La cifra podría ser mayor porque el estudio de mercado se basa en pisos antiguos reformados en el Prado de San Sebastián
La Consejería de Economía, Hacienda y Fondos Europeos de la Junta de Andalucía ganará al menos 41,5 millones de euros por la venta de las 190 viviendas que finalmente proyecta construir (anteriormente eran 200) junto a la antigua estación de Cádiz, en el barrio de San Bernardo y en el entorno del Prado de San Sebastián. La cifra se colige de la Memoria de viabilidad económica y de la Valoración económica de la compensación del 10% del incremento del aprovechamiento, contenidas en el nuevo Estudio de Ordenación que ha aprobado de forma inicial la Gerencia de Urbanismo y Medio Ambiente (GUMA) del Ayuntamiento de Sevilla.
Según el Estudio de Ordenación, se proyecta la construcción de 23.218 m2 de techo lucrativo.
Tras un estudio de mercado realizado en el Distrito Nervión/San Bernardo, se estima un valor de venta de 3.500,75 €/m2c.
Si la Junta comercializa las 190 viviendas (con un tamaño medio de unos 122 m2), los ingresos brutos estimados ascienden a 81.280.413,50 €.
Ahora bien, la Consejería de Economía, como promotora del proyecto, debe asumir los siguientes costes:
-El coste de construcción se estima en 1.293 €/m2c (incluyendo ejecución material, beneficio del constructor, honorarios y licencias). Esto supone un desembolso total de 30.020.874 €.
-Al ser una parcela ya urbanizada, los costes adicionales de adecuación son mínimos: 126.104 €.
Para que el Ayuntamiento valide la operación, la Junta debe detraer de su beneficio una serie de compensaciones:
–El 10% de las plusvalías (en metálico): La ley obliga a ceder el 10% del aprovechamiento al municipio. En este caso, la Junta propone monetizarlo con un pago directo de 2.803.643,15 €.
–Compensación por déficit dotacional: Como el proyecto elimina suelo público y no alcanza los estándares exigidos, la Junta deberá abonar al Ayuntamiento otros 958.014,50 € en metálico.
–Cesiones en especie: Además del dinero, el promotor entrega a la ciudad 1.750 m2 de equipamiento ya construido (valorado en 3,63 M€) y 900 m2 de suelo para espacios libres (valorado en 0,92 M€).
BENEFICIO NETO
¿Cuánto gana la Junta de Andalucía?
El Estudio utiliza el método residual estático, que calcula cuánto vale el suelo una vez descontados los costes y el beneficio del promotor:
–Valor de repercusión del suelo (VRS): Se fija en 1.207,53 €/m2c.
–Ganancia patrimonial neta: Teniendo en cuenta que el suelo ya es propiedad de la Junta, el valor neto que le queda al Gobierno Andaluz por la simple «propiedad» del terreno (el 90% restante, tras pagar al Ayuntamiento) es de 25.232.788,38 €.
–Margen de promoción: El Estudio reserva un 20% de beneficio empresarial para el promotor sobre el volumen de negocio. Esto añadiría otros 16,25 millones de euros de beneficio si la Junta actúa como promotora o vende el proyecto con licencia.
Volumetría según la propuesta de ordenación
En total, se estima que la operación genera un valor de 81,2 millones de euros. Tras restar los 30,1 millones de costes de obra y urbanización y los 3,7 millones que la Consejería de Economía pagará en efectivo al Ayuntamiento, el beneficio neto de la operación (valor del suelo + beneficio de promoción) se sitúa en torno a los 41,5 millones de euros.
A cambio de permitir este negocio, la ciudad de Sevilla recibirá 3,76 millones de euros en efectivo y un local de 1.750 metros cuadrados construidos.
En el estudio de mercado realizado se reconoce que casi no hay viviendas nuevas en la zona, por lo que se han usado como referentes pisos reformados con más de 30 años de antigüedad en el Prado de San Sebastián y en Juan de Mata Carriazo, donde los precios oscilan actualmente entre los 3.300 € y los 4.100 € por metro cuadrado.
EL PROYECTO
La alternativa elegida por la Junta de Andalucía entre las estudiadas consistiría en desarrollar la Actuación de Mejora Urbana, con cambio de uso de Equipamiento Administrativo a Residencial, con tipologías y edificabilidades similares a las de la zona urbana donde se inserta; manzana cerrada, pero tratando de incorporar una mayor edificabilidad y densidad residencial para alcanzar la edificabilidad de referencia en el Área Urbana donde se inserta, correspondiente a tipologías de manzana con alturas de entre 5 y 6 plantas y por tanto con edificabilidades entre 4,00 m2c/m2s y 4,80 m2c/m2s (equivalente a la edificabilidad asignada actualmente por el PGOU para el uso de equipamiento administrativo), y generar por tanto un mayor volumen edificado, que permita cerrar más la manzana, conformándola como manzana cerrada con patio de manzana privativo, y generar una mayor formalización de las fachadas hacia las calles perimetrales.
En este caso no se puedan incorporar en el mismo ámbito de la Actuación todas las nuevas dotaciones de espacios libres y equipamientos necesarios para mantener los niveles dotacionales existentes en la Zona Homogénea donde se inserta. Las dotaciones necesarias que no se puedan integrar deberán materializarse en otras ubicaciones que se puedan incorporar en la delimitación de la ATU, o bien ser compensadas en metálico.
Croquis de la propuesta de ordenación
Sólo se destina a suelos dotacionales de espacios libres una pequeña porción del suelo de la parcela actual, para generar dos retranqueos de las alineaciones actuales de la parcela: el primero en la Avda. de Cádiz, para retranquear la línea de edificación del hueco de la antigua estación de Metro, generando un espacio peatonal ajardinado en el
entronque de la Avda. de Cádiz con la Plaza de la Estación; el segundo retranqueo, en la esquina de la calle Juan de Mata Carriazo con la Avda. de Málaga, para dar continuidad espacial y visual al encuentro con la calle Diego de Riaño. Se generaría una superficie de cesión de nuevos espacios libres locales de 900 m2.
Además, se propone la cesión de dos locales en planta baja de los bloques ubicados en la Avda. de Málaga como dotación de equipamiento local en régimen de con junto inmobiliario, de aproximadamente 1.750 m2 de superficie construida. Se puede considerar la equivalencia con la superficie de una parcela destinada a equipamiento equivalente a un valor de 2,3 veces el metro cuadrado de solar por cada metro cuadrado construido de local edificado (2,3 m2s / 1 m2 c), con lo que la aportación de este local destinado a dotación equivaldría a una superficie en suelo de aproximadamente 4.000 m2.
Además de las cesiones dotacionales expuestas, esta alternativa ordena con usos residenciales en volúmenes lineales continuos los frentes de fachada hacia la plaza semicircular de la estación, con altura continua de 6 plantas más ático; y el frente hacia la Calle Juan de Mata Carriazo, con altura continua de 8 plantas más ático.
Se completa la ordenación como manzana cerrada con dos nuevos volúmenes más bajos, de 4 plantas mas ático en la formalización de la Avda. de Málaga y de la calle Felipe Hansen, generando una edificabilidad total de 23.200 m2 de techo residencial y una capacidad máxima para 190 viviendas ( con posibilidad de 1.680 m2 de carácter
terciario compatible en plantas bajas),ocupando una superficie total de parcela de 6.165 m2 (se ceden 900 m2 de suelo para espacios libres locales , por los retranqueos necesarios de la alineación de parcela).
Además se incluye la edificabilidad de uso de equipamiento en conjunto inmobiliario de 1.750 m2c , en planta baja. Para mejorar las condiciones ambientales del espacio libre privado interior, patio de manzana, (ventilación, soleamiento , percepción visual mas rica en contrastes, , etc),se proponen dos aberturas de la continuidad del perímetro edificado : la primera, como espacio de entrada al conjunto desde el espacio libre generado en el retranqueo de la antigua estación de Metro; y la segunda, en el frente de la Avda. de Málaga, en los puntos de transición de las distintas alturas de la edificación propuestas.
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