La empresa ha utilizado la LISTA para lograr cambios en una parcela situada en el Conjunto Histórico
La Gerencia de Urbanismo y Medio Ambiente (GUMA) del Ayuntamiento de Sevilla ha aprobado de forma definitiva el Estudio de Detalle de la parcela situada en el número 1 de la calle Diego de Riaño y de la calle Virgen de la Sierra, promovido por la empresa ABU Prado de San Sebastián. Ésta salva así el último trámite administrativo para construir sobre la misma cuatro edificios contiguos con un total de 49 viviendas de lujo.
La parcela, de 1.945 m2 de superficie en números redondos, se encuentra dentro del Conjunto Histórico declarado de la ciudad de Sevilla y estuvo ocupada por un inmueble construido en el año 1955 que constaba de 21 viviendas (4.900 m2 edificados en total) y que fue declarado en estado de ruina física en ciernes debido a problemas estructurales graves (asientos y desplomes severos detectados desde 2022).
Informes técnicos de 2023 advirtieron de un peligro inminente de derrumbe de los muros de fachada, lo que ponía en riesgo a los ocupantes, transeúntes y edificios vecinos.
La Gerencia de Urbanismo ordenó el desalojo provisional de personas, el precinto del edificio y la instalación de estructuras estabilizadoras de fachada con un presupuesto estimado de seguridad de más de 380.000 €.
La entidad Maximum Abu, perteneciente al grupo ABU, se hizo con la propiedad del terreno y obtuvo en enero de 2025 licencia de demolición de la estructura existente, demolición que empezó a ejecutarse a partir del mes de mayo.
Ubicación del inmueble original y su proceso de demolición en mayo de 2025
El grupo ABU propone en el «Estudio de Detalle» aumentar la altura máxima permitida de 5 plantas (PB+4) a 6 plantas (PB+5). En el documento asegura que la propuesta no modifica el uso del suelo ni la edificabilidad total permitida por el PGOU, y que cumple con la Ley 7/2021 (LISTA) de Andalucía. Es un ejemplo práctico de cómo se están utilizando los instrumentos de la nueva ley urbanística andaluza para agilizar cambios en el planeamiento detallado.
La LISTA, en su artículo 71, define que el objeto de un Estudio de Detalle es completar, adaptar o modificar determinaciones de la ordenación detallada.
En este caso, se usa específicamente para:
-Modificar el volumen: Permite cambiar la forma y altura del edificio proyectado.
-Justificación legal: El documento recalca que, según la ley, un Estudio de Detalle es la herramienta adecuada siempre que no se modifique el uso del suelo ni la edificabilidad total.
Para que el proyecto encaje legalmente en la LISTA (y no requiera una modificación del PGOU, mucho más lenta y compleja), la promotora ha tenido que realizar un encaje de bolillos técnico:
-Misma superficie, más altura: Aunque el edificio gana una planta (pasa de 5 a 6), la superficie edificable total se mantiene estrictamente en 7.781,40 m².
-Densidad de viviendas: El número máximo de viviendas permitidas sigue siendo de 92 unidades, cumpliendo con los promedios de la normativa vigente, si bien el grupo ABU las reducirá a 49, según su campaña de marketing.
-Compensación volumétrica: Al ganar una planta, el diseño permite utilizar «crujías» más estrechas, lo que libera espacio en el centro de la parcela para patios más grandes y zonas verdes.
Bajo el marco de sostenibilidad de la LISTA, en el proyecto se argumenta que el aumento de altura no es un capricho estético, sino una mejora en la calidad ambiental:
las viviendas tendrán dobles fachadas, lo que asegura una ventilación cruzada más eficiente y mejor iluminación natural.
Asimismo, ABU sostiene que esto ayuda a la integración estética, ya que los edificios vecinos ya tienen seis plantas, por lo que el Estudio de Detalle al amparo de la LISTA sirve para «homogeneizar» el entorno urbano.
«Vivir en el Prado de San Sebastián en una vivienda de obra nueva era, hasta ahora, una utopía, pero con este nuevo complejo de viviendas exclusivas, se abre la oportunidad adquirir su nueva en un entorno envidiable», afirma el Grupo ABU en su publicidad.
El proyecto inmobiliario en el Prado de San Sebastián
Y continúa: «Residencial El Prado estará formado por cuatro edificios contiguos con un total de 49 unidades diseñadas para la privacidad y la tranquilidad. El proyecto llamará la atención en diseño y elegancia, su arquitectura cumplirá con la estética de esta zona emblemática de la ciudad. En el interior, un espacio libre privado y cuidadosamente estudiado desde el punto de vista paisajístico, servirá de distribuidor con zonas verdes y ajardinadas».
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