Ecologistas exige al Ayuntamiento que certifique si ha cumplido el plazo para la redistribución de beneficios y cargas fijado en el Estudio de Ordenación

La Comisión Ejecutiva de la Gerencia de Urbanismo y Medio Ambiente (GUMA) del Ayuntamiento de Sevilla, en sesión celebrada el pasado 3 de marzo de 2026, dio su conformidad a la concesión de la licencia urbanística solicitada para la construcción del nuevo estadio del Betis y de la mole anexa para uso terciario. A raíz de aquella decisión administrativa, en diversos medios y en foros en redes sociales se publicó, sin que el club verdiblanco lo desmintiera, que la entidad tenía previsto que las máquinas empezaran a trabajar en la obra del nuevo Benito Villamarín a mediados de marzo. Ha pasado más de un mes desde la concesión de la licencia y las obras no han empezado, quizás porque en el ínterin se ha planteado una nueva controversia jurídica.

Ecologistas en Acción ha presentado ante el Ayuntamiento hispalense un escrito en el que invoca el artículo 5 del Estudio de Ordenación ‘Parcela del Nuevo Estadio Benito Villamarín’, el cual fue aprobado definitivamente por el Pleno municipal el 18 de septiembre de 2025.

El contenido de dicho artículo es el siguiente: “La formalización en documento público del instrumento de redistribución de beneficios y cargas, con la consiguiente adjudicación de las fincas de propiedad municipal que correspondan, se deberá realizar en el plazo de un mes desde la concesión de la licencia y, en todo caso, antes del inicio de las obras”.

Los Verdes piden al gobierno local que les informe sobre los documentos del expediente que acrediten el cumplimiento, o incumplimiento en su caso, de lo que califican como «condición resolutoria».

Que en esa documentación se indiquen los nombres de los funcionarios que hayan realizado las comprobaciones sobre la validez del documento público de redistribución de beneficios y cargas con la consiguiente adjudicación de las fincas de propiedad municipal que correspondan.

Según Ecologistas, «dado que el incumplimiento de la mencionada Condición Resolutoria faculta a la Gerencia de Urbanismo y Medio Ambiente a dejar sin efectos la mencionada Licencia por causa sólo imputable el Promotor de la misma, que en un plazo acorde con la Clausula Resolutoria y en caso de incumplimiento, dicte resolución para que, siguiendo elprocedimiento que corresponda, anule la licencia de ampliación y reforma referida».

Por último, los Verdes solicitan que se les certifique, de forma expresa, si al menos se ha presentado en el Registro municipal o en el de la GUMA algún escrito, por parte de los interesados, en tiempo y forma que haga referencia al cumplimiento de esa condición resolutoria.

Ecologistas y asociaciones de vecinos de barrios del entorno del estadio bético han comprobado que a fecha 8 de abril de 2026 no ha variado absolutamente nada la situación en el Registro de la Propiedad de las dos parcelas de propiedad municipal incluidas en la operación de construcción del nuevo estadio y de la mole anexa para uso terciario, de lo cual coligen que no se ha practicado aún la redistribución de cargas y de beneficios. ¿Significa esa falta de inscripción registral que se ha incumplido el artículo 5 de la Normativa Urbanística del nuevo estadio?

QUÉ EXIGE EL ARTICULO

Según las fuentes consultadas, la clave de la cuestión radica en qué exige exactamente el artículo y qué significa “formalización en documento público” en el Derecho español.

La obligación es formalizar en documento público, no inscribir en el Registro de la Propiedad.
Son actos jurídicos distintos:
-Documento privado: firmado entre partes sin intervención notarial.
-Documento público: escritura pública ante notario.
-Inscripción registral:acto posterior en el Registro de la Propiedad.
Por tanto, el artículo 5º del Estudio de Ordenación en puridad sólo menciona el paso 2.

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En el Derecho Civil español una escritura notarial es documento público desde el momento en que el notario la autoriza. No pierde ese carácter por no estar inscrita en el Registro de la Propiedad. La inscripción registral tiene otros efectos: publicidad frente a terceros, protección registral… pero no afecta al carácter público del documento.

Entonces, ¿hay incumplimiento del Estudio de Ordenación o no lo hay?
Depende del escenario:
–Escenario A: Si se otorgó escritura pública dentro del mes, el requisito del artículo 5º se habría cumplido, aunque no esté inscrita todavía en el Registro, ya que éste puede tardar semanas o meses. En este caso no habría incumplimiento.
–Escenario B: No se otorgó escritura pública dentro del mes y sólo hay acuerdos privados o administrativos. O simplemente no se formalizó nada. En este caso sí habría incumplimiento del artículo.

LA ESCRITURA NOTARIAL PUEDE NO BASTAR

Como en el Derecho todo es interpretable, también hay quienes sostienen que sí habría incumplimiento de la Normativa Urbanística del Estudio de Ordenación aunque exista una escritura notarial pero que no se haya inscrito en el Registro.

Según esta interpretación, el artículo 5º no sólo exige firmar una escritura, sino también hacer efectiva la redistribución de beneficios y cargas, lo que implica necesariamente la modificación de las titularidades registrales.
Es decir, se interpreta que la redistribución no está realmente formalizada hasta que produce efectos jurídicos reales sobre las fincas incluidas en la operación urbanística. Y en urbanismo esos efectos se producen cuando se puede inscribir en el Registro de la Propiedad.

El fundamento jurídico de esta interpretación se basa en dos ideas habituales del derecho urbanístico español:
1.-La reparcelación tiene naturaleza real, ya que los instrumentos de equidistribución crean nuevas fincas, extinguen otras, modifican titularidades. Por tanto, su eficacia plena se produce cuando pueden acceder al Registro de la Propiedad.

2.-Principio de seguridad jurídica urbanística: antes de iniciar obras se pretende garantizar que las cesiones al Ayuntamiento están perfectamente definidas, las parcelas resultantes están jurídicamente configuradas y que no haya conflictos de propiedad durante la ejecución. Si el Registro sigue igual que antes, puede argumentarse que la redistribución no se ha materializado jurídicamente.

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