Promovió el rascacielos como presidente de Cajasol y lo recuperaría como presidente de la Fundación Cajasol

El presidente de la Fundación Cajasol, Antonio Pulido, confirmó hace unos días que va a pujar por la torre Sevilla, propiedad de Caixabank, en competencia con el fondo de inversión Argis, con el que la entidad financiera tendría un preacuerdo por 130 millones de euros pese a que el coste del rascacielos fue de 305 millones. De quedarse con el rascacielos a ese precio, o incluso algo superior, Pulido culminaría una jugada maestra.

En un informe anterior sobre la diferencia entre la torre Iberdrola, en Bilbao, y la torre Sevilla concluíamos diciendo que había quedado demostrado tras el último decenio que el mercado sevillano no tenía capacidad para sostener un activo de 305 millones de euros. Entonces, ¿tiene sentido una oferta de compra por parte de la Fundación Cajasol?

El problema no es Sevilla como mercado, sino la desproporción del precio de 305 millones frente a la renta generada por la torre. Un activo de 130 millones de euros, con un rendimiento conservador del 3%-4%, sí es razonable para lo que es el tamaño real del mercado sevillano de oficinas.
Además, la torre ya tiene un grado de ocupación, el centro comercial está estabilizado, el hotel funciona y, por tanto, el activo inmobiliario ya es conocido y está consolidado.
No estamos ahora ante un edificio de carácter especulativo y de nueva promoción. Es un activo estabilizado, y eso cambia totalmente la ecuación del riesgo.

Los beneficios de Puerto Triana, la dueña de torre Sevilla y filial íntegramente de Caixabank, en 2024 fueron 4.647.000 euros tras años de pérdidas y supusieron sólo una rentabilidad del 1,5% respeto del coste de la inversión realizada por Caixabank (305 millones de euros). Si la Fundación Cajasol compra la torre por 130 millones de euros y obtiene al año ese mismo beneficio de 4.647.000 euros, le supondría una rentabilidad anual de 3,57% respecto de la inversión.

Para un fondo oportunista es una miseria.
Para una socimi grande tampoco es atractiva.
Para un banco, menos aún.
Pero para una fundación patrimonialista, la historia es diferente. Las fundaciones valoran:
-Rentas estables, no espectaculares.
-Activos singulares que consoliden su presencia institucional.
-Activos «seguros», resistentes a ciclos.
-Símbolos de prestigio, porque parte de su misión es reputacional.
-Menor exposición a la volatilidad bursátil.

La torre Sevilla, con los edificios Podio a sus pies

Y en este caso, la compra:

-Le daría a la Fundación Cajasol estabilidad patrimonial: un activo físico de valor predecible reduce su dependencia de los dividendos bancarios.
-Le generaría rentas estables y crecientes (IPC): los alquileres de oficinas premium suelen estar indexados.
-Le permitiría sustituir un activo financiero volátil (acciones) por un activo inmobiliario de retorno poco espectacular pero mucho más estable.
-Le daría prestigio institucional: ser propietario de la torre más alta de Andalucía colocaría a la Fundación Cajasol en otra dimensión.

En el informe dedicado a los dividendos percibidos por la Fundación Cajasol por sus acciones en Caixabank vimos que el valor actual de las mismas es de 630 millones de euros, por lo que si vendiera una parte por 130 millones para adquirir torre Sevilla/torre Pelli todavía le quedarían acciones valoradas en 500 millones de euros, que le seguirían reportando dividendos.

¿Es prudente comprar un edificio que da sólo un 3,5% de rentabilidad anual?
Para una empresa privada, muy probablemente no.
Para un banco, menos aún.
Pero para una fundación, como la Fundación Cajasol, la lógica es diferente, ya que le otorgaría beneficios como los siguientes:
-Estabilidad.
-Prestigio.
-Patrimonio fijo.
-Rentas previsibles.
-Activo único en Andalucía.
-Complemento a su función social y cultural.
También cabe hablar de riesgos, entre los que habría que señalar:
-Riesgo de mercado (ocupación y rentas).
-Elevado coste de mantenimiento de un edificio singular.
-Concentración de buena parte del patrimonio en un único activo.
Pero incluso con esos riesgos, la relación rentabilidad/coste mejora muchísimo con una cifra de 130 millones de euros que con la de 305 millones que tuvo que desembolsar Caixabank. A 130 millones, la torre se acerca más a un valor razonable.

La compra de la torre Sevilla/torre Pelli no sería tanto para que la Fundación Cajasol ganara dinero, que también aunque de forma modesta, como para consolidar patrimonio y presencia. Y para el tamaño del mercado sevillano, un activo de 130 millones sí es soportable, especialmente si el comprador no es un operador financiero tradicional sino una entidad patrimonialista con vocación de permanencia.

CIERRE DE,L CÍRCULO

«Yo fui quien lo promovió, quien contrató a Cesar Pelli para que diseñara el rascacielos, quien puso la primera piedra y quien contrató a las empresas que trabajaron allí hasta que en 2012 se produjo la fusión de Cajasol con CaixaBank. De hecho, yo presidí el consejo de administración de Puerto Triana, sociedad propietaria del complejo inmobiliario», declaró en entrevista realizada por María Jesús Pereira Antonio Pulido, presidente de la Fundación Cajasol.

Efectivamente, como presidente de la caja de ahorros Cajasol Pulido impulsó la construcción de la torre Sevilla/torre Pelli, un proyecto muy criticado en su día. El coste final fue desorbitado para el -mercado sevillano. Su decisión de apostar por el rascacielos .junto con otras- contribuyó a debilitar la solvencia de la caja de ahorros sevillana, que acabó integrada en Banca Cívica y, después, en CaixaBank. Ese capítulo forma parte de su historial, para bien o para mal.

Comprar el rascacielos por 130 millones de euros sería un éxito para Pulido, porque:
-Recuperaría “su” torre.
-La torre que él promovió, ejecutada en parte bajo su mandato como presidente de Cajasol, volvería al ámbito de una rama de la institución que presidió.
-Y lo haría por menos de la mitad del coste original: de 305 a 130 millones sería un descuento del 57% respecto al coste.

La compra la financiaría con dividendos acumulados durante 12 años más la venta parcial de acciones de CaixaBank. Es decir, usaría un patrimonio que ha obtenido gracias a la integración en CaixaBank, y con ese dinero rescataría un símbolo cuya construcción inició él, a precio de ganga.

Antonio Pulido, presidente de la Fundación Cajasol

Es la mejor operación imaginable para Antonio Pulido, por varios motivos:
-Reescribiría su historial.
-Lo que fue criticado como un exceso podría reinterpretarse como un activo estratégico que ahora recuperaría para Sevilla y para su institución.
-Cerraría un ciclo de forma simbólica: promovió la torre como presidente de Cajasol. La recuperaría como presidente de la Fundación Cajasol.
-Se la llevaría a precio de ganga: 130 millones por el rascacielos más alto de Andalucía y un activo mixto ya estabilizado es un precio muy bueno para el comprador.
-Con dinero que en buena parte procede de la propia integración de Cajasol en Caixabank: las acciones de CaixaBank -procedentes de la absorción de Banca Cívica- son el origen fundamental de los recursos de la Fundación Cajasol.
Pulido recuperaría un activo que él mismo promovió, gracias al rendimiento generado por la absorción de su propia caja: un insólito cierre del círculo.

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