La propiedad amenazó con querellarse contra el Ayuntamiento al privarle del plus de edificabilidad del 80% en el PGOU de Monteseirín
La Gerencia de Urbanismo y Medio Ambiente (GUMA) del Ayuntamiento de Sevilla ha anunciado que somete a información pública por un plazo de veinte días el Estudio de Ordenación de Mejora Urbana de la parcela ‘A’ de la Unidad de Ejecución 1 del Plan de Reforma Interior SU-7, Carretera de Su Eminencia Número 10, promovido por la sociedad Centro de Mayores La Palmera.
Esta entidad solicitó el 4 de junio de 2021 licencia de obras para la construcción de una residencia de mayores y un centro de salud amparándose en lo establecido en el artículo 6.6.3 de las Normas del PGOU vigente, el aprobado durante el mandato de Monteseirín, que permitía aplicar las condiciones particulares del uso de Equipamientos y Servicios Públicos a las parcelas que, sin poseer dicha calificación urbanística, admitían dicho uso como compatible (el plus de edificabilidad del 80%, similar al usado para construir las residencias universitarias en La Palmera y otras zonas de Sevilla).
La solicitud fue informada favorablemente por la Gerencia de Urbanismo durante el mandato del socialista Antonio Muñoz, pero posteriormente se vio afectada por la suspensión acordada por el Pleno del Ayuntamiento del 17 de junio de 2021 y la posterior modificación del citado artículo 6.6.3. del Plan General.
Tras aquellos acuerdos municipales, los propietarios de los terrenos, al igual que otros en su misma situación (proyecto de tanatorio en avenida Manuel Siurot, proyecto de otra residencia universitaria en La Palmera), se plantearon llevar al Consistorio ante los tribunales en demanda de una indemnización por daños y perjuicios.
Ahora, ya bajo el mandato de José Luis Sanz como alcalde, la Gerencia de Urbanismo ha procedido a la tramitación y aprobación de un Estudio de Ordenación que permite nuevos usos (de residencial a terciario para una residencia destinada a personas mayores) y más edificabilidad (ocho veces más) en esta parcela.
Situación de la parcela en la carretera de Su Eminencia
En el Estudio de Ordenación que ahora se somete a información pública se destaca, entre otros aspectos, la rehabilitación de un espacio libre como jardín que hoy se encuentra en estado de abandono; la conservación de especies arbóreas existentes y reconstrucción de la zona verde trasera, con la cesión de suelo como espacio verde público urbanizado.
Esta línea argumental ecológica se repite a lo largo del documento, de variadas formas, con expresiones como éstas:
-Dota de espacios libres, reconociendo expresamente el jardín existente ayudando a la mitigación de los efectos del cambio climático, redundando en el bienestar y calidad de vida.
-Los terrenos a ceder de zona verde serían 855,99 m2 de cesión de dominio público que
se localizará en el borde Sur del ámbito y se materializará formando parte de la zona libre ajardinada del conjunto, conservando el arbolado existente en el área exterior a la línea envolvente máxima de la edificación -garantizando esta conservación como así se prescribe e el art. 45 del PERI SU7-, y que quedará delimitada por un borde que se integre formalmente en el conjunto de la zona libre y que como se ha dicho anteriormente se urbanizará conjuntamente y se entregará totalmente urbanizada, quedando realizada la misma con la formalización del documento de cesión unilateral al pertenecer a un solo propietario, con carácter previo al otorgamiento de la licencia de edificación como prescribe el art. 3.2.3 de las NNUU del PGOU.
Vista aérea de la parcela
El lector no avisado pensará que gracias a esta operación urbanística la ciudad logrará la cesión de 856 m2 en números redondos de zona verde cuando en realidad podría haber conseguido 2.094,77 m2. Es decir, ha perdido por el camino la cesión de otros 1.238,78 m2 de zona verde.
Y es que la GUMA omite decir que éste es el segundo Estudio de Ordenación que tramita sobre esta parcela y no hace ninguna referencia al primero, al que dio curso en el año 2024. En ese primer Estudio de Ordenación, ahora enviado a las catacumbas del olvido, se hablaba también de la recuperación del jardín existente pero con una magnitud casi 2,5 veces superior.
Así, podía leerse lo siguiente:
-la presente actuación está motivada en la mejora de la ciudad existente al solucionar el vacío urbano actual implementando y dotándola de equipamientos, ayudando a la conformación del entorno donde se ubica a través de un edificio de una escala más menuda resuelto con menos altura que los colindantes, dejando un espacio libre como jardín de aproximadamente la mitad de la parcela.
-Dota de espacios libres, reconociendo expresamente el jardín existente ayudando a la
mitigación de los efectos del cambio climático, redundando en el bienestar y calidad de vida.
-A dicha superficie de suelo terciaria le corresponde una cesión de suelo correspondiente a espacios libres y equipamientos de 2,094, 77 m2.
-En cuanto al apartado a), se realiza la cesión de suelo correspondiente a espacios libres y equipamientos de 2.094, 77 m2, como ya se especificó en el apartado anterior.
¿Qué ha ocurrido entre el primer Estudio de Ordenación, datado en 2024, y el que ahora se somete a información pública en enero de 2026? Las diferencias se muestran en los cuadros-resumen de uno y otro, que toman como referencia las determinaciones previamente existentes en el vigente Plan General:
Primer Estudio de Ordenación (año 2024)
Segundo Estudio de Ordenación (año 2026)
Se observa cómo la superficie dedicada a servicios terciarios por el promotor ha crecido en 1.238,78 m2, los mismos metros en que se ha reducido la zona verde pese a que la GUMA ha proclamado su importancia para el bienestar y la calidad de vida y para mitigar el cambio climático.
Esta reducción de la zona verde de la parcela en beneficio de las construcciones para uso terciario tiene su reflejo en los planos del primero y segundo Estudios de Ordenación:
La proporción entre servicios terciarios y zona verde en el primer Estudio de Ordenación
La proporción entre servicios terciarios y zona verde en el segundo Estudio de Ordenación
El Servicio de Planeamiento y Desarrollo Urbanístico reconoce (expediente 32/2023 PTO. LC/PGM) que esta reducción de la superficie de suelo a ceder con destino a espacios libres de 2.094,77 m2 a 855,99 m2 se debe a una instrucción del gerente de Urbanismo, Fernando Vázquez Marín.
Fernando Vázquez Marín, gerente de Urbanismo
Y ello sin contar el incremento de edificabilidad, tal como vimos en un informe anterior, de 1.100 m2/techo a 8.917,24 m2/t: ocho veces más.
Existe, por tanto, un exceso de aprovechamiento de 7.817,24 m2. En vez de quedarse con el 10% de ese exceso (781,72 m2), la Gerencia opta por que el promotor le pague 389.921,14 euros como compensación.
En Andalucía, la obligación de incluir un estudio de viabilidad económica en las actuaciones urbanísticas, como los Estudios de Ordenación y Mejora Urbana, emana principalmente de la Ley 7/2021, de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía (LISTA), que sustituyó a la anterior LOUA, y su desarrollo reglamentario, enfocándose en la viabilidad financiera y la sostenibilidad de las actuaciones, especialmente en el marco de la gestión urbanística y la necesaria justificación de la reparcelación y la ejecución de obras.
Sin embargo, la GUMA exime de esta obligación al promotor, Centro de Mayores La Palmera SL, con el siguiente argumento: «La disposición de los recursos suficientes por parte de la promotora para llevar a cabo tanto la edificación resultante como la urbanización interior materializada en el mantenimiento del espacio libre,
como se demuestra en el esfuerzo financiero llevado a cabo desde la compra de suelo, proyecto básico, tasas de licencia, gastos del posterior del Estudio de Ordenación, etc., inviable si no se dispusiera de recursos para la viabilidad del proyecto».
A la izquierda, recreación del volumen de la futura residencia para mayores
Pues bien, para abordar la construcción de una residencia de mayores de cuatro plantas y con casi 9.000 m2, Centro de Mayores La Palmera tiene un capital social de 33.000 euros. Inicialmente fue de 3 000 € en la constitución (2019) y se amplió luego en 30 000 € en julio de 2020.
El segundo argumento de la GUMA para eximir al promotor de la presentación del estudio de viabilidad económica es que la sociedad es filial íntegramente de Estena Inversiones SL, propietaria de una veintena de residencias para mayores. Según las informaciones recabadas, Estena Inversiones se vio obligada a realizar una reducción de capital social en diciembre de 2022 por valor de 839.009 euros: de 2.723.383 euros pasó a 1.888.374 euros.
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