El Ministerio de Transportes aprueba la valoración de terrenos y de la lámina de agua
El Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible ha dictado una orden por la que aprueba la valoración de terrenos y lámina de agua de la zona de servicio del Puerto de Sevilla y que recoge prácticamente la propuesta presentada en su día por la Autoridad Portuaria hispalense, con la que ésta confía en incrementar sus ingresos anuales en al menos cuatro millones de euros. La presente valoración sustituye a la hasta ahora vigente, aprobada mediante orden del Ministerio de Obras Públicas y Urbanismo de 16 de junio de 1988, convalidada sin efectos retroactivos a partir del 12 de enero de 1996 por el Real Decreto-ley 2/1996, de 26 de enero, sobre determinadas prestaciones patrimoniales de carácter público gestionadas por la Administración General del Estado y los entes públicos de ella dependientes.
Cruzando el documento de la Delimitación de Espacios y Usos Portuarios y la orden ministerial podemos «organizar» el puerto de Norte a Sur y detallar las utilizaciones que justifican el valor del suelo:
Las áreas funcionales de la orden ministerial podrían agruparse en cuatro distritos «virtuales»:
–Distrito Urbano-Comercial (Precio Máximo: >190 €/m²): Incluye las áreas de las Delicias (1.A, 1.D, 1.E) y el Muelle de Tablada (2). Son zonas donde el puerto se integra con la ciudad y donde se admiten usos comerciales y de cruceros.
–Distrito Operativo-Recreativo (Precio Alto: 90-120 €/m²): Zonas con gran actividad de servicios o clubes deportivos, como el Círculo Mercantil (1.C), el Mirador de Batán (6) y la parte sur de Batán (5.A).
–Distrito Logístico-Industrial (Precio Medio: 26-70 €/m²): El corazón industrial del puerto. Incluye la ZAL (8), los Astilleros (9), la Zona Franca (10) y el Polígono de Tablada (3).
–Distrito de Reserva y Ría (Precio Mínimo: <25 €/m²): Terrenos alejados o de reserva futura, como la Punta del Verde (11), la Reserva Portuaria (12) y los terrenos agrícolas de la Isleta (13.B).
LOS USOS QUE JUSTIFICAN EL VALOR
Los usos permitidos para las áreas que superan los 190 €/m² explican por qué éstas tienen ese valor de mercado tan elevado que les asigna la orden ministerial:
Área 1: Las Delicias (Subáreas 1.A, 1.D y 1.E)
Esta zona es el corazón de la interacción puerto-ciudad y el turismo de cruceros. Sus usos se reparten así:
–Uso Vinculado a la Interacción Puerto-Ciudad (84,37% de la superficie): Es el uso predominante. Incluye:
◦ Los espacios del Muelle de Nueva York y establecimientos de hostelería.
◦ Zonas del Muelle de las Delicias destinadas al disfrute ciudadano.
◦ Instalaciones de hostelería próximas al Puente de San Telmo.
Vista parcial del muelle de Nueva York
–Uso Comercial (5,73%): Reservado para la Terminal de Cruceros y una banda operativa de 20 metros de anchura a lo largo del muelle para el atraque de buques.
–Uso Náutico-Deportivo (9,29%): Destinado a las edificaciones y actividades del Club Náutico, el Círculo Mercantil y el Real Círculo de Labradores.
Área 2: Muelle de Tablada
Esta zona combina la actividad comercial con la transición hacia la ciudad.
–Uso Vinculado a la Interacción Puerto-Ciudad (42,07%): Espacios situados al norte de la calle de acceso al Puente de las Delicias, integrando el puerto en la trama urbana.
–Uso Comercial (33,63%): Incluye una banda operativa de 20 metros junto al cantil del muelle y la zona del tinglado previsto para la futura terminal de pasajeros. También ampara la infraestructura ferroviaria estratégica.
–Uso Complementario (24,30%): Superficies destinadas a dar soporte logístico y servicios necesarios para las actividades anteriores.
Área 14. Faro de Chipiona (La zona más cara por m²)
Aunque es una parcela específica, su valor de 251,40 €/m² se justifica por su uso administrativo y de seguridad. Alberga el faro y un edificio administrativo de dos plantas.
Según los estudios realizados, el valor de estos terrenos se determina siguiendo criterios de mercado y comparándolos con suelos urbanos similares de la ciudad. Los factores clave que elevan su precio son:
- Centralidad: Su ubicación privilegiada dentro de la zona de servicio.
- Accesibilidad: Su conexión directa con las infraestructuras de transporte urbano.
- Grado de Urbanización: Son las zonas con mejores servicios e integración estética con Sevilla.
En estas áreas el puerto deja de ser sólo un lugar de «carga y descarga» para convertirse en un espacio de cruceros, ocio y deporte, lo que dispara su valor patrimonial.
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