos más relevantes de este protocolo y los acuerdos alcanzados al respecto:
Asunción de la situación ocupacional y riesgos
–Estado actual: El comprador declara conocer el estado físico y ocupacional de las fincas y se subroga en todos los derechos y obligaciones derivados de dicha situación.
–Exoneración de responsabilidad: El comprador asume a su costa todas las actuaciones necesarias para la recuperación de la posesión, dejando al vendedor indemne ante cualquier gasto o indemnización reclamada por terceros.
–Subrogación judicial: El vendedor informa de la existencia de procesos judiciales en curso para recuperar la posesión de algunas fincas. El comprador tiene la obligación de realizar la sucesión procesal en un plazo de 15 días tras la firma de la escritura.
Obligaciones del comprador bajo el protocolo del grupo Criteria (La Caixa)
El comprador no puede incumplir las condiciones del protocolo sin autorización expresa del vendedor, bajo riesgo de reclamación por daños y perjuicios. Las claves del protocolo en este sentido son las siguientes:
–Prevención del riesgo reputacional: Dado que la empresa vendedora pertenece al Grupo Criteria Caixa, el protocolo busca evitar acciones que dañen su imagen pública.
–Perfil de ocupantes: El comprador debe elaborar y actualizar informes ocupacionales detallados que identifiquen el número de adultos, menores, ancianos y personas con discapacidad en cada vivienda.
–Clasificación de los casos (sobre estas líneas): El protocolo distingue claramente entre «ocupantes conflictivos» y personas en situación de «especial vulnerabilidad» o riesgo de exclusión social.
–Negociación obligatoria: Antes de cualquier desalojo, se debe intentar siempre una salida negociada mediante la entrega de llaves del activo, especialmente con colectivos vulnerables.
Procedimiento y plazos de desalojo
El acuerdo establece plazos específicos según el tipo de ocupación para dar un «tiempo razonable» antes de acudir a los tribunales:
–Deudor hipotecario o «ignorado ocupante»: Se le concede un plazo adicional de dos meses para la entrega voluntaria de las llaves.
–Ocupante ilegal o sin recursos: Se establece un plazo de un mes para la entrega voluntaria antes de activar el procedimiento judicial.
–Ocupantes conflictivos: En casos de amenazas, enganches ilegales o actividades ilícitas, se procede directamente a la activación inmediata del procedimiento judicial y desalojo.
Vista parcial de la primera página del protocolo impuesto a la parte compradora
El protocolo obliga al comprador a dejar constancia fehaciente de todas las gestiones y a notificar al Ayuntamiento y a los Servicios Sociales antes de instar cualquier desalojo. Se incluyen modelos de comunicación específicos con el Consistorio donde se comunica que, tras agotarse el diálogo y ofrecer alternativas de alquiler social (cuando procede), se solicitará el lanzamiento judicial.
LA COMPRAVENTA
El acuerdo establece un precio total de 4.190.000 euros por las 102 viviendas y las plazas de garaje vinculadas. El precio medio por cada vivienda + garaje es de aproximadamente 41.078,43 euros.
Tomando como ejemplo la finca 32594, se trata de apartamentos de un dormitorio con unos 40,45 m² útiles y plazas de garaje de 12,50 m² útiles.
Las VPO se hallan en la avenida Concejal Alberto Jiménez Becerril, prolongación de Torneo
Para poner en valor este precio de 41.000€, es necesario contrastarlo con viviendas de similares características en la zona de la prolongación de Torneo / Alberto Jiménez Becerril.
Según datos actuales del mercado inmobiliario en Sevilla, una vivienda de obra nueva o seminueva de un dormitorio con garaje en esa zona difícilmente baja de los 180.000 – 220.000 euros.
El precio pactado por las dos empresas catalanas para estas VPO es, por tanto, entre 4 y 5 veces inferior al valor que tendrían esas mismas viviendas si fueran de renta libre.
Se justifica este precio tan reducido (que la propia Gerencia califica como «sensiblemente inferior a los costes actuales de nueva construcción») por varias cargas legales y sociales que el comprador debe aceptar:
–Régimen de Alquiler Obligatorio: El edificio debe destinarse obligatoriamente al alquiler protegido durante un periodo de 25 años (desde 2011), con rentas limitadas a 36,86 €/m² útil al año. Esto supone unos 125-150€ mensuales por vivienda, lo que limita drásticamente la rentabilidad para el inversor.
–Subrogación Hipotecaria: El comprador no sólo paga los 4,19 millones, sino que también debe subrogarse en un préstamo con CaixaBank que vence en diciembre de 2036.
–El «Factor Okupa»: El contrato es inusualmente estricto al obligar al comprador a exonerar al vendedor de cualquier responsabilidad sobre el estado ocupacional y a cumplir un protocolo de desalojo que protege la imagen de Criteria, asumiendo el comprador todos los costes legales de los lanzamientos judiciales.
Inmoliving S.XXI SL adquiere un activo por apenas el 20-25% de su valor de mercado potencial, pero a cambio asume un edificio que no podrá vender libremente hasta dentro de una década y, sobre todo, asume la gestión directa del conflicto social derivado de las 9 viviendas sin posesión, algo que la Gerencia de Urbanismo, tras analizar el expediente, finalmente prefirió no heredar.
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