La redistribución de espacios dentro de una manzana permitiría aprovechar 2.388 m2 de edificabilidad
La Gerencia de Urbanismo y Medio Ambiente del Ayuntamiento de Sevilla ha aprobado de forma inicial (ahora, por segunda vez, tras la corrección de errores anteriores) el Estudio de Detalle de una parcela situada en el número 9 de la avenida de Kansas City, promovido por Realia Patrimonio. El ámbito de actuación se circunscribe
a una manzana completa delimitada por las calles Samaniego, Profesor Javier Aristi,
Avda. Kansas City y calle secundaria que une estas últimas.
La propuesta de ordenación propone la cesión de una franja de terreno situada en la esquina noreste de la parcela de forma aproximadamente rectangular y con una superficie total de 3.955,10 m2s, para conformar junto con la zona de acerado público ya existente en la esquina sur un frente simétrico de fachada urbana dando a la avda. Kansas City.
La parcela que constituye el ámbito de actuación se encuentra actualmente ocupada por un edificio con un cuerpo principal de 4 plantas, sobre un zócalo inferior de 1 planta, y dos construcciones auxiliares independientes destinadas a centro de transformación y grupo electrógeno para uso propio del edificio, que ocupan en su
conjunto una superficie total aproximada del 72% de la parcela, por lo que ya en la situación actual esta edificación se encontraría por encima del límite máximo de ocupación establecido en el PGOU de Sevilla para esta zona de ordenanza.
La promotora matiza a este respecto que el edificio fue construido con anterioridad a la aprobación del vigente PGOU de Sevilla de 2006 y por tanto previamente al establecimiento de dichas condiciones.
El edificio cuenta también con 2 plantas de sótano bajo rasante, destinadas mayoritariamente a estacionamiento de vehículos.
De acuerdo a estas condiciones, considerando la superficie de la parcela, a ésta le correspondería una edificabilidad total de 9.887,75 m2t.
Dicha edificabilidad total es superior a la actualmente existente dentro del ámbito (7.499,60 m2t) de acuerdo a los datos del proyecto original de construcción del edificio, por lo que quedaría una edificabilidad remanente restante de 2.388,15 m2t.
Aparte de las edificaciones principales, el conjunto dispone además de diversas zona exteriores vinculadas a los accesos al mismo, situadas por encima del nivel de la rasante de la calle, al corresponderse estas zonas con los forjados de la primera planta de sótano del edificio.
En el extremo noreste de la parcela se encuentra la única zona libre de edificación, situada junto la rampa de acceso rodado a las plantas de sótano-garaje.
La parcela junto a la estación de Santa Justa objeto del Estudio de Detalle
Se propone la clasificación de esta franja de terreno cedido como espacios libres, dando así cumplimiento a las condiciones descritas en el art. 12.12.3 de las Normas Urbanísticas del PGOU, donde se indica que para ocupaciones de parcela superiores al 60%, -como es el caso-, el espacio libre de parcela deberá ser destinado a
espacio libre de uso y dominio público.
El nuevo edificio que se construiría tras la redistribución de espacios en la manzana
El resto de zonas exteriores del edificio actual sin ocupación prevista no dispone de las condiciones adecuadas para llegar a constituir cesión de espacios libres, dado que se trata de los forjados de la primera planta de sótano, situados por encima de la rasante de la calle y muy limitados además en cuanto a sus posibilidades de ajardinamiento y sobrecarga de ocupación.
Resumen de datos de usos, superficies y edificabilidades de la propuesta de ordenación
Aparte de esta modificación, se mantienen los mismos parámetros de altura máxima y edificabilidad correspondientes a la zona de ordenanza actual ST-A.
Sobre estas líneas, la propuesta de ordenación
Por otro lado, se elimina la condición de separación a linderos, permitiendo una ocupación del 100% en el resto de la parcela una vez excluida la zona de cesión, dado que las condiciones de contorno de la zona permiten asegurar el cumplimiento de la distancia mínima de separación entre edificios, y el resto de parcelas residenciales
de este flanco de la avenida, de altura y condiciones volumétricas similares, tampoco disponen de esta condición.
Para el resto de condiciones, serán de aplicación las determinaciones establecidas por el PGOU para el tipo de uso y zona de ordenanza de la parcela (ST-A, art. 12.12.3 de las Normas Urbanísticas).
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