No evalúa la evacuación en caso de emergencia ni las instalaciones contra incendios, que deja para proyectos individuales futuros

El secretario del Pleno municipal ya alertó de que la indefinición de usos influye sobre el valor de mercado y lo que recibirá el Consistorio

La Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de Sevilla ha culminado prácticamente la evaluación de la solicitud de licencia de obras que inicialmente presentó la sociedad anónima deportiva Real Betis Balompié el 21 de julio de 2025 para, en resumen, la construcción del nuevo estadio Benito Villamarín y de la mole anexa para uso terciario, solicitud que ha tenido que ampliar en diversas ocasiones con información aclaratoria demandada por los técnicos de la Gerencia hasta al menos el pasado mes de noviembre. El gobierno local que preside el popular José Luis Sanz ha aplicado la máxima flexibilidad normativa posible al Betis, la que ni siquiera ha tenido con el proyecto-estrella Vera Sevilla en la antigua fábrica de tabacos de Altadis, ya que está dispuesto a otorgarle la licencia de obras sin previa definición de usos en la mole y sin analizar el delicado tema de evacuación en caso de emergencia por un hipotético incendio, asunto que posterga a una fase posterior.

Según las fuentes consultadas, se solicita licencia de obras de ampliación y reforma del conjunto edificatorio del Estadio Benito Villamarín mediante la construcción de una nueva grada de Preferencia, actuación sobre elementos exteriores y puntualmente interiores en el resto de los graderíos de Gol Norte, Fondo y Gol Sur, ejecución de un edificio anexo a la grada de preferencia para usos futuros deportivos y terciarios sin definir desarrollado en diferentes alturas, incluyendo la construcción de dos plantas de sótano de garaje bajo la nueva grada y el nuevo edificio, dividido en dos zonas funcionalmente, con un total de 525 nuevas plazas de aparcamiento y espacio para estacionamiento de autobuses y camiones de telecomunicaciones en la planta segunda de sótano, instalaciones y usos complementarios, ejecución de una nueva cubierta ligera sobre los cuatro graderíos, eliminación del actual cerramiento metálico perimetral y definición de los espacios previstos para albergar las instalaciones y las características básicas de estas últimas, actuaciones a desarrollar por fases según proyecto básico carente de visado y con fecha de entrada en Registro 21 de julio de 2025 y documentación anexa aportada con fecha 19 de noviembre de 2025.

Recreación del proyecto del nuevo estadio con la mole anexa

A estas alturas, pues, el Betis sigue sin definir los usos concretos que tendrá la mole, más allá de expresiones de tipo genérico, y el gobierno del popular José Luis Sanz lo acepta pese a las advertencias en tal sentido del secretario general del Pleno municipal, que en su informe sobre el proyecto esgrimió lo siguiente: «En el expediente se pone de manifiesto con reiteración la indefinición de los usos que finalmente van a implantarse , lo que se demora al proyecto edificatorio. Es una circunstancia que debe tenerse en cuenta ya que los distintos usos posibles podrían tener una influencia sobre el valor de mercado del bien en cuestión».

En contraste, el Ayuntamiento hispalense sí ha exigido desde el principio a los promotores del proyecto Vera Sevilla la definición de los usos en los distintos edificios del conjunto fabril de la antigua fábrica de tabacos de Altadis en el barrio de Los Remedios para otorgarle las licencias de obras.

El segundo punto llamativo es el informe emitido por la Sección Técnica del Servicio de Licencia de Obras de Edificación e Instalaciones en materia de protección de incendios prescrita en el Código Técnico de la Edificación. Dice textualmente lo siguiente: «Los locales/edificación anexa se proyectan sin uso, por lo cual sólo consideraremos los aspectos de resistencia de la estructura y la compartimentación dejando la evacuación y las instalaciones contra incendios para los proyectos diferenciados que cada local ha de presentar para su utilización y la concesión de la correspondiente licencia de ocupación».

Así pues, en el caso del proyecto del Betis el gobierno de Sanz disocia la construcción de la seguridad operativa. A diferencia de proyectos donde la licencia de obras exige un detalle exhaustivo de la actividad, aquí se ha informado favorablemente la «cáscara» estructural, dejando la evacuación e incendios para una fase posterior. Esto significa que el Ayuntamiento permite levantar la «mole» sin saber si, una vez terminada, sus pasillos y salidas serán legalmente aptos para que miles de personas los usen simultáneamente según el Código Técnico de la Edificación (CTE).

La zona por la que en parte debería producirse una evacuación en caso de emergencia

El Ayuntamiento ha optado por una vía de máxima flexibilidad para permitir que la obra avance a pesar de las lagunas técnicas. Sin embargo, ha blindado su responsabilidad exigiendo al club verdiblanco el Documento D12 (certificados finales de protección de estructuras y puertas cortafuego) antes de dar cualquier permiso de ocupación.
En resumen, el riesgo es real porque se va a construir la mole basándose en una hipótesis de seguridad que sólo se comprobará cuando el edificio ya esté en pie. Pero, una vez construida la mole, ¿osaría el Ayuntamiento negarle la licencia de ocupación al Betis?

EDIFICABILIDAD

La edificabilidad teórica máxima correspondiente al conjunto edificatorio del nuevo Estadio Benito Villamarín, de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 6.6.4 de la Normativa del Plan General y lo recogido por el Estudio de Ordenación citado como planeamiento de desarrollo es el resultado del producto del ochenta por ciento (80%) de la superficie de la parcela por un coeficiente de altura que en el presente caso, y a los solos efectos del cálculo de edificabilidad, tiene el valor de 3, de acuerdo con lo siguiente:

• Superficie del ámbito: 44.232’87 m²
• Et máx = 0’80 x 44.232’87 m² x 3 = 106.158’89 m²t
  De conformidad con lo establecido por la Modificación Puntual 63 del Plan General, relativa al apartado 3 del artículo 6.6.11 “Condiciones particulares del Uso Deportivo”, y tal y como recoge el estudio de Ordenación, el 70% de esta edificabilidad será para uso de equipamiento privado Deportivo, y el 30% de la misma será para usos compatibles que coadyuven a los fines dotacionales previstos. De acuerdo con ello la edificabilidad teórica máxima es la que sigue:
• Equipamiento deportivo de carácter privado: 74.311 m²t
• Usos coadyuvantes y compatibles: 31.848 m²t
  Las correspondientes edificabilidades materializadas en proyecto son las siguientes:
• Equipamiento deportivo de carácter privado: 64.253’39 m²t
• Usos coadyuvantes y compatibles: 29.980’84 m²t

Es interesante observar que la cifra de usos compatibles materializados figura como 29.980’84 m²t, mientras que en otros informes previos del mismo expediente (como el de Patrimonio) se citaba la cifra de 29.908,84 m²t. Esta diferencia de unos 72 metros cuadrados podría deberse a ajustes técnicos entre las distintas revisiones del proyecto básico mencionadas en el objeto (julio vs. noviembre de 2025).

En este tipo de expedientes técnicos, los detalles de superficie son fundamentales porque cualquier variación, por mínima que parezca, afecta directamente a la valoración del suelo y a los aprovechamientos urbanísticos con los que el club debe compensar a la ciudad. La diferencia de cifras se produce además entre dos departamentos distintos de la Gerencia de Urbanismo.

A pesar de ese baile de cifras, ambas cantidades se mantienen por debajo del límite máximo permitido por la normativa para usos compatibles: Límite máximo permitido (30%): 31.848 m²t. Margen de seguridad: El Betis está dejando de construir unos 1.867 m²t de lo que legalmente podría agotar, lo que le da un pequeño margen de maniobra técnica en futuras modificaciones.

CONFLICTO EN EL APARCAMIENTO

El Servicio de Licencias e Inspección Urbanística dice en su informe sobre el proyecto del Betis lo siguiente: «

Examinada la documentación aportada, en los términos establecidos por el artículo 41 de la vigente Modificación de la Ordenanza Reguladora de Obras y Actividades, se observa que las obras e instalaciones definidas en la misma son conformes con las determinaciones del planeamiento de aplicación, siendo no obstante necesario señalar lo siguiente:
-El proyecto deberá ajustarse a las alineaciones definidas en el Acta y Plano de Fijación de Línea elaborados con fecha 20 de agosto de 2025 por la Sección de Topografía del Servicio de Sostenibilidad en Innovación Urbana.

-Se señala en la memoria que “El cierre del estadio coincide con el cierre de su planta baja para el control del acceso al interior, sin que el cambio de titularidad pública suponga para el peatón un cambio o barrera en su manera de relacionarse con el espacio urbano. Aunque siga siendo de titularidad privada, el peatón podrá disfrutar de los espacios exteriores mencionados en el párrafo anterior en Heliópolis (plaza elevada y calle cubierta), así como de los espacios libres urbanísticos de Avenida de la Palmera”.
-A este respecto debe indicarse que se considera necesario que en el conjunto resultante sea reconocible la alineación de la parcela privada en todos sus puntos, incluso en aquellos en los que no coincide con el cierre de planta baja, por lo que deberá preverse un tratamiento diferenciado de pavimento o disponerse cualquier elemento físico que facilite dicha diferenciación.
-Por último, y dado que en la planta de Sótano -2 se prevén usos como “Almacén tienda” o “vestuarios”, debe indicarse que el artículo 6.2.3 “Usos en los sótanos” de las Normas del Plan General, dispone que “Se podrá compatibilizar la extensión de cualquier uso a la primera planta sótano cuando las condiciones de evacuación, ventilación, etc. así lo permitan y no exista una norma específica que lo prohíba”, admitiéndose en el resto de las plantas bajo rasante usos de instalaciones generales, garaje y usos complementarios.
-En consecuencia, los usos citados y situados en la segunda planta de sótano, deberán eliminarse o bien justificar la implantación en dicha planta de los mismos.
-En aplicación del artículo 6.5.33. de las Normas Urbanísticas del Plan General, en los tramos bidireccionales de las rampas, los carriles de entrada y salida del garaje deberán ser independientes o diferenciados mediante la previsión de elementos fijos de separación o señalización.

CUATRO GRÚAS-TORRE

Por otra parte, el pasado 8 de septiembre de 2025 se recibió en la Agencia Estatal de Seguridad Aérea escrito de solicitud del Ayuntamiento de Sevilla en favor del Betis para la autorización en materia de servidumbres aeronáuticas de la reforma y ampliación de un estadio (nueva cubierta sobre graderío y cuatro pararrayos) y de la instalación de cuatro grúas torre, en el término municipal de Sevilla (Sevilla), en la siguiente ubicación:

Una vez analizada la documentación recibida, se ha comprobado que el estadio y las grúas-torre se encuentran en terrenos que están afectados por las servidumbres aeronáuticas establecidas para el aeropuerto de Sevilla.

No obstante, los servicios técnicos de AESA han verificado que las actuaciones proyectadas y las grúas-torre no vulneran ninguna de las servidumbres aeronáuticas establecidas para el citado aeropuerto. Por tanto, la Agencia acuerda autorizar la reforma y ampliación del estadio (nueva cubierta sobre graderío y cuatro pararrayos) y la instalación de las cuatro grúas-torre.

Esta autorización está condicionada a no superar los valores de altura y elevación indicados en las tablas anteriores (60 metros para el estadio y 70 metros para las grúas), incluidos todos sus elementos como antenas, pararrayos, chimeneas o equipos de aire acondicionado.

Asimismo, se informa que las actuaciones se encuentran afectadas por las servidumbres aeronáuticas de la base de helicópteros El Copero, por lo que también deberán contar con acuerdo de autorización expresa y favorable del Ministerio de Defensa como organismo competente.

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