Tumbó allí un geriátrico y un centro de salud en las mismas condiciones de las residencias universitarias de la avenida de La Palmera

La Gerencia de Urbanismo y Medio Ambiente ha aprobado la recalificación de residencial a terciario y con ocho veces más edificabilidad de una parcela situada en la carretera de Su Eminencia cuyo propietario se planteó demandar al Ayuntamiento por paralizarle durante el mandato de Antonio Muñoz un proyecto que iba a beneficiarse del mismo plus de edificabilidad (+80%) del PGOU de Monteseirín que las polémicas residencias universitarias construidas en la avenida de La Palmera.

La parcela, con una superficie de 5.764 m2, está situada en el número 10 de la carretera de Su Eminencia, flanqueada por una calle de servicio de dicha carretera haciendo esquina con la calle Guadalmellato y rodeada de edificaciones residenciales de altura entre 5 y 7 plantas, además de un centro de formación profesional denominado “Instituto de Enseñanza Superior Heliópolis”

Se localiza en suelo urbano consolidado y está calificada como residencial “Zona de Edificación Especial” con una edificabilidad asignada de 1.100 m2, siendo su uso determinado el de” Residencial Unifamiliar y Bifamiliar”, con jardín protegido en su lindero Sur.

Al amparo de dichas determinaciones se construyó un salón de celebraciones actualmente demolido por resultar en la práctica dicho uso incompatible con el residencial desarrollado en las parcelas colindantes.

Actualmente la parcela es un solar en su parte norte y un jardín en mal estado, deteriorado por falta de mantenimiento en su lado opuesto.

Situación de la parcela en la carretera de Su Eminencia

El 4 de junio de 2001, la entidad Centro de Mayores La Palmera solicitó licencia de obras para la construcción de una residencia de mayores y un centro de salud amparándose en lo establecido en el artículo 6.6.3 de las Normas del PGOU vigente, que permitía aplicar las condiciones particulares del uso de Equipamientos y Servicios Públicos a las parcelas que, sin poseer dicha calificación urbanística, admitían dicho
uso como compatible (el plus de edificabilidad del 80%, similar al usado para construir las residencias universitarias en La Palmera y otras zonas de Sevilla).

La solicitud fue informada favorablemente por la Gerencia de Urbanismo durante el mandato del socialista Antonio Muñoz, pero posteriormente se vio afectada por la suspensión acordada por el Pleno del Ayuntamiento del 17 de junio de 2021 y la posterior modificación del citado artículo 6.6.3. del Plan General.

Tras aquellos acuerdos municipales, los propietarios de los terrenos, al igual que otros en su misma situación (proyecto de tanatorio en avenida Manuel Siurot, proyecto de otra residencia universitaria en La Palmera), se plantearon llevar al Consistorio ante los tribunales en demanda de una indemnización por daños y perjuicios.

Ahora, ya bajo el mandato de José Luis Sanz como alcalde, la Gerencia de Urbanismo ha procedido a la tramitación y aprobación de un estudio de ordenación que permite nuevos usos (de residencial a terciario) y más edificabilidad (ocho veces más) en esta parcela.

DIAGNÓSTICO URBANÍSTICO

Según la Gerencia, la parcela objeto del estudio de ordenación responde a lo que considera un «vacío urbano» debido al abandono de la vivienda unifamiliar que existía cuando se redactó el PERI SU-7 –posteriormente derribada- y el cual le asignaba una edificabilidad de 1.100 m2 y un uso determinado residencial de tipología unifamiliar o bifamiliar.

Esta clasificación, junto a la escasa edificabilidad asignada, ha producido un abandono de la parcela que se alarga con el tiempo y que, a juicio de la Gerencia, produce un deterioro de la imagen urbana y de los jardines, cuyas especies arbóreas habría que mantener según dispone el mencionado PERI.

Por tanto, el diagnóstico sobre este “vacío urbano” se podría calificar, en cuanto a la parcela en sí (aislamiento, estado de conservación y mantenimiento de jardines, ocupaciones ilegales… etc.), como dentro de la trama urbana (escala, protección de viales, irregularidades de alineaciones… etc.), preocupante por varias razones según la Gerencia, que por lo que se ve a continuación exime de cualquier responsabilidad al Ayuntamiento en la situación creada:

• Escala urbana: La parcela se encuentra rodeada de manzanas colmatadas por edificaciones residenciales de altura (B+4 o +5), circunvalada por una vía de servicio en mal estado y con un lindero Oeste en el que la zona de protección de viales está sin definir y convertida en caóticos aparcamientos. La implantación de una vivienda unifamiliar o bifamiliar en esta parcela de más de 5.674 m2 y en una zona donde no existe este tipo de implantación -no es La Palmera, ni Heliópolis o Sector Sur-, supondría un serio problema de distorsión de la trama urbana existente.

Detalle de la zona de actuación

• Abandono de los jardines y especies arbóreas por su escaso mantenimiento dadas las
  circunstancias.
• Problemática de linderos a calle Guadalmellato con aparcamientos ilegales en dicha calle con confusión de líneas de edificación que, si bien fueron ya ajustadas por la GMU, siguen sin ejecutarse y que ahora proponemos hacerlo.
• Deterioro de la imagen urbana, como puede observarse en la vista aérea actual con el vacío urbano generado.
• Inviabilidad económica. Pensar en una vivienda unifamiliar o bifamiliar en la localización que se señala anteriormente, rodeada por edificios residenciales y terciarios y en una vía como Su Eminencia, hace inviable la solución dada años atrás por el PERI a cualquier plazo visto, creando ese «vacío urbano» de difícil solución en el tiempo.

OBJETIVOS DE LA ACTUACIÓN

Teniendo en cuenta la situación actual del solar, el objeto del estudio de ordenación es establecer una nueva ordenación de la parcela acorde al entorno y que contribuya a la conformación de la imagen urbana, siendo los objetivos concretos de la actuación los siguientes:

• Cambio de calificación a Servicios Terciarios en todas sus categorías, clases y tipos
  tal como se define en el PGOU como usos compatibles (art. 12.12.2, apartado 4.2
  d).
• Aumento de la edificabilidad dentro de la ocupación permitida por la envolvente
  señalada y el art. 12.12.2 del PGOU, para dar viabilidad económica a la futura
  actuación, dentro de los parámetros anteriores.
• Conservación y mantenimiento de jardines y especies arbóreas existentes.
• Asumir el Acta de línea y envolvente máxima de la edificación a instancia de GMU
  con el retranqueo de 10 m. en el lindero Este.
• Reorganización y regularización del lindero Oeste.

Según la Gerencia, volumétricamente (cuatro plantas) esta actuación no afecta al paisaje urbano, más bien al contrario: lo unifica en un área colmatada por edificaciones de hasta seis plantas como se aprecia en las imágenes.

En primer plano se aprecia el nuevo edificio conformando la alineación a Su Eminencia ya la calle Guadalmellato. La altura de B+3 no distorsiona, a juicio de la Gerencia, la imagen urbana, sino que construye a menor escala el vacío urbano dejado anteriormente y se integra en el tejido urbano donde se implanta. Desde otro punto de vista se observan los jardines, la conformación del lindero Este y la implantación en la trama urbana sin deformar su imagen, en opinión de los técnicos de Urbanismo

Y, por otro lado, la Gerencia afirma que este planteamiento ayuda a cerrar el vacío urbano producido ayudando a la mejora de la imagen urbana de esta zona de la ciudad y contribuyendo a la diversificación funcional de la ciudad existente.

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