Al ser su sede, es un activo estratégico para la multinacional y además está ocupado por otras grandes empresas

El arquitecto argentino César Pelli diseñó dos rascacielos muy parecidos para Sevilla y Bilbao. El primero, el de la isla de la Cartuja y que costó 305 millones de euros, está a punto de ser vendido por Caixabank al fondo de inversión Argis por 130 millones de euros. La entidad financiera, que lo heredó aún en construcción como una carga tras la absorción de Banca Cívica, creyó tan poco en el proyecto que ni trasladó allí su sede sevillana ni siquiera abrió una oficina bancaria. Por el contrario, la torre Iberdrola fue concebida desde el principio como la sede oficial de la multinacional energética y, además, Bilbao tiene empresas de mucho más potencial económico que Sevilla, por lo que existe un mercado inmobiliario «premium» del que carece la capital de Andalucía. Son razones suficientes para que, de forma opuesta a la torre Sevilla, la torre Iberdrola no sólo no haya perdido valor en los años transcurridos desde su inauguración, sino que se haya mantenido e incluso incrementado.

La torre Iberdrola se inauguró el 21 de febrero del año 2012 en un acto presidido por lo Reyes de España y costó del orden de 200 millones de euros. A finales de abril de 2021 trascendió que el otro propietario del rascacielos, Kutxabank, trataba de vender su tercio de las acciones (los otros dos tercios son de la multinacional energética) que había heredado de BBK (una de las tres cajas de ahorro vascas cuya fusión dio lugar al nacimiento de la entidad financiera).

Kutxabank consideró llegado el momento de vender su participación al haberse cumplido el objetivo inicial de la inversión realizada: el respaldo a la construcción de un proyecto emblemático (el adjetivo que suele utilizarse para justificarlo todo) para la capital vizcaína.

Desde la revolución que supuso el Museo Guggenheim, toda la ciudad, y en especial la zona de la ría, había experimentado una profunda transformación urbanística que ha cambiado por completo la imagen de Bilbao y en la que este edificio ha sido uno de los elementos principales.

Una década después, con el proyecto ya consolidado, a plena ocupación y con el Banco Central Europeo exigiendo a las entidades romper con el modelo pasado de participaciones industriales, Kutxabank consideraba que había cumplido el ciclo.

Torre Iberdrola

Torre Sevilla, gemela de la anterior

Por otra parte, el exceso de liquidez de los grandes inversores, unido a los bajos tipos, convertía esta participación, según medios del sector inmobiliario, en una oportunidad única de entrar en un activo de este tipo, de los pocos que se podían encontrar fuera de Madrid y Barcelona y capaz de ofrecer rentabilidades anuales por encima del 4%. En contraste, los 4.647.000 euros de beneficio obtenidos por torre Sevilla en 2024 tras años de pérdidas supusieron sólo una rentabilidad del 1,5% respeto del coste de la inversión realizada por Caixabank (305 millones de euros).

Por eso en abril de 2021 Kutxabank estimó que la torre Iberdrola valía 250 millones de euros, y por tanto el tercio de sus acciones en la misma al menos 75 millones de euros. Esta es un de las razones para comprender por qué Caixabank está dispuesta a vender la torre Sevilla/torre Pelli por 130 millones de euros mientras que Iberdrola no tiene intención por el momento de desprenderse de su rascacielos gemelo, obra del mismo arquitecto, César Pelli.

Al final Kutxabank habría traspasado su participación en la torre Iberdrola a sus propias fundaciones accionistas (BBK, Kutxa y Vital) en marzo de 2025, como parte de una estrategia para reforzar su capital y consolidar su estructura.

El valor contable es el que otorga Caixabank a su participación en Puerto Triana, su filial dueña de torre Sevilla, mientras que el valor de la torre Iberdrola es una estimación del año 2021, cuando Kutxabank puso a la venta sus acciones en la sociedad dueña de la misma

Iberdrola concibió su torre como sede mundial: un edificio que concentra dirección, estructura corporativa, personal clave y actividades internas.
No es un edificio puramente comercial: aunque la multinacional energética alquila parte de sus plantas, la razón de ser de la torre no es generar rentas inmobiliarias, sino servir como infraestructura corporativa.
Consecuencias económicas:
-No depende de la rentabilidad inmobiliaria para justificarse.
-No necesita ser vendida para liberar capital.
-Mantiene una ocupación alta y estable (entre 80–100% a lo largo de los años).
-Carece de deterioros contables significativos porque siempre ha generado valor de uso para Iberdrola.

Cuando CaixaBank absorbió Banca Cívica en 2012, “heredó” Torre Sevilla en la fase final de construcción y sin ser un activo estratégico para el grupo bancario.
La torre es un activo inmobiliario, no corporativo, y su rentabilidad depende exclusivamente de:
-alquiler de oficinas,
-explotación comercial,
-valor del inmueble.
CaixaBank nunca trasladó su sede andaluza allí (prefirió mantener edificios propios en la avenida de la Constitución y otras ubicaciones).
Resultado: no “usa” la torre, solo la gestiona como inversión.
Consecuencias económicas:
-Depende de la ocupación y de la demanda de oficinas de alta gama en Sevilla.
-Si la rentabilidad no compensa, es candidata a ser vendida.
-Ha sufrido fuertes deterioros de valor (Caixabank da a su participación en Puerto Triana, la filial a través de la cual es dueña de la torre, un valor de 117.869.000 euros, lejos de los 305 millones de euros que costó la construcción hace una decena de años).
-No tiene un valor estratégico interno para justificar retenerla.

DOS MERCADOS MUY DISTINTOS

Bilbao tiene un tejido empresarial fuerte (energía, industria avanzada, consultoría).
La torre Iberdrola se considera el mejor edificio de oficinas del Norte de España, con rentas altas, ocupación muy estable y presencia de grandes empresas. Véase la tipología de las compañías que tienen alquiladas oficinas en el directorio de la torre Iberdrola.

En Bilbao, más de una decena de grandes empresas superan los mil millones de euros en facturación, destacando Iberdrola, BBVA, Gestamp, Siemens Gamesa, Petronor, CIE Automotive, CAF, Kutxabank, Vidrala, Dominion, Uvesco, Ingeteam, Orona y Esergui, según rankings recientes de las principales empresas vascas, con Iberdrola y BBVA liderando ampliamente a nivel global y en Euskadi. 

He aquí algunas de las más relevantes con domicilio social en Vizcaya/Bilbao que superan esa cifra (datos de 2023/2022):

• Iberdrola: Líder indiscutible, con una facturación muy superior a los 1.000 millones (cerca de 49.000 millones en 2023).
• BBVA: También un gigante financiero, con decenas de miles de millones en ingresos (más de 29.000 millones en 2023).
• Gestamp Automoción: Multinacional de componentes de automoción (más de 12.000 millones en 2023).
• Siemens Gamesa: Gigante eólico (más de 9.000 millones en 2023).
• Petronor: Refinería de petróleo (más de 7.400 millones en 2023).
• CIE Automotive: Componentes para automoción (casi 4.000 millones en 2023).
• CAF (Construcciones y Auxiliar de Ferrocarriles): Material ferroviario (más de 3.800 millones en 2023).
• Kutxabank: Entidad financiera (más de 1.700 millones en 2023).
• Vidrala: Fabricante de vidrio (más de 1.500 millones en 2023).
• ArcelorMittal (filiales vascas): Acerera, con filiales importantes en la zona (más de 1.500 millones en 2022).
• Esergui: Distribución de energía (más de 1.400 millones en 2023).
• ITP Aero: Motores aeronáuticos (más de 1.300 millones en 2023).
• Dominion: Servicios tecnológicos (más de 1.100 millones en 2023).
• Uvesco: Grupo de supermercados (más de 1.000 millones en 2023).
• Ingeteam: Electrónica y electricidad (más de 1.000 millones en 2023).
• Orona: Elevación (más de 1.000 millones en 2023). 

Estas empresas son sólo una muestra de las grandes compañías que tienen su centro de operaciones y domicilio social en Vizcaya. Por tanto, el mercado de Vizcaya/Bilbao sí tiene capacidad para absorber un rascacielos premium como la torre Iberdrola.

En Sevilla, las empresas destacadas que superan los mil millones de euros en facturación son Endesa Generación, Bidafarma, Heineken España y la recientemente incorporada Persán, que se unió al club en 2025. Hay además otras grandes empresas como Airbus con operaciones significativas, aunque no con su sede fiscal en la ciudad.

La conclusión es obvia: la capital de Andalucía tiene pocas grandes empresas y una estructura económica muy distinta, más orientada a Administraciones Públicas, turismo y servicios.

El mercado de oficinas premium es pequeño (véase el directorio de empresas de torre Sevilla, en el que ¡ ni siquiera está Caixabank como dueña del rascacielos! ) , por lo que desde el principio hubo dificultades para captar clientes para el inmueble diseñado por César Pelli y se ha tardado años en lograr un nivel razonable de ocupación y una modesta rentabilidad en comparación con la inversión realizada.

Se ha demostrado en este decenio que el mercado sevillano no tenía capacidad para sostener un activo de 305 millones de euros.

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