Análisis del proyecto del fondo de inversión KKH Property para la fábrica de tabacos de Altadis en Los Remedios

El Pleno del Ayuntamiento de Sevilla aprobó el pasado 29 de junio (2021), en sesión extraordinaria y con los únicos votos en contra del grupo de izquierdas Adelante, el inicio del proceso para la modificación puntual del Plan General de Ordenación Urbana con el fin de recalificarle a Altadis la antigua fábrica de tabacos y que así se la pueda comprar, si es que no lo ha hecho ya, el fondo de inversión catalán KKH Property Investors y desarrolle un proyecto de reutilización que incluye, entre otros, la construcción de un hotel de gran lujo en el interior del recinto fabril.

Antes de este proyecto de KKH Property Investors, la multinacional Altadis, que cerró en 2007 el complejo de Los Remedios al borde del río y liquidó así la tradición fabril más antigua del mundo en las labores de tabaco, firmó sendos protocolos con los alcaldes Zoido y Espadas -a cual peor para los intereses de la ciudad-, con ánimo de dar el mayor pelotazo urbanístico posible, tal como analicé en diversos artículos, a los que remito a quien quiera remontarse a los orígenes recientes de esta historia : https://www.manueljesusflorencio.com/2014/04/torres-de-30-metros-en-altadis/

https://www.manueljesusflorencio.com/2014/03/altadis-de-no-llevarse-un-duro-a-dar-el-pelotazo/

https://www.manueljesusflorencio.com/2014/04/altadis-esperado-a-godot/

https://www.manueljesusflorencio.com/2018/03/altadis-el-valor-es-el-todo/

https://www.manueljesusflorencio.com/2019/01/la-comision-de-patrimonio-insta-a-proteger-el-87-de-altadis/

https://www.manueljesusflorencio.com/2019/01/un-tercio-mas-de-altadis/

Frente a las operaciones especulativas avaladas por Zoido y por Espadas, tuvo que ser la habitualmente denostada Comisión Provincial de Patrimonio la que ratificara un dictamen previo del Instituto Andaluz de Patrimonio Histórico -presionado por las asociaciones defensoras del patrimonio industrial, agrupadas en la plataforma Salvemos Altadis- y acordase la protección del 87% del complejo fabril, en lo que constituyó el nuevo punto de partida para lo que proyecta ahora el fondo de inversión KKH Property Investors y que voy a tratar de analizar en este artículo de la manera más gráfica posible para facilitar la comprensión.

Veamos primero una imagen aérea del complejo industrial de Altadis en el barrio de Los Remedios y al borde de la dársena del Guadalquivir y un plano identificando a cada edificio que lo componen, en pequeñas fotografías:

En el plano a continuación, la interpretación que hace el fondo inversor KKH Property del dictamen del IAPH y de la Comisión del Patrimonio sobre los edificios del complejo fabril que no pueden ser demolidos, por su valor para preservar el conjunto industrial:

Sombreados, los edificios del complejo de Altadis que no se pueden demoler según la Comisión de Patrimonio

En la imagen a continuación, complementaria del plano anterior, vemos delimitados por color azul los edificios del complejo que podrían derribarse, según el dictamen del IAPH, ratificado por la Comisión de Patrimonio:

Marcados con líneas azules, los edificios que la Comisión de Patrimonio permite demoler

En la imagen siguiente, la delimitación de futuros usos que plantea el fondo de inversión KKH Property Investors, una cuestión clave, en la que el Ayuntamiento de Sevilla debería haber sido transparente y eficaz y tenido una estrategia inicial de negociación con la multinacional Altadis (vendedora) y el fondo inversor inmobiliario KKH (comprador del complejo) para un programa de usos que matizara y encuadrara la posterior ordenación y asignación de superficies a la iniciativa privada:

El fondo de inversión plantea dos ámbitos de intervención: uno exterior a la propia fábrica (que comprendería la calle Juan Sebastián Elcano y los jardines Manuel Ferrand y Alféreces Provisionales) y otro en el interior del complejo fabril, tal como muestra la siguiente imagen:

Esta intervención exterior la estima orientativamente el propio KKH Property en un coste aproximado de 5 millones de euros.

Además, proyecta una nueva pasarela peatonal sobre la dársena del Guadalquivir que conecte con el Paseo de las Delicias en la zona de San Telmo – Puerta de Jerez y que costaría 4,5 millones de euros.

El fondo de inversión inmobiliario ha preferido crear una «pasarela de autor» antes que recuperar para esta función el puente de hierro abandonado por y en el puerto de Sevilla, tal como preconizaron diversos grupos conservacionistas y apoyó el Pleno del Ayuntamiento el 17 de diciembre de 2020. Nos hallamos, pues, ante una oportunidad perdida.

Recreación de cómo podría el puente de hierro conectar Altadis con el Paseo de las Delicias

KKH Property presenta la pasarela, el derribo del muro que circunda el complejo fabril y la reurbanización del entorno, especialmente la colindante calle Juan Sebastián Elcano (un mero arreglo de las aceras y plantación de nuevos árboles) como un gran beneficio para la ciudad cuando en realidad se trata de un beneficio para el propio fondo inversor, o en último extremo de un beneficio mutuo, ya que KKH necesita hacer lo más permeable y accesible posible todo el recinto para que desde cualquier parte penetren al mismo los futuros clientes del hotel y de los negocios terciarios que proyecta, tal como muestran las flechas amarillas en la siguiente imagen:

En amarillo, líneas de conexión del complejo de Altadis con el resto de la ciudad una vez derribado el muro de la factoría

La intervención exterior más importante que proyecta KKH Property se refiere a los jardines dedicados a mi antiguo compañero en la Redacción de ABC Manuel Ferrand (ángulo superior izquierdo del siguiente mapa) y consiste básicamente en eliminar las zonas asfaltadas existentes, algo que por otra parte podría y debería haber hecho el Ayuntamiento hace años sin necesidad de que venga nadie ahora a decirlo:

El resultado final de esta actuación exterior sería, según KKH Property, la apertura y el nacimiento de un nuevo parque urbano y fluvial de cerca de 4 hectáreas (40.000 m2) de superficie. Aunque hay datos discordantes sobre la extensión del complejo fabril, me remitiré a este cuadro de superficies y usos basado en la cartografía de la Gerencia municipal de Urbanismo:

Superficies construidas según uso:

Teóricamente habría 18.514 m2 libres de edificación que incorporar a los jardines Manuel Ferrand, pero KKH Property pretende convertir en una plaza el área comprendida entre las viviendas del personal, la capilla y el Cubo, y construir dos nuevos edificios: un hotel de lujo tras los almacenes Rama 1 y Rama 2 y un inmueble (Rama 3), cuyas medidas desconocemos. Todas esas operaciones reducirán el espacio libre actual y, por otra parte, una calle interior o una zona de tránsito no puede considerarse jardín o zona verde.

Y si se consulta la página municipal dedicada a los jardines Manuel Ferrand https://www.sevilla.org/servicios/medio-ambiente-parques-jardines/parques/jardines-de-distrito/jardines-de-manuel-ferrand/jardines-de-manuel-ferrand se verá que sólo miden 8.452 m2 y aunque se le sumen los del ahora denominado Jardín Alféreces Provisionales, dudo mucho que con los espacios que queden realmente libres en Altadis y los 8.452 m2 de Manuel Ferrand más Alféreces Provisionales se consigan esos casi 40.000 m2 (cuatro veces más) de jardines públicos de los que en su inflado proyecto habla KKH Property.

Veamos en la imagen siguiente lo que ocupan los jardines exteriores a la fábrica (a la izquierda) y los espacios libres interiores de la misma para comprender que éstos no pueden aportar 30.000 m2 en números redondos a los jardines públicos ya existentes para disponer de 40.000 m2.

A la izquierda, zonas verdes públicas existentes, los jardines Manuel Ferrand (arriba) y Alféreces Provisionales (abajo)

El fondo de inversión también habla del «fomento y facilitación de la circulación peatonal y de la movilidad “blanda”, una movilidad blanda que casa poco con su plan de construir un aparcamiento rotatorio -y por tanto foco de atracción de coches- bajo los espacios libres del interior del recinto y bajo el futuro hotel (el edificio de nueva planta denominado ‘Atrio’) y edificios contiguos, un plan que he traducido a la siguiente imagen mediante una trama en amarillo:

Espacios libres interiores (con rayas amarillas) bajo los cuales podría construirse un aparcamiento rotatorio

El grupo KKH Property refleja el estado actual del abandonado complejo industrial de Altadis en el siguiente plano. En color ocre suave aparecen los edificios a conservar, según el IAPH y la Comisión de Patrimonio, y en color gris difuminado los que se pueden demoler. Al edificio principal, compuesto por los Talleres y el posterior anexo de las Oficinas, se ha convenido en llamarle en los últimos años el ‘Cubo’:

Altadis y KKH Property quieren que mediante la modificación del PGOU, cuya tramitación ha iniciado ya el gobierno de Espadas, se recalifique la parcela y pase de Industria Singular a Servicios Terciarios y Equipamientos.

Según sus datos, el edificio principal o Cubo está compuesto por los Talleres, con 9.920 m2 construidos, y por las Oficinas, con 4.430 m2. En total, 14.350 m2 (cifra discordante con la de la cartografía de la Gerencia de Urbanismo).

Los promotores recuerdan que el Protocolo firmado en su día con el Ayuntamiento para la reordenación del recinto apunta a la posibilidad de dedicar este Edificio Principal a usos de servicios terciarios, incluyendo un hotel y permitiendo un volumen edificado máximo de 26.000 m2.

En opinión de aquéllos, materializar estos 26.000 m2 de techo en el Edificio Principal es posible pero requeriría una intervención sustancial sobre sus componentes, los edificios de Talleres y de Oficinas: habría que doblar forjados donde actualmente las naves gozan de los 6 metros de altura libre (característica del espacio industrial) y elevar en una o varias plantas el volumen actual del Cubo.

Dadas las fortalezas patrimoniales y de configuración del Edificio Principal ( el Cubo), así como los valores y objetivos establecidos en el informe del IAPH para éste, KKH Property considera que resulta mejor y más adecuado concederle un uso estructurante y principal en el área de equipamientos (equipamiento singular; denominación que no debe ocultar que se trataría de equipamientos de carácter privado) en vez de imponerle un uso de hotel.

El edificio principal del complejo de Altadis, ahora denominado ‘El Cubo’, en la parte superior de la imagen

Afirman los promotores que su proyecto de intervención permite configurar la mitad Norte del recinto como un espacio principal central cívico y de equipamientos, tanto públicos (edificios de la Capilla y las viviendas de los Ingenieros y del guarda) como privados (edificio Principal o Cubo), unidos por una gran Plaza Cívica de nueva creación, en la zona de proximidad a la nueva pasarela peatonal.

El espacio libre entre las viviendas, la capilla y la fachada Norte de El Cubo que KKH presenta como futura Gran Plaza Cívica

De nuevo nos hallamos ante otra exageración de los redactores del proyecto, consistente en hablar de la creación de una Gran Plaza Cívica como una especie de hito singular. Veamos en las siguientes imágenes lo que mide el espacio existente entre la capilla y los edificios de viviendas del personal (guarda e ingenieros) cercanos, donde se crearía esa denominada Gran Plaza Cívica: 48,77 metros de longitud

por 43,57 metros de anchura:

Y como en Sevilla ya existe una Gran Plaza, así denominada en el distrito Nervión, podemos comparar sus dimensiones con esta futura Gran Plaza Cívica en Altadis que proyecta KKH Property, para comprobar si realmente merece ese calificativo de grande o no. Veamos la primera medida de la Gran Plaza en Nervión, 144,16 metros de longitud desde semáforo a semáforo:

Y 133,63 metros en el otro eje:

Así pues, la Gran Plaza Cívica proyectada en Altadis no llega ni a la mitad de la Gran Plaza de Nervión, por lo que en aras de la realidad habría que quitarle el calificativo de Gran y dejarla en Plaza a secas y sin Cívica, ya que por definición todas las plazas públicas son cívicas («perteneciente a la ciudad o los ciudadanos», según el Diccionario de la Real Academia de la Lengua).

Según el proyecto presentado, en la mitad Sur del complejo los edificios originales
Rama 1 y Rama 2 (tienen 8.455 m2 construidos) se recuperan y potencian, con un uso de servicios terciarios. Para entendernos y conforme a los manuales urbanísticos, el uso de servicio terciario es el que tiene por finalidad la prestación de servicios (valga la redundancia) al público, a las empresas y a organismos, tales como alojamiento temporal, comercio al pormenor en sus distintas formas, información, administración, gestión, actividades de intermediación financiera, seguros, etcétera.

Afirman los autores del proyecto que en las zonas hoy ocupadas por anexos y otras construcciones sin valor patrimonial (donde el informe del IAPH sugiere y prevé la edificación ordenada de nuevos volúmenes) se construirán dos nuevos edificios, el edificio Rama 3 (indicado con flecha azul) y el edifico Atrio (indicado con flecha roja), este último destinado a hotel, señalizados en el siguiente plano:

Los edificios de nueva construcción, el Rama Nº 3 (flecha azul), y el Atrio o gran hotel de lujo (flecha roja)

Los promotores del proyecto han difundido un fotomontaje de cómo se vería desde el Este (Paseo de las Delicias) el complejo industrial de Altadis con el nuevo hotel Atrio emergiendo en segundo plano tras los almacenes tabaqueros Rama 1 y Rama 2:

Fotomontaje difundido por KKH Property de cómo se vería el hotel Atrio (a la izquierda) tras los almacenes Rama

Recuerdan que la altura máxima permitida para las edificaciones nuevas del complejo será la aplicable por el PGOU al barrio de los Remedios, y en particular a la calle Juan Sebastián Elcano, con la que linda el recinto por el Oeste, esto es, como máximo 8 plantas y 29 metros, y que dentro de estos límites de altura máxima se permitirá el ajardinamiento (cubiertas verdes o vegetales) y uso o actividad en las cubiertas de los edificios (por ejemplo, mirador panorámico, incluyendo accesos, servicios y uso de terraza y restaurante, piscina del hotel, etcétera).

¿Qué impacto visual y paisajístico tendrá esta decisión de construir un hotel de nueva planta y probablemente 29 metros de altura, en línea con edificios de Los Remedios y de la calle Juan Sebastián Elcano? Veamos en el siguiente mapa la distancia a la que están los bloques de la calle Elcano de la otra orilla del río, del Paseo de las Delicias: 327 metros.

Con esta distancia, y también por la arboleda existente, los bloques de la calle Juan Sebastián Elcano prácticamente no se ven detrás del complejo de Altadis y sólo se perciben los existentes al principio de la avenida Presidente Adolfo Suárez, tal como muestra la siguiente imagen, en la que la farola verde del medio estaría en línea con el futuro hotel Atrio en la factoría tabaquera:

La construcción del hotel detrás de los almacenes Rama 1 y Rama 2 supone «avanzar» el equivalente a la línea de bloques de la calle Juan Sebastián Elcano a la distancia de 216 metros. Es decir, el hotel quedará a 111 metros menos de la otra orilla y no tendrá por delante el efecto reductor de impacto de la mayor distancia y de la arboleda, como se refleja en el siguiente plano:

Según los datos del ‘Catálogo Fábrica de Tabacos. Altadis’, publicado en noviembre de 2017 por el Servicio de Planeamiento y Desarrollo Urbanístico de la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de Sevilla (página 9) el Almacén de Rama Nº 1, tras el que ahora se proyecta la construcción del nuevo hotel (edificio ‘Atrio’), tiene una altura de 9 metros.

Si detrás del mismo se construye un hotel de 29 metros, tal como recuerdan los redactores del proyecto que les permiten las Bases municipales, ese edificio sobresaldría 20 metros de los almacenes existentes en la margen derecha del río y tendría un impacto visual y paisajístico mucho mayor del que aparece en el fotomontaje distribuido por KKH Property.

La reproducción a escala debería haber sido superior a la que se ha divulgado. En las siguientes imágenes comparo el fotomontaje difundido por KKH Property y mi estimación de la escala que tendría en caso de que se elevara hasta los 29 metros (añadido en rojo):

Podría ocurrir también que los promotores no hayan proyectado un inmueble hotelero de 29 metros de altura y/o que mi estimación de la escala no sea correcta.

GANANCIAS PRIVADAS Y PÚBLICA

Si nos atenemos al cuadro de superficies y usos basado en la cartografía de la Gerencia municipal de Urbanismo, en el complejo industrial de Altadis hay 25.345 m2 construidos como superficie lucrativa.

Ahora, la edificabilidad lucrativa que pretenden Altadis y KKH Property con la modificación del PGOU por el Gobierno de Espadas es de 36.500 m2. Es decir, 11.155 m2 más de premio para que la multinacional tabaquera obtenga un mayor pelotazo con la venta de la factoría, tras haberle dado el cerrojazo y no invertir después nada de lo que dijo iba a invertir en la ciudad, la cual, a través del gobierno de Monteseirín, respondió entonces (con la calificación del complejo como Industria Singular) que no obtendría recalificación alguna favorable a sus intereses.

Esos metros lucrativos se repartirían de la siguiente forma:

26.000 m2/techo destinados a servicios terciarios que se ubicarían en los edificios de almacenes Rama Nº 1 y Nº 2 (marcados con una flecha naranja en el plano siguiente), en el hotel (edificio ‘Atrio‘, tras el almacén Rama Nº 1, indicado con flecha roja) y en el también inmueble de nueva construcción en el ángulo Sureste, que podría considerarse como el Rama Nº 3 (indicado con flecha azul en el siguiente plano).

Dado que los almacenes existentes tienen 8.455 m2 construidos y son intocables según el IAPH y la Comisión Provincial de Patrimonio, a los promotores les quedaría una edificabilidad de 17.545 m2, a repartir entre el hotel y el nuevo edificio Rama Nº 3:

Los almacenes Rama 1 y Rama 2 (flechas naranjas), el edificio Rama 3 (flecha azul) y el hotel (flecha roja)

Y 10.500 m2/techo destinados a equipamientos privados (como, por ejemplo, clínicas ) y que se materializarían en el edificio principal de la fábrica, el denominado ahora como Cubo, marcado con flechas verdes en el plano:

El edificio principal (Talleres más Oficinas) o Cubo, marcado con flechas verdes

KKH Property se compromete a entregar al Ayuntamiento o a las entidades designadas por o acordadas con el Ayuntamiento, (atención a este punto), libres de mejoras, es decir en su estado actual, los edificios que se destinarán a equipamiento público o usos
análogos y que serían los siguientes:

1.-La vivienda del guarda, con 397 m2.

2.-La capilla, que tiene 764 m2 construidos, pero al Ayuntamiento le supondría en realidad un coste su mantenimiento, salvo que la ceda y/o se encargue de la misma la hermandad de Las Cigarreras.

3.–Las viviendas de los ingenieros, con 1.320 m2.

4.-El volumen construido del edificio Cubo que exceda de los 10.500 m2 máximos privados permitidos y que KKH Property propone para un concepto de uso cultural que podría denominarse “Cultura en Rama”. Ese exceso que se cederá al Ayuntamiento será de 3.850 m2, es decir el 26,82% del Cubo, algo más de la cuarta parte, tal como he representado en el siguiente mapa:

En el plano, las cesiones al Ayuntamiento: 1, la vivienda del guarda (397 m2 construidos); 2, la capilla (764 m2); 3, las viviendas de los ingenieros (1.320 m2); 4, el 26,82% (en amarillo) del edificio principal o Cubo (3.850 m2)

Así pues, el Ayuntamiento obtendría un total de 6.331 m2 construidos en el complejo de Altadis, pero descontando la capilla por su exclusivo uso religioso, para equipamiento del barrio de Los Remedios o general de la ciudad le quedarían 5.567 m2.

Ahora bien, el Consistorio tendría que gastar dinero en poner a punto los inmuebles y en equiparlos. Recuérdese que en la antigua comisaría de la Gavidia disponía de 7.000 m2 en números redondos y dejó abandonado el edificio a su suerte con tal de no rehabilitarlo, para acabar vendiéndolo.

El Ayuntamiento no supo qué hacer con los 7.000 m2 de la antigua comisaría de la Gavidia

En resumen, si ahora hay 25.345 m2 construidos en el complejo de Altadis (cartografía de la Gerencia de Urbanismo), se va a pasar a 42.831 m2 (17.486 m2 más), con el siguiente reparto:

-KKH Property: 36.500 m2 (85 %)

-Ayuntamiento: 6.631 m2 (15 %)

LOS 200 MILLONES DE EUROS

En el documento presentado al Ayuntamiento, KKH Property dice que su inversión será «de aproximadamente 200 millones de euros», una cifra que también ha repetido el alcalde Espadas, pero una cosa sería la inversión real y neta en el antiguo complejo industrial de Altadis y otra el movimiento de dinero que se produjera mediante sucesivas operaciones de cambios de titularidad, vulgarmente llamados «pases».

KKH Property cita en el documento elevado al Ayuntamiento otras operaciones que realizó anteriormente, como la adquisición en la capital de España de la antigua sede de la Fundación de Caja Madrid, construida en 1975, «para su transformación en uno de los mejores hoteles de lujo de España, con 200 habitaciones y cinco espacios diferenciados de restauración. Ubicado en frente del Monasterio de las Descalzas Reales, a pocos pasos de la Puerta del Sol. Se inaugura en enero de 2022».

La antigua sede de la Fundación de Caja Madrid, comprada por KKH Property para reconvertirla en hotel de lujo

El fondo catalán formalizó el 27 de julio de 2016 el contrato privado de compraventa del inmueble por 78 millones de euros. La Fundación de la caja de ahorros madrileña percibió en aquel acto 5 millones de euros como pago a cuenta. Posteriormente, el 4 de mayo de 2017 se firmó la escritura de compraventa y entonces KKH Property pagó 70 millones de euros. Quedó aplazado un abono de 3 millones de euros. Conforme a los términos del acuerdo, hasta que KKH iniciara la nueva actividad en el edificio o bien en un máximo de tres años a partir del otorgamiento de la escritura de compraventa.

A título comparativo, según la cartografía de la Gerencia de Urbanismo el complejo industrial de Altadis, abandonado desde 2007, tiene 25.345 m2 construidos, cifra similar a la de la sede de la Fundación de Caja Madrid ( 25.659 m2 construidos, con además dos plantas subterráneas de garaje y 3.000 m2 de terrazas).

Vista aérea del complejo industrial de Altadis con la calle Juan Sebastián Elcano al fondo

Suponiendo que KKH hubiera pagado por la antigua fábrica sevillana lo mismo que por la antigua sede de la Fundación de Caja Madrid, esos 78 millones de euros no se quedarían en Sevilla, sino que se los llevarían fuera de aquí la multinacional tabaquera Altadis y no revertirían en la ciudad.

Pues bien, tan sólo dos años después (2018) KKH Property le dio el pase a la sede de la Fundación de Caja Madrid: se la vendió al grupo malayo YTL Hotel por 220 millones de euros para que el establecimiento sea gestionado por la cadena Marriot International, aunque KKH tiene que acabar de habilitar las 200 habitaciones de lujo y demás equipamiento.

Por esa analogía con la antigua sede de la Fundación de Caja Madrid dudo mucho que el fondo de inversión catalán deje en Sevilla 200 millones de euros (compárese con el complejo de la torre Pelli, en la Cartuja, donde se han invertido 300 millones) como cree también Espadas, el cual habla de «una operación redonda para la ciudad».

Será, en todo caso, redonda para Altadis y KKH Property.

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