El inmueble se elevará hasta los 33,5 metros de altura para integrarse con los nuevos rascacielos residenciales de la antigua Cruz del Campo
La Gerencia de Urbanismo y Medio Ambiente del Ayuntamiento de Sevilla ha aprobado inicialmente el Estudio de Detalle en el número 5 de la calle Ada ( pertenece al distrito Nervión pero está encuadrada administrativamente dentro de la zona del barrio de San Pablo, en el entorno del Polígono San Pablo) , promovido por la entidad Kategoria Sevilla Development 2, S.L.U. con el propósito de completar, adaptar o modificar ciertos parámetros urbanísticos de ordenación detallada. Dicho estudio especifica que estas alteraciones se realizan sin modificar el uso principal, la edificabilidad o el aprovechamiento urbanístico general del terreno.
La parcela se encuentra justo al límite del nuevo sector urbanizado ARI-DSO-03 «La Cruz del Campo», caracterizado por edificaciones residenciales que alcanzan hasta 15 plantas sobre rasante. La posibilidad de concentrar la edificabilidad en una torre de 9 plantas responde a la necesidad de armonizar la silueta del edificio terciario con la escala de los nuevos desarrollos colindantes, liberando espacio en parcela para accesos, espacios verdes y otros.
Delimitación de la parcela (en rojo), situada junto a los suelos de la antigua Cruz del Campo
Por exigencia legal (artículo 71 de la Ley LISTA y normativa del PGOU), un Estudio de Detalle no puede aumentar los metros cuadrados construibles ni el aprovechamiento urbanístico. El techo máximo sobre la parcela de 10.445 m² se mantiene congelado en 1,50 m²t/m²s. Lo que modifica el documento es el «área de movimiento», permitiendo agrupar esa misma edificabilidad en vertical en lugar de extenderla a lo ancho.
Al desarrollar la edificabilidad en altura en lugar de ocupar más huella en el terreno, se optimiza la superficie libre de la parcela para accesos, zonas ajardinadas, aparcamientos exteriores y áreas de maniobra para servicios de emergencia (como el acceso perimetral de vehículos de bomberos).
El PGOU de Sevilla establece explícitamente que en parcelas de Servicios Terciarios de superficie superior a 5.000 m² (esta parcela agrupada suma 10.445 m²) es obligatoria la aprobación de un Estudio de Detalle para definir y precisar la solución volumétrica final.
Además del aumento de la altura máxima a 9 plantas (33,50 metros), el Estudio de Detalle modifica y concreta varios parámetros urbanísticos clave respecto a lo que establecía originalmente el Plan General (PGOU):
Separación a linderos y alineación al vial
Reducción de retranqueo perimetral: En el estado actual para parcelas de más de 7.000 m², el PGOU exigía una separación mínima a linderos de 10 metros. . El Estudio de Detalle reduce este margen a 8 metros.
Permiso de alineación a vial: Anteriormente no se contemplaba la alineación directa a la calle Ada; con la nueva ordenación se permite explícitamente alinearse a la vía pública para favorecer el acceso y la presencia del edificio en la trama urbana.
Reajuste del área de movimiento
Se rediseña el polígono o área de movimiento edificable dentro de la parcela. Al reducir la huella necesaria para agrupar la edificabilidad en vertical, la envolvente del edificio se desplaza y reordena respecto a los linderos y al parque contiguo de la Cruz del Campo.
Uso del espacio libre de parcela (Aparcamiento y ajardinamiento)
Aparcamiento en superficie: Se autoriza destinar como máximo un 10% de las plazas de aparcamiento exigidas a la superficie libre de la parcela sobre rasante.
Obligación de ajardinamiento: Todo el espacio libre de edificación que no se destine a accesos o a ese 10% de aparcamiento debe ajardinarse obligatoriamente.
Ocupación bajo rasante: Se mantiene la posibilidad de ocupar el 100% de la parcela en sótano para garaje.
Condiciones de accesibilidad y seguridad para emergencias
Se exige diseñar el espacio libre perimetral de forma que un vehículo de bomberos pueda aproximarse a todas las fachadas exteriores desde la vía pública. Si existen plantas sótano bajo esta zona de maniobra, la estructura del techo del sótano deberá proyectarse para soportar las sobrecargas del camión de bomberos.
Usos compatibles autorizados
Aunque el uso principal sigue siendo Servicios Terciarios en todas sus categorías, el plan precisa y permite los siguientes usos compatibles:
Vivienda adscrita: Se permite uso residencial ligado al edificio (sin constituir finca independiente), con un límite de 1 vivienda por cada 8.000 m² edificables y un máximo de 150 m² construidos por vivienda.
Servicios Avanzados: Se autorizan en todas sus categorías.
Usos industriales/almacén complementarios: Talleres de mantenimiento del automóvil y talleres domésticos (limitados a planta baja y primera).
Equipamientos y servicios públicos: En todas sus clases.
Construcciones auxiliares
Se autorizan casetas de control de acceso y guarda en los linderos frontales (máximo 1 planta, 3,50 metros de altura y sin superar el 5% de ocupación de la parcela).
Vallado de parcela: Se limita el murete ciego a 50 cm de altura, pudiendo completarse con setos o protecciones diáfanas hasta una altura total máxima de 2 metros.
El terreno formaba parte históricamente de los suelos logísticos e industriales del eje de la antigua fábrica de Cruz del Campo / Abengoa (Unidad de Ejecución Abengoa-Ibisa). Se trata de una gran parcela degradada con naves, almacenes y suelos de carácter eminentemente industrial y comercial periférico, infrautilizados tras el traslado de las actividades fabriles y corporativas de la zona.
Actualmente, la parcela de la calle Ada, 5 cuenta con una edificación con más de 4.000 metros cuadrados construidos sobre una parcela de casi 6.000 metros cuadrados. El entorno inmediato ha cambiado por completo gracias a la reparcelación de la Gerencia de Urbanismo, que recalificó estos terrenos a suelo terciario y comercial. Justo al lado se ha abierto el nuevo parque de la Cruz del Campo y se ha reordenado el viario público.
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