Aplicará una cláusula de salvaguarda de una vía pecuaria aún no deslindada
La Delegación Territorial en Sevilla de la Consejería de Sostenibilidad y Medio Ambiente de la Junta de Andalucía ha aprobado el Informe Ambiental Estratégico relativo al Estudio de Ordenación de la parcela sita en la calle Afrodita (PERI Uralita-Bellavista), cuya recalificación (de uso terciario a residencial) está prevista para la construcción de dos torres de diez plantas junto a la urbanización Jardines de Hércules, la cual se levantó en terrenos de la antigua fabrica de Uralita en el barrio de Bellavista.
La única salvedad en el dictamen de la Consejería se refiere a una vía pecuaria, la cañada Real de la Armada, que discurre por la zona pero que aún no está plenamente deslindada. Al no contar el deslinde con coordenadas absolutas (ETRS89 30N) para el mantenimiento de la integridad de la misma hasta que se vuelquen éstas se aplica la siguiente cláusula de salvaguarda de protección de la vía:
«Estando la vía pecuaria “Cañada Real de la Armada” afectada por la instalación propuesta y no encontrándose ésta deslindada en dicho término, deberán respetarse para ambos márgenes el ancho de la misma desde la parte opuesta del camino existente (en este caso la antigua carretera Cádiz- Sevilla) o aportar estudio comprensivo de la ubicación de la vía pecuaria aceptado por la propiedad de los terrenos debidamente acreditada con, al menos, nota simple.
En azul, la cañada Real de la Armada
Medición de la parte necesaria de la vía pecuaria (20,89 metros) desde la parte opuesta de la carretera
Realizadas las mediciones oportunas y en tanto no se produzca el volcado de las coordenadas absolutas, podemos determinar que la parte de la vía pecuaria perteneciente al dominio público pecuario podría quedar fuera de dicha parcela (referencia catastral 7163001TG3376S0001LR), desconociéndose en este
Departamento si la parte enajenable, que forma parte del terreno patrimonial, fue adquirida por el colindante.”
La recalificación del suelo para uso residencial ( dos torres de diez plantas cada una, altura similar a las vecinas de la urbanización Jardines de Hércules, con un total de 192 viviendas de renta libre ) se basa en el argumento de que la oferta de servicios terciarios en el entorno es ya muy elevada y se sitúa por encima de la demanda real para este tipo de actividades en el sector, pendiente además de su incremento a
través de los nuevos desarrollos urbanos previstos (API-DBP-04 y ARI-DBP-01 “Cuartel de Artillería”), por lo que el desarrollo de la parcela de acuerdo a este uso entrañaría un elevado riesgo de falta de aprovechamiento e inviabilidad económica, como de hecho se constata en la situación actual de estancamiento del terreno.
Ubicación de la parcela, junto a las torres de Jardines de Hércules (parte inferior)
Por otra parte, se arguye que el desarrollo de la propuesta como pieza aislada, sin relación con el exterior, no contribuye a la mejora del entorno urbano y dejaría sin resolver la necesaria transición entre los tejidos industrial, terciario y residencial, y zonas de espacios libres (parque Ana María Rossetti) que rodean a la parcela.
De las varias opciones analizadas, se aprueba la denominada Alternativa 3. el cambio de la calificación de uso de la parcela a residencial se considera adecuado para asegurar la viabilidad del desarrollo del suelo en relación a las demandas y
oportunidades actuales del sector, al existir actualmente en la zona una mayor demanda de uso residencial que de usos terciarios, encontrándose este último en clara situación de saturación de la oferta.
Esta propuesta incluye la cesión de suelo de una parcela de espacios libres
-en este caso de superficie todavía mayor-, como parte del cumplimiento de los deberes vinculados a la promoción de actuaciones de mejora urbana, repercutiendo así en una clara mejora del sector al completar su oferta de dotaciones de carácter local.
El menor coeficiente de edificabilidad neta de la parcela -queda reducido hasta los 4,00
m2t/m2s – permite una disposición más flexible de la edificación, que consigue una respuesta más acertada a las condiciones de contorno de la parcela.
La disposición de la edificación en dos bloques lineales independientes permite una mayor permeabilidad del frente de fachada hacia la avenida de Jerez, sin llegar a generar un efecto de pantalla.
Y la ubicación de la nueva zona de espacios libres en la parte Norte de la parcela resulta también acertada para permitir una adecuada transición entre los bloques residenciales de mayor altura, tanto de la urbanización Jardines de Hércules como de la nueva propuesta, y los edificios industriales y terciarios del polígono industrial Pineda, de menor escala.
Además, esta nueva zona de espacios libres permite también la percepción visual desde la avenida de Jerez de las zonas verdes interiores del sector (parque Ana María Rosseti), enriqueciendo de este modo la escena urbana y favoreciendo la relación y continuidad entre los espacios libres de la zona.
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